বিদেশি হিসেবে সাইপ্রাসে প্রপার্টি কেনা

সাইপ্রাস বিদেশিদের কিনতে দেয়, তবে তাদের দুই ভাগে ভাগ করে। EU ও EEA-র নাগরিকরা হুবহু সাইপ্রিয়টদের মতো কেনেন। বাকি সবার, Brexit-এর পর থেকে ব্রিটিশ ক্রেতাসহ, District Administration থেকে পারমিট লাগে এবং সাধারণত একটি বাড়িতে সীমাবদ্ধ। করও বদলেছে: 1 জানুয়ারি 2026-এ স্ট্যাম্প ডিউটি উঠে গেছে, এবং বিনিয়োগকারী বসবাস পারমিট কড়া হতে চলেছে। অক্টোবর 2026-এ একজন ব্রোকারকে যা ব্যাখ্যা করতে হয় তা এখানে। এই গাইড শুধু Republic of Cyprus-এর নিয়ন্ত্রণাধীন এলাকা নিয়ে।

সংক্ষেপে

1. EU ও EEA ক্রেতাদের কোনো বিধিনিষেধ নেই। নন-EU ক্রেতাদের, ব্রিটিশসহ, Cap. 109-এর অধীনে পারমিট লাগে, যা District Administration-এ COMM 145 ফর্মে জমা দিতে হয়।
2. পারমিট বিনামূল্যে, সাধারণত দুই থেকে তিন সপ্তাহ লাগে, এবং সাধারণত প্রতি ক্রেতাকে একটি বাড়ি (বা দুটি ইউনিট) অনুমোদন করে, দম্পতিকে একজন ধরা হয়।
3. চুক্তি সইয়ের আগে একজন আইনজীবীর উচিত পাঁচ কর্মদিবসের বেশি পুরনো নয় এমন একটি নতুন সার্চ সার্টিফিকেট নেওয়া।
4. সই করা চুক্তি ছয় মাসের মধ্যে €50 দিয়ে Land Registry-তে জমা দেওয়া উচিত। এটাই ক্রেতার প্রধান সুরক্ষা।
5. রিসেলে ধাপে ধাপে 3%, 5% ও 8% ট্রান্সফার ফি লাগে, যা অর্ধেক হয়ে কার্যকর হার দাঁড়ায় 1.5%, 2.5% ও 4%। নতুন বাড়িতে এর বদলে 19% VAT লাগে, বা যোগ্য স্থায়ী বাসস্থানে 5%।
6. 1 জানুয়ারি 2026 থেকে স্ট্যাম্প ডিউটি বাতিল হয়েছে, এবং কোনো বার্ষিক প্রপার্টি কর নেই।
7. নন-EU বিনিয়োগকারীরা নতুন বাড়িতে €300,000 সাথে VAT থেকে স্থায়ী বসবাস পেতে পারেন, তবে প্রকল্পটি পর্যালোচনাধীন। বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিকত্ব 2020 সালে শেষ হয়েছে।
8. উত্তরাংশের প্রপার্টি একটি আলাদা, উচ্চ ঝুঁকির বাজার। এটি বিক্রি করবেন না।

কে কেনেন এবং কোথায়

2026 সালের প্রথম নয় মাসে জমা পড়া 14,969টি বিক্রয় চুক্তির 6,267টি, অর্থাৎ 41.9%, সই করেছেন বিদেশি ক্রেতারা: 4,173 জন নন-EU ও 2,094 জন EU নাগরিক (DLS তথ্য, Cyprus Mail, অক্টোবর 2026)। 2025 সালে বিদেশিরা 18,114টির মধ্যে 7,255টি চুক্তি সই করেছিলেন (Cyprus Property News, জানুয়ারি 2026)।

• পাফোস তাদের ওপর সবচেয়ে বেশি নির্ভরশীল: Q2 2026-এ এর চুক্তির প্রায় 66% (GK Law Firm, Central Bank-এর তথ্য উদ্ধৃত করে)।
• লারনাকা প্রায় 44% এবং লিমাসল প্রায় 34%।
• নিকোসিয়া মাত্র প্রায় 16%।

