বিদেশি হিসেবে ফ্রান্সে প্রপার্টি কেনা

কাগজে-কলমে বিদেশি ক্রেতার জন্য ফ্রান্স ইউরোপের সবচেয়ে সহজ দেশগুলোর একটি: কোনো পারমিট নেই, কোটা নেই, বসবাসের শর্ত নেই। জটিলতা অন্য জায়গায়, notaire-এর প্রক্রিয়ায়, দশ দিনের প্রত্যাহারের অধিকারে যা বিক্রেতাদের অবাক করে, département অনুযায়ী ভিন্ন হস্তান্তর করে, আর দ্বিতীয় বাড়ির স্থানীয় করে যা বড় শহরগুলোতে অনেক বেড়েছে। অক্টোবর 2026 অনুযায়ী একজন এজেন্টকে যা বোঝাতে হবে তা এখানে।

সংক্ষেপে

1. বিদেশিরা ফ্রান্সে কোনো বিধিনিষেধ বা পারমিট ছাড়াই প্রপার্টি কিনতে পারেন।
2. একজন notaire চূড়ান্ত দলিল, acte authentique, সই করেন এবং হস্তান্তর কর আদায় করেন।
3. compromis সই করার পর বাড়ির একজন অপেশাদার ক্রেতা কোনো কারণ বা জরিমানা ছাড়াই 10 দিনের মধ্যে সরে আসতে পারেন (Notaires de France)।
4. রিসেলে হস্তান্তর কর বেশিরভাগ département-এ 6.31%, প্যারিস, Rhône ও Gironde সহ, আর বাকিগুলোতে 5.81%, Alpes-Maritimes সহ (MesFraisNotaire, অক্টোবর 2026)।
5. রিসেলে ক্রেতার মোট খরচ দামের প্রায় 7.2% থেকে 7.8%, ক্রেতা এজেন্সি ফি দিলে তার আগে।
6. নতুন প্রকল্প বিক্রি হয় VEFA-এর অধীনে, সীমিত ধাপভিত্তিক পেমেন্ট ও বাধ্যতামূলক সম্পন্ন হওয়ার গ্যারান্টিসহ।
7. প্যারিস, লিয়ঁ, বোর্দো ও নিসে দ্বিতীয় বাড়িতে কমিউনের taxe d’habitation-এ 60% সারচার্জ বসে। কানে কোনো সারচার্জ নেই।
8. অনিবাসী বিক্রেতারা 19% মূলধনী লাভ কর ও সামাজিক লেভি দেন, 30 বছর পর পূর্ণ ছাড়।

কে কেনেন এবং কোথায়

2022 সালে মূল ফ্রান্সে পুরোনো বাড়ি বিক্রির প্রায় 1.8% করেছেন অনিবাসী বিদেশিরা, প্রায় 20,000টি বিক্রি (MySweetimmo, notaires-এর উদ্ধৃতি দিয়ে)। Riviera-তে অংশটি অনেক বেশি: 2017-এর তথ্যসহ notaires-এর একটি পুরোনো গবেষণায় দেখা গেছে Alpes-Maritimes-এ কেনাকাটার প্রায় 7% করেছেন অনিবাসী বিদেশিরা, যেখানে Île-de-France-এ 0.7%, শীর্ষে ব্রিটিশ, বেলজিয়ান ও জার্মান ক্রেতারা (Journal de l’Agence)। তথ্য পুরোনো, তাই এগুলোকে শুধু ক্রম হিসেবে ব্যবহার করুন।

দামের স্তর অনেক ভিন্ন। 1 অক্টোবর 2026-এ অ্যাপার্টমেন্টের জন্য MeilleursAgents-এর হিসাব: প্যারিসে €9,630/m², নিসে €5,245, লিয়ঁতে €4,714 ও বোর্দোতে €4,448।

ধাপ 1: অফার ও compromis

ক্রেতা একটি লিখিত অফার দেন। তা গৃহীত হলে দুই পক্ষ একটি compromis বা promesse de vente সই করেন, ব্যক্তিগতভাবে, এজেন্সিতে বা notaire-এর সামনে। এতে দাম, শর্ত, দলিলের তারিখ ও কোনো জমা ঠিক হয়। এজেন্সির কাছে লিখিত mandat থাকতে হবে, আর তার ফি কে দেন তা সহ দেখাতে হবে।

ধাপ 2: 10 দিনের প্রত্যাহারের সময়

Notaires de France নিয়মটি ব্যাখ্যা করে, যা Code de la construction et de l’habitation-এর article L.271-1 দিয়ে নির্ধারিত:

• এটি আবাসিক প্রপার্টির একজন অপেশাদার ক্রেতাকে সুরক্ষা দেয়।
• এটি 10 ক্যালেন্ডার দিন চলে, সই হওয়া compromis-এর নোটিশসহ রেজিস্টার্ড চিঠি প্রথম উপস্থাপনের পরের দিন থেকে, অথবা notaire-এর সামনে সই হলে সইয়ের পরের দিন থেকে।
• ক্রেতা রেজিস্টার্ড চিঠিতে সরে আসেন, কোনো কারণ বা জরিমানা ছাড়াই।
• যেকোনো জমা 21 দিনের মধ্যে ফেরত দেওয়া হয়।

বিদেশি ক্রেতাদের বলুন এটি তাদের সুরক্ষা দেয়। বিক্রেতাদের বলুন দশ দিন পার না হওয়া পর্যন্ত বিক্রি নিশ্চিত নয়।

ধাপ 3: লোন, যাচাই ও দলিল

ব্যাংক লোন অনুমোদন করে। অক্টোবর 2026-এ ব্রোকারদের গড় ছিল 15 বছরে 3.50%, 20 বছরে 3.66% ও 25 বছরে 3.75%, এবং বাড়ছিল (PAP.fr)। notaire মালিকানা ও ফাইল যাচাই করেন, তারপর পক্ষগুলো acte authentique সই করেন। notaire অর্থ গ্রহণ করে কর পরিশোধ করেন, আর ক্রেতা মালিক হন।

রিসেলে ক্রেতার খরচ

2025 সালের অর্থ আইন département-গুলোকে 1 এপ্রিল 2025 থেকে 31 মার্চ 2028 পর্যন্ত হস্তান্তর কর (DMTO)-এ তাদের অংশ 4.50% থেকে 5.00%-এ বাড়াতে দিয়েছে। 1 জুন 2026-এর DGFiP টেবিলের সাথে মিলিয়ে MesFraisNotaire:

Département	মোট DMTO
প্যারিস (75), Rhône (69), Gironde (33) ও আরও 86টি যারা হার বাড়িয়েছে	6.31% (প্রায়ই 6.32%-এ রাউন্ড করা)
Alpes-Maritimes (06) ও আরও 10টি যারা বাড়ায়নি	5.81%
বাড়ানো département-এ যোগ্য প্রথমবারের ক্রেতা	5.81%

একই সাইটের FAQ Alpes-Maritimes নিয়ে অসংগত, তাই notaire-এর কাছে নিশ্চিত হয়ে নিন।

notaire-এর ফি ও খরচ যোগ করলে ক্রেতার মোট খরচ দাঁড়ায় দামের প্রায় 7.2% থেকে 7.8%।

এজেন্সি ফি কে দেন তা গুরুত্বপূর্ণ। প্রায় 70% mandat-এ এটি বিক্রেতার ওপর থাকে (Agence Immobilière France, আনুমানিক)। ক্রেতা দিলে হস্তান্তর কর ধরা হয় বিক্রেতার নিট দামের ওপর, যা কর কিছুটা কমায়।

উদাহরণসহ হিসাব

এখানে উদাহরণের দাম ব্যবহার করা হয়েছে। notaire-এর হিসাবই চূড়ান্ত।

প্যারিসে রিসেল ফ্ল্যাট, €250,000। MesFraisNotaire-এর উদাহরণে ক্রেতার মোট খরচ: 7.81%, প্রায় €19,525।

Alpes-Maritimes-এ রিসেল ফ্ল্যাট, €340,000। MesFraisNotaire-এর উদাহরণে ক্রেতার মোট খরচ: 7.19%, প্রায় €24,446।

Gironde-এ রিসেল বাড়ি, বিক্রেতার নিট €400,000, ফি €20,000 TTC।

• বিক্রেতা ফি দেন, দলিল €420,000-এ: 6.31%-এ DMTO = €26,502।
• ক্রেতা ফি দেন, দলিল €400,000-এ: DMTO = €25,240, করে প্রায় €1,262 সাশ্রয়।

নতুন প্রকল্প: VEFA

নতুন বাড়ি VEFA-এর অধীনে অফ-প্ল্যান বিক্রি হয়। Le Mag Juridique কোডের article R.261-14-এর পেমেন্ট সীমা তুলে ধরে: ভিত্তিতে সর্বোচ্চ 35%, জলরোধী হলে 70%, সম্পন্ন হলে 95%, আর শেষ 5% হস্তান্তরে। রিজার্ভেশন জমার সীমা বিক্রি এক বছরের মধ্যে সই হলে 5%, দুই বছরের মধ্যে 2% ও তার বেশি হলে কিছুই নয়। প্রতিটি আবাসিক VEFA-তে ব্যাংক বা বিমা কোম্পানির একটি সম্পন্ন হওয়ার গ্যারান্টি (GFA) লাগে। দেখুন ফ্রান্সে অফ-প্ল্যান কীভাবে কাজ করে।

