বিদেশি হিসেবে পর্তুগালে প্রপার্টি কেনা

পর্তুগাল প্রপার্টি কেনায় কোনো নাগরিকত্বের বাধা রাখে না। বাসিন্দা ও অনিবাসী একই ধাপ অনুসরণ করেন। যা বদলেছে তা হলো কেনার খরচ ও প্রতিশ্রুতি: প্রপার্টি আর গোল্ডেন ভিসায় নিয়ে যায় না, এবং মে 2026 থেকে বেশিরভাগ অনিবাসী বাড়ি ক্রেতা ফ্ল্যাট 7.5% হস্তান্তর কর দেন। অক্টোবর 2026-এ একজন ব্রোকারকে যা ব্যাখ্যা করতে হবে, তা এখানে দেখুন।

সংক্ষেপে

1. বিদেশিরা স্বাধীনভাবে কিনতে পারেন। ক্রেতার একটি NIF (কর নম্বর) লাগে, এবং EU বা EEA-র বাইরে বসবাসকারী ক্রেতাদের তা পেতে একজন কর প্রতিনিধি নিয়োগ করতে হয়।
2. যেকোনো ডিপোজিটের আগে একজন আইনজীবী বা solicitor-এর উচিত caderneta predial (কর রেকর্ড), certidão permanente (ভূমি রেজিস্ট্রি সনদ) ও লাইসেন্সগুলো যাচাই করা।
3. সাধারণ ক্রম: sinal (ডিপোজিট)-সহ CPCV (প্রতিশ্রুতি চুক্তি), তারপর দলিল ও নিবন্ধন।
4. ক্রেতা দেন IMT (হস্তান্তর কর) ও 0.8% স্ট্যাম্প ডিউটি। স্থায়ী নিজের বাড়িতে 2026 সালে IMT শুরু হয় €106,346 পর্যন্ত 0% থেকে।
5. 25 মে 2026 থেকে বাড়ি কেনা অনিবাসীরা ফ্ল্যাট 7.5% IMT দেন, ফেরত পাওয়ার পথসহ।
6. এরপর মালিকরা প্রতি বছর দেন IMI, এবং €600,000-এর বেশি আবাসিক প্রপার্টিতে AIMI।
7. গোল্ডেন ভিসা 7 অক্টোবর 2023 থেকে প্রপার্টি গ্রহণ বন্ধ করেছে। কেনাকাটা কোনো বসবাসের অধিকার দেয় না।
8. মর্টগেজের সীমা স্থায়ী নিজের বাড়ির জন্য মূল্যের 90% এবং অন্যান্য উদ্দেশ্যে 80%, এবং ব্যাংকগুলো অনিবাসীদের ক্ষেত্রে প্রায়ই আরও কঠোর।

কে কেনেন এবং কোথায়

INE 2025 সালে বিদেশে কর ঠিকানাধারী ক্রেতাদের 8,471টি বাড়ি কেনা গুনেছে, যার মূল্য €3.4 বিলিয়ন। এটি 13.3% কম, টানা তৃতীয় বার্ষিক পতন (idealista, মার্চ 2026)। EU-তে অবস্থিত ক্রেতারা গড়ে দিয়েছেন €335,640, অন্য জায়গার ক্রেতারা €470,277, বাসিন্দাদের €234,120-এর তুলনায়।

• অনিবাসীদের কেনার সংখ্যায় 29.7% এবং মূল্যে 42.4% নিয়েছে আলগার্ভ।
• সংখ্যায় 12.5% নিয়েছে Grande Lisboa।

লিসবন, Cascais ও আলগার্ভে যে ব্রোকার এই প্রক্রিয়া ইংরেজিতে চালাতে পারেন না, তিনি ক্লায়েন্ট হারান।

ধাপ 1: NIF, কর প্রতিনিধি ও ব্যাংক অ্যাকাউন্ট

CPCV-তে সই, কর পরিশোধ, দলিলে সই ও মর্টগেজ নেওয়ার জন্য NIF লাগে। gov.pt বলে এটি বিনামূল্যে। বাসিন্দারা কর অফিসে আবেদন করেন। Global Citizen Solutions (অক্টোবর 2026) অনুযায়ী EU বা EEA-র বাইরে বসবাসকারী ক্রেতাদের এটি পেতে পর্তুগালে একজন কর প্রতিনিধি নিয়োগ করতে হয়। ক্লায়েন্ট কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার দিনই এটি শুরু করুন।

