সাইপ্রাসে রিয়েল এস্টেট ক্যারিয়ার

যে নিয়মগুলো একজন ব্রোকারকে জানতে হবে

সরকারি সংস্থা

ব্রোকারেজ নিয়ন্ত্রণ করে Real Estate Agents Registration Council (Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, যাকে Council of Real Estate Agents-ও বলা হয়), সংশোধিত Real Estate Agents Law 71(I)/2010-এর অধীনে। কাউন্সিল এজেন্ট ও সহকারীদের রেজিস্টার রাখে, বার্ষিক লাইসেন্স দেয়, অফিস পরিদর্শন করে, লাইসেন্সহীন ব্রোকারেজের বিরুদ্ধে মামলা করে এবং আপাতত এজেন্টদের অ্যান্টি-মানি লন্ডারিং দায়িত্ব তদারকি করে। এর পাশাপাশি Department of Lands and Surveys (DLS, Land Registry) বিক্রয় চুক্তি, হস্তান্তর, মর্টগেজ ও টাইটেল ডিড নথিভুক্ত করে; Tax Department VAT ও ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্স আদায় করে; Ministry of Interior-এর District Administrations নন-EU ক্রেতাদের কেনার পারমিট দেয়; Civil Registry and Migration Department বসবাস ও ওয়ার্ক পারমিট দেয়; Deputy Ministry of Tourism স্বল্পমেয়াদি ভাড়া নিবন্ধন করে; এবং CYSTAT ও Central Bank of Cyprus প্রধান মূল্যসূচক প্রকাশ করে। এই গাইড শুধু Republic of Cyprus-এর কার্যকর নিয়ন্ত্রণাধীন এলাকা নিয়ে। দ্বীপের উত্তরাংশ, 1974 সাল থেকে তুর্কি সাইপ্রিয়ট প্রশাসনের অধীনে, একটি আলাদা ও উচ্চ ঝুঁকির বাজার: সেখানে মালিকানা প্রায়ই বিতর্কিত, কারণ জমির বড় অংশ ছিল বাস্তুচ্যুত গ্রিক সাইপ্রিয়টদের, এবং Republic-এর ফৌজদারি আইনের 2006 সালের একটি সংশোধনী অনুযায়ী এমন প্রপার্টি নিয়ে লেনদেন করা অপরাধ, যার শাস্তি সর্বোচ্চ সাত বছরের কারাদণ্ড (Koufettas Law, অক্টোবর 2026)। এটি এখানে আলোচিত নয়, এবং সরকারি পরিসংখ্যানে Famagusta জেলার তথ্য শুধু এর সরকার-নিয়ন্ত্রিত অংশকে বোঝায়।