কেনার পর

দ্বিতীয় বাড়ির কর। zone tendue-এর কমিউনগুলো দ্বিতীয় বাড়িতে taxe d’habitation-এর কমিউন অংশে 5% থেকে 60% যোগ করতে পারে। SeLoger (অক্টোবর 2026) 688টি কমিউনের মধ্যে প্যারিস, লিয়ঁ, বোর্দো ও নিস-কে 60% সর্বোচ্চে দেখায়। কান কিছুই বসায় না। Antibes-এর অবস্থান আমরা খুঁজে পাইনি।

IFI। রিয়েল এস্টেটের সম্পদ কর 1 জানুয়ারি তারিখে €1.3 মিলিয়নের বেশি নিট করযোগ্য প্রপার্টিতে প্রযোজ্য, 0.5% থেকে 1.5% হারে। অনিবাসীরা শুধু তাদের ফ্রান্সের প্রপার্টিতে দেন (Fondation de France, অক্টোবর 2026)।

ভাড়া। loi Climat et résilience অনুযায়ী DPE-তে G রেটিংয়ের বাড়ি 1 জানুয়ারি 2025 থেকে নতুন লিজ বা নবায়নে ভাড়া দেওয়া যায় না, 2028 থেকে F ও 2034 থেকে E, ফার্নিশড পর্যটন ভাড়াসহ (Hellio)। যেকোনো বিনিয়োগকারীর অফারের আগে DPE যাচাই করুন।

হলিডে ভাড়া। loi Le Meur অশ্রেণিভুক্ত ফার্নিশড পর্যটন ভাড়ার micro-BIC ছাড় €15,000 পর্যন্ত 30%-এ নামিয়েছে (শ্রেণিভুক্ত: €77,700 পর্যন্ত 50%), মেয়রদের প্রধান বাসস্থানের ভাড়া বছরে 90 দিনে সীমিত করতে দিয়েছে এবং প্রায় সব কমিউনে একটি রেজিস্ট্রেশন নম্বর বাধ্যতামূলক করেছে (Optimhome)।

ক্লায়েন্ট যখন বিক্রি করেন। David Notaires অনিবাসীদের জন্য নিয়ম তুলে ধরে:

• লাভের ওপর 19% আয়কর, সাথে 17.2% সামাজিক লেভি, অথবা EEA বা সুইস সামাজিক নিরাপত্তা ব্যবস্থার বিক্রেতাদের জন্য 7.5%।
• €50,000-এর বেশি লাভে 2% থেকে 6% সারট্যাক্স।
• ষষ্ঠ বছর থেকে ছাড়: 22 বছর পর আয়কর থেকে ও 30 বছর পর সামাজিক লেভি থেকে মুক্ত।
• যে EEA নাগরিকরা অন্তত দুই বছর ফ্রান্সের বাসিন্দা ছিলেন, তারা একবার €150,000 পর্যন্ত লাভে ছাড় নিতে পারেন।
• আগের প্রধান বাসস্থান ফ্রান্স ছাড়ার পরের বছরের 31 ডিসেম্বরের মধ্যে বিক্রি হলে ছাড়প্রাপ্ত।
• বিক্রেতা EEA-র বাইরে থাকলে, দাম €150,000-এর বেশি হলে এবং প্রপার্টি 30 বছরের কম রাখা হলে একজন ফিসকাল প্রতিনিধি লাগে।

LMNP real regime-এর অধীনে ফার্নিশড ভাড়ার ক্ষেত্রে 15 ফেব্রুয়ারি 2025 থেকে বিক্রিতে অবচয় লাভে আবার যোগ হয় (NBE Avocats)।

একজন এজেন্টকে যা ব্যাখ্যা করতে হবে

• কোনো পারমিট লাগে না, তবে প্রক্রিয়া ও সময় চালান notaire।
• 10 দিনের প্রত্যাহারের অধিকার, এবং তা কখন শুরু হয়।
• département-এর হস্তান্তর কর, এবং রিসেলে প্রায় 7% থেকে 8% মোট খরচ।
• এজেন্সি ফি কে দেন, এবং তাতে কর কীভাবে বদলায়।
• DPE শ্রেণি এবং ভাড়ার জন্য এর অর্থ।
• কমিউনের দ্বিতীয় বাড়ির সারচার্জ, এবং IFI সীমা।
• অনিবাসী হিসেবে ভবিষ্যৎ বিক্রিতে ক্লায়েন্ট কী দেবেন।

ফ্রান্স বিদেশি ক্রেতাদের সীমিত করে না, তবে 2025 ও 2026 সালে কর ও ভাড়ার নিয়ম বদলেছে। এই গাইড ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass ফ্রান্সের Notaires de France, CCI বা কোনো সরকারি সংস্থার সাথে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ ফ্রান্স পেজে পদ ও আরও গাইড খুঁজুন।