ফ্রান্সে রিয়েল এস্টেট ক্যারিয়ার

যে নিয়মগুলো একজন ব্রোকারকে জানতে হবে

সরকারি সংস্থা

ফ্রান্সে রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ নিয়ন্ত্রিত হয় loi Hoguet (2 জানুয়ারি 1970-এর Law no. 70-9) ও তার বাস্তবায়ন ডিক্রি no. 72-678 (20 জুলাই 1972) দিয়ে। এজেন্টদের জন্য কোনো জাতীয় নিয়ন্ত্রক নেই: পেশাদার কার্ড ইস্যু করে কোম্পানির প্রধান কার্যালয় যে এলাকায় সেখানকার Chambre de commerce et d'industrie (CCI), রিয়েল এস্টেট পেশাজীবীদের CCI অনলাইন ফাইলের মাধ্যমে। ভোক্তা সুরক্ষা কর্তৃপক্ষ (DGCCRF) mandat, ফি প্রদর্শন ও বিভ্রান্তিকর আচরণ নিয়ে এজেন্সি পরিদর্শন করে; notaire-রা, যারা সরকারি কর্মকর্তা, প্রতিটি চূড়ান্ত বিক্রয় দলিল তৈরি ও সই করেন এবং হস্তান্তর কর আদায় করেন; কর প্রশাসন (DGFiP) প্রতিটি département-এর হস্তান্তর কর হার প্রকাশ করে; আর বাণিজ্যিক আদালতের রেজিস্ট্রি agents commerciaux-এর বিশেষ রেজিস্টার (RSAC) রাখে। FNAIM-এর মতো পেশাজীবী সংগঠন, যারা প্রায় 10,000 সদস্য এজেন্সি একত্র করার কথা বলে, পেশার প্রতিনিধিত্ব করে কিন্তু কাউকে লাইসেন্স দেয় না।

Carte professionnelle

যিনি নিয়মিত পেশা হিসেবে অন্যের হয়ে প্রপার্টি নিয়ে আলোচনা, বিক্রি, ভাড়া বা ব্যবস্থাপনা করেন, তার একটি carte professionnelle থাকতে হবে। এতে প্রতিটি কাজের জন্য একটি উল্লেখ থাকে: লেনদেনের জন্য T, প্রপার্টি ম্যানেজমেন্টের জন্য G এবং কো-ওনারশিপ ম্যানেজমেন্টের (syndic) জন্য S, প্রতি কোম্পানিতে একটি কার্ড। কার্ডটি CCI ইস্যু করে Cerfa 15312 ফর্মে এবং এটি 3 বছরের জন্য বৈধ; মেয়াদ শেষ হওয়ার 2 মাস আগে নবায়নের আবেদন করতে হয়। আবেদনকারীকে পেশাগত যোগ্যতা, সৎ চরিত্র, পেশাগত দায় বিমা (RCP) এবং, এজেন্সি ক্লায়েন্টের অর্থ রাখলে, একটি আর্থিক গ্যারান্টি প্রমাণ করতে হয়; যে লেনদেন এজেন্সি শপথ করে ঘোষণা দেয় যে তারা ক্লায়েন্টের কোনো অর্থ, সম্পদ বা সিকিউরিটি রাখে না, তার গ্যারান্টি লাগে না। যোগ্যতা মানে আইন, অর্থনীতি বা ব্যবসায় bac+3 স্তরের ডিগ্রি, BTS Professions immobilières বা সমমানের level 6 টাইটেল, অথবা অভিজ্ঞতা: baccalauréat থাকলে কোনো কার্ডধারীর কর্মচারী হিসেবে 3 বছর, না থাকলে 10 বছর, ম্যানেজমেন্ট পদে থাকলে কমে 4 বছর। অক্টোবর 2026-এ CCI Bretagne-এ প্রথম কার্ডের খরচ ছিল 160 € ও নবায়নের 130 €; অন্যান্য CCI সামান্য ভিন্ন অঙ্ক নিতে পারে। নবায়নের জন্য কার্ডধারী ও এজেন্সির হয়ে যারা আলোচনা করেন তাদের সবাইকে বছরে 14 ঘণ্টা বা 3 বছরে 42 ঘণ্টার চলমান প্রশিক্ষণ প্রমাণ করতে হয়, যার মধ্যে অন্তত 2 ঘণ্টা নৈতিকতা ও 2 ঘণ্টা আবাসনে প্রবেশাধিকারে বৈষম্যহীনতা।