লাইসেন্স

কাউন্সিলের রেজিস্টারে নাম না থাকলে এবং বৈধ বার্ষিক লাইসেন্স না থাকলে কেউ রিয়েল এস্টেট এজেন্ট হিসেবে কাজ করতে, নিজেকে এজেন্ট বলে পরিচয় দিতে বা এজেন্সির কাজের জন্য ফি নিতে পারেন না (Law 71(I)/2010, Article 33)। আইন অনুযায়ী এজেন্ট হলেন এমন ব্যক্তি যিনি ফি-র বিনিময়ে বিক্রি, কেনা, বিনিময় বা এক মাসের বেশি মেয়াদের লিজে মধ্যস্থতা করেন। একজন ব্যক্তিকে সাইপ্রাস বা অন্য কোনো EU সদস্য রাষ্ট্রের নাগরিক হতে হবে (অথবা সাইপ্রাসে স্বাভাবিকভাবে বসবাসকারী একজন সাইপ্রিয়ট নাগরিকের স্বামী/স্ত্রী বা সন্তান), দেউলিয়া বা অসততা কিংবা নৈতিক স্খলনজনিত অপরাধে দণ্ডিত হওয়া চলবে না (পুনর্বাসিত না হলে), এবং থাকতে হবে হয় প্রাসঙ্গিক বিষয়ে কমপক্ষে তিন বছরের স্বীকৃত ডিগ্রি সাথে নিবন্ধিত সহকারী হিসেবে সাইপ্রাসে 12 মাসের অভিজ্ঞতা, অথবা কমপক্ষে এক বছরের প্রাসঙ্গিক মাস্টার্স ডিগ্রি। আবেদনকারীদের সাইপ্রাসের প্রপার্টি ও নগর পরিকল্পনা আইনের ওপর কাউন্সিলের লিখিত পরীক্ষাতেও পাস করতে হয়; অন্যান্য EU রাষ্ট্রের যোগ্যতা European Professional Card-এর মাধ্যমে স্বীকৃত হতে পারে। একটি কোম্পানি নিবন্ধিত হতে পারে যদি এটি সাইপ্রাস বা অন্য EU রাষ্ট্রে গঠিত হয়, এর অফিস সাইপ্রাসে থাকে, এটি অবসায়নের প্রক্রিয়ায় না থাকে, এবং এর সব পরিচালক ও শেয়ারহোল্ডার নিজেরাই নিবন্ধিত ও লাইসেন্সপ্রাপ্ত এজেন্ট হন। সরকারি Business in Cyprus পোর্টালে (অক্টোবর 2026) ফি হলো: ব্যক্তি হিসেবে আবেদনে EUR 100 (কোম্পানির জন্য EUR 200), নিবন্ধন সনদের জন্য EUR 350, প্রতিটি বার্ষিক লাইসেন্সের জন্য EUR 250 এবং এজেন্টের পরিচয়পত্রের জন্য EUR 20। নিবন্ধনের মেয়াদ শেষ হয় না, তবে লাইসেন্স প্রতি বছর 31 ডিসেম্বর পর্যন্ত চলে; নবায়নের জন্য বছরের জন্য EUR 200,000 পেশাগত ক্ষতিপূরণ বিমা, এজেন্টের অফিস প্রাঙ্গণ থাকার প্রমাণ, প্রত্যেক কর্মীর Social Insurance রেকর্ড এবং সম্ভবত সরেজমিন পরিদর্শন লাগে। কাউন্সিল তিন মাসের মধ্যে সিদ্ধান্ত দেয়। লাইসেন্স ছাড়া কাজ করলে সর্বোচ্চ 12 মাসের কারাদণ্ড, সর্বোচ্চ EUR 3,500 জরিমানা, বা উভয় দণ্ড হতে পারে, এবং কাউন্সিল তিরস্কার, সর্বোচ্চ EUR 2,000 জরিমানা, সর্বোচ্চ পাঁচ বছরের জন্য স্থগিত বা নাম কেটে দিতেও পারে। আইন প্রয়োগ সক্রিয়: কাউন্সিলের হিসাবে 2024 সালে অবৈধ ব্রোকারেজের জন্য প্রায় 400টি ফৌজদারি মামলা হয়েছে ও 125 জন দণ্ডিত হয়েছেন, এবং মে 2025-এর শুরুর দিকে আরও 90 জন ব্যক্তি ও 35টি কোম্পানি দণ্ডিত হয়েছিল (Cyprus Mail, মে 2025)। নিজেদের নির্মিত প্রপার্টি বিক্রি করা ডেভেলপার, আদালতের আদেশে বিক্রি, ট্রাস্টি, লিকুইডেটর ও রিসিভাররা লাইসেন্সের বাধ্যবাধকতার বাইরে।

