থাইল্যান্ডে রিয়েল এস্টেটে কীভাবে কাজ করবেন (এবং বিদেশিরা আইনত কী করতে পারেন)
থাইল্যান্ডে ঢোকা সহজ, আর নিয়ম ভুল বোঝার সুযোগ কম। কোনো লাইসেন্স বা পরীক্ষা নেই, তাই একজন থাই নাগরিক আগামী সপ্তাহেই কোনো এজেন্সিতে শুরু করতে পারেন। কিন্তু ব্রোকারেজ বিদেশিদের জন্য বন্ধ পেশার তালিকায় আছে, তাই বাজারের অভ্যাস যা-ই বলুক, একজন বিদেশি লিস্টিং, প্রপার্টি দেখানো, দর-কষাকষি বা বিক্রির কমিশন নিতে পারেন না। অক্টোবর 2026-এ পুরো বিষয়টি কীভাবে মেলে, এবং তার বদলে একজন বিদেশি আইনত কী করতে পারেন, তা এখানে।
সংক্ষেপে
- থাইল্যান্ডে কোনো সরকারি ব্রোকার লাইসেন্স নেই এবং কোনো সরকারি পরীক্ষাও নেই। TREBA-এর মতো অ্যাসোসিয়েশন স্বেচ্ছামূলক (Themis Partner; Thaiger)।
- Ministry of Labour-এর 1 এপ্রিল 2020-এর বিজ্ঞপ্তিতে ব্রোকারেজ বা এজেন্সির কাজ হলো List 1-এর item 19, অর্থাৎ সম্পূর্ণ নিষিদ্ধ পেশা। একমাত্র ব্যতিক্রম আন্তর্জাতিক বাণিজ্য বা বিনিয়োগে ব্রোকারেজ।
- বাস্তবে লিস্টিং, প্রপার্টি দেখানো, দর-কষাকষি ও লেনদেনের কমিশন আয় থাই নাগরিকদের জন্য সংরক্ষিত, এবং 2024 থেকে প্রয়োগ আরও কড়া হয়েছে (Thaiger, মে 2026)।
- Non-B ভিসা ও ওয়ার্ক পারমিট নিয়ে বিদেশিরা আন্তর্জাতিক সেলস কনসাল্টিং, বিদেশি মার্কেটিং, বিজনেস ডেভেলপমেন্ট, ইনভেস্টর রিলেশনস, প্রশাসনে, অথবা 49%-এর মধ্যে ডিরেক্টর বা শেয়ারহোল্ডার হিসেবে কাজ করতে পারেন।
- প্রতিটি বিদেশি পারমিটের জন্য নিয়োগকর্তার 2 মিলিয়ন বাট পরিশোধিত মূলধন ও 4 জন থাই কর্মী লাগে, এবং পশ্চিমা নাগরিকদের অন্তত মাসে 50,000 বাট দিতে হয়।
- বিদেশি-সংখ্যাগরিষ্ঠ এজেন্সির একটি Foreign Business Licence লাগে, যা ব্রোকারেজের জন্য প্রায় অসম্ভব বলে Leto জানায়।
- এজেন্টরা সাধারণত বিক্রেতার দেওয়া 3% থেকে 5% কমিশন থেকে আয় করেন (FazWaz)।
আপনি থাই হলে: এজেন্ট হিসেবে শুরু
ব্যক্তি হিসেবে নিবন্ধনের কিছু নেই। একটি থাই এজেন্সি হলো Department of Business Development-এ নিবন্ধিত একটি সাধারণ লিমিটেড কোম্পানি, এবং কার্যত সেই নিবন্ধনই এই খাতের একমাত্র “লাইসেন্স” (Themis Partner)। আপনি যোগ দিতে পারেন:
- ব্যাংককের একটি আন্তর্জাতিক কনসালট্যান্সিতে, যেমন CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL বা Cushman & Wakefield।
- ব্যাংকক, ফুকেট, পাতায়া বা কোহ সামুইয়ের একটি স্থানীয় এজেন্সিতে।