কে এজেন্ট হতে পারেন

বেশিরভাগ এজেন্টের কখনো নিজের কার্ড থাকে না। তারা একজন কার্ডধারীর হয়ে attestation d'habilitation-এর অধীনে কাজ করেন, যা একজন কার্ডধারীর সাথে যুক্ত একটি ব্যক্তিগত নথি এবং সেই কার্ডধারী যে ক্ষমতা দেন তার মধ্যে তাদের আলোচনা করতে দেয়। আবেদনটি এজেন্ট নন, কার্ডধারী CCI-তে জমা দেন (Cerfa 15315, CCI Bretagne-এ 55 €), আর কাজ শুরুর আগেই attestation ইস্যু হতে হবে; কার্ড নবায়ন হলে, এজেন্ট এজেন্সি বদলালে বা তথ্য বদলালে এটি নতুন করে করা হয়, এবং এটি কখনো অন্য কোনো পেশাদারের হয়ে কাজ করার অনুমতি দেয় না। দুটি স্ট্যাটাস আছে। বেতনভুক্ত négociateur এজেন্সির কর্মচারী, আর চাকরির চুক্তি attestation-এর বিকল্প নয়। agent commercial immobilier, যাকে প্রায়ই mandataire বলা হয়, স্বনিযুক্ত: বাণিজ্যিক আদালতের রেজিস্ট্রিতে RSAC-তে নিবন্ধিত, সাধারণত micro-entrepreneur হিসেবে, কার্ডধারীর সাথে একটি চুক্তি, attestation ও নিজের দায় বিমাসহ। একজন agent commercial ক্লায়েন্টের অর্থ গ্রহণ বা রাখতে, এজেন্সি বা অফিস চালাতে, বা অর্পিত ক্ষমতার বাইরে যেতে পারেন না। IAD, Safti, Capifrance ও eXp-এর মতো mandataire নেটওয়ার্কে 2025-এর শেষে প্রায় 47,000 পরামর্শদাতা ছিলেন, এক বছরে 7% বেশি, এবং তারা পেশাদারের মাধ্যমে হওয়া বিক্রির 28% সামলেছেন (প্রায় 640,000-এর মধ্যে 179,000), যেখানে 2018 সালে ছিল 13%। EU, EEA ও সুইস নাগরিকরা ফরাসি নাগরিকদের মতো একই শর্তে কাজ করতে ও micro-entrepreneur হিসেবে নিবন্ধন করতে পারেন, কোনো রেসিডেন্স পারমিট ছাড়াই। নন-EU নাগরিকদের এমন পারমিট লাগে যা এই কাজকে কভার করে: স্বনিযুক্ত কাজের জন্য carte de résident, EU দীর্ঘমেয়াদি বাসিন্দা পারমিট, ব্যবসা প্রতিষ্ঠাতা হিসেবে talent passport, private and family life পারমিট, অথবা entrepreneur and liberal profession পারমিট, যা এক বছর স্থায়ী হয় এবং শুধু তখনই নবায়ন হয় যদি কাজটি প্রধান পেশা হয় এবং অন্তত বার্ষিক ন্যূনতম মজুরি আয় করে (2026 সালে প্রায় 21,876 €)। স্টুডেন্ট ও বেতনভুক্ত কর্মীর পারমিট স্বনিযুক্ত কাজের অনুমতি দেয় না। আইনে কোনো ফরাসি ভাষার পরীক্ষা নেই, তবে mandat, বিক্রয় চুক্তি ও CCI ফাইল সবই ফরাসিতে, তাই বাস্তবে সাবলীল ফরাসি জানা দরকার।