একটি পর্তুগিজ ব্যাংক অ্যাকাউন্ট বাকি সব সহজ করে: ডিপোজিট ও দামের ট্রেসযোগ্য পেমেন্ট, IMI ও কনডোমিনিয়াম ফি-র জন্য ডাইরেক্ট ডেবিট, এবং যেকোনো মর্টগেজ।

ধাপ 2: ডিপোজিটের আগে যাচাই

Literacia Financeira CPCV-র আগে যাচাই করার নথির তালিকা দেয়:

• Caderneta predial: Tax Authority-র কর রেকর্ড। এতে কর রেজিস্ট্রি নম্বর, বিবরণ ও আয়তন, মালিক এবং যে কর মূল্যের (VPT) ওপর IMI ধরা হয় তা থাকে। মালিক Portal das Finanças থেকে বিনামূল্যে এটি ডাউনলোড করেন, এবং এটি 12 মাস বৈধ।
• Certidão permanente: ভূমি রেজিস্ট্রি সনদ। এতে মালিক এবং যেকোনো মর্টগেজ, ক্রোক, ভোগাধিকার বা সুবিধাধিকার, সাথে আদালতের মামলা দেখা যায়। DECO এর দাম অনলাইনে €15 বলেছে, ছয় মাস বৈধ। Caderneta ও certidão পরস্পরের পরিপূরক: একটি কর-সংক্রান্ত, অন্যটি আইনি।
• Licença de utilização: কাউন্সিলের ব্যবহার লাইসেন্স। 7 আগস্ট 1951-এর আগে নির্মিত বাড়ির জন্য এর বদলে কাউন্সিলের সনদ লাগে। 2024 থেকে এটি আর দলিলের সময় দেখাতে হয় না, তবে Literacia Financeira এটিকে CPCV-র শর্ত করার পরামর্শ দেয়। 1 অক্টোবর 2026 থেকে দলিলে উল্লেখ করতে হবে প্রপার্টির নগর পরিকল্পনার টাইটেল আছে কি না, নইলে বিক্রি বাতিল হতে পারে।
• Ficha técnica da habitação: 30 মার্চ 2004-এর পর লাইসেন্সপ্রাপ্ত বাড়ির টেকনিক্যাল ফাইল।
• এনার্জি সার্টিফিকেট: বিক্রি বা ভাড়ার জন্য বাধ্যতামূলক। ComparaJá জানায় বাড়ির জন্য এটি দশ বছর বৈধ এবং এটি ছাড়া বিক্রি করলে ব্যক্তির €250 থেকে €3,740 জরিমানা হতে পারে।
• কোনো ফি বকেয়া নেই এমন একটি কনডোমিনিয়াম ঘোষণা, এবং দলিলের সময় বিদ্যমান যেকোনো মর্টগেজ বাতিলের জন্য বিক্রেতার পরিকল্পনা।

নথির সাথে আয়তন ও বিন্যাস মিলিয়ে দেখুন। Literacia Financeira সতর্ক করে যে লাইসেন্সবিহীন সম্প্রসারণের কারণে ক্রেতা এমন বাড়ি পেতে পারেন যাতে ব্যাংক পুরো অর্থায়ন করবে না।

ধাপ 3: CPCV, sinal ও দলিল

1. CPCV। প্রতিশ্রুতি চুক্তি লিখিত হতে হবে, স্বাক্ষর একজন নোটারি, আইনজীবী বা solicitor দ্বারা সশরীরে প্রত্যয়িত হতে হবে, যাকে নিশ্চিত করতে হবে যে ব্যবহার বা নির্মাণ লাইসেন্স আছে। এই প্রত্যয়ন ছাড়া এটি অবৈধ (Literacia Financeira, অক্টোবর 2026)।
2. Sinal। আইনে কোনো অঙ্ক নির্ধারিত নেই; 10% থেকে 20% সাধারণ। ক্রেতা সরে গেলে তা হারান। বিক্রেতা চুক্তি ভঙ্গ করলে তা দ্বিগুণ ফেরত দেন, অথবা ক্রেতা আদালতের কাছে বিক্রি সম্পন্ন করার আদেশ চাইতে পারেন, যে অধিকার প্রপার্টির CPCV-তে ছেড়ে দেওয়া যায় না।
3. দলিলের আগে চাবি দেওয়া একটি সিদ্ধান্ত, সৌজন্য নয়। CPCV-র সাথে চাবি হস্তান্তরকে হস্তান্তর হিসেবে ধরা হয়, তাই তখনই IMT প্রাপ্য হয়।
4. দলিল ও নিবন্ধন। IMT ও স্ট্যাম্প ডিউটি দলিলের আগে দেওয়া হয়। দলিল সই করা যায় নোটারির সামনে, solicitor বা আইনজীবীর মাধ্যমে, ব্যাংকে, অথবা সরকারি Casa Pronta কাউন্টারে, যা কেনাটি নিবন্ধনও করে।