- এজেন্সি শাখাসহ একটি পোর্টালে, যেমন FazWaz বা Lazudi।
- একটি ডেভেলপারের সেলস টিমে।
লাইসেন্স ছাড়া আলাদা হয়ে উঠতে স্বেচ্ছামূলক সনদগুলো ব্যবহার করুন:
- TREBA, Thai Real Estate Broker Association, যাকে Thaiger নিয়োগকর্তাদের কাছে বিশ্বাসযোগ্যতার সংকেত বলে বর্ণনা করে।
- REBA-ES, Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, পাতায়া ও Chonburi-র জন্য।
- CIPS, US National Association of Realtors-এর Certified International Property Specialist পদবি, বিদেশি ক্রেতাদের ক্ষেত্রে কাজে লাগে।
- পোর্টালের সার্টিফিকেশন, যেমন DDproperty Agent Certification।
আপনি বিদেশি হলে: 2020 সালের তালিকা
Notification of the Ministry of Labour Prescribing Works in which an Alien is Prohibited to Engage-এর তারিখ 1 এপ্রিল 2020, এটি 21 এপ্রিল 2020-এ Government Gazette-এ প্রকাশিত হয় এবং 60 দিন পরে কার্যকর হয়। এটি 1979 সালের 39টি পেশার তালিকার জায়গায় চারটি পরিশিষ্টে 40টি আইটেম এনেছে (Nagashima Ohno & Tsunematsu, মে 2020)। এটি Foreign Workers Management Emergency Decree-এর অধীনে একটি মন্ত্রণালয়ের বিজ্ঞপ্তি, Royal Decree নয়।
List 1-এ আছে সম্পূর্ণ বন্ধ পেশাগুলো। এর item 19 হলো ব্রোকারেজ বা এজেন্সির কাজ, আন্তর্জাতিক বাণিজ্য বা বিনিয়োগে ব্রোকারেজ বা এজেন্সির কাজ ছাড়া (Acclime, 2024)। Khaosod English (জুলাই 2023) একে এজেন্ট ও ব্রোকার সেবা হিসেবে তালিকাভুক্ত করে। আমরা যে গাইডগুলো ব্যবহার করেছি সেগুলো অনুযায়ী এটি প্রপার্টিতে এজেন্টের মাঠের কাজকে অন্তর্ভুক্ত করে: লিস্টিং নেওয়া, ইউনিট দেখানো, দর-কষাকষি ও বিক্রির কমিশন আয় (Thaiger)। থাই আইনজীবীর লিখিত পরামর্শ ছাড়া কন্ডো বিক্রিতে বাণিজ্য বা বিনিয়োগের ব্যতিক্রমের ওপর নির্ভর করবেন না।
বিদেশিদের জন্য বৈধ পদ
থাই প্রপার্টি প্রতিষ্ঠানে বিদেশিরা আসলে কী করেন, Thaiger ও Themis Partner তা বর্ণনা করে:
- আন্তর্জাতিক সেলস কনসালট্যান্ট বা ডিরেক্টর, যিনি বিদেশি ক্রেতাদের সাথে কাজ করেন আর থাই সহকর্মীরা ভিউইং, দর-কষাকষি ও চুক্তি সামলান।
- বিদেশি মার্কেটিং ম্যানেজার ও বিজনেস ডেভেলপমেন্ট।
- ইনভেস্টর রিলেশনস ও কনসাল্টিং।
- 49% বিদেশি সীমার মধ্যে কোম্পানির ডিরেক্টর বা শেয়ারহোল্ডার।
- মার্কেটিং ও প্রশাসন.
পারমিট অবশ্যই কাজের সাথে মিলতে হবে। আপনার ওয়ার্ক পারমিটে লেখা দায়িত্ব আপনার কাজের সাথে মিলতে হবে (Thaiger)। মার্কেটিংয়ের পারমিটে সপ্তাহান্তের ভিউইং পড়ে না।
আরেকটি পথ। Leto বর্ণনা করে Long-Term Resident “Work-from-Thailand Professional” ভিসায় থাইল্যান্ডের বাইরে ক্লায়েন্ট ও পেমেন্টসহ একটি বিদেশি কোম্পানির জন্য কাজ করার কথা। এটি বিদেশের একটি ব্যবসার জন্য রিমোট কাজ, স্থানীয়ভাবে থাই প্রপার্টি বিক্রির উপায় নয়।
ভিসা ও ওয়ার্ক পারমিট
Thaiger 2026 সালের শর্তগুলো তুলে ধরেছে:
| ধাপ | বিস্তারিত |
|---|---|
| Non-Immigrant “B” ভিসা | আসার আগে থাই দূতাবাসে আবেদন করতে হয়। সিঙ্গেল এন্ট্রি 2,000 বাট, মাল্টিপল এন্ট্রি 5,000 বাট |
| ওয়ার্ক পারমিট | ব্যাংককে প্রায় 7 থেকে 10 কার্যদিবস, Single Window-এর মাধ্যমে BOI কোম্পানির জন্য 1 থেকে 3 দিন |
| নিয়োগকর্তার মূলধন | 2 মিলিয়ন বাট পরিশোধিত |
| থাই কর্মী | প্রতিটি বিদেশি ওয়ার্ক পারমিটের জন্য 4 জন থাই কর্মী |
| বেতন | পশ্চিমা নাগরিকদের জন্য মাসে অন্তত 50,000 বাট |
2026 সালে সোশ্যাল সিকিউরিটি 17,500 বাট মাসিক বেতনে সীমাবদ্ধ, তাই আপনার ও আপনার নিয়োগকর্তার কাছ থেকে মাসে সর্বোচ্চ 875 বাট। আয়কর 0% থেকে 35% পর্যন্ত ক্রমবর্ধমান, এবং 17% LTR ফ্ল্যাট ট্যাক্স শুধু BOI-লক্ষ্যভুক্ত শিল্পে প্রযোজ্য, রিয়েল এস্টেটে নয় (Thaiger)।
বিদেশি হিসেবে এজেন্সির মালিকানা বা পরিচালনা
Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) ব্রোকারেজ বা এজেন্সি ব্যবসাকে List 3, item 11-এ রেখেছে, যা বিদেশি-সংখ্যাগরিষ্ঠ কোম্পানির জন্য সীমিত। আইনের পাঠে থাকা ব্যতিক্রমগুলো (সিকিউরিটিজ, গ্রুপের ভেতরে সংগ্রহ, 100 মিলিয়ন বাট বিদেশি মূলধনসহ আন্তর্জাতিক বাণিজ্য বিতরণ, এবং Ministerial Regulation নির্ধারিত অন্যান্য) রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজকে অন্তর্ভুক্ত করে না (Siam Legal)। তাই:
- বিদেশি-সংখ্যাগরিষ্ঠ এজেন্সির একটি Foreign Business Licence লাগে। Leto বলে বাস্তবে এটি পাওয়া প্রায় অসম্ভব।
- BOI প্রমোশন বা FBL 100% পর্যন্ত বিদেশি মালিকানার অনুমতি দিতে পারে, এবং BOI-তে 50 মিলিয়ন বাট পর্যন্ত মূলধন লাগতে পারে (Themis Partner)।
- সাধারণ কাঠামো হলো 49% পর্যন্ত বিদেশি, আর 51% থাকে প্রকৃত থাই শেয়ারহোল্ডারদের হাতে (Leto)।
মালিক হলেও একজন বিদেশি এজেন্টের মাঠের কাজ করতে পারেন না।
2026 সালে নমিনি একটি গুরুতর ঝুঁকি। 19 অক্টোবর 2026-এ প্রধানমন্ত্রী নমিনির মাধ্যমে জমির মালিকানার বিরুদ্ধে দেশব্যাপী অভিযান শুরু করেন, যাতে 1,550টি কোম্পানিসহ 13,088টি সন্দেহভাজন পক্ষ আছে, এবং অগ্রাধিকারভিত্তিক তদন্ত ডিসেম্বর 2026-এর শেষে শেষ হওয়ার কথা (Thai Examiner)। Leto আরও জানায় 1 এপ্রিল 2026 থেকে Department of Business Development-এ মূলধনের উৎস ঘোষণা করতে হয়। কাগুজে থাই শেয়ারহোল্ডার কোম্পানি, এর পারমিট ও ক্লায়েন্টদের ঝুঁকিতে ফেলে।
আইন প্রয়োগ বাস্তব
Leto নামের একটি এজেন্সি 2026 সালে এই সংখ্যাগুলো প্রকাশ করেছে। আমরা স্বাধীনভাবে এগুলো যাচাই করতে পারিনি:
- কর্মী: 100,000 বাট পর্যন্ত জরিমানা, দেশ থেকে বহিষ্কার এবং 1 থেকে 5 বছরের প্রবেশ নিষেধাজ্ঞা।
- নিয়োগকর্তা: প্রতি অবৈধ বিদেশি কর্মীর জন্য 400,000 বাট পর্যন্ত।
- অভিযান: 2025 সালে Chonburi-তে এজেন্সিগুলোতে 14টি, যাতে 27 জন অবৈধ বিদেশি কর্মী শনাক্ত হন, তুলনায় ফুকেটে 19টি ও কোহ সামুইয়ে 11টি।
Leto আরও বলে, অনেক রুশভাষী এজেন্ট ট্যুরিস্ট ভিসায় কাজ করেন। যত সাধারণই মনে হোক, এটি অবৈধ।
এজেন্টরা কীভাবে আয় করেন
FazWaz-এর মতে সাধারণ বিক্রয় কমিশন 3% থেকে 5%, যা বিক্রেতা দেন এবং চাওয়া দামের মধ্যে ধরা থাকে, আর ক্রেতারা সাধারণত কোনো এজেন্ট ফি দেন না। Leto ডেভেলপারের বিক্রিতে 3% থেকে 5% ও রিসেলে 2% থেকে 3% উল্লেখ করে। বেশিরভাগ এজেন্সি শুধু কমিশন দেয়। ব্যাংককের কিছু বড় চেইন মাসে 15,000 থেকে 25,000 বাট বেসিক ও কমিশন দেয়, এবং এজেন্টরা এজেন্সির ফির 30% থেকে 40% পান নতুন অবস্থায়, অভিজ্ঞতায় 50% থেকে 60% ও শীর্ষ পারফর্মার হিসেবে 70% থেকে 80% (Leto, আনুমানিক)। ন্যূনতম বেতনের নিয়মের কারণে বিদেশি কর্মীরা সাধারণত বেতন ও বোনাসে থাকেন। দেখুন থাইল্যান্ডে রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কমিশন।
কাজ কোথায়, এবং ভাষা
REIC-এর হিসাবে 2025 সালে 14,899টি কন্ডো ইউনিট বিদেশিদের কাছে হস্তান্তর হয়েছে, মূল্য 60.92 বিলিয়ন বাট, শীর্ষে ব্যাংকক (7,029 ইউনিট), পাতায়ার জন্য Chonburi (4,164) ও ফুকেট (1,190) (Khaosod English, মার্চ 2026)। কোহ সামুইয়ে ভিলা ডিলের 85% থেকে 90% বিদেশি ক্রেতাদের (Samui Property Group, মে 2026)।
- চীনা ক্রেতারা শীর্ষে, মূলত ব্যাংকক ও Chonburi-তে।
- 2026-এর প্রথমার্ধে রুশ ক্রেতাদের কেনাকাটা মূল্যে 75.9% বেড়েছে, মূলত ফুকেট ও Chonburi-তে (The Nation, আগস্ট 2026)।
- 2025 সালে ইউনিটের হিসাবে মিয়ানমারের ক্রেতারা ছিলেন দ্বিতীয়, বেশিরভাগ ব্যাংককে।
তাই লেনদেনের দিকে থাই ভাষা অপরিহার্য, আন্তর্জাতিক ক্রেতাদের সাথে সাধারণ ভাষা ইংরেজি, আর চীনা, রুশ বা বার্মিজ বাড়তি সুবিধা।
কীভাবে এজেন্সি বেছে নেবেন
- নিবন্ধিত কোম্পানির নাম, এর ডিরেক্টর এবং এটি থাই-সংখ্যাগরিষ্ঠ কি না জিজ্ঞাসা করুন।
- আপনি বিদেশি হলে জিজ্ঞাসা করুন প্রতিটি পারমিটের জন্য এর 2 মিলিয়ন বাট মূলধন ও 4 জন থাই কর্মী আছে কি না, এবং মাসে অন্তত 50,000 বাট দেবে কি না।
- আপনার পদ লিখিতভাবে নিন: কোন কাজ আপনার আর কোনগুলো থাই সহকর্মীদের।
- আপনার আয় লিখিতভাবে নিন: বেসিক, ভাগ, পেমেন্টের তারিখ এবং আপনি চলে যাওয়ার পর সম্পন্ন হওয়া ডিল।
- এটি TREBA বা REBA-ES-এর সদস্য কি না জিজ্ঞাসা করুন।
- এটি কীভাবে ক্লায়েন্ট শনাক্তকরণ ও অর্থের উৎস যাচাই করে জিজ্ঞাসা করুন।
সতর্কসংকেত
- একজন বিদেশিকে ইউনিট দেখাতে, লিস্টিং নিতে বা দর-কষাকষি করতে বলা।
- “পারমিট না আসা পর্যন্ত” ট্যুরিস্ট ভিসায় কাজ শুরু।
- এমন ওয়ার্ক পারমিট যার কাজের বিবরণ আসল কাজের সাথে মেলে না।
- এমন একজন “থাই পার্টনার” যিনি শুধু কাগজে শেয়ার রাখেন।
- বিদেশি কর্মীর জন্য শুধু কমিশনে আয়, ন্যূনতম বেতনের নিচে।
- নগদে বা ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্টে ফি পরিশোধ।
- এমন মার্কেটিং যা 99 বছরের লিজ বা 75% কোটার প্রতিশ্রুতি দেয়, যার কোনোটিই আইন হয়নি।
থাইল্যান্ডে কোনো ব্রোকার লাইসেন্স নেই, এবং 2020 সালের Ministry of Labour তালিকা অনুযায়ী ব্রোকারেজ বিদেশিদের জন্য বন্ধ। এই গাইড ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি, কর বা অভিবাসন পরামর্শ নয়। CloserPass Ministry of Labour, Department of Business Development, TREBA, REBA-ES বা থাইল্যান্ডের কোনো সরকারি সংস্থার সাথে সম্পর্কিত নয়।
আরও চাকরি ও গাইড পেতে দেখুন CloserPass-এ থাইল্যান্ড।
- Thaiger, Real estate jobs in Thailand, what expats can and cannot legally do in 2026 (6 মে 2026)
- Themis Partner, How to become a property agent in Thailand as a foreigner (15 জুলাই 2025, 15 সেপ্টেম্বর 2026-এ হালনাগাদ)
- Nagashima Ohno & Tsunematsu, Updated list of prohibited work for foreigners of 2020, Thailand Legal Update No.1 (মে 2020)
- Acclime, Restricted jobs for foreigners in Thailand (11 মার্চ 2021, 25 জুন 2024-এ হালনাগাদ)
- Khaosod English, 40 occupations in Thailand restricted, foreigner hiring prohibited (5 জুলাই 2023)
- Siam Legal, Foreign Business Act, types of businesses in List 3 (আইনের পাঠ, তারিখবিহীন)
- Leto, Working as a real estate agent in Thailand for foreigners, legal schemes and restrictions 2026 (5 জুন 2026)
- Leto, How much do real estate agents earn in Thailand in 2026 (3 মে 2026)
- FazWaz, Agent and buyers fees (26 আগস্ট 2022, 10 অক্টোবর 2025-এ হালনাগাদ)
- Thai Examiner, PM orders hands off land and property by foreigners, enforcement moved ahead to December (20 অক্টোবর 2026)
- Khaosod English, China still tops Thai condo market, Myanmar jumps to No.2, REIC data (4 মার্চ 2026)
- The Nation, Russian condo purchases surge 75.9% while wider foreign market slows (29 আগস্ট 2026)
- Samui Property Group, Koh Samui real estate market report 2026 (5 মে 2026)
- Pattaya Mail, Pattaya property outlook 2012-2013, a seminar presented by REBA-ES (2012)
- DDproperty, Agent certification (অক্টোবর 2026-এ যাচাই করা)