Mandat, ফি ও স্প্লিট

লিখিত mandat ছাড়া কোনো আলোচনা শুরু করা যায় না, যাতে মেয়াদ, ফি ও কে দেবেন, পক্ষগুলো, প্রপার্টি, কোনো এক্সক্লুসিভিটি এবং কীভাবে শেষ করা যায় তা লেখা থাকে, আর প্রতিটি mandat তারিখ অনুযায়ী এজেন্সির mandat রেজিস্টারে তোলা হয়। mandat exclusif প্রথম 3 মাসে বাতিল করা যায় না (decree 72-678, article 78); তারপর সাধারণত রেজিস্টার্ড চিঠিতে 15 দিনের নোটিশ লাগে, আর ব্যক্তিগত বিক্রেতাদের ক্ষেত্রে mandat আপনা থেকে নবায়ন হওয়ার আগে এজেন্সিকে তা শেষ করার অধিকারের কথা মনে করিয়ে দিতে হয়। একটি সাধারণ mandat-কে এক্সক্লুসিভ হিসেবে দেখানো, মেয়াদোত্তীর্ণ এক্সক্লুসিভিটি ধারার ওপর নির্ভর করা, বিক্রেতা নিজে ক্রেতা খুঁজে পেলে তাকে দিয়ে টাকা দেওয়ানো, বা বিক্রি সম্পন্ন না হলেও ফি নেওয়া অবৈধ, আর অফিসের বাইরে বা দূর থেকে সই করা mandat-এর সাথে ভোক্তার প্রত্যাহার ফর্ম দিতে হয়। ফি স্বাধীনভাবে ঠিক হয়, তবে 10 জানুয়ারি 2017-এর arrêté থেকে তা VAT সহ দেখাতে হয়, কে দেবেন তা সহ, এজেন্সির জানালায়, অফিসের ভেতরে ও ওয়েবসাইটে, আর 1 এপ্রিল 2022 থেকে মূল্যতালিকায় সর্বোচ্চ হার দিতে হয়; শুধু ক্রেতার অংশ বা 'কোটেশন অনুযায়ী' দেখানো তালিকা নিয়ম মানে না। 2019 সালের জরিপে DGCCRF যাচাই করা 2,175টি এজেন্সির 64%-এ অসংগতি পেয়েছে। বাস্তবে ফি দামের প্রায় 3% থেকে 10%, দাম যত বাড়ে তত কমে, 200,000 € থেকে 400,000 €-এর বিক্রিতে গড়ে 4.5% থেকে 5%; প্রচলিত এজেন্সি প্রায় 4% থেকে 6% ও mandataire নেটওয়ার্ক প্রায় 3% থেকে 4.5% নেয়, আর প্রায় 70% বিক্রয় mandat-এ ফি বিক্রেতার ওপর থাকে (ইন্ডাস্ট্রির হিসাব)। নেটওয়ার্ক পরামর্শদাতারা নিজেদের আনা ফি-র একটি অংশ রাখেন: বেস স্প্লিট IAD-এ 69%, Safti-তে 70% ও Capifrance-এ 72%, টার্নওভারের সাথে বাড়ে, প্রায় 159 € থেকে 205 € (VAT ছাড়া) মাসিক প্যাকের বিনিময়ে, আর eXp France শুরু করে 75% দিয়ে এবং এক বছরে VAT ছাড়া 80,000 € ফি-র পর 100%-এ যায়। জাতীয় রিয়েল এস্টেট সমষ্টিগত চুক্তি (IDCC 1527)-এর অধীন বেতনভুক্ত négociateur-রা নির্দিষ্ট বেতন ও কমিশন পান; নন-এক্সিকিউটিভ VRP négociateur-এর ন্যূনতম বেতন মাসে 1,500 € গ্রস, যা কমিশনের অগ্রিম হতে পারে।

বিদেশি ক্রেতা

বিদেশিরা ফরাসি নাগরিকদের মতো একই শর্তে ফ্রান্সে প্রপার্টি কেনেন, কোনো পারমিট বা বসবাসের শর্ত ছাড়াই। চূড়ান্ত দলিলের (acte authentique) জন্য notaire বাধ্যতামূলক এবং তিনি হস্তান্তর কর আদায় করেন। তার আগে ক্রেতা ও বিক্রেতা সাধারণত একটি compromis বা promesse de vente সই করেন, আর বাড়ির একজন ব্যক্তিগত ক্রেতা তারপর 10 ক্যালেন্ডার দিনের মধ্যে সরে আসতে পারেন, যা গোনা হয় সই হওয়া চুক্তির নোটিশসহ রেজিস্টার্ড চিঠি প্রথম উপস্থাপনের পরের দিন থেকে (বা notaire-এর সামনে সই হলে সইয়ের পর থেকে), কোনো কারণ বা জরিমানা ছাড়াই, এবং যেকোনো জমা 21 দিনের মধ্যে ফেরত দেওয়া হয় (Code de la construction et de l'habitation, article L.271-1)। জাতীয়ভাবে 2022 সালে অনিবাসী বিদেশিরা পুরোনো বাড়ি বিক্রির প্রায় 1.8% করেছেন, প্রায় 20,000টি বিক্রি, তবে তারা কোত দাজুর ও প্যারিসে কেন্দ্রীভূত। অনিবাসী বিক্রেতারা মূলধনী লাভের ওপর 19% আয়কর ও 17.2% সামাজিক লেভি দেন, অথবা EEA বা সুইস সামাজিক নিরাপত্তা ব্যবস্থার আওতায় থাকা বিক্রেতারা 7.5%, সাথে 50,000 €-এর বেশি লাভে 2% থেকে 6% সারট্যাক্স; মালিকানার ছাড় শুরু হয় ষষ্ঠ বছরে, 22 বছর পর আয়কর থেকে ও 30 বছর পর সামাজিক লেভি থেকে পূর্ণ মুক্তি, আর EEA-র বাইরে থাকা বিক্রেতার একজন ফিসকাল প্রতিনিধি লাগে যদি দাম 150,000 €-এর বেশি হয় এবং প্রপার্টি 30 বছরের কম সময় রাখা হয়ে থাকে। রিয়েল এস্টেট সম্পদ কর (IFI) 1 জানুয়ারি তারিখে 1.3 মিলিয়ন €-এর বেশি নিট প্রপার্টিতে প্রযোজ্য, 0.5% থেকে 1.5% হারে, আর অনিবাসীরা শুধু তাদের ফ্রান্সের প্রপার্টিতে এটি দেন।

কর ও ফি

রিসেল বাড়ির ক্রেতারা হস্তান্তর কর দেন (droits de mutation, ফরাসিরা যাকে 'frais de notaire' বলেন তার প্রধান অংশ)। 2025 সালের বাজেট département-গুলোকে 1 এপ্রিল 2025 থেকে 31 মার্চ 2028 পর্যন্ত তাদের অংশ 4.50% থেকে 5.00%-এ বাড়াতে দিয়েছে: 89টি département তা করেছে, মোট প্রায় 6.31% (প্রায়ই 6.32%-এ রাউন্ড করা হয়), আর বাকিরা, এবং বাড়ানো département-গুলোতে যোগ্য প্রথমবারের ক্রেতারা, 5.81%-এ থাকেন। প্যারিস, Rhône (লিয়ঁ) ও Gironde (বোর্দো) বাড়ানো গ্রুপে; Alpes-Maritimes (নিস, কান, Antibes) 5.81% রেখেছে। notaire-এর ফি ও খরচসহ রিসেল কেনার মোট খরচ দামের প্রায় 7.2% থেকে 7.8%, যেমন প্যারিসে 250,000 €-এর ফ্ল্যাটে 7.81% ও Alpes-Maritimes-এ 340,000 €-এ 7.19%। ক্রেতা এজেন্সির ফি দিলে কর হিসাব হয় বিক্রেতাকে দেওয়া নিট দামের ওপর, যা কর কমায়। সম্পন্ন হওয়ার 5 বছরের মধ্যে বিক্রি হওয়া নতুন বাড়ির দামে 20% VAT থাকে এবং হস্তান্তর কর কম। অক্টোবর 2026-এ মর্টগেজের গড় সুদ 15 বছরে 3.50%, 20 বছরে 3.66% ও 25 বছরে 3.75% ছিল, এবং বাড়ছিল। দ্বিতীয় বাড়ির মালিকরা taxe d'habitation দেন, আর আবাসন সংকটের এলাকার (zone tendue) কমিউনগুলো এতে 5% থেকে 60% যোগ করতে পারে: zone tendue-এর 3,689টি কমিউনের 1,666টি সারচার্জ বসায়, আর প্যারিস, লিয়ঁ, বোর্দো ও নিস সর্বোচ্চ 60% বসায়, যেখানে কান কিছুই বসায় না।

অফ-প্ল্যান

নতুন বাড়ি বেশিরভাগ অফ-প্ল্যান VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) হিসেবে বিক্রি হয়, যা Construction and Housing Code দিয়ে নিয়ন্ত্রিত। ক্রেতা সাধারণত একটি রিজার্ভেশন চুক্তি দিয়ে শুরু করেন, যেখানে বিক্রি এক বছরের মধ্যে সই হলে জমা দামের সর্বোচ্চ 5%, দুই বছরের মধ্যে হলে 2%, তার বেশি হলে কিছুই নয়। এরপর পেমেন্ট কাজের অগ্রগতি অনুযায়ী হয়, আইনি সীমাসহ: ভিত্তি শেষ হলে সর্বোচ্চ 35%, ভবন জলরোধী হলে (hors d'eau) 70% ও সম্পন্ন হলে 95%, শেষ 5% হস্তান্তরে, যা ত্রুটি লেখা থাকলে আটকে রাখা যায়; দেরিতে পেমেন্টের জরিমানা মাসে সর্বোচ্চ 1%। প্রতিটি আবাসিক VEFA-তে একটি সম্পন্ন হওয়ার গ্যারান্টি (garantie financière d'achèvement, GFA) থাকতে হবে, যা 1 জানুয়ারি 2015 থেকে জমা দেওয়া নির্মাণ অনুমতির ক্ষেত্রে ব্যাংক, বিমা কোম্পানি বা গ্যারান্টি কোম্পানি থেকে আসতে হবে, ডেভেলপার নিজে নয় (ordonnance 2013-890)। নতুন ভাড়ার ফ্ল্যাটের Pinel কর স্কিম 31 ডিসেম্বর 2024-এ শেষ হয়েছে। 2026 সালের বাজেট (19 ফেব্রুয়ারি 2026-এর law 2026-103) 31 ডিসেম্বর 2028 পর্যন্ত কেনার জন্য 21 ফেব্রুয়ারি 2026 থেকে কার্যকর একটি বেসরকারি বাড়িওয়ালা স্ট্যাটাস তৈরি করেছে: যে মালিক 9 বছর আনফার্নিশড ভাড়া দেন তিনি দামের 80% অবচয় করতে পারেন, ভাড়ার স্তর অনুযায়ী যৌথ ভবনের নতুন ফ্ল্যাটে বছরে 3.5%, 4.5% বা 5.5%, অথবা দামের অন্তত 30% কাজসহ পুরোনো বাড়িতে 3% থেকে 4%, বছরে 8,000 € থেকে 12,000 € সীমার মধ্যে এবং পরিবার প্রতি সর্বোচ্চ 2টি বাড়ির জন্য, Manda-র সারাংশ অনুযায়ী চূড়ান্ত পাঠ অনুসারে (সেপ্টেম্বর 2026); আগের খসড়াগুলো ভিন্ন ছিল, তাই পরামর্শ দেওয়ার আগে অফিসিয়াল পাঠ যাচাই করুন।

ভাড়া

1 জানুয়ারি 2025 থেকে এনার্জি পারফরম্যান্স সার্টিফিকেটে (DPE) G রেটিংয়ের বাড়ি নতুন বা নবায়ন করা লিজে আর ভাড়া দেওয়া যায় না; F রেটিংয়ের বাড়ি 2028-এ ও E রেটিংয়ের বাড়ি 2034-এ একই নিয়মে আসবে, আর এই নিয়ম ফার্নিশড হলিডে ভাড়াতেও প্রযোজ্য (loi Climat et résilience)। 1 জানুয়ারি 2026 থেকে একটি নতুন বিদ্যুৎ রূপান্তর গুণক (2.3-এর বদলে 1.9) বৈদ্যুতিকভাবে গরম করা প্রায় 850,000 বাড়িকে F ও G শ্রেণি থেকে বের করবে বলে আশা করা হচ্ছে, আর সাম্প্রতিক DPE থাকা মালিকরা ADEME থেকে হালনাগাদ সার্টিফিকেট ডাউনলোড করতে পারেন। নভেম্বর 2024-এর loi Le Meur অশ্রেণিভুক্ত ফার্নিশড হলিডে ভাড়ার micro-BIC ছাড় 15,000 € সীমার মধ্যে 30%-এ নামিয়েছে (শ্রেণিভুক্তদের জন্য 50% ও 77,700 €), মেয়রদের প্রধান বাড়ির ভাড়া বছরে 90 দিনে সীমিত করতে ও কোটা ঠিক করতে দেয়, এবং প্রায় প্রতিটি কমিউনে রেজিস্ট্রেশন নম্বর বাধ্যতামূলক করে। যে মালিকরা LMNP real regime-এ ফার্নিশড ভাড়া দেন এবং 15 ফেব্রুয়ারি 2025 থেকে বিক্রি করেন, তাদের মূলধনী লাভ হিসাবের সময় কেটে নেওয়া অবচয় আবার যোগ করতে হয়, শিক্ষার্থী ও প্রবীণদের আবাসন এবং কেয়ার হোম ছাড়া, আর 2026 সালের বাজেট নতুন বেসরকারি বাড়িওয়ালা স্ট্যাটাসেও একই নিয়ম প্রয়োগ করেছে।

প্ল্যাটফর্ম

রিয়েল এস্টেট পেশাজীবীদের CCI ফাইল: carte professionnelle T, G ও S, attestations d'habilitationবাণিজ্যিক আদালতের রেজিস্ট্রি: agents commerciaux-এর RSAC নিবন্ধনপ্রতিটি এজেন্সির রাখা mandat রেজিস্টারNotaires: compromis, চূড়ান্ত দলিল, হস্তান্তর করDGFiP: département অনুযায়ী হস্তান্তর কর হারDGCCRF: mandat ও ফি প্রদর্শনের পরিদর্শনADEME: এনার্জি পারফরম্যান্স সার্টিফিকেট (DPE)ফার্নিশড হলিডে ভাড়ার জন্য কমিউনের রেজিস্ট্রেশন নম্বরNotaires-INSEE মূল্য সূচক ও Notaires du Grand Paris-এর পরিসংখ্যান