বালিতে কীভাবে রিয়েল এস্টেট এজেন্ট হবেন

বালি হাজার হাজার বিদেশি ক্রেতাকে টানে, এবং সেখানে আসা অনেকেই ভিলা বিক্রি করতে চান। তবে ইন্দোনেশিয়া প্রপার্টি ব্রোকারেজ বেশিরভাগ পর্যটকের ধারণার চেয়ে কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করে, এবং অক্টোবর 2025 থেকে নিয়মে স্পষ্ট বলা আছে যে ব্রোকারকে ইন্দোনেশীয় হতে হবে। অক্টোবর 2026-এ ব্যবস্থাটি কীভাবে কাজ করে, এবং একজন বিদেশি কী করতে পারেন ও পারেন না, তা এখানে দেওয়া হলো।

সংক্ষেপে

1. ব্রোকারেজ একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত ব্যবসায়িক কার্যক্রম। এটি পরিচালনা করে একটি প্রপার্টি ট্রেড মধ্যস্থতাকারী কোম্পানি, যা P4 নামে পরিচিত এবং OSS সিস্টেমে KBLI 68200-এর অধীনে রেজিস্টার্ড।
2. বর্তমান নিয়ম হলো Minister of Trade Regulation 33 of 2025 (Permendag 33/2025), 5 অক্টোবর 2025 থেকে কার্যকর। এটি পুরোনো ব্রোকার প্রবিধান Permendag 51/2017 বাতিল করেছে।
3. ব্রোকারদের অবশ্যই ইন্দোনেশীয় নাগরিক হতে হবে এবং তাদের একটি দক্ষতা সার্টিফিকেট থাকতে হবে। P4-এর ম্যানেজারদেরও সার্টিফায়েড হতে হবে এবং তারা বিদেশি হতে পারেন।
4. অতিরিক্ত সময় শেষ হচ্ছে অক্টোবর 2026-এ। এরপর বাণিজ্য মন্ত্রণালয় বলছে, সার্টিফিকেটবিহীন ব্রোকারদের শাস্তি দেওয়া হবে।
5. ট্যুরিস্ট ভিসা, ভিসা অন অ্যারাইভাল বা রিমোট কাজের ব্যবস্থায় থাকা একজন বিদেশি আইনত বালিতে প্রপার্টি বিক্রি করতে পারেন না। সোশ্যাল মিডিয়ায় ভিলার বিজ্ঞাপন দেওয়ার জন্য মানুষকে দেশ থেকে বের করে দেওয়া হয়েছে।
6. বিদেশিদের জন্য আইনি পথ আছে, তবে সংকীর্ণ: ব্রোকার নয় এমন পদে একটি স্পনসর করা ওয়ার্ক পারমিট, সঠিক লাইসেন্সধারী একটি PT PMA, অথবা একজন উপদেষ্টার সাহায্যে কাঠামো করা লাইসেন্সপ্রাপ্ত ইন্দোনেশীয় এজেন্সির জন্য রেফারেল কাজ।
7. বিক্রির কমিশন 2% থেকে 5%-এ নিয়ন্ত্রিত, এবং বালির বিক্রেতারা সাধারণত প্রায় 5% দেন।

ব্রোকারেজের লাইসেন্স কীভাবে হয়

ইন্দোনেশিয়া শুধু ব্যক্তিকে নয়, কোম্পানিকে লাইসেন্স দেয়। একটি প্রপার্টি ট্রেড মধ্যস্থতাকারী কোম্পানির (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, P4) একটি ব্যবসায়িক পরিচয় নম্বর (NIB) লাগে, যা সরকারের OSS লাইসেন্সিং সিস্টেমের মাধ্যমে দেওয়া হয়, ব্যবসায়িক কোড KBLI 68200সহ, অর্থাৎ ফি বা চুক্তিভিত্তিক রিয়েল এস্টেট।

নভেম্বর 2025-এর একটি AREBI সেমিনার নিয়ে Bisnis.com-এর রিপোর্ট অনুযায়ী, নতুন কাঠামোর শর্তগুলোর মধ্যে আছে:

• PT, এক ব্যক্তির PT, সমবায় বা Perum-এর আইনি রূপ।
• বিশেষজ্ঞ কর্মী হিসেবে সার্টিফায়েড প্রপার্টি ব্রোকার। রিপোর্ট বলছে ব্রোকারদের অবশ্যই ইন্দোনেশীয় নাগরিক (WNI) হতে হবে।
• BNSP কাজের দক্ষতা সার্টিফিকেটধারী ম্যানেজার। ম্যানেজাররা বিদেশি নাগরিক হতে পারেন, তবে প্রত্যেকে শুধু একটি ব্যবসায়িক লোকেশনে রেজিস্টার্ড থাকতে পারেন এবং অন্য কোনো P4-এর জন্য কাজ করতে পারেন না।
• ক্লায়েন্ট ও কো-ব্রোকিং পার্টনারদের সাথে লিখিত চুক্তি।
• 30 এপ্রিল-এর মধ্যে বাণিজ্য মন্ত্রণালয়ের সিস্টেমের মাধ্যমে একটি বার্ষিক কার্যক্রম রিপোর্ট।
• লাইসেন্স details shown on the company’s website and publications.

একই রিপোর্ট বলছে, Government Regulation 28 of 2025, যা 2021-এর ঝুঁকিভিত্তিক লাইসেন্সিং প্রবিধানের জায়গা নিয়েছে, KBLI 68200-কে কম ঝুঁকি থেকে মাঝারি-উচ্চ ঝুঁকিতে সরিয়েছে। এর মানে একটি ব্রোকারেজ চালুর আগে বেশি যাচাই।

BPK আইনি ডেটাবেস দেখায় Permendag 33/2025 নির্ধারণ ও জারি হয়েছে 3 অক্টোবর 2025-এ, কার্যকর 5 অক্টোবর 2025 থেকে, এবং এতে লেখা আছে যে এটি প্রপার্টি ট্রেড মধ্যস্থতাকারী কোম্পানি নিয়ে Permendag 51/2017 বাতিল করেছে।

সার্টিফিকেশন ও অক্টোবর 2026-এর সময়সীমা

SIP Law Firm ব্যাখ্যা করে যে প্রত্যেক ব্রোকারের একটি দক্ষতা সার্টিফিকেট থাকতে হবে, যা সাধারণত জাতীয় দক্ষতা মান (SKKNI) অনুযায়ী একটি স্বীকৃত পেশাগত সার্টিফিকেশন সংস্থা (LSP) দেয়। ফার্মটি লাইসেন্স ছাড়া কাজ করার প্রশাসনিক শাস্তি হিসেবে লিখিত সতর্কতা, স্থগিতাদেশ, বাতিল ও জরিমানার তালিকা দেয়।

জুলাই 2026-এ বাণিজ্য মন্ত্রণালয়ের একজন পরিচালক, Dwinanto Rumpoko, AFU-তে প্রকাশিত একটি লিখিত বিবৃতিতে বলেন যে Permendag 33/2025-এর প্রচারকাল শেষ হবে অক্টোবর 2026-এ, এরপর সার্টিফিকেটবিহীন ব্রোকাররা তিরস্কার পাবেন। আপনি এখন বালির কোনো এজেন্সিতে যোগ দেওয়ার পরিকল্পনা করলে তার ব্রোকার ও ম্যানেজারের সার্টিফিকেট দেখতে চান।

AREBI

AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) রিয়েল এস্টেট ব্রোকারদের জাতীয় অ্যাসোসিয়েশন। এটি নিয়ন্ত্রক নয় এবং সদস্যপদ লাইসেন্সের বিকল্প নয়, তবে এটি ট্রেনিং ও সার্টিফিকেশন অভিযান আয়োজন করে এবং শিল্পের পক্ষে কথা বলে। 2025-এ এর জাতীয় চেয়ারম্যান Clement Francis, Permendag 33/2025-কে পেশার নতুন ভিত্তি বলে বর্ণনা করেন (Bisnis.com)। বালিতে শাখার চেয়ারম্যান Michael Hikma Gunawan লাইসেন্সবিহীন বিদেশি ব্রোকারদের বিরুদ্ধে সবচেয়ে সোচ্চার কণ্ঠগুলোর একটি।

একজন বিদেশি কি বালিতে এজেন্ট হিসেবে কাজ করতে পারেন?

2026-এ সৎ উত্তর হলো: ব্রোকার হিসেবে নয়, এবং ট্যুরিস্ট ভিসায় কখনোই নয়।

ব্রোকারের পদ নাগরিকদের জন্য সংরক্ষিত। ওপরে বর্ণিত কাঠামোর অধীনে, P4-এর বিশেষজ্ঞ কর্মী হিসেবে কাজ করা সার্টিফায়েড ব্রোকারদের অবশ্যই ইন্দোনেশীয় হতে হবে। একজন বিদেশি নাগরিক P4-এর সার্টিফায়েড ম্যানেজার হতে পারেন, কিন্তু ব্রোকার হতে পারেন না।

কাজের জন্য কাজভিত্তিক থাকার পারমিট লাগে। Hukumonline ব্যাখ্যা করে যে সীমিত থাকার পারমিট (ITAS, কার্ডের নাম KITAS) কাজের জন্য দেওয়া যায়, এবং বিদেশি কর্মীদের সাধারণত নিয়োগকারী কোম্পানির একটি গ্যারান্টি চিঠি লাগে। ভিসা অন অ্যারাইভাল বা ভিজিট ভিসায় কাজ করা যায় না। ইন্দোনেশিয়া বিদেশি কর্মীদের জন্য বন্ধ পদের একটি তালিকাও রাখে, যা Minister of Manpower Decree 349 of 2019 দ্বারা নির্ধারিত।

অভিযান বাস্তব। 2023 থেকে প্রয়োগ বেড়েছে:

• এপ্রিল 2023-এ বালির অভিবাসন বিভাগ এক স্লোভাক নারীকে দেশ থেকে বের করে দেয়, যিনি ভিজিট থাকার পারমিটে থেকে নিজের Instagram ও Facebook অ্যাকাউন্টে প্রপার্টির মার্কেটিং করছিলেন (Detik Bali)।
• সেপ্টেম্বর 2024-এ ভিসা অন অ্যারাইভালে থাকা এক অস্ট্রেলীয়কে সোশ্যাল মিডিয়ায় একটি ভিলার প্রচার করার পর দেশ থেকে বের করে দেওয়া হয় এবং কমপক্ষে ছয় মাসের জন্য পুনঃপ্রবেশ নিষিদ্ধ করা হয়। অভিবাসন বিভাগ জানায় তারা ডিজিটাল নজরদারির মাধ্যমে তাকে খুঁজে পেয়েছে (INP Polri)।
• জুন 2025-এ The Jakarta Post জানায় যে সমস্যাযুক্ত বিদেশি বিনিয়োগের সাথে যুক্ত ভিসা লঙ্ঘনের জন্য জানুয়ারি ও ফেব্রুয়ারিতে অভিবাসন বিভাগ বালিতে 312 জন বিদেশিকে আটক করেছে, এবং মূলধনের শর্ত পূরণ না করায় 267টি বিদেশি কোম্পানির ব্যবসায়িক পারমিট বাতিল হয়েছে। গভর্নর Wayan Koster পর্যটন ব্যবসার পারমিট অডিট করতে একটি টাস্কফোর্স গঠন করেন।
• জুলাই 2025-এ AREBI Bali-এর চেয়ারম্যান Tirto-কে বলেন যে বালির সব ব্রোকারের প্রায় 20% বিদেশি, যাদের অনেকে অফিস ছাড়া কাজ করেন, Instagram ও নিজস্ব ওয়েবসাইটে মার্কেটিং করেন, বিদেশে টাকা নেন এবং কোনো ইন্দোনেশীয় কর দেন না।
• ফেব্রুয়ারি 2026-এ বিনিয়োগ মন্ত্রণালয় বালিতে বিদেশি মালিকানাধীন কোম্পানির জন্য কঠোর নিয়মের প্রস্তাব দেয়, যার মধ্যে ভার্চুয়াল অফিস নিষিদ্ধ করা ও মূলধনের প্রমাণ রয়েছে (Bali Villa Realty)।

কেউ যদি আপনাকে ট্যুরিস্ট ভিসায় বালিতে “ফ্রিল্যান্স এজেন্ট” পদের প্রস্তাব দেয়, তাহলে দেশ থেকে বের করে দেওয়ার ঝুঁকি আপনার, তাদের নয়।

যে আইনি পথগুলো খোলা আছে

বিদেশি পেশাদাররা আসলে এই বিকল্পগুলো ব্যবহার করেন। প্রতিটির জন্য শুরু করার আগে একজন ইন্দোনেশীয় আইনজীবীর পরামর্শ লাগে।

1. ব্রোকার নয় এমন পদে ওয়ার্ক পারমিটসহ চাকরি। একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত এজেন্সি বা ডেভেলপার ম্যানেজার, মার্কেটিং ডিরেক্টর বা আন্তর্জাতিক সেলস লিডের মতো পদে ওয়ার্ক KITAS স্পনসর করতে পারে, যেখানে আইন বিদেশিদের অনুমতি দেয়। যেহেতু P4-এর ম্যানেজার বিদেশি হতে পারেন, একজন সার্টিফায়েড বিদেশি ম্যানেজার সম্ভব। তবে ক্লায়েন্ট চুক্তিতে সই করা ব্রোকারকে অবশ্যই ইন্দোনেশীয় হতে হবে।

2. আপনার নিজের PT PMA। একটি বিদেশি মালিকানাধীন কোম্পানি (PT PMA) OSS-এর মাধ্যমে KBLI 68200-এর জন্য আবেদন করতে পারে, তারপর সার্টিফায়েড ইন্দোনেশীয় ব্রোকার নিয়োগ দিতে পারে। Infiniti জানায় BKPM Regulation 5/2025 নতুন PT PMA-এর ন্যূনতম পরিশোধিত মূলধন Rp10 বিলিয়ন থেকে কমিয়ে Rp2.5 বিলিয়ন করেছে, তবে পরিকল্পিত বিনিয়োগ মূল্য এখনো Rp10 বিলিয়ন-এর বেশি হতে হবে। বালি এই কোম্পানিগুলোর ওপর কড়া নজর রাখছে, তাই মূলধন, অফিসের ঠিকানা ও KBLI ব্যবহারের অডিটের জন্য প্রস্তুত থাকুন।

3. লাইসেন্সপ্রাপ্ত এজেন্সির জন্য রেফারেল কাজ। কিছু বিদেশি বিদেশ থেকে ক্রেতা পরিচয় করিয়ে দেন এবং লাইসেন্সপ্রাপ্ত ইন্দোনেশীয় P4 থেকে রেফারেল ফি পান, যে P4 ক্লায়েন্ট চুক্তি, প্রপার্টি দেখানো ও বিক্রি সামলায়। এটি বৈধ কিনা তা নির্ভর করে আপনি কোথায় থাকেন, কোথায় কাজ করেন এবং কীভাবে টাকা পান তার ওপর। ভিজিট ভিসায় বালি থেকে এটি করা নিরাপদ নয়।

4. বিদেশে ডেভেলপারের বিক্রি। নিজের দেশে, নিজের দেশের নিয়মে কোনো ডেভেলপারের সেলস অফিসে কাজ করলে আপনি ইন্দোনেশীয় অভিবাসন আইনের বাইরে থাকেন। তবুও ডেভেলপারকে ইন্দোনেশিয়ায় যথাযথভাবে লাইসেন্সপ্রাপ্ত হতে হবে।

এজেন্টরা কীভাবে আয় করেন

Permendag 33/2025 নিয়ে Bisnis.com-এর সারসংক্ষেপ অনুযায়ী নিয়ন্ত্রিত বিক্রির কমিশন লেনদেন মূল্যের 2% থেকে 5%, এবং ভাড়ায় 5% থেকে 8%। একটি P4 তার আয় করা কমিশনের সর্বোচ্চ 70% তার বিশেষজ্ঞ কর্মীদের দিতে পারে।

বালির বাস্তব চর্চায় Global Investments (জুন 2026) বলে যে বিক্রেতার এজেন্ট সাধারণত প্রায় 5% পান, প্রায়ই দামের মধ্যে ধরা থাকে, এবং ক্রেতার এজেন্টরা হয় 2.5% থেকে 5% নেন অথবা বিক্রেতার ফি ভাগ করেন। Brighton উল্লেখ করে যে নিয়ম মানা এজেন্সিগুলো কমিশনের ওপর VAT যোগ করে।

বালির এজেন্টদের কোনো অফিশিয়াল বেতনের ডেটা আমরা পাইনি। প্রতিটি এজেন্সিকে জিজ্ঞেস করুন তারা বেসিক বেতন দেয় নাকি শুধু কমিশন, এবং স্প্লিট লিখিতভাবে নিন। হিসাবসহ সংখ্যার জন্য দেখুন বালিতে এজেন্টের কমিশন।

ভাষা ও মার্কেট

বালির ক্রেতারা অনেক দেশ থেকে আসেন। AREBI Bali-এর চেয়ারম্যান জুলাই 2025-এ Tirto-কে বলেন যে সাম্প্রতিক অনেক বিদেশি ক্রেতা রাশিয়া, ইউক্রেন, ফ্রান্স, যুক্তরাজ্য ও সুইডেনের। বেশিরভাগ আন্তর্জাতিক ডিলে কাজের ভাষা ইংরেজি। নোটারি, ভূমি অফিস, চুক্তি ও স্থানীয় বিক্রেতাদের জন্য ইন্দোনেশীয় ভাষা লাগে। মার্কেটিং পদে রুশ ও ফরাসি ভাষা বড় সুবিধা।

কীভাবে এজেন্সি বেছে নেবেন

• এজেন্সির NIB ও KBLI 68200 চান এবং নিয়ম অনুযায়ী লাইসেন্সটি তার ওয়েবসাইটে আছে কিনা যাচাই করুন।
• এর ব্রোকার ও ম্যানেজারের দক্ষতা সার্টিফিকেট দেখতে চান।
• এটি AREBI সদস্য কিনা জিজ্ঞেস করুন।
• জিজ্ঞেস করুন এটি কীভাবে আপনার ওয়ার্ক পারমিট স্পনসর করবে, কোন পদবি ব্যবহার করবে, এবং আসার আগে তা লিখিতভাবে নিন।
• কমিশন স্প্লিট, পেমেন্টের তারিখ এবং আপনি চলে যাওয়ার পর বন্ধ হওয়া ডিলের কী হবে তা জিজ্ঞেস করুন।
• জিজ্ঞেস করুন এটি ক্লায়েন্টের টাকা কীভাবে সামলায়। পেমেন্ট কোম্পানির নামে ইন্দোনেশীয় ব্যাংক অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে যাওয়া উচিত।

সতর্কসংকেত

• এমন চাকরির অফার যেখানে বলা হয় ট্যুরিস্ট ভিসা বা ভিসা অন অ্যারাইভাল “আপাতত চলবে”।
• যে এজেন্সির কোনো বাস্তব অফিস নেই, ভার্চুয়াল অফিসের ঠিকানা আছে, বা ওয়েবসাইটে লাইসেন্সের বিবরণ নেই।
• বিদেশে, নগদে বা ক্রিপ্টোতে আপনাকে দেওয়া কমিশন।
• নিজের নামে ক্লায়েন্ট চুক্তিতে সই করতে বলা।
• লিখিত কো-ব্রোকিং চুক্তি ছাড়া অন্য এজেন্সির ছবি ব্যবহার করা লিস্টিং।

ইন্দোনেশিয়ার ব্রোকার নিয়ম অক্টোবর 2025-এ বদলেছে এবং প্রয়োগ শুরু হবে অক্টোবর 2026-এর পর। এই গাইডটি ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা অভিবাসন পরামর্শ নয়। CloserPass কোনো ইন্দোনেশীয় কর্তৃপক্ষ বা অ্যাসোসিয়েশনের সাথে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ ইন্দোনেশিয়া পেজে চাকরি ও আরও গাইড খুঁজুন।