কে এজেন্ট হতে পারেন

যে বিক্রয়কর্মীরা লাইসেন্সপ্রাপ্ত এজেন্ট নন, তারা সহকারী রিয়েল এস্টেট এজেন্ট (βοηθοί κτηματομεσίτες) হিসেবে কাজ করেন: একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত এজেন্টের নিয়োজিত ব্যক্তি, যাদের নাম কাউন্সিলের Register of Assistants-এ থাকে এবং যারা এজেন্টের নির্দেশে কাজ করেন। একজন সহকারীর সাইপ্রিয়ট বা অন্য EU নাগরিকত্ব, মাধ্যমিক স্কুলের সনদ, পরিষ্কার রেকর্ড এবং দেউলিয়া না হওয়া দরকার, এবং কাজ শুরুর 30 দিনের মধ্যে আবেদন করতে হয়; দেরিতে আবেদন করলে আবেদনের 30 দিন আগে থেকে অভিজ্ঞতা গণনা হয় (Law 71(I)/2010, Article 12)। কাউন্সিল যাচাই করে যে চাকরিটি আসল, এবং আদালতে পে-স্লিপ, ব্যাংক স্টেটমেন্ট ও পে-রোল রেকর্ড চাওয়ার অধিকার প্রতিষ্ঠা করেছে (Cyprus Mail, জুন 2022)। মার্চ 2025-এ Labour Ministry নিশ্চিত করেছে যে চুক্তিতে থাকলে সহকারীরা খণ্ডকালীন কাজ করতে ও নিয়োগকর্তার কাছ থেকে কমিশন পেতে পারেন, আর ক্লায়েন্টের কাছ থেকে কমিশন নিতে পারেন শুধু লাইসেন্সপ্রাপ্ত এজেন্টরা; নবায়নের সময় Social Insurance রেকর্ড নিয়ে কাউন্সিলের কড়াকড়ির বিরোধিতা করেছিল এজেন্টদের সংগঠন, যারা নভেম্বর 2025-এ জানায় যে তাদের হস্তক্ষেপের পর এজেন্ট ও সহকারীদের প্রায় 90% লাইসেন্স নবায়ন হয়েছে (Cyprus Mail)। দুটি রেজিস্টারই EU নাগরিক ও সাইপ্রিয়টদের পরিবারের সদস্যদের জন্য সীমিত, তাই নন-EU নাগরিকরা এজেন্ট বা সহকারী হিসেবে নিবন্ধিত হতে পারেন না; বাস্তবে তারা শুধু মার্কেটিং, প্রশাসন বা ক্লায়েন্ট সার্ভিসের মতো সহায়ক ভূমিকায় কাজ করতে পারেন, এবং এর জন্যও ওয়ার্ক পারমিট লাগে। EU, EEA ও সুইস নাগরিকরা পারমিট ছাড়াই কাজ করেন এবং তিন মাসের বেশি থাকলে আগমনের চার মাসের মধ্যে MEU1 ফর্মে (yellow slip, EUR 20) বসবাস নিবন্ধন করেন (Mondaq, 2026)। নন-EU কর্মীদের Civil Registry and Migration Department থেকে পারমিট লাগে, হয় Department of Labour-এর বাজার যাচাইয়ের মাধ্যমে যা দেখায় যে কোনো সাইপ্রিয়ট বা EU প্রার্থী পাওয়া যায়নি, অথবা Business Facilitation Unit-এ নিবন্ধিত বিদেশি স্বার্থের কোম্পানির মাধ্যমে, যারা ওই যাচাই ছাড়াই মাসে কমপক্ষে EUR 2,500 গ্রস বেতনের উচ্চ দক্ষ কর্মী নিয়োগ দিতে পারে (বিদ্যমান গুরুত্বপূর্ণ কর্মীদের জন্য 31 ডিসেম্বর 2026 পর্যন্ত EUR 2,000) (Zeno Legal, আগস্ট 2026)। বিনিয়োগকারী স্থায়ী বসবাস পারমিটধারীরা সাইপ্রাসে কাজ করতে পারেন না।

