বিদেশি হিসেবে বালিতে প্রপার্টি কেনা

বিদেশিরা বালিতে সরাসরি জমির মালিক হতে পারেন না। তবুও তারা লিজ, ব্যবহারের অধিকার বা কোম্পানির মাধ্যমে দশকের পর দশক প্রপার্টি রাখতে পারেন। কাঠামোই ঠিক করে ক্রেতা ভিলাটি দিয়ে কী করতে পারবেন, কতদিন রাখবেন এবং কিছু ভুল হলে কী হবে। অক্টোবর 2026-এ একজন ব্রোকারকে যা ব্যাখ্যা করতে হবে, তা এখানে।

সংক্ষেপে

1. Hak Milik, ইন্দোনেশীয় ফ্রিহোল্ড, ইন্দোনেশীয় নাগরিকদের জন্য সংরক্ষিত। বিদেশিরা এটি রাখতে পারেন না।
2. বালিতে বেশিরভাগ বিদেশি ক্রেতা লিজহোল্ড (Hak Sewa) ব্যবহার করেন, সাধারণত 25 থেকে 30 বছর, মেয়াদ বাড়ানোর অপশনসহ।
3. রেসিডেন্স পারমিটধারী একজন বিদেশি Hak Pakai, অর্থাৎ ব্যবহারের অধিকারের অধীনে একটি বাড়ি রাখতে পারেন। বালিতে বাড়ির দাম কমপক্ষে Rp5 বিলিয়ন হতে হবে, অথবা অ্যাপার্টমেন্টের জন্য Rp2 বিলিয়ন।
4. যে বিনিয়োগকারীরা বাণিজ্যিকভাবে ভাড়া দেবেন তারা প্রায়ই PT PMA ব্যবহার করেন, একটি বিদেশি মালিকানাধীন কোম্পানি যা Hak Guna Bangunan (HGB) রাখতে পারে।
5. নমিনি ডিল, যেখানে একজন ইন্দোনেশীয় একজন বিদেশির জন্য টাইটেল রাখেন, আদালতে বাতিল। নমিনিকেই মালিক হিসেবে গণ্য করা হয়।
6. হস্তান্তরে ক্রেতারা BPHTB দেন (সর্বোচ্চ 5%)। হস্তান্তরে বিক্রেতারা 2.5% চূড়ান্ত আয়কর দেন, এবং লিজদাতারা লিজ আয়ের ওপর 10% দেন।
7. সবকিছুর আগে জোনিং যাচাই করুন। সেপ্টেম্বর 2025 থেকে বালি উৎপাদনশীল কৃষিজমিতে নতুন ভিলা ও হোটেল বন্ধ করেছে।

বিদেশিদের জন্য কেন ফ্রিহোল্ড নেই

1960-এর মৌলিক কৃষি আইন (UUPA) শুধু ইন্দোনেশীয় নাগরিকদের Hak Milik রাখার অনুমতি দেয়। Hukumonline ওই আইনের অনুচ্ছেদ 21(1) ও 26(2) উদ্ধৃত করে, যা বিদেশি নাগরিকদের নিষেধ করে। ইন্দোনেশিয়ায় বসবাসকারী বিদেশিরা যা রাখতে পারেন তা হলো Hak Pakai (ব্যবহারের অধিকার) ও Hak Sewa untuk Bangunan (নির্মাণের জন্য জমি লিজের অধিকার), একই আইনের অনুচ্ছেদ 41, 42 ও 45 এবং Government Regulation 18 of 2021 (PP 18/2021)-এর অধীনে।

বিকল্প 1: লিজহোল্ড (Hak Sewa)

বালিতে এটিই সবচেয়ে প্রচলিত কাঠামো। বিদেশি একজন ইন্দোনেশীয় মালিকের কাছ থেকে জমি, এবং প্রায়ই তার ওপরের ভিলা, লিজ নেন, আর মালিক Hak Milik টাইটেল রেখে দেন।

• Emerhub (জুন 2026) বলে লিজ সাধারণত 25 থেকে 30 বছর চলে, মেয়াদ বাড়ানোর অপশনসহ, এবং মেয়াদ বাড়িয়ে মোট প্রায় 80 বছর পর্যন্ত নেওয়া যায়।
• লিজ অবশ্যই লিখিত ও নোটারাইজড হতে হবে, একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত ইন্দোনেশীয় নোটারির মাধ্যমে।
• মেয়াদ শেষে প্রপার্টি জমির মালিকের কাছে ফিরে যায়, যদি না মেয়াদ বাড়ানো সম্মত হয়ে থাকে। দাম বা সূত্র এখনই ঠিক করে লিখিত মেয়াদ বাড়ানোর ধারা চান।
• Global Investments উল্লেখ করে যে লিজ সাধারণত এককালীন টাকায় দেওয়া হয়, তাই কোনো চলমান জমির ভাড়া নেই কিনা যাচাই করুন।
• Neginski-এর মতে লিজহোল্ডের জন্য কোনো রেসিডেন্স পারমিট লাগে না।

লিজের ওপর কর। লিজদাতা মোট ভাড়ার 10% চূড়ান্ত আয়কর দেন (Emerhub)। একজন লিজধারী পরে বাকি মেয়াদ বিক্রি করলে Rumavi ব্যাখ্যা করে যে এই হস্তান্তরে প্রপার্টি হস্তান্তর হিসেবে নয়, ভাড়া আয় হিসেবে কর হয়: ইন্দোনেশীয় কর-নিবাসীদের জন্য 10%, এবং অনিবাসীদের জন্য 20%, যদি না কোনো কর চুক্তি তা কমায়, মোট দামের ওপর, লোকসানে বিক্রি হলেও।

বিকল্প 2: বাড়ির জন্য Hak Pakai

অভিবাসন নথিধারী একজন বিদেশি Hak Pakai-এর অধীনে একটি বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্টের মালিক হতে পারেন। Hukumonline PP 18/2021 ও Minister of ATR/BPN Regulation 18/2021-এর অধীনে নিয়মগুলো তুলে ধরে:

• বাড়িগুলো অবশ্যই লাক্সারি ক্যাটাগরিতে হতে হবে, প্রতি ব্যক্তি বা পরিবারে একটি প্লটে সীমিত, এবং জমি 2,000 m²-এর বেশি হতে পারবে না। বিনিয়োগ অর্থনৈতিক বা সামাজিক সুবিধা আনলে মন্ত্রণালয় বেশি অনুমতি দিতে পারে।
• রাষ্ট্রীয় জমিতে Hak Pakai চলে সর্বোচ্চ 30 বছর, 20 বছর বাড়ানো যায় এবং 30 বছর নবায়ন করা যায়। Hak Milik জমিতে এটি সর্বোচ্চ 30 বছরের জন্য একটি PPAT দলিলের মাধ্যমে দেওয়া হয় এবং নতুন দলিলে নবায়ন করা যায়।
• Hak Milik বা HGB বাড়ি কেনা হলে অধিকারটি Hak Pakai-তে রূপান্তরিত হয়।
• বিদেশি উত্তরাধিকারীরা উত্তরাধিকার পেতে পারেন, যদি তাদের অভিবাসন নথি থাকে।

Kepmen ATR/BPN 1241/2022-এর অধীনে বালিতে ন্যূনতম দাম (Hukumonline):

প্রপার্টির ধরন	বালিতে ন্যূনতম দাম
বাড়ি (rumah tapak)	Rp5 বিলিয়ন
অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিট (sarusun)	Rp2 বিলিয়ন

ইন্দোনেশীয় প্রবাসীদের জন্য ন্যূনতম দাম এই সংখ্যাগুলোর 75%।

ন্যূনতমের নিচে কেনার কোনো নির্দিষ্ট শাস্তি Hukumonline পায়নি, তবে ভূমি অফিস নিয়ম পূরণ না করা কোনো অধিকার রেজিস্টার করবে না, তাই সীমাটিকে কঠোর ন্যূনতম হিসেবে ধরুন।

যোগ্য হওয়ার প্রচলিত উপায় একটি দীর্ঘ থাকার পারমিট। অক্টোবর 2022-এ বালিতে চালু হওয়া সেকেন্ড হোম ভিসা কমপক্ষে Rp2 বিলিয়ন তহবিল দেখানো আবেদনকারীদের পাঁচ থেকে দশ বছর থাকার অনুমতি দেয় (Tempo)।

বিকল্প 3: HGB রাখা একটি PT PMA

একটি বিদেশি মালিকানাধীন কোম্পানি (PT PMA) Hak Guna Bangunan, অর্থাৎ নির্মাণের অধিকার রাখতে পারে। Neginski HGB-কে বর্ণনা করে 30 বছরের জন্য দেওয়া, 20 বছর বাড়ানো ও 30 বছর নবায়ন করা হিসেবে, প্রতিটি ধাপে আনুষ্ঠানিক আবেদন লাগে। ভিলা বাণিজ্যিকভাবে ভাড়া দেবেন এমন বিনিয়োগকারীদের জন্য এই পথ উপযুক্ত।

• Infiniti জানায় BKPM Regulation 5/2025 নতুন PT PMA-এর ন্যূনতম পরিশোধিত মূলধন কমিয়ে Rp2.5 বিলিয়ন করেছে, তবে ঘোষিত বিনিয়োগ এখনো Rp10 বিলিয়ন-এর বেশি হতে হবে।
• কোম্পানির সঠিক KBLI কোড, একটি কর নম্বর, মাসিক কর রিটার্ন ও একটি অফিস লাগে।
• ফেব্রুয়ারি 2026-এ বিনিয়োগ মন্ত্রণালয় বালিতে স্বল্পমেয়াদি ভিলা ভাড়ার জন্য রিয়েল এস্টেট কোড KBLI 68111-এর অপব্যবহার, নমিনি শেয়ারহোল্ডার ও ভার্চুয়াল অফিস চিহ্নিত করে এবং কঠোর যাচাইয়ের প্রস্তাব দেয় (Bali Villa Realty)।

PT PMA চলমান খরচসহ একটি আসল ব্যবসা। এটি ফ্রিহোল্ডের শর্টকাট নয়।

নমিনি ডিল: কেন ব্যর্থ হয়

নমিনি ব্যবস্থায় Hak Milik একজন ইন্দোনেশীয়র নামে রাখা হয়, আর পার্শ্ব চুক্তি বিদেশিকে নিয়ন্ত্রণ দেয়। Hukumonline জানায় সুপ্রিম কোর্টের একজন বিচারক এগুলোকে আইন এড়ানোর উপায় বলেছেন, যা দেওয়ানি বিধির “বৈধ কারণ” শর্ত পূরণ করে না, তাই এগুলো বাতিল। সুপ্রিম কোর্ট বেশ কয়েকটি মামলায় এমন চুক্তি বাতিল করেছে এবং নমিনিকে আইনি মালিক হিসেবে স্বীকৃতি দেয়, যিনি বিক্রি বা বন্ধক রাখতে স্বাধীন। বিদেশি বড়জোর ক্ষতিপূরণের জন্য নমিনির বিরুদ্ধে মামলা করতে পারেন।

Hukumonline আরও উল্লেখ করে যে 2007-এর বিনিয়োগ আইন কোম্পানির শেয়ার অন্য কারও পক্ষে রাখা হয়েছে বলে উল্লেখ করা চুক্তি নিষিদ্ধ করে, তাই PT PMA-তে নমিনি শেয়ারহোল্ডারদেরও একই ঝুঁকি। ফেব্রুয়ারি 2026-এ বিনিয়োগ মন্ত্রণালয় বালিতে যেসব অপব্যবহার বন্ধ করতে চায় তার মধ্যে নমিনি শেয়ারহোল্ডারদের নাম উল্লেখ করে (Bali Villa Realty)। যে ব্রোকার নমিনি ডিলের ব্যবস্থা করেন, তিনি ক্রেতাকে সবকিছু হারানোর ঝুঁকিতে ফেলেন।

কেনার ওপর কর ও খরচ

খরচ	সাধারণত কে দেন	হার	সূত্র
BPHTB (অধিগ্রহণ শুল্ক)	ক্রেতা	কমপক্ষে Rp80 মিলিয়নের করমুক্ত সীমার ওপরের মূল্যের সর্বোচ্চ 5%	Hukumonline
হস্তান্তরের ওপর চূড়ান্ত PPh	বিক্রেতা	মোট মূল্যের 2.5%	কর মহাপরিদপ্তর
ডেভেলপারের নতুন নির্মাণে VAT	ক্রেতা	মূল হার 12%, বিলাসবহুল নয় এমন প্রপার্টিতে কার্যকর প্রায় 11%, বিলাসবহুলে 12%	DJP, Global Investments
নোটারি ও PPAT	সাধারণত ভাগাভাগি	সর্বোচ্চ 1%, প্রায়ই 0.5% থেকে 1%	Global Investments
স্বাধীন আইনজীবী	ক্রেতা	Rp20 মিলিয়ন থেকে Rp60 মিলিয়ন	Global Investments

হিসাবের উদাহরণ: Rp5 বিলিয়নে Hak Pakai বাড়ি

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 থেকে Rp80,000,000 সীমা বাদ) × 5% = Rp246 মিলিয়ন
• বিক্রেতার PPh: Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 মিলিয়ন
• 0.75% হারে নোটারি ও PPAT: Rp37.5 মিলিয়ন

সীমাটি রিজেন্সিভেদে আলাদা, তাই নোটারি সঠিক সংখ্যা নিশ্চিত করেন। Global Investments উল্লেখ করে যে লিজের ওপর BPHTB ভিন্নভাবে নির্ধারিত হতে পারে, তাই কোন ভিত্তি প্রযোজ্য তা নোটারিকে জিজ্ঞেস করুন।

2026-এর VAT প্রণোদনা। PMK 90/2025-এর অধীনে, Rp5 বিলিয়ন পর্যন্ত দামের নতুন, বসবাসের জন্য প্রস্তুত বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্টের প্রথম Rp2 বিলিয়নের VAT সরকার দেয়, জানুয়ারি থেকে ডিসেম্বর 2026-এর হস্তান্তরের জন্য (Katadata)। রিপোর্টে বলা নেই বিদেশি ক্রেতারা যোগ্য কিনা, তাই ডেভেলপারের কর উপদেষ্টার সাথে যাচাই করুন।

ডিউ ডিলিজেন্স

• টাইটেল। জমির সার্টিফিকেটের একটি কপি নিন, Hak Milik-এর ক্ষেত্রে সাধারণত একটি SHM, এবং আইনজীবীকে দিয়ে BPN ভূমি অফিসে দায়, বিরোধ ও রেজিস্টার্ড মালিক যাচাই করান।
• স্বাক্ষরকারী। নিশ্চিত হন যে সই করা ব্যক্তি জমির মালিক, এবং প্রত্যেক সহ-মালিক বা উত্তরাধিকারী সম্মত।
• জোনিং। পরের অংশ দেখুন।
• ভবন পারমিট। একটি PBG (বা পুরোনো IMB) এবং ব্যবহারের উপযোগিতার SLF সার্টিফিকেট আছে কিনা যাচাই করুন।
• দলিল। PP 24/1997-এর অধীনে জমির অধিকারের হস্তান্তর শুধু একজন অনুমোদিত PPAT-এর দলিলের মাধ্যমেই রেজিস্টার করা যায় (Hukumonline)। একটি PPJB প্রাথমিক চুক্তি এবং নিজে থেকে মালিকানা হস্তান্তর করে না।
• ভাড়ার লাইসেন্স। ক্রেতা ভিলা ভাড়া দিলে পর্যটন আবাসনের লাইসেন্স ও কর রেজিস্ট্রেশন যাচাই করুন।
• স্থানীয় সম্প্রদায়। CNA Indonesia (ফেব্রুয়ারি 2026) জানায় বিনিয়োগকারীদের banjar ও প্রথাগত গ্রামের সাথেও কার্যকর বোঝাপড়া লাগে, নইলে সব পারমিট থাকলেও কার্যক্রম ব্যাহত হতে পারে।

জোনিং ও কৃষিজমিতে 2025-এর স্থগিতাদেশ

বালির স্থানিক পরিকল্পনা জমিকে বিভিন্ন জোনে ভাগ করে। Bali Exception বর্ণনা করে সবুজ জোন কৃষিজমি যেখানে নির্মাণ কঠোরভাবে সীমিত, হলুদ আবাসনের জন্য, গোলাপি পর্যটনের জন্য, লাল বাণিজ্যিক এবং কমলা মিশ্র ব্যবহারের জন্য। ATR/BPN মন্ত্রণালয়ের Gistaru ম্যাপ পুরো ইন্দোনেশিয়ার জোনিং দেখায়, এবং Badung-এর নিজস্ব অ্যাপ আছে। Neginski বলে PT PMA-এর জন্য HGB সাধারণত শুধু পর্যটন, বাণিজ্যিক বা মিশ্র জোনেই সম্ভব।

সেপ্টেম্বর 2025-এ বালির আটটি রিজেন্সির ছয়টিতে আঘাত হানা বন্যার পর গভর্নর Wayan Koster ঘোষণা দেন যে বালি উৎপাদনশীল কৃষিজমিকে ভিলা, হোটেল ও রেস্টুরেন্টে রূপান্তর নিষিদ্ধ করে একটি আঞ্চলিক প্রবিধান জারি করবে। বাড়ির অনুমতি থাকবে শুধু সেখানে বসবাসকারী মালিকদের জন্য (The Jakarta Post)। TravelMole জানায় ইতিমধ্যে নির্মাণাধীন প্রজেক্টগুলো প্রভাবিত হয়নি এবং কোনো শেষ তারিখ ঠিক করা হয়নি। Tirto জুলাই 2025-এ জানায় যে গভর্নর আগেই উৎপাদনশীল কৃষিজমিতে পর্যটন স্থাপনার পারমিট নিষিদ্ধ করে একটি নির্দেশে সই করেছেন, এবং Bingin সৈকতে 48টি লাইসেন্সবিহীন ভবন ভাঙার নির্দেশ দিয়েছেন।

অক্টোবর 2026-এ আমরা নিশ্চিত হতে পারিনি যে চূড়ান্ত আঞ্চলিক প্রবিধান পাস হয়েছে। সবুজ জোনের বা ধানক্ষেতের যেকোনো প্লটকে ভিলার জন্য নির্মাণ-অযোগ্য ধরুন, যতক্ষণ না কোনো পরিকল্পনা অফিস লিখিতভাবে অন্যটা নিশ্চিত করে।

একজন ব্রোকারকে যা ব্যাখ্যা করতে হবে

• যে ক্রেতা সরাসরি জমির মালিক হবেন না, এবং তিনি কোন অধিকার পাচ্ছেন।
• অধিকার কতদিন থাকে, কীভাবে মেয়াদ বাড়ানো হয়, এবং তার খরচ কত।
• যে নমিনি কাঠামো বাতিল।
• কেনা, ভাড়া আয় ও পরবর্তী বিক্রির ওপর কর।
• যে জোনিং ও ভবন পারমিটই ঠিক করে ভিলা তৈরি ও ভাড়া দেওয়া যাবে কিনা।
• যে ক্রেতার উচিত বিক্রেতার নোটারি থেকে আলাদা একজন স্বাধীন আইনজীবী নিয়োগ দেওয়া।

ইন্দোনেশিয়ার জমি ও করের নিয়ম প্রায়ই বদলায়, এবং বালির জোনিং নিয়ম 2025-এ বদলেছে। এই গাইডটি ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass কোনো কর্তৃপক্ষ বা এজেন্সির সাথে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ ইন্দোনেশিয়া পেজে চাকরি ও আরও গাইড খুঁজুন।