সাধারণ CPCV শুধু বিক্রেতাকে ব্যক্তিগতভাবে বাধ্য করে। বিক্রেতা অন্য কাউকে বিক্রি করলে ক্রেতা দ্বিগুণ ডিপোজিট পান, বাড়ি নয়। দীর্ঘ সময়সীমা, বড় ডিপোজিট বা ঋণগ্রস্ত বিক্রেতার ক্ষেত্রে, Literacia Financeira ব্যাখ্যা করে যে বেশি খরচে প্রতিশ্রুতিটিকে প্রকৃত (real) কার্যকারিতা দিয়ে নিবন্ধন করা যায়।

ক্রেতার খরচ

IMT (প্রপার্টি হস্তান্তর কর)। 2026 সালে মূল ভূখণ্ডের ধাপগুলো 2% বেড়েছে (PwC Tax Guide 2026):

কেনা	2026 সালে IMT (মূল ভূখণ্ড)
স্থায়ী নিজের বাড়ি	€106,346 পর্যন্ত 0%, তারপর €660,982 পর্যন্ত 2%, 5%, 7% ও 8% প্রান্তিক হার, €1,150,853 পর্যন্ত একক 6%, এবং এর ওপরে 7.5%
দ্বিতীয় বাড়ি	1% থেকে শুরু, তারপর একই ধাপ
অন্যান্য শহুরে প্রপার্টি	6.5%
গ্রামীণ জমি	5%
অনিবাসীর কেনা বাড়ি, 25 মে 2026 থেকে	ফ্ল্যাট 7.5%

নোট:

• তরুণ ক্রেতা। 35 বা তার কম বয়সী ক্রেতারা প্রথম স্থায়ী বাড়ি কিনলে €330,539 পর্যন্ত কোনো IMT বা স্ট্যাম্প ডিউটি দেন না, এবং €660,982 পর্যন্ত এর ওপরের অংশে শুধু 8% IMT (Doutor Finanças)।
• অনিবাসী। ফ্ল্যাট 7.5% এসেছে Decree-law 97/2026 থেকে। idealista সেপ্টেম্বর 2026-এ জানিয়েছে যে এটি আগে পর্তুগালে কর-বাসিন্দা ছিলেন এমন ক্রেতাদের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়। ক্রেতা দুই বছরের মধ্যে বাসিন্দা হলে, অথবা ছয় মাসের মধ্যে মাঝারি ভাড়ায় (মাসে €2,300 পর্যন্ত) বাড়িটি ভাড়া দিলে এবং প্রথম পাঁচ বছরে কমপক্ষে 36 মাস ভাড়া রাখলে এটি ফেরত পাওয়া যায়।
• Azores ও মাদেইরা নিজেদের ধাপের সীমা ঠিক করে।

স্ট্যাম্প ডিউটি (Imposto do Selo)। দামের 0.8%, সাথে পাঁচ বছর বা তার বেশি মেয়াদের মর্টগেজের 0.6%।

দলিল ও নিবন্ধন। সেপ্টেম্বর 2026-এ Literacia Financeira Casa Pronta-তে নির্দিষ্ট দাম দিয়েছে: নগদ কেনায় €375 এবং ব্যাংক অর্থায়নসহ €700। বেসরকারি নোটারি বা solicitor সাধারণত €200 থেকে €500 নেন, সাথে রেজিস্ট্রি ফি। আইনজীবীরা নিজেদের ফি ঠিক করেন, তাই লিখিতভাবে তা ঠিক করে নিন।

উদাহরণসহ হিসাব

এগুলোতে ওপরের হার ব্যবহার করা হয়েছে। প্রতিটি ডিলের জন্য একজন আইনজীবীকে তা নিশ্চিত করতে হবে।

পোর্তোর কাছে প্রধান বাড়ি, €200,000, ক্রেতা পর্তুগালের বাসিন্দা ও 35-এর বেশি বয়সী, নগদ। IMT: €3,542 (Literacia Financeira-র নিজস্ব উদাহরণ)। স্ট্যাম্প ডিউটি 0.8%: €1,600। Casa Pronta: €375। মোট: প্রায় €5,517, অর্থাৎ দামের 2.8%।

লিসবনে অ্যাপার্টমেন্ট, €400,000, অনিবাসী ক্রেতা, নগদ, 25 মে 2026-এর পর দলিল। IMT 7.5%: €30,000। স্ট্যাম্প ডিউটি 0.8%: €3,200। Casa Pronta: €375। মোট: প্রায় €33,575, অর্থাৎ দামের 8.4%, আইনজীবীর খরচের আগে।