ব্রোকারেজের নিয়ম

ফি নির্ধারিত না থাকলে আইন এজেন্টের কমিশন লেনদেন মূল্যের 3% নির্ধারণ করে, যা সম্পন্ন হলে প্রদেয়; এজেন্টের দোষ ছাড়া ডিল ভেঙে গেলে এজেন্ট সময় ও খরচের জন্য যুক্তিসঙ্গত পারিশ্রমিক দাবি করতে পারেন (Article 20)। নিবন্ধিত নন বা বৈধ লাইসেন্স নেই এমন কারো সাথে যেকোনো এজেন্সি চুক্তি, লিখিত বা মৌখিক, বাতিল (Article 27), তাই ফি আদায় করা যায় না। এজেন্টদের প্রপার্টিতে নিজেদের যেকোনো স্বার্থ লিখিতভাবে জানাতে হয়, এবং প্রপার্টির ভৌত অবস্থা, দায় এবং আইনি বা পরিকল্পনাগত বিধিনিষেধ সম্পর্কে যা জানেন তার সবই ক্রেতাকে জানাতে হয়। Land Registry-তে বিক্রেতার ট্রান্সফার ঘোষণায় এজেন্টের নাম ও প্রদত্ত ফি উল্লেখ থাকতে হয়, এবং এজেন্ট 30 দিনের মধ্যে ঘোষিত মূল্যের 2/10,000 কাউন্সিলকে দেন। আগস্ট 2026-এ সাধারণ কমিশন ছিল দামের 3% থেকে 5% সাথে 19% VAT, সাধারণত বিক্রেতা দেন (INDEX.cy)। প্রতিটি বিজ্ঞাপন, নথি ও অফিসের সাইনবোর্ডে নিবন্ধন ও লাইসেন্স নম্বরসহ 'registered and licensed real estate agent' কথাগুলো থাকতে হয়, এবং এজেন্টের মর্যাদা নিয়ে বিভ্রান্তিকর দাবি অপরাধ; নিজের প্রপার্টির বিজ্ঞাপন দেওয়া ব্যক্তিগত মালিকদের নিজের নাম ও যোগাযোগের তথ্য দেখাতে হয়। প্রতিটি প্রপার্টি বিক্রয় চুক্তি আইনজীবীদের দিয়ে খসড়া করানোর জন্য MP Kostis Efstathiou-এর একটি বিল, আগের প্রেসিডেন্ট একবার ফেরত পাঠানোর পর, মে 2025-এ আবার সংসদের আইন বিষয়ক কমিটিতে ওঠে; কাউন্সিল এটি প্রত্যাহারের আহ্বান জানিয়েছে (Cyprus Mail, মে 2025)। AML Law 188(I)/2007-এর অধীনে এস্টেট এজেন্টরা বাধ্যতামূলক সত্তা: তাদের ক্লায়েন্ট ও প্রকৃত সুবিধাভোগী মালিকদের শনাক্ত ও যাচাই করতে হয়, উচ্চ ঝুঁকির ক্লায়েন্টদের অর্থের উৎস যাচাই করতে হয়, রেকর্ড রাখতে হয় এবং ক্লায়েন্টকে না জানিয়ে সন্দেহজনক লেনদেনের রিপোর্ট আর্থিক গোয়েন্দা ইউনিট MOKAS-এ দিতে হয় (Kourtellos, অক্টোবর 2026)। আজ কাউন্সিল তাদের তদারকি করে, কিন্তু 14 ফেব্রুয়ারি 2026 পর্যন্ত জনমত যাচাইয়ে থাকা একটি খসড়া সংশোধনী পুরো রিয়েল এস্টেট খাতের তদারকি Tax Department-এর হাতে দেবে, EU AML Regulation 2024/1624-এর আগে, যা 10 জুলাই 2027 থেকে সরাসরি প্রযোজ্য (FFWD, জানুয়ারি 2026)।

বিদেশি ক্রেতা

EU ও EEA রাষ্ট্রের নাগরিকরা সাইপ্রিয়টদের মতো একই শর্তে কেনেন। অন্যান্য বিদেশিদের, Brexit-এর পর থেকে ব্রিটিশ ক্রেতাসহ, Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109-এর অধীনে পারমিট লাগে, যা প্রপার্টি যেখানে অবস্থিত সেই District Administration-এ COMM 145 ফর্মে জমা দিতে হয়; কোনো ফি নেই এবং সম্পূর্ণ ফাইলে সাধারণত দুই থেকে তিন সপ্তাহ লাগে। Ministry of Interior-এর নীতি সাধারণত প্রায় 4,000 sqm পর্যন্ত প্লটে একটি বাড়ি, অথবা সর্বোচ্চ দুটি ইউনিট (দুটি বাড়ি, একটি বাড়ি ও 100 sqm পর্যন্ত একটি দোকান, অথবা একটি বাড়ি ও 250 sqm পর্যন্ত একটি অফিস) অনুমোদন করে, দম্পতিকে একজন ক্রেতা হিসেবে ধরা হয়, এবং নন-EU ব্যক্তিদের নিয়ন্ত্রিত সাইপ্রাসের কোম্পানিও একই নিয়মের আওতায় (Papacleovoulou, সেপ্টেম্বর 2026)। ক্রেতা আগে বিক্রয় চুক্তি সই ও জমা দিতে পারেন, কিন্তু পারমিট না পাওয়া পর্যন্ত টাইটেল তার নামে নিবন্ধন হয় না (Koufettas Law, অক্টোবর 2026)। নন-EU বিনিয়োগকারীরা Aliens and Immigration Regulations-এর Regulation 6(2)-এর অধীনে স্থায়ী বসবাস পেতে পারেন: 2 মে 2023 থেকে আবাসিক বিনিয়োগ হতে হবে ডেভেলপারের কাছ থেকে কেনা নতুন বাড়িতে কমপক্ষে EUR 300,000 সাথে VAT, অগ্রিম পরিশোধিত ও বিদেশ থেকে আনা অর্থে, সাথে বছরে কমপক্ষে EUR 50,000 নিশ্চিত আয়, স্বামী/স্ত্রীর জন্য আরও EUR 15,000 এবং প্রতি সন্তানের জন্য EUR 10,000 (Kyprianou, মে 2023; GK Law Firm, অক্টোবর 2026)। 24 সেপ্টেম্বর 2026-এ Deputy Migration Minister Nicholas Ioannides সংসদ সদস্যদের জানান যে দুই বছরে এমন প্রায় 1,500টি পারমিট দেওয়া হয়েছে, 2013 সাল থেকে দেওয়া প্রায় 12,000টি পারমিট পর্যালোচনা হচ্ছে, এবং সাইপ্রাস Schengen-এ যোগ দেওয়ার আগে প্রকল্পটি কড়া করা হবে; অক্টোবর 2026 পর্যন্ত নতুন কোনো নিয়ম প্রকাশিত হয়নি (Cyprus Mail)। Al Jazeera-র একটি অনুসন্ধানের পর নভেম্বর 2020-এ বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিকত্ব প্রকল্প বাতিল করা হয়; 7,329 জন (3,522 জন বিনিয়োগকারী ও তাদের পরিবার) পাসপোর্ট পেয়েছিলেন, এবং ডিসেম্বর 2025-এ সংসদ বিনিয়োগকারীদের নাগরিকত্ব দেওয়ার মন্ত্রিসভার ক্ষমতা বাতিল করে (Cyprus Mail, ডিসেম্বর 2025)। বিদেশি চাহিদা বেশি: 2026 সালের প্রথম নয় মাসে জমা পড়া 14,969টি বিক্রয় চুক্তির 6,267টি (41.9%) সই করেছেন বিদেশি ক্রেতারা, যাদের 4,173 জন নন-EU এবং 2,094 জন EU নাগরিক (DLS তথ্য, Cyprus Mail, অক্টোবর 2026)। 2025 সালে হিসাব ছিল 18,114টির মধ্যে 7,255টি বিদেশি চুক্তি, নন-EU ক্রেতা 11% ও EU ক্রেতা 28% বেড়েছিল (Cyprus Property News, জানুয়ারি 2026)।