ধাপ 1: EU নাকি নন-EU, এবং Cap. 109 পারমিট

প্রথম মিটিংয়েই ক্রেতার জাতীয়তা জিজ্ঞাসা করুন। নন-EU ক্রেতাদের জন্য Papacleovoulou সেপ্টেম্বর 2026-এ নিয়মগুলো ব্যাখ্যা করেছে:

• পারমিট জমা দিতে হয় প্রপার্টি যে জেলায় অবস্থিত তার District Administration-এ COMM 145 ফর্মে। কোনো ফি নেই, এবং সম্পূর্ণ ফাইলে সাধারণত দুই থেকে তিন সপ্তাহ লাগে।
• Ministry of Interior-এর নীতি সাধারণত প্রায় 4,000 sqm পর্যন্ত প্লটে একটি বাড়ি, অথবা সর্বোচ্চ দুটি ইউনিট অনুমোদন করে: দুটি বাড়ি, একটি বাড়ি ও 100 sqm পর্যন্ত একটি দোকান, অথবা একটি বাড়ি ও 250 sqm পর্যন্ত একটি অফিস।
• দম্পতিকে একজন ক্রেতা ধরা হয়।
• নন-EU ব্যক্তিদের নিয়ন্ত্রিত সাইপ্রাসের কোম্পানিও একই নিয়মের আওতায়, তাই কোম্পানি কাঠামো দিয়ে এটি এড়ানো যায় না।

Koufettas Law উল্লেখ করে যে ক্রেতা আগে চুক্তি সই ও জমা দিতে পারেন, কিন্তু পারমিট না পাওয়া পর্যন্ত টাইটেল তার নামে নিবন্ধন হয় না। দ্বিতীয় একটি বিনিয়োগ ফ্ল্যাট চাওয়া নন-EU ক্লায়েন্টের রিজার্ভ করার আগে পরামর্শ দরকার।

ধাপ 2: সইয়ের আগে যাচাই

• সার্চ সার্টিফিকেট। Law 132(I)/2023 12 ডিসেম্বর 2023-এ কার্যকর হওয়ার পর থেকে প্রতিটি বিক্রয় চুক্তির সাথে পাঁচ কর্মদিবসের বেশি পুরনো নয় এমন Land Registry সার্চ সার্টিফিকেট দিতে হয়। এতে মালিক এবং প্রপার্টির ওপর যেকোনো মর্টগেজ, মেমো বা নিষেধাজ্ঞা দেখা যায়।
• টাইটেল ডিড। আলাদা ডিড আছে কিনা যাচাই করুন। অনেক ফ্ল্যাট ও বাড়ি এখনো একটি মূল প্লটের ওপর, এবং আলাদা ডিড আসে কেবল ভবন অনুমোদন সনদ পাওয়ার ও প্লট বিভাজনের পর (Koufettas Law, অক্টোবর 2026)। ডিড কেন নেই তা কেউ ব্যাখ্যা করতে না পারলে Koufettas Law-এর পরামর্শ হলো সরে আসা।
• প্লটের ওপর মর্টগেজ। মূল প্লটে ডেভেলপারের ঋণ ব্যাংক রিলিজ না করা পর্যন্ত প্রতিটি ইউনিটে থেকে যায়। জমি মর্টগেজ করা থাকলে একটি Type A declaration চান, যাতে ব্যাংক প্রতিশ্রুতি দেয় যে দামের 95% একটি নির্দিষ্ট অ্যাকাউন্টে পরিশোধ হলে ইউনিটটি রিলিজ করবে।
• কর নম্বর। Cyprus Tax Life অনিবাসী প্রপার্টি মালিক এবং সাইপ্রাসে ভাড়ার আয় আছে এমন যে কাউকে TIC (Tax Identification Code) প্রয়োজন এমন ব্যক্তিদের তালিকায় রাখে। এতে দুই থেকে চার সপ্তাহ লাগে, তাই ক্লায়েন্ট বাড়ি ভাড়া দিতে চাইলে আগেভাগে শুরু করুন।

ধাপ 3: চুক্তি, জমা ও হস্তান্তর

1. বিক্রয় চুক্তি। ক্রেতার নিজের আইনজীবী খসড়া ও যাচাই করেন। INDEX.cy আগস্ট 2026-এ আইনি ফি প্রায় দামের 1% সাথে VAT বলেছে।
2. জমা। সইয়ের ছয় মাসের মধ্যে Law 81(I)/2011-এর অধীনে সই করা চুক্তি Department of Lands and Surveys-এ €50 দিয়ে জমা দিন। এতে ক্রেতার স্বার্থ নিবন্ধিত হয়, বিক্রেতা ইউনিটটি অন্য কারো কাছে বিক্রি বা মর্টগেজ করতে পারেন না, এবং ক্রেতা হস্তান্তরের জন্য মামলা করতে পারেন। দেরিতে জমা দিতে আদালতের আদেশ লাগে (Koufettas Law, অক্টোবর 2026)।
3. হস্তান্তর। দাম পরিশোধ হলে এবং ডিড থাকলে Land Registry-তে প্রপার্টি হস্তান্তর হয় এবং ক্রেতা ট্রান্সফার ফি দেন। বিক্রেতার ঘোষণায় এজেন্টের নাম ও প্রদত্ত ফি থাকে।

ক্রেতার খরচ

ট্রান্সফার ফি বাজারমূল্যের ওপর ধাপে ধাপে নেওয়া হয়, এবং বিক্রি VAT-এর আওতায় না হলে অর্ধেক হয় (Philippou Law, মার্চ 2026; Cyprus Tax Life, এপ্রিল 2026):

মূল্যের অংশ	পূর্ণ হার	রিসেল (অর্ধেক)
€85,000 পর্যন্ত	3%	1.5%
€85,001 থেকে €170,000	5%	2.5%
€170,000-এর বেশি	8%	4%
যে প্রপার্টিতে VAT দেওয়া হয়েছে	নেই	নেই

VAT। নতুন ভবন ও নির্মাণযোগ্য জমিতে 19% VAT। Law 42(I)/2023-এর অধীনে একজন ব্যক্তির নতুন স্থায়ী বাসস্থানে প্রথম 130 sqm ও প্রথম €350,000-এর ওপর 5% লাগে, যদি বাড়িটি 190 sqm-এর বেশি না হয় এবং মোট দাম €475,000-এর বেশি না হয়। দশ বছরের মধ্যে বিক্রি বা ভাড়া দিলে সাশ্রয়ের একটি অংশ ফেরত দিতে হয়। যেসব প্রকল্পের পরিকল্পনা আবেদন 31 অক্টোবর 2023-এর মধ্যে জমা হয়েছে, সেগুলো এখনো পুরনো নিয়ম ব্যবহার করতে পারে (প্রথম 200 sqm-এ 5%, দামের সীমা নেই), Law 109(I)/2026 অনুযায়ী বিল্ডিং পারমিট 2024-এর পরে এলে বা এখনো অপেক্ষমাণ থাকলে আবেদনের শেষ তারিখ 31 ডিসেম্বর 2026 (Mondaq, এপ্রিল 2026)।

স্ট্যাম্প ডিউটি আর নেই। এটি ছিল চুক্তিমূল্যের সর্বোচ্চ 0.2%, €20,000-এ সীমাবদ্ধ, এবং 1 জানুয়ারি 2026 থেকে বাতিল হয়েছে (PwC Cyprus; EY)।

মর্টগেজ। মর্টগেজ নিবন্ধনে ঋণের 1% খরচ হয় (INDEX.cy)।

উদাহরণসহ হিসাব

এগুলোতে ওপরের হার ব্যবহার করা হয়েছে। প্রতিটি ডিলের জন্য একজন আইনজীবীকে তা নিশ্চিত করতে হবে।

লারনাকায় রিসেল অ্যাপার্টমেন্ট, €250,000, EU ক্রেতা, নগদ। ট্রান্সফার ফি: (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600। 1% সাথে VAT হারে আইনি ফি: প্রায় €2,975। জমা: €50। মোট: প্রায় €9,625, অর্থাৎ দামের 3.9%।