আলগার্ভে ভিলা, €800,000, ক্রেতা ইতিমধ্যে বাসিন্দা, স্থায়ী বাড়ি হিসেবে, €400,000 মর্টগেজসহ। একক 6% হারে IMT: €48,000। দামের ওপর স্ট্যাম্প ডিউটি: €6,400। ঋণের ওপর স্ট্যাম্প ডিউটি 0.6%: €2,400। অর্থায়নসহ Casa Pronta: €700। মোট: প্রায় €57,500।

কেনার পর বার্ষিক কর

• IMI: পৌর প্রপার্টি কর, শহুরে প্রপার্টির কর মূল্যের 0.3% থেকে 0.45%, প্রতিটি পৌরসভা ঠিক করে (PwC)।
• AIMI: €600,000-এর বেশি মূল্যের আবাসিক প্রপার্টিধারী ব্যক্তিরা (যৌথভাবে রিটার্ন দাখিলকারী দম্পতির জন্য €1.2 মিলিয়ন) অতিরিক্ত অংশে 0.7% দেন, উচ্চতর ধাপে 1% ও 1.5%-এ ওঠে। কোম্পানি দেয় 0.4%, এবং ট্যাক্স হেভেনের সংস্থা 7.5%।
• ভাড়ার আয়ে ডিফল্টভাবে 25% কর হয়, এবং 2026 থেকে Decree-law 97/2026 অনুযায়ী মাসে €2,300 পর্যন্ত আবাসিক ভাড়ায় 10%।
• হলিডে ভাড়ার জন্য RNAL রেজিস্টারে Alojamento Local হিসেবে নিবন্ধন লাগে। Decree-law 76/2024 থেকে পৌরসভাগুলো সিদ্ধান্ত নেয়, এবং লিসবন ও পোর্তো নিয়ন্ত্রিত এলাকা প্রয়োগ করে। ক্লায়েন্ট এই উদ্দেশ্যে কেনার আগে যাচাই করুন।

বসবাস: গোল্ডেন ভিসা ও IFICI

প্রপার্টি গোল্ডেন ভিসা আর নেই। Law 56/2023 (Mais Habitação) 7 অক্টোবর 2023 থেকে বিনিয়োগকারী ভিসা থেকে রিয়েল এস্টেট কেনা বাদ দিয়েছে। Global Citizen Solutions অক্টোবর 2026-এ বাকি পথগুলোর তালিকা দিয়েছে, যার মধ্যে আছে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করে না এমন যোগ্য ফান্ডে €500,000, কর্মসংস্থান সৃষ্টিকারী কোম্পানি বিনিয়োগ, গবেষণা অর্থায়ন এবং শিল্প ও সংস্কৃতি অর্থায়ন। প্রপার্টিকে বসবাসের পথ হিসেবে প্রচার করবেন না।

নাগরিকত্বে বেশি সময় লাগে। 19 মে 2026 থেকে কার্যকর Organic Law 1/2026 ন্যাচারালাইজেশনের জন্য প্রয়োজনীয় বসবাস EU ও CPLP নাগরিকদের জন্য পাঁচ থেকে সাত বছরে এবং অন্যদের জন্য দশ বছরে বাড়িয়েছে (ASAG)।

NHR-এর জায়গায় নতুন ব্যবস্থা এসেছে। নন-হ্যাবিচুয়াল রেসিডেন্ট ব্যবস্থা 2023-এর পর নতুনদের জন্য বন্ধ হয়েছে। এর উত্তরসূরি IFICI যোগ্য পর্তুগিজ কাজের আয়ে 20% হার এবং দশ বছরের জন্য বেশিরভাগ বিদেশি আয়ে অব্যাহতি দেয়, তবে শুধু তাদের জন্য যারা যোগ্য গবেষণা বা উদ্ভাবনী কাজের জন্য পর্তুগালে আসেন, আগে নিবন্ধন করেন এবং আগের পাঁচ বছরে বাসিন্দা ছিলেন না (Garrigues)। এটি অবসরপ্রাপ্ত বা বিনিয়োগকারীদের জন্য সাধারণ সুবিধা নয়।

মর্টগেজ

Rankia-র আগস্ট 2026-এর সারসংক্ষেপ অনুযায়ী Banco de Portugal-এর সীমা:

• লোন টু ভ্যালু: স্থায়ী নিজের বাড়ির জন্য 90% পর্যন্ত এবং অন্যান্য উদ্দেