পর্তুগালে রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কমিশন
পর্তুগালে আইনত কোনো কমিশন হার নির্ধারিত নেই। এজেন্সি ও তার ক্লায়েন্ট লিখিতভাবে যা ঠিক করে, ফি সেটাই। তবে চুক্তিটি কীভাবে লেখা হবে, ফি কখন প্রাপ্য হবে এবং কে তা দিতে পারবে, সে বিষয়ে Law 15/2013 কঠোর। অক্টোবর 2026-এ কমিশন কীভাবে কাজ করে, এবং আপনি স্বনিযুক্ত কনসালট্যান্ট হিসেবে কাজ করলে কর দেওয়ার পর আপনার হাতে কী থাকে, তা এখানে দেখুন।
সংক্ষেপে
- কোনো আইনি হার বা সর্বোচ্চ সীমা নেই। BoaVenda সেপ্টেম্বর 2026-এ সাধারণ বিক্রয় কমিশন 4% থেকে 5% বলেছে, 3% থেকে 6% পরিসরের মধ্যে।
- এর ওপর 23% VAT যোগ হয়। 5% ফি-তে বিক্রেতার খরচ দাঁড়ায় দামের 6.15%।
- অনেক এজেন্সি একটি ন্যূনতম ফি ঠিক করে, প্রায়ই €6,000 সাথে VAT-এর কাছাকাছি।
- বিক্রিতে সাধারণত বিক্রেতা দেন। ভাড়ায় সাধারণত বাড়িওয়ালা দেন এক মাসের ভাড়া সাথে VAT। নতুন নির্মাণে সাধারণত ডেভেলপার দেন।
- ফি অবশ্যই একটি লিখিত মধ্যস্থতা চুক্তিতে উল্লেখ থাকতে হবে, নইলে চুক্তিটি বাতিল হতে পারে।
- ফি প্রাপ্য হয় যখন ডিল সম্পন্ন হয়, অথবা চুক্তিতে বলা থাকলে CPCV-তে।
- একটি ফার্ম একই ডিলে তার ক্লায়েন্ট ও অপর পক্ষ দুজনের কাছ থেকেই পেমেন্ট নিতে পারে না।
- কনসালট্যান্টের ভাগ প্রায়ই এজেন্সির ফি-র 40% থেকে 50%, VAT, IRS ও Social Security-র আগে।
প্রচলিত হার
- BoaVenda (সেপ্টেম্বর 2026): 4% থেকে 5% সাথে VAT সাধারণ। চাহিদাসম্পন্ন বাড়িতে এটি প্রায় 3% পর্যন্ত নামতে পারে। লাক্সারি, জটিল বা বিশেষ ধরনের প্রপার্টিতে 6% পর্যন্ত যেতে পারে। কেন্দ্রীয় লিসবন, পোর্তো, Cascais ও প্রিমিয়াম আলগার্ভে প্রায়ই 3.5% থেকে 5%-এ ডিল হয়, আর শহরতলির বা কম মূল্যের বাড়িতে 5% থেকে 6% পর্যন্ত যেতে পারে।
- Ekonomista (সেপ্টেম্বর 2026): 2% থেকে 6%, বড় নেটওয়ার্কগুলোতে সবচেয়ে বেশি উল্লেখিত হার 5%।
BoaVenda বলছে কোনো অফিশিয়াল তালিকা নেই: প্রতিটি এজেন্সি নিজের হার ঠিক করে, এবং তা সবসময় আলোচনাসাপেক্ষ। এটি আরও দেখেছে যে এক্সক্লুসিভ চুক্তিতে হার সাধারণত খোলা চুক্তির চেয়ে 0.5 থেকে 1 পয়েন্ট কম হয়।
ন্যূনতম ফি। BoaVenda জানায় অনেক চুক্তিতে একটি ন্যূনতম থাকে, যেমন €6,000 সাথে VAT। €100,000 পর্যন্ত বাড়িতে এতে কার্যকর হার 5% থেকে 7%-এ ওঠে। নির্দিষ্ট ফি-র এজেন্সিগুলো এখানেই প্রতিযোগিতা করে, সাধারণত VAT সহ €6,000 থেকে €9,000 নেয়।
ফি-এর ওপর ভ্যাট
এজেন্সি ফি-তে 23% VAT প্রযোজ্য। BoaVenda-র সূত্র সহজ: দাম x হার x 1.23। “5%” কোটেশনে বিক্রেতা দামের 6.15% দেন। Law 15/2013 অনুযায়ী মধ্যস্থতা চুক্তিতে VAT হার উল্লেখ করতে হয়, তাই লিখুন “5% সাথে 23% হারে VAT” এবং ক্লায়েন্টকে ইউরোতে মোট অঙ্কটি জানান।
কে দেন
- বিক্রি: মধ্যস্থতা চুক্তিতে সই করা বিক্রেতা দেন।
- ভাড়া: সাধারণত এক মাসের ভাড়া সাথে VAT, যা দেন বাড়িওয়ালা (BoaVenda)।
- নতুন নির্মাণ: সাধারণত ডেভেলপার দেন 3% থেকে 5%, এবং ক্রেতা কোনো মধ্যস্থতা ফি দেন না (BoaVenda)।
দুই দিক থেকে ফি নয়। Law 15/2013 অনুযায়ী একটি মধ্যস্থতা ফার্ম একই ডিলে তার ক্লায়েন্ট ও অপর পক্ষ দুজনের কাছ থেকে পেমেন্ট নিতে পারে না। আপনি বিক্রেতার পক্ষে কাজ করলে ক্রেতাকেও বিল করতে পারবেন না।
ক্রেতার টাকা। CPCV-র আগে এজেন্সি ক্রেতার কাছ থেকে যে টাকা পায় তা জমা হিসেবে রাখা হয় এবং চাইলে ফেরত দিতে হয়। এটি আপনার ফি নয়।
মধ্যস্থতা চুক্তি
বিক্রেতার সাথে আপনার চুক্তিটি হলো contrato de mediação imobiliária (রিয়েল এস্টেট মধ্যস্থতা চুক্তি)। Law 15/2013 অনুযায়ী এটি লিখিত হতে হবে এবং এতে উল্লেখ থাকতে হবে:
- প্রপার্টি ও এর ওপর যেকোনো দায়, এবং কাঙ্ক্ষিত ডিল (বিক্রি, ভাড়া, দাম)।
- ফি, নির্দিষ্ট অঙ্ক বা শতাংশ হিসেবে, কীভাবে পরিশোধ হবে এবং VAT হার।
- এজেন্সির বিমা পলিসি।
- জড়িত যেকোনো angariador ও যেকোনো অতিরিক্ত সেবা।
- এটি এক্সক্লুসিভ কি না, এবং এক্সক্লুসিভিটির মানে কী।
কোনো মেয়াদ ঠিক করা না থাকলে চুক্তিটি ছয় মাস চলে। স্ট্যান্ডার্ড-ফর্ম চুক্তি আগে ভোক্তা কর্তৃপক্ষ Direção-Geral do Consumidor-এর অনুমোদন পেতে হয়। প্রয়োজনীয় উপাদান বাদ পড়া চুক্তি বাতিল, যদিও তা কেবল ক্লায়েন্টই দাবি করতে পারেন। প্রতিটি চুক্তি ও বিজ্ঞাপনে এজেন্সির নাম ও AMI নম্বরও থাকতে হবে।
BoaVenda 12 মাসের বদলে 3 থেকে 6 মাসের এক্সক্লুসিভ মেয়াদের পরামর্শ দেয়, পারফরম্যান্স দুর্বল হলে বেরিয়ে যাওয়ার সুযোগসহ। যে বিক্রেতারা এটি পড়েছেন তারা এ বিষয়ে জিজ্ঞাসা করবেন, ধরে নিন।
ফি কখন প্রাপ্য হয়
Law 15/2013 অনুযায়ী ফি প্রাপ্য হয় যখন ডিল সম্পন্ন হয়, সাধারণত দলিলের সময়। চুক্তিতে বলা থাকলে CPCV সই হওয়ার সময়ও প্রাপ্য হতে পারে। এক্সক্লুসিভিটির ক্ষেত্রে ডিল মালিকের দোষে ভেস্তে গেলেও এজেন্সি টাকা পায়। শর্তটি স্পষ্টভাবে লিখুন, এবং মনে রাখবেন যে CPCV-ও ভেস্তে যেতে পারে: Literacia Financeira ব্যাখ্যা করে যে ক্রেতা সরে গেলে ডিপোজিট হারান, আর বিক্রেতা চুক্তি ভঙ্গ করলে তা দ্বিগুণ ফেরত দেন।
এজেন্সিগুলোর মধ্যে ও কনসালট্যান্টের সাথে স্প্লিট
এজেন্সিগুলোর মধ্যে। যৌথ বিক্রিতে দুটি এজেন্সি কীভাবে ফি ভাগ করবে তা কোনো আইন ঠিক করে না। প্রপার্টি দেখানোর আগেই স্প্লিট, পেমেন্টের তারিখ এবং কে কাকে ইনভয়েস করবে তা লিখিতভাবে ঠিক করুন।
এজেন্সি ও আপনার মধ্যে। Ekonomista সেপ্টেম্বর 2026-এ মডেলভেদে কনসালট্যান্টের সাধারণ ভাগ এজেন্সি ফি-র 40% থেকে 50% বলেছে। ডিল ভাগাভাগি হলে এটি কমে যায়। সেপ্টেম্বর 2026-এর Postal-এর উদাহরণে, একজন কনসালট্যান্ট 5%-এ একটি €250,000-এর বাড়ি বিক্রি করে €12,500 ফি-র মধ্যে €3,125 পেয়েছেন, প্রায় 25%।
consultor imobiliário-এর জন্য Indeed-এর পেজ (314টি বেতন, 16 অক্টোবর 2026-এ হালনাগাদ) গড়ে প্রায় মাসে €2,890 দেখায়, বেশিরভাগ €1,079 থেকে €7,739-এর মধ্যে। এগুলো নিজেদের জানানো তথ্য, অফিশিয়াল নয়। পাঁচটি বৃহত্তম নেটওয়ার্কের জন্য ECO-র সংখ্যা অনুযায়ী 2025 সালে প্রতি কনসালট্যান্ট প্রায় 5.2টি লেনদেন, তাই অল্প কয়েকটি ডিলই আপনার বছর গড়ে বা ভাঙে।
উদাহরণসহ হিসাব
এগুলোতে শুধু উদাহরণমূলক হার ব্যবহার করা হয়েছে। আপনার মধ্যস্থতা চুক্তি ও আপনার এজেন্সি চুক্তিই চূড়ান্ত।
লিসবনে অ্যাপার্টমেন্ট, €400,000, বিক্রেতা 5% সাথে VAT দেন। ফি: 400,000 x 5% = €20,000। VAT: 20,000 x 23% = €4,600। বিক্রেতা দেন €24,600। কনসালট্যান্টের 45% ভাগ হলে আপনি পান 20,000 x 45% = €9,000 (আপনার নিজের VAT, IRS ও Social Security-র আগে)।
€250,000-এ বিক্রি হওয়া বাড়ি, বিক্রেতা 5% সাথে VAT দেন (Postal-এর উদাহরণ)। ফি: €12,500 সাথে €2,875 VAT। সেই ক্ষেত্রে কনসালট্যান্টের ভাগ: €3,125।
আলগার্ভে ভিলা, €1,200,000, বিক্রেতা 4% সাথে VAT দেন, ক্রেতার এজেন্সির সাথে 50/50 ভাগ। ফি: €48,000 সাথে €11,040 VAT। প্রতিটি এজেন্সি VAT বাদে পায় €24,000।
Setúbal-এ ফ্ল্যাট, €90,000, ন্যূনতম ফি €6,000 সাথে VAT। বিক্রেতা দেন €6,000 + €1,380 VAT = €7,380, VAT-এর আগে কার্যকর হার 6.7%।
পোর্তোতে দীর্ঘমেয়াদি ভাড়া, মাসে €1,400, এক মাসের ফি। বাড়িওয়ালা দেন €1,400 + €322 VAT = €1,722।
স্বনিযুক্ত কনসালট্যান্টের কর ও Social Security
বেশিরভাগ কনসালট্যান্ট recibos verdes-এ (স্বনিযুক্ত রসিদ) কাজ করেন এবং তাদের ভাগের জন্য এজেন্সিকে ইনভয়েস করেন। CRN Contabilidade ও Ekonomista 2026 সালের নিয়ম তুলে ধরেছে:
- VAT। আপনি আপনার রসিদে 23% নেন (মাদেইরায় 22%, Azores-এ 16%) এবং ব্যবসায়িক খরচের VAT বাদ দিয়ে তা Tax Authority-কে জমা দেন। আগের বছরে টার্নওভার €15,000-এর নিচে থাকলে ছোট উপার্জনকারীরা VAT Code-এর অনুচ্ছেদ 53 অনুযায়ী অব্যাহতি পেতে পারেন। 25%-এর বেশি ছাড়িয়ে গেলে অব্যাহতি সঙ্গে সঙ্গে শেষ হয়।
- IRS (আয়কর)। আপনার আয় category B। সরলীকৃত পদ্ধতিতে একটি সহগ দিয়ে নির্ধারিত আয়ের অংশের ওপর কর ধরা হয়: অনুচ্ছেদ 151 তালিকার পেশার জন্য 0.75 এবং অন্যান্য সেবার জন্য 0.35, যা কিছু শর্তে কার্যক্রমের প্রথম বছরগুলোতে কমানো যেতে পারে। উইথহোল্ডিং অনুচ্ছেদ 151 পেশার জন্য 23% এবং অন্যান্য category B আয়ের জন্য 11.5%, আপনার চূড়ান্ত বিলের অগ্রিম হিসেবে। কোন অ্যাক্টিভিটি কোড ও সহগ আপনার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, তা একজন হিসাবরক্ষককে জিজ্ঞাসা করুন।
- Social Security। প্রতি ত্রৈমাসিকে আপনার ঘোষিত সেবা আয়ের 70%-এর সমান প্রাসঙ্গিক আয়ের ওপর আপনি 21.4% দেন। নিবন্ধন সাধারণত শুরুর পর 12তম মাস থেকে কার্যকর হয়, তাই প্রথম বছর কোনো কন্ট্রিবিউশন লাগে না।
| বিষয় | 2026 সালের নিয়ম |
|---|---|
| আপনার রসিদে VAT | 23% (মূল ভূখণ্ড), যদি না অনুচ্ছেদ 53 অনুযায়ী অব্যাহতি থাকে |
| অনুচ্ছেদ 53-এর সীমা | আগের বছরে €15,000 টার্নওভার |
| IRS সরলীকৃত সহগ | 0.75 (অনুচ্ছেদ 151 তালিকা) বা 0.35 (অন্যান্য সেবা) |
| IRS উইথহোল্ডিং | 23% (অনুচ্ছেদ 151 তালিকা) বা 11.5% (অন্যান্য category B) |
| Social Security | ত্রৈমাসিক সেবা আয়ের 70%-এর 21.4% |
সূত্র: CRN Contabilidade (সেপ্টেম্বর 2026) ও Ekonomista (মার্চ 2026)।
উদাহরণ। দ্বিতীয় বছরে আপনি কমিশনের ভাগ হিসেবে পান €40,000, সাথে €9,200 VAT যা আপনি রাষ্ট্রকে দিয়ে দেন। Social Security: 40,000 x 70% x 21.4% = বছরে প্রায় €5,992, ত্রৈমাসিকভাবে পরিশোধ। আপনার IRS নির্ভর করে আপনার সহগ ও অন্যান্য আয়ের ওপর, তাই প্রথম রসিদে সই করার আগে একজন হিসাবরক্ষককে জিজ্ঞাসা করুন।
ক্লোজিংয়ের সময় ব্যবহারিক বিষয়
- এজেন্সিগুলো অর্থপাচার প্রতিরোধ Law 83/2017-এর আওতায়। প্রতিটি ক্লায়েন্টকে শনাক্ত করুন, ইনভয়েসের বিপরীতে ব্যাংক ট্রান্সফারে ফি নিন, কখনো নগদে নয়, এবং নিশ্চিত করুন বিক্রিটি IMPIC-এ এজেন্সির ত্রৈমাসিক রিপোর্টে যায়।
- বিক্রেতাকে দলিলের দিনে পরিশোধযোগ্য ইনভয়েস দিন, অথবা চুক্তিতে বলা থাকলে CPCV-তে।
- যাচাই করুন যে কোনো মর্টগেজ শোধ করার পরও বিক্রেতার নিট আয় দিয়ে আপনার ফি মেটানো যাবে।
একটি ডিলে কাজ শুরুর আগে কী যাচাই করবেন
- হার, VAT হার, বিমা পলিসি, মেয়াদ ও এক্সক্লুসিভিটিসহ একটি সই করা মধ্যস্থতা চুক্তি।
- ফি-র শর্ত: দলিল নাকি CPCV।
- আপনি যে দুই পক্ষকেই বিল করছেন না।
- অন্য যেকোনো এজেন্সির সাথে একটি লিখিত স্প্লিট চুক্তি।
- আপনার নিজের এজেন্সি চুক্তি: ভাগ, লক্ষ্য, পেমেন্টের তারিখ এবং আপনি চলে যাওয়ার পর যে ডিল সম্পন্ন হয়।
- চুক্তি ও প্রতিটি বিজ্ঞাপনে এজেন্সির AMI নম্বর।
পর্তুগালে কমিশন বাজার ঠিক করে, আইন নয়, তবে যে চুক্তি এটি ঠিক করে তা নিয়ন্ত্রিত। এই গাইডটি ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass IMPIC, কোনো কর্তৃপক্ষ বা কোনো এজেন্সির সঙ্গে যুক্ত নয়।
CloserPass-এ পর্তুগাল পেজে পদ ও আরও গাইড খুঁজুন।
- Diário da República, রিয়েল এস্টেট মধ্যস্থতা বিষয়ে 8 ফেব্রুয়ারির Law 15/2013 (ফেব্রুয়ারি 2013, পর্তুগিজ PDF)
- BoaVenda, পর্তুগালে রিয়েল এস্টেট কমিশন 2026 (সেপ্টেম্বর 2026-এ পর্যালোচিত, পর্তুগিজ)
- Ekonomista, পর্তুগালে একজন এজেন্ট কত আয় করেন এবং কীভাবে এজেন্ট হবেন (21 সেপ্টেম্বর 2026, পর্তুগিজ)
- Postal do Algarve, একজন কনসালট্যান্ট EUR 250,000-এ একটি বাড়ি বিক্রি করেছেন, তিনি যা আয় করেছেন (15 সেপ্টেম্বর 2026, পর্তুগিজ)
- ECO, প্রায় 25,000 কনসালট্যান্টসহ 5টি বৃহত্তম এজেন্সির টার্নওভার 24.4% বেড়েছে (4 মার্চ 2026, পর্তুগিজ)
- Indeed Portugal, consultor imobiliário-র বেতন, 314টি বেতন জানানো হয়েছে (16 অক্টোবর 2026-এ হালনাগাদ, পর্তুগিজ)
- IMPIC, মধ্যস্থতা কার্যক্রম FAQ, লাইসেন্সের শর্ত ও ফি (অক্টোবর 2026-এ যাচাই করা, পর্তুগিজ)
- IMPIC, Law 83/2017 অনুযায়ী রিয়েল এস্টেট কার্যক্রমের বাধ্যতামূলক জানানো (অক্টোবর 2026-এ যাচাই করা, পর্তুগিজ)
- CRN Contabilidade, recibos verdes সিমুলেটর, 2026 সালে IRS, VAT ও Social Security (সেপ্টেম্বর 2026, পর্তুগিজ)
- Ekonomista, 2026 সালে স্বনিযুক্তদের ত্রৈমাসিক Social Security দায় (6 মার্চ 2026, পর্তুগিজ)
- Literacia Financeira, বিক্রির প্রতিশ্রুতি চুক্তি, CPCV (20 অক্টোবর 2026, পর্তুগিজ)