পাফোসে রিসেল ভিলা, €600,000, ব্রিটিশ ক্রেতা, নগদ। ট্রান্সফার ফি: €20,600। COMM 145 পারমিট: কোনো ফি নেই। আইনি ফি: প্রায় €7,140। জমা: €50। মোট: প্রায় €27,790, অর্থাৎ 4.6%।

লিমাসলে নতুন অ্যাপার্টমেন্ট, €400,000 সাথে VAT, বিনিয়োগ হিসেবে নন-EU ক্রেতা। 19% হারে VAT: €76,000। ট্রান্সফার ফি: নেই, কারণ VAT দেওয়া হয়েছে। আইনি ফি: প্রায় €4,760। ক্রেতা মোট প্রায় €480,800 দেন।

নিকোসিয়ায় নতুন পারিবারিক বাড়ি, €300,000 সাথে VAT, 120 sqm, ক্রেতার স্থায়ী বাসস্থান, €240,000 মর্টগেজ। 5% হারে VAT: €15,000, যেখানে 19% হারে হতো €57,000। মর্টগেজ নিবন্ধন: €2,400। ট্রান্সফার ফি: নেই।

কেনার পর

• কোনো বার্ষিক প্রপার্টি কর নেই। স্থাবর সম্পত্তি কর 2017 থেকে বাতিল। মালিকরা আবর্জনা, পয়ঃনিষ্কাশন ও আলোর জন্য স্থানীয় চার্জ দেন, সাধারণত বছরে প্রায় €90 থেকে €300 (Philippou Law, মার্চ 2026)।
• ভাড়ার আয়। 2026 থেকে এতে শুধু আয়কর প্রযোজ্য, আর defence contribution নয়, এবং ভাড়া দিতে হবে ব্যাংক ট্রান্সফার, কার্ড বা অন্য কোনো ইলেকট্রনিক পদ্ধতিতে, নইলে ভাড়াটে তা বাদ দিতে পারবেন না (PwC Cyprus)।
• হলিডে লেট। একটি বাড়ি Deputy Ministry of Tourism-এর রেজিস্টারে ওঠার পরই কেবল স্বল্পমেয়াদে বিজ্ঞাপন বা ভাড়া দেওয়া যায়, প্রতিটি লিস্টিংয়ে নম্বরসহ। এটি ছাড়া ভাড়া দিলে সর্বোচ্চ এক বছরের কারাদণ্ড, সর্বোচ্চ €5,000 জরিমানা, বা উভয় হতে পারে (Philippou Law, আগস্ট 2026)।
• ইল্ড। Q2 2026-এর RICS ও KPMG সূচক অ্যাপার্টমেন্টে 5.51% ও বাড়িতে 3.01% নির্দেশক গ্রস ইল্ড দিয়েছে (Papacleovoulou, সেপ্টেম্বর 2026)।

ক্লায়েন্ট যখন বিক্রি করেন। বিক্রেতারা মূল্যস্ফীতি সমন্বয় ও খরচের পর লাভের ওপর 20% ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্স দেন। 2026 সালের সংস্কার আজীবন ছাড় সাধারণভাবে €30,000 এবং কমপক্ষে পাঁচ বছর বসবাস করা প্রধান বাসস্থানের জন্য €150,000 করেছে (PwC Cyprus)। বিক্রেতারা 2022 সালে চালু হওয়া শরণার্থী আবাসনের জন্য 0.4% লেভিও দেন।

বসবাস ও নাগরিকত্ব

স্থায়ী বসবাস (Regulation 6(2))। 2 মে 2023 থেকে একজন নন-EU বিনিয়োগকারীর ডেভেলপারের কাছ থেকে কেনা নতুন বাড়িতে কমপক্ষে €300,000 সাথে VAT দরকার, অগ্রিম পরিশোধিত ও বিদেশ থেকে আনা অর্থে, এবং বছরে কমপক্ষে €50,000 নিশ্চিত আয়, সাথে স্বামী/স্ত্রীর জন্য €15,000 ও প্রতি সন্তানের জন্য €10,000 (Kyprianou, মে 2023; GK Law Firm, অক্টোবর 2026)। পারমিটধারীরা সাইপ্রাসে কাজ করতে পারেন না।

এটি পর্যালোচনাধীন। 24 সেপ্টেম্বর 2026-এ Deputy Migration Minister সংসদ সদস্যদের জানান যে দুই বছরে প্রায় 1,500টি পারমিট দেওয়া হয়েছে, 2013 সাল থেকে দেওয়া প্রায় 12,000টি পারমিট পর্যালোচনা হচ্ছে, এবং সাইপ্রাস Schengen-এ যোগ দেওয়ার আগে প্রকল্পটি কড়া করা হবে (Cyprus Mail)। অক্টোবর 2026 পর্যন্ত নতুন কোনো নিয়ম প্রকাশিত হয়নি। ক্লায়েন্টকে কখনো বর্তমান শর্তের প্রতিশ্রুতি দেবেন না।

কোনো পাসপোর্ট নেই। বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিকত্ব প্রকল্প নভেম্বর 2020-এ বাতিল হয়। ডিসেম্বর 2025-এ সংসদ বিনিয়োগকারীদের নাগরিকত্ব দেওয়ার মন্ত্রিসভার ক্ষমতা বাতিল করে (Cyprus Mail)।

দ্বীপের উত্তরাংশ

উত্তরাংশ, 1974 সাল থেকে তুর্কি সাইপ্রিয়ট প্রশাসনের অধীনে, ওপরের কোনোকিছুর আওতায় পড়ে না। এর জমির বড় অংশ ছিল বাস্তুচ্যুত গ্রিক সাইপ্রিয়টদের, মালিকানা প্রায়ই বিতর্কিত, এবং Republic-এর ফৌজদারি আইনের 2006 সালের একটি সংশোধনী অনুযায়ী এমন প্রপার্টি নিয়ে লেনদেন করা অপরাধ, যার শাস্তি সর্বোচ্চ সাত বছরের কারাদণ্ড (Koufettas Law, অক্টোবর 2026)। সরকারি পরিসংখ্যানে Famagusta জেলার তথ্য শুধু এর সরকার-নিয়ন্ত্রিত অংশকে বোঝায়। উত্তরাংশের প্রপার্টি তালিকাভুক্ত করবেন না, দেখাবেন না বা এর জন্য ফি নেবেন না।

একজন ব্রোকারকে যা ব্যাখ্যা করতে হবে

• ক্রেতা EU নাকি নন-EU, এবং তাদের পরিকল্পনার জন্য এক বাড়ির নিয়মের অর্থ কী।
• সার্চ সার্টিফিকেট ও ডিডের অবস্থা সইয়ের আগে যাচাই করা হয়, পরে নয়।
• কেন চুক্তি ছয় মাসের মধ্যে জমা দিতে হবে।
• বাড়িটিতে ট্রান্সফার ফি নাকি VAT লাগবে, এবং 5% হার প্রযোজ্য কি না, একটি লিখিত হিসাবে।
• 2026 থেকে স্ট্যাম্প ডিউটি আর প্রযোজ্য নয়।
• হলিডে লেটের নিবন্ধনের নিয়ম।
• বসবাস প্রকল্প বদলাচ্ছে এবং কেনাকাটায় কোনো পাসপোর্ট মেলে না।

সাইপ্রাস 1 জানুয়ারি 2026-এ প্রপার্টি কর বদলেছে, এবং বসবাস প্রকল্প পর্যালোচনাধীন। এই গাইড ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে এবং শুধু Republic of Cyprus-এর কার্যকর নিয়ন্ত্রণাধীন এলাকা নিয়ে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি, কর বা অভিবাসন পরামর্শ নয়। CloserPass Estate Agents Registration Council, Department of Lands and Surveys, Tax Department বা সাইপ্রাসের কোনো সরকারি সংস্থার সাথে সম্পর্কিত নয়।

আরও চাকরি ও গাইড পেতে দেখুন CloserPass-এ সাইপ্রাস।