পর্তুগালে কীভাবে রিয়েল এস্টেট এজেন্ট হবেন

পর্তুগাল জাতীয়ভাবে রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ নিয়ন্ত্রণ করে, কিন্তু লাইসেন্স থাকে এজেন্সির কাছে, প্রত্যেক বিক্রয়কর্মীর কাছে নয়। পর্তুগালে যারা বাড়ি বিক্রি করেন তাদের বেশিরভাগই একটি এজেন্সির লাইসেন্সের অধীনে কনসালট্যান্ট হিসেবে কাজ করেন, প্রায়ই স্বনিযুক্ত হিসেবে। এরপর আপনার নাগরিকত্বই ঠিক করে আপনি আদৌ কাজ করতে পারবেন কি না, এবং কীভাবে। অক্টোবর 2026-এ সবকিছু কীভাবে মেলে, তা এখানে দেখুন।

সংক্ষেপে

1. মধ্যস্থতা শুধু একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত ফার্ম একটি লিখিত চুক্তির অধীনে করতে পারে (Law 15/2013)। লাইসেন্স আসে IMPIC থেকে এবং এটি এর AMI নম্বর দিয়ে পরিচিত।
2. লাইসেন্স থাকে একটি কোম্পানি বা একক ব্যবসায়ীর নামে। বিক্রয়কর্মীরা নিজস্ব লাইসেন্স ছাড়াই এর অধীনে consultores imobiliários হিসেবে কাজ করেন।
3. লাইসেন্স পেতে আপনার লাগবে ভালো বাণিজ্যিক সুনাম এবং কমপক্ষে €150,000-এর দায় বিমা। IMPIC লাইসেন্সের জন্য €100 এবং নিয়ন্ত্রণ ফি হিসেবে বছরে €265 নেয়।
4. প্রতি জানুয়ারিতে লাইসেন্সধারীদের আবার প্রমাণ করতে হয় যে তারা শর্ত পূরণ করেন এবং বার্ষিক ফি দিতে হয়।
5. EU, EEA ও সুইস নাগরিকরা স্বাধীনভাবে কাজ করতে পারেন। Law 61/2025-এর পর থেকে EU-বহির্ভূত নাগরিকদের ভ্রমণের আগেই সঠিক ভিসা নিতে হয়।
6. সবার একটি NIF (কর নম্বর) ও একটি NISS (Social Security নম্বর) লাগে। বেশিরভাগ কনসালট্যান্ট recibos verdes-এ (স্বনিযুক্ত) কাজ করেন।
7. আয় মূলত কমিশন: এজেন্সির ফি-র একটি ভাগ, যা Ekonomista সেপ্টেম্বর 2026-এ 40% থেকে 50% বলেছে।

AMI লাইসেন্স

Law 15/2013-এর অনুচ্ছেদ 3 বলে পর্তুগালে রিয়েল এস্টেট মধ্যস্থতা শুধু একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত মধ্যস্থতা ফার্মই করতে পারে। পর্তুগালে প্রতিষ্ঠিত যেকোনো সেবাদাতার IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) থেকে লাইসেন্স লাগে, তা কোম্পানি হোক বা নিজের নামে ব্যবসা করা একজন ব্যক্তি (empresário em nome individual)। ব্যবসায়িক মহলে একে বলা হয় AMI লাইসেন্স। আইনে এখনো IMPIC-এর পূর্বসূরি InCI-এর নাম আছে।

আইনে মাত্র দুটি শর্ত আছে:

• বাণিজ্যিক সুনাম (idoneidade comercial)। এটি হারায়, যেমন আদালত-অনুমোদিত পরিকল্পনা ছাড়া দেউলিয়া হলে, অথবা কোনো আইনি প্রতিনিধি গত পাঁচ বছরে প্রতারণা, বিশ্বাসভঙ্গ, দুর্নীতি বা অর্থপাচারের জন্য চূড়ান্ত কারাদণ্ড পেলে।
• কমপক্ষে €150,000-এর সিভিল লায়াবিলিটি বিমা, অথবা সমতুল্য আর্থিক গ্যারান্টি।

idealista 2013 সালে জানিয়েছিল নতুন আইন দুটি পুরনো শর্ত বাদ দিয়েছে: ইতিবাচক ইকুইটি এবং কর ও Social Security-তে কোনো বকেয়া না থাকার প্রমাণ।

অক্টোবর 2026-এ যাচাই করা IMPIC-এর FAQ অনুযায়ী:

• ফি লাইসেন্সের জন্য €100 এবং বার্ষিক নিয়ন্ত্রণ ফি €265, প্রথম বছরে আনুপাতিক হারে।
• IMPIC-কে 20 দিনের মধ্যে সিদ্ধান্ত নিতে হয়। না নিলে লাইসেন্স নীরবে অনুমোদিত হয়।
• আবেদনকারীর বাসস্থান বা প্রধান কার্যালয় European Economic Area-র কোনো দেশে থাকতে হবে। বিবেচ্য হলো আপনি কোথায় অবস্থিত, আপনার নাগরিকত্ব নয়।

Doutor Finanças সেই নথিগুলোর তালিকা দেয় যা একজন একক ব্যবসায়ী IMPIC-কে দেখান, যার মধ্যে স্বনিযুক্ত কার্যক্রম শুরুর কর অফিসের ঘোষণাও আছে।

বার্ষিক যাচাই

লাইসেন্সের কোনো মেয়াদোত্তীর্ণের তারিখ নেই, তবে এটি স্থায়ীও নয়। প্রতি জানুয়ারিতে লাইসেন্সধারীকে বার্ষিক ফি দিতে হয় এবং আবার প্রমাণ করতে হয় যে শর্ত পূরণ হচ্ছে: প্রত্যেক আইনি প্রতিনিধির ফৌজদারি রেকর্ড সনদ, বৈধ বিমা এবং কোম্পানির ক্ষেত্রে বাণিজ্যিক রেজিস্ট্রি কোড। 2026 সালের জন্য IMPIC পেমেন্টের শেষ তারিখ ঠিক করেছিল 20 ফেব্রুয়ারি 2026। পেমেন্ট না দিলে বা শর্ত প্রমাণ না করলে লাইসেন্স বাতিল হয়।

EEA-র অন্য দেশের ফার্ম

অন্য কোনো EEA দেশে ইতিমধ্যে লাইসেন্সপ্রাপ্ত মধ্যস্থতা ফার্ম পর্তুগালে প্রতিষ্ঠিত হতে IMPIC-এ নিবন্ধন করতে পারে, অথবা প্রথম সাময়িক সেবার 60 দিনের মধ্যে IMPIC-কে জানাতে পারে।

কনসালট্যান্ট ও angariadores

বেশিরভাগ মানুষ কখনো লাইসেন্সের আবেদন করেন না। Ekonomista সেপ্টেম্বর 2026-এ ব্যাখ্যা করেছে যে একজন কনসালট্যান্ট এজেন্সিতে যোগ দিলে এজেন্সির লাইসেন্সের অধীনে কাজ করেন এবং এর সাথে একটি সহযোগিতা চুক্তি লাগে। Doutor Finanças-এর একজন অতিথি লেখক জুন 2024-এ অনুমান করেছিলেন যে পর্তুগালে 40,000 থেকে 60,000 এজেন্ট আছেন, যাদের বিশাল অংশ এভাবেই কাজ করেন। কোনো ব্যক্তিগত রেজিস্টার নেই, তাই এটিকে অনুমান হিসেবেই নিন।

Law 15/2013 একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত ফার্মে দুই ধরনের কর্মীকে স্বীকৃতি দেয়:

• মধ্যস্থতা টেকনিশিয়ান (técnicos de mediação imobiliária), যারা ফার্মের নামে মধ্যস্থতার কাজ করেন। চাকরির বিজ্ঞাপনে তাদের সাধারণত কনসালট্যান্ট বলা হয়।
• Angariadores, যারা মধ্যস্থতা চুক্তি তৈরি ও বাস্তবায়নে সাহায্য করেন, সাধারণত লিস্টিং জোগাড় করে।

কারও AMI লাইসেন্স লাগে না। তবে প্রত্যেককে ফার্মের দেওয়া একটি পরিচয়পত্র বহন করতে হয়, যাতে তাদের নাম, ছবি ও ফার্মের বিবরণ থাকে, এবং ফার্মকে তাদের চুক্তির ফাইল রাখতে হয়। শুধু ফার্মের আইনি প্রতিনিধিরাই IMPIC-এর পরিচয়পত্র পান।

যে নিয়মের অধীনে আপনি প্রতিদিন কাজ করেন

• ক্লায়েন্টের সাথে মধ্যস্থতা চুক্তি লিখিত হতে হবে এবং এতে প্রপার্টি, কাঙ্ক্ষিত ডিল, ফি, পরিশোধের পদ্ধতি, VAT হার, বিমা পলিসি ও যেকোনো এক্সক্লুসিভিটি উল্লেখ থাকতে হবে। মেয়াদ না থাকলে এটি ছয় মাস চলে। দেখুন পর্তুগালে রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কমিশন।
• প্রতিটি অফিস, চুক্তি, বিজ্ঞাপন ও চিঠিতে ফার্মের নাম ও AMI নম্বর থাকতে হবে, এবং প্রতিটি অফিসে একটি অভিযোগ বই (Livro de Reclamações) থাকতে হবে।
• অর্থপাচার প্রতিরোধ Law 83/2017 অনুযায়ী IMPIC বলে ফার্মগুলোকে ক্লায়েন্ট শনাক্ত করতে হবে, রেকর্ড রাখতে হবে, কর্মীদের প্রশিক্ষণ দিতে হবে, IMPIC-কে রিয়েল এস্টেট কার্যক্রম শুরুর কথা জানাতে হবে, এবং তাদের সামলানো প্রতিটি বিক্রি ও মাসে €2,500 বা তার বেশি ভাড়ার প্রতিটি লিজের ওপর ত্রৈমাসিক রিপোর্ট জমা দিতে হবে।

পেছনে লাইসেন্সপ্রাপ্ত ফার্ম ছাড়া মধ্যস্থতা করা Law 15/2013 অনুযায়ী অপরাধ। কখনো নিজের হিসাবে বাড়ি দেখাবেন না।

কাজের অধিকার: EU ও EU-বহির্ভূত

EU, EEA ও সুইস নাগরিক। আপনি ওয়ার্ক ভিসা ছাড়াই পর্তুগালে কর্মচারী বা স্বনিযুক্ত হিসেবে কাজ করতে পারেন। তিন মাস পর আপনি যেখানে থাকেন সেই সিটি কাউন্সিলে (câmara municipal) আপনার বসবাস নিবন্ধন করেন। পোর্তো কাউন্সিল ব্যাখ্যা করে যে শেষ সময় সেই প্রথম তিন মাসের পর 30 দিন, এবং আপনাকে আইডি বা পাসপোর্ট, ঠিকানার প্রমাণ এবং একটি শর্ত পূরণের হলফনামা আনতে হবে, যেমন পর্তুগালে কাজ করা।

EU-বহির্ভূত নাগরিক। 2025 সালে নিয়ম কঠোর হয়েছে। M|B Advogados অনুযায়ী, 23 অক্টোবর 2025 থেকে কার্যকর Law 61/2025:

• আগ্রহ প্রকাশের (manifestação de interesse) পথ বন্ধ করেছে। আপনি আর ভিজিটর হিসেবে ঢুকে পরে বৈধ হতে পারবেন না।
• ভ্রমণের আগে নিজের দেশ থেকে সঠিক ভিসা নেওয়া বাধ্যতামূলক করেছে।
• সাধারণ চাকরিপ্রার্থী ভিসার জায়গায় দক্ষ কাজের জন্য 120 দিনের ভিসা এনেছে।

কাজ-সংক্রান্ত রেসিডেন্স ভিসার মধ্যে আছে অধীনস্থ কাজ (চাকরির চুক্তি) ও স্বনিযুক্তি। যেহেতু বেশিরভাগ কনসালট্যান্ট স্বনিযুক্ত, আপনার প্রকৃত চুক্তির সাথে কোন ভিসা মেলে তা একজন ইমিগ্রেশন আইনজীবীকে জিজ্ঞাসা করুন। এরপর রেসিডেন্স পারমিট সামলায় AIMA, যা SEF-এর কাছ থেকে এই কাজ নিয়েছে এবং নীতিগতভাবে সিদ্ধান্ত নিতে নয় মাস সময় পায়।

ডিজিটাল নোম্যাড ভিসা মানানসই নয়। এটি পর্তুগালের বাইরের নিয়োগকর্তা বা ক্লায়েন্টের জন্য রিমোট কাজ কভার করে। পর্তুগিজ এজেন্সির জন্য বাড়ি বিক্রি করা বিদেশি ক্লায়েন্টের রিমোট কাজ নয়।

NIF ও NISS

• NIF (কর নম্বর): চুক্তিতে সই, রসিদ ইস্যু ও কর দেওয়ার জন্য লাগে। gov.pt বলে এটি বিনামূল্যে। বাসিন্দারা কর অফিসে (Finanças) আবেদন করেন। EU ও EEA-র বাইরের অনিবাসীরা সাধারণত একজন কর প্রতিনিধির মাধ্যমে আবেদন করেন।
• NISS (Social Security নম্বর): এটিও বিনামূল্যে, আপনার আইডি ও কাজের প্রমাণ, যেমন চুক্তি বা স্বনিযুক্তি নিবন্ধন দিয়ে অনলাইনে চাওয়া যায়। EU-বহির্ভূত নাগরিকরা তাদের ভিসা ও রেসিডেন্স অনুমোদন যোগ করেন।

gov.pt আরও বলে, পর্তুগিজ ঠিকানা থাকা বিদেশিরা NIF, NISS ও জাতীয় স্বাস্থ্য নম্বর একসাথে চাইতে পারেন।

স্বনিযুক্ত নাকি কর্মচারী

স্বনিযুক্ত (recibos verdes)। বড় নেটওয়ার্কগুলোতে এটিই সাধারণ মডেল। আপনি কর অফিসে আপনার কার্যক্রম খোলেন, তারপর এজেন্সি আপনাকে যে প্রতিটি পেমেন্ট দেয় তার জন্য Portal das Finanças-এ একটি ইলেকট্রনিক রসিদ (recibo verde) ইস্যু করেন। আপনার আয়ে IRS category B অনুযায়ী কর হয়। Ekonomista ও CRN Contabilidade 2026 সালের Social Security নিয়ম তুলে ধরেছে:

• আপনার সেবা আয়ের 70%-এর সমান একটি “প্রাসঙ্গিক আয়ের” ওপর আপনি 21.4% দেন।
• আপনি এটি প্রতি ত্রৈমাসিকে ঘোষণা করেন, 31 জানুয়ারি, 30 এপ্রিল, 31 জুলাই ও 31 অক্টোবরের মধ্যে।
• আপনার নিবন্ধন সাধারণত শুরুর পর 12তম মাস থেকে কার্যকর হয়, তাই প্রথম বছর কোনো কন্ট্রিবিউশন লাগে না। সেই মাসগুলোতে আপনি কোনো সুবিধা পান না এবং তা পেনশনে গণ্য হয় না।

কর্মচারী। কিছু এজেন্সি ও বেশিরভাগ ডেভেলপার বেতনসহ কাজের চুক্তিতে নিয়োগ দেয়, নিয়োগকর্তা Social Security দেন, এবং তার ওপর কমিশন। প্রতি ডিলে ভাগ সাধারণত কম হয়।

VAT, IRS ও হিসাবসহ সংখ্যার জন্য দেখুন পর্তুগালে রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কমিশন।

এজেন্টরা কীভাবে আয় করেন

কোনো আইন এজেন্সি ফি ঠিক করে না। Ekonomista সেপ্টেম্বর 2026-এ জানিয়েছে এজেন্সিগুলো সাধারণত দামের 2% থেকে 6% নেয়, বড় নেটওয়ার্কগুলোতে সবচেয়ে বেশি উল্লেখিত হার 5%, সাথে 23% VAT। ফি যায় এজেন্সির কাছে, যা আপনাকে একটি ভাগ দেয়। Ekonomista মডেলভেদে সেই ভাগ 40% থেকে 50% বলেছে। কোনো সহকর্মী বা অন্য এজেন্সির সাথে ডিল ভাগ হলে ভাগ কমে যায়: সেপ্টেম্বর 2026-এ Postal-এর প্রকাশিত এক উদাহরণে, একজন কনসালট্যান্ট 5%-এ €250,000-এ একটি বাড়ি বিক্রি করে €12,500 ফি-র মধ্যে €3,125 পেয়েছেন, প্রায় 25%।

consultor imobiliário-এর জন্য Indeed-এর পেজ, 314টি জানানো বেতন থেকে তৈরি এবং 16 অক্টোবর 2026-এ হালনাগাদ, গড়ে প্রায় মাসে €2,890 দেখায়, বেশিরভাগ €1,079 থেকে €7,739-এর মধ্যে। এগুলো জব বোর্ডে নিজেদের জানানো সংখ্যা, অফিশিয়াল পরিসংখ্যান নয়।

শতাংশের চেয়ে ডিলের প্রবাহ বেশি গুরুত্বপূর্ণ। 2025 সালের জন্য ECO-র সংখ্যা অনুযায়ী পাঁচটি বৃহত্তম নেটওয়ার্কে 24,825 জন কনসালট্যান্ট এবং 140,000-এর বেশি লেনদেন, অর্থাৎ বছরে গড়ে প্রতি কনসালট্যান্ট প্রায় 5.2টি লেনদেন। একজন নবাগত এর নিচে থাকবেন, তাই শুধু কমিশনের ওপর কয়েক মাস চলার মতো সঞ্চয় রাখুন।

কারা নিয়োগ দেয়

• জাতীয় নেটওয়ার্ক ও ফ্র্যাঞ্চাইজি। ECO মার্চ 2026-এ জানিয়েছে, 2025 সালে RE/MAX-এর 422টি এজেন্সিতে 11,350 জন কনসালট্যান্ট ছিলেন, Century 21-এর 5,086, ERA-র প্রায় 3,300 এবং Zome 2,064। KW কর্মীসংখ্যা জানায়নি, তবে 14,429টি লেনদেন জানিয়েছে।
• স্বাধীন ও বুটিক এজেন্সি, প্রায়ই একটি শহর, উপকূল বা মূল্যসীমায় মনোযোগী।
• ডেভেলপারদের বিক্রয় দল, যারা বেতনে বা প্রতি ইউনিট ফি-তে নতুন প্রকল্প বিক্রি করে।

কাজ কোথায়, এবং ভাষা

ECO-র জানানো INE-র তথ্য দেখায় 2025 সালে পারিবারিক বাড়ি কেনার 27.6% করেছেন বিদেশিরা, শীর্ষে ব্রাজিল, অ্যাঙ্গোলা ও ফ্রান্সের ক্রেতারা। প্রতিটি বাজারের নিজস্ব মিশ্রণ আছে:

• লিসবন: Confidencial Imobiliário 2025 সালে শহরের পুনর্বাসন এলাকায় 64টি দেশের ক্রেতা গুনেছে, শীর্ষে আমেরিকানরা, তারপর ব্রাজিলিয়ান, ফরাসি, ব্রিটিশ, চীনা ও জার্মানরা (Dinheiro Vivo, মে 2026)।
• আলগার্ভ: Golden Triangle-এ ব্রিটিশ ও আইরিশ ক্রেতারা শীর্ষে, Vilamoura-তে জার্মান, ডাচ ও বেলজিয়ানরা উল্লেখযোগ্য (Engel & Völkers রিপোর্ট, Postal, জুলাই 2026)।
• পোর্তো: একই রিপোর্টে বিদেশি চাহিদায় শীর্ষে আমেরিকান, ফরাসি ও স্প্যানিশরা।

তাই:

• দলিল, ব্যাংক, কাউন্সিল ও বেশিরভাগ কাগজপত্রের জন্য পর্তুগিজ লাগে।
• বেশিরভাগ আন্তর্জাতিক ক্রেতার সাথে কাজের ভাষা ইংরেজি।
• ওপরের বাজারগুলোতে ফরাসি, জার্মান, ডাচ বা স্প্যানিশ বাস্তব সুবিধা।

কীভাবে এজেন্সি বেছে নেবেন

• AMI নম্বর চেয়ে নিন এবং যাচাই করুন এটি এজেন্সির বিজ্ঞাপন ও চুক্তিতে আছে কি না।
• জিজ্ঞাসা করুন আপনি স্বনিযুক্ত নাকি কর্মচারী হিসেবে যোগ দিচ্ছেন, এবং স্প্লিট, লক্ষ্য, পেমেন্টের তারিখ ও আপনি চলে যাওয়ার পর সম্পন্ন হওয়া ডিলের নিয়ম লিখিতভাবে নিন।
• জিজ্ঞাসা করুন এজেন্সি কীভাবে অর্থপাচার প্রতিরোধ যাচাই ও IMPIC-এ ত্রৈমাসিক রিপোর্ট সামলায়।
• জিজ্ঞাসা করুন পোর্টাল, ছবি ও মার্কেটিংয়ের খরচ কে দেয়, এবং মাসিক ডেস্ক ফি আছে কি না।
• ক্লায়েন্টের সাথে দেখা করার আগে আপনার ফার্মের আইডি কার্ড চেয়ে নিন।
• আপনি EU-বহির্ভূত হলে, শুরু করার আগে নিশ্চিত হোন আপনার ভিসা ও রেসিডেন্স স্ট্যাটাস যে চুক্তিতে সই করবেন তার অনুমতি দেয়।

সতর্কসংকেত

• এমন এজেন্সি যে তার AMI নম্বর দেখাতে পারে না, বা যার বিজ্ঞাপনে নম্বরটি নেই।
• সই করা চুক্তি ও ফার্মের আইডি কার্ড পাওয়ার আগেই বাড়ি দেখানো বা লিস্টিং নেওয়ার অনুরোধ।
• নগদে বা ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্টে ফি পরিশোধ।
• এমন মধ্যস্থতা চুক্তি যাতে ফি, VAT হার বা বিমা পলিসি বাদ পড়েছে।
• একজন EU-বহির্ভূত কর্মীকে পর্যটক হিসেবে থাকার সময় বা ডিজিটাল নোম্যাড ভিসায় কাজ শুরু করতে বলা।
• এই গাইডের রেঞ্জের চেয়ে অনেক বেশি আয়ের প্রতিশ্রুতি।

পর্তুগালের মধ্যস্থতার নিয়ম জাতীয়ভাবে প্রযোজ্য, তবে 2025 সালে ইমিগ্রেশনের নিয়ম বদলেছে এবং কর প্রতি বছর বদলায়। এই গাইডটি ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি, কর বা ইমিগ্রেশন পরামর্শ নয়। CloserPass IMPIC বা পর্তুগালের কোনো কর্তৃপক্ষের সঙ্গে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ পর্তুগাল পেজে পদ ও আরও গাইড খুঁজুন।