কর ও ফি

Land Registry ট্রান্সফার ফি বাজারমূল্যের ওপর ধাপে ধাপে নেওয়া হয়: EUR 85,000 পর্যন্ত 3%, EUR 85,001 থেকে EUR 170,000 পর্যন্ত 5% এবং এর ওপরে 8%, এবং বিক্রি VAT-এর আওতায় না হলে এগুলো অর্ধেক হয়, ফলে রিসেলে কার্যকর হার 1.5%, 2.5% ও 4%; যে প্রপার্টিতে VAT দেওয়া হয়েছে তাতে কোনো ট্রান্সফার ফি নেই (Philippou Law, মার্চ 2026; Cyprus Tax Life, এপ্রিল 2026)। EUR 600,000-এর একটি রিসেলে ফি দাঁড়ায় EUR 20,600। নতুন ভবন ও নির্মাণযোগ্য জমিতে 19% VAT প্রযোজ্য। Law 42(I)/2023-এর অধীনে একজন ব্যক্তির নতুন স্থায়ী বাসস্থানে 5% হ্রাসকৃত হার প্রযোজ্য: প্রথম 130 sqm ও প্রথম EUR 350,000-এর ওপর, যদি বাড়িটি 190 sqm-এর বেশি না হয় এবং মোট দাম EUR 475,000 ছাড়িয়ে না যায়; দশ বছরের মধ্যে বাড়িটি বিক্রি বা ভাড়া দিলে সাশ্রয়ের একটি অংশ ফেরত দিতে হয়। যেসব প্রকল্পের পরিকল্পনা আবেদন 31 অক্টোবর 2023-এর মধ্যে জমা হয়েছে, সেগুলো এখনো পুরনো নিয়ম ব্যবহার করতে পারে (প্রথম 200 sqm-এ 5%, দামের কোনো সীমা নেই): বিল্ডিং পারমিট 31 ডিসেম্বর 2024-এর মধ্যে ইস্যু হলে আবেদন 15 জুন 2026-এর মধ্যে Tax Commissioner-এর কাছে পৌঁছাতে হতো, আর 24 এপ্রিল 2026-এ প্রকাশিত Law 109(I)/2026 বিল্ডিং পারমিট পরে এলে বা এখনো অপেক্ষমাণ থাকলে 31 ডিসেম্বর 2026 পর্যন্ত সময় দেয় (Mondaq, 2026)। স্ট্যাম্প ডিউটি, যা আগে চুক্তিমূল্যের সর্বোচ্চ 0.2% ও EUR 20,000-এ সীমাবদ্ধ ছিল, 31 ডিসেম্বর 2025-এ প্রকাশিত কর সংস্কারের অংশ হিসেবে 1 জানুয়ারি 2026 থেকে বাতিল হয়েছে (PwC Cyprus; EY, 2026)। বিক্রেতারা সাইপ্রাসের প্রপার্টি থেকে লাভের ওপর, মূল্যস্ফীতি সমন্বয় ও বাদযোগ্য খরচের পর, 20% ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্স দেন; সংস্কারে ব্যক্তিদের আজীবন ছাড় সাধারণভাবে EUR 17,086 থেকে EUR 30,000, কমপক্ষে পাঁচ বছর বসবাস করা প্রধান বাসস্থানের জন্য EUR 85,430 থেকে EUR 150,000 এবং কৃষিজমির জন্য EUR 25,629 থেকে EUR 50,000 করা হয়েছে (PwC Cyprus)। বিক্রেতারা 2022 সালে চালু হওয়া শরণার্থী আবাসনের জন্য 0.4% লেভিও দেন। মর্টগেজ নিবন্ধনে ঋণের 1% খরচ হয়, এবং ক্রেতারা সাধারণত দামের প্রায় 1% সাথে VAT আইনি ফি দেন (INDEX.cy, আগস্ট 2026)। বার্ষিক স্থাবর সম্পত্তি কর 2017 থেকে বাতিল; মালিকরা শুধু আবর্জনা, পয়ঃনিষ্কাশন ও আলোর জন্য স্থানীয় কর্তৃপক্ষের চার্জ দেন, সাধারণত বছরে প্রায় EUR 90 থেকে EUR 300 (Philippou Law, মার্চ 2026)।

অফ-প্ল্যান

বেশিরভাগ নতুন বাড়ি অফ-প্ল্যানে বিক্রি হয়, সাধারণত প্ল্যানিং পারমিটের ভিত্তিতে এবং বড়জোর বিল্ডিং পারমিট আগেই ইস্যু হওয়া অবস্থায়, নির্মাণের সাথে যুক্ত ধাপে ধাপে পেমেন্টে (Connor Legal, সেপ্টেম্বর 2026)। ক্রেতার প্রধান সুরক্ষা হলো সইয়ের ছয় মাসের মধ্যে Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011-এর অধীনে সই করা বিক্রয় চুক্তি Land Registry-তে জমা দেওয়া: জমা দিলে ক্রেতার স্বার্থ নিবন্ধিত হয়, বিক্রেতা ইউনিটটি অন্য কারো কাছে বিক্রি বা মর্টগেজ করতে পারেন না, এবং ক্রেতা টাইটেল হস্তান্তরের জন্য মামলা করতে পারেন; দেরিতে জমা দিতে আদালতের আদেশ লাগে, এবং জমার ফি EUR 50 (Koufettas Law, অক্টোবর 2026)। সংশোধনী Law 132(I)/2023 12 ডিসেম্বর 2023-এ কার্যকর হওয়ার পর থেকে প্রতিটি চুক্তির সাথে পাঁচ কর্মদিবসের বেশি পুরনো নয় এমন একটি Land Registry সার্চ সার্টিফিকেট দিতে হয়, যাতে প্লটের ওপর কোনো মর্টগেজ বা দায় দেখা যায়। ব্যাংক গ্যারান্টি বাধ্যতামূলক নয়, তাই আইনজীবীরা টাইটেল হস্তান্তর পর্যন্ত ডিপোজিট ও কিস্তি কভার করে এমন ব্যাংক গ্যারান্টি বা বিমা-সমর্থিত বন্ড নিয়ে দর-কষাকষির পরামর্শ দেন। আলাদা টাইটেল ডিড ইস্যু হয় কেবল তখন, যখন Cap. 96-এর অধীনে নির্মাণ কর্তৃপক্ষ সম্পূর্ণ ভবনের জন্য অনুমোদন সনদ দেয়, জমিতে মর্টগেজধারী প্রতিটি ব্যাংক সম্মতি দেয়, এবং ডেভেলপার একটি সম্পূর্ণ বিভাজন ফাইল জমা দেন; এরপর Land Registry প্রায় তিন মাসে ডিড ইস্যুর লক্ষ্য রাখে; দেরি সাধারণত আগেই হয়, অনুমোদিত নকশা থেকে বিচ্যুতি, অপূর্ণ পরিকল্পনা শর্ত, ডেভেলপারের অপরিশোধিত ঋণ বা দেউলিয়াত্বের কারণে (Koufettas Law, অক্টোবর 2026)। এর ফলে জমে থাকা 'trapped buyers' (আটকে পড়া ক্রেতা) সমস্যা এখনো সমাধান হচ্ছে: 11,000-এর বেশি ডিড দেওয়া 2015 সালের আইনটি জুন 2024-এ বাতিল হয়, এবং Law 110(I)/2025 31 ডিসেম্বর 2014-এর মধ্যে জমা হওয়া চুক্তির 9,497টি স্থগিত আবেদন আবার চালু করে, যার 5,417টির এখনো টাইটেল ডিড ছিল না, আর গুরুতর পরিকল্পনা লঙ্ঘনযুক্ত ভবনের আরও প্রায় 15,000 ক্রেতা এর আওতায় নেই (Cyprus Mail, জুন 2026)। অফ-প্ল্যান চাহিদা জোরালো: Landbank Analytics 2026 সালের প্রথমার্ধে EUR 1.149 billion মূল্যের 3,594টি নতুন বাড়ি বিক্রি এবং তৃতীয় প্রান্তিকে EUR 606.4 million মূল্যের 1,956টি বিক্রি গুনেছে, তৃতীয় প্রান্তিকের 64.8% বিক্রি EUR 300,000-এর নিচে, আর 2026 সালের প্রথম পাঁচ মাসে অনুমোদিত আবাসন ইউনিট 63.7% বেড়েছে (Central Bank of Cyprus)।

ভাড়া

হলিডে লেট Law 34(I)/2019-এর অধীনে সেলফ-ক্যাটারিং পর্যটন আবাসন হিসেবে নিয়ন্ত্রিত: জুলাই 2021 থেকে একটি প্রপার্টি Deputy Ministry of Tourism-এর রেজিস্টারে নথিভুক্ত হওয়ার পরই কেবল স্বল্পমেয়াদে বিজ্ঞাপন বা ভাড়া দেওয়া যায়, এবং প্রতিটি লিস্টিংয়ে নিবন্ধন নম্বর থাকতে হয় (Cyprus Mail, মে 2025)। নিবন্ধন ছাড়া পরিচালনা করলে সর্বোচ্চ এক বছরের কারাদণ্ড, সর্বোচ্চ EUR 5,000 জরিমানা, বা উভয়, সাথে দণ্ডের পর দিনে সর্বোচ্চ EUR 200 পর্যন্ত (Philippou Law, আগস্ট 2026)। জুলাই 2026-এ প্রকাশিত Audit Office-এর একটি রিপোর্টে 6 মে পর্যন্ত 8,464টি নিবন্ধিত ইউনিট গোনা হয়েছে, যা 2021 সালের আদমশুমারির আবাসন মজুদের প্রায় 1.7%, যেখানে 2025 সালে আনুমানিক 12,000 থেকে 13,000 স্বল্পমেয়াদি ভাড়া দেওয়া হয়েছিল; আর EU-র স্বল্পমেয়াদি ভাড়া তথ্য সংক্রান্ত Regulation 2024/1028 20 মে 2026 থেকে প্রযোজ্য, যা কর্তৃপক্ষকে প্ল্যাটফর্মগুলোকে নিবন্ধন নম্বর দেখাতে ও থাকার তথ্য শেয়ার করতে বাধ্য করার সুযোগ দেয়; সাইপ্রাস আরও নিবন্ধন সনদ ও পরিদর্শনের প্রস্তাব দিয়েছে, তবে রাতের সংখ্যার সীমা বা স্থানীয় কোটা নয় (Cyprus Mail, সেপ্টেম্বর 2026)। অপারেটর VAT-নিবন্ধিত হলে স্বল্পকালীন আবাসনে 9% VAT প্রযোজ্য। দীর্ঘমেয়াদি ভাড়া বেশিরভাগই মুক্তবাজারের চুক্তি, যার ভাড়া ও মেয়াদ চুক্তির মাধ্যমে ঠিক হয়। Rent Control Law 23/1983 শুধু নিয়ন্ত্রিত এলাকায় 31 ডিসেম্বর 1999-এর মধ্যে নির্মিত বাড়ির সেইসব statutory tenant-দের সুরক্ষা দেয় যারা প্রথম লিজ শেষ হওয়ার পরও থেকে যান; তাদের ভাড়া শুধু প্রতি দুই বছরে এবং ডিক্রি দ্বারা নির্ধারিত সীমার বেশি নয় এমনভাবে বাড়ানো যায়, যা 22 এপ্রিল 2023 থেকে 21 এপ্রিল 2025 পর্যন্ত ছিল 6% (Kyprianou, মে 2023) এবং 2025 থেকে 2027-এর জন্যও আবার 6% বলে জানা গেছে (Landager, মে 2026)। 2026 থেকে ভাড়ার আয়ে শুধু আয়কর প্রযোজ্য (আর defence contribution নয়), এবং সাইপ্রাসের প্রপার্টির ভাড়া ব্যাংক ট্রান্সফার, কার্ড বা অন্য কোনো ইলেকট্রনিক পদ্ধতিতে দিতে হবে, নইলে ভাড়াটে তা বাদ দিতে পারবেন না (PwC Cyprus)। Q2 2026-এর RICS ও KPMG Cyprus Property Index অনুযায়ী এক বছরে অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া 7.36% ও বাড়ির ভাড়া 5.30% বেড়েছে, নির্দেশক গ্রস ইল্ড অ্যাপার্টমেন্টে 5.51% ও বাড়িতে 3.01% (Papacleovoulou, সেপ্টেম্বর 2026)।

প্ল্যাটফর্ম

Real Estate Agents Registration Council (ktimatomesites.com: এজেন্ট ও সহকারীদের রেজিস্টার, বার্ষিক লাইসেন্স, পরীক্ষা, দণ্ডপ্রাপ্তদের তালিকা)নিবন্ধন ও লাইসেন্স নবায়নের জন্য কাউন্সিলের অনলাইন আবেদন পোর্টালDepartment of Lands and Surveys (DLS): Law 81(I)/2011-এর অধীনে চুক্তি জমা, সার্চ সার্টিফিকেট, হস্তান্তর, মর্টগেজ, টাইটেল ডিডDistrict Administrations (Ministry of Interior): নন-EU ক্রেতাদের জন্য Cap. 109 কেনার পারমিট, COMM 145 ফর্মTax Department (TAXISnet): VAT, হ্রাসকৃত 5% VAT-এর আবেদন, ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্স, ভাড়ার ওপর আয়করCivil Registry and Migration Department: EU নাগরিকদের MEU1 নিবন্ধন, ওয়ার্ক পারমিট, Regulation 6(2) স্থায়ী বসবাসBusiness Facilitation Unit (নন-EU কর্মী নিয়োগকারী বিদেশি স্বার্থের কোম্পানি)MOKAS, আর্থিক গোয়েন্দা ইউনিট (AML Law 188(I)/2007-এর অধীনে সন্দেহজনক লেনদেনের রিপোর্ট)Deputy Ministry of Tourism-এর সেলফ-ক্যাটারিং আবাসনের রেজিস্টার (স্বল্পমেয়াদি ভাড়া)CYSTAT বাড়ির মূল্যসূচক ও Central Bank of Cyprus আবাসিক প্রপার্টি মূল্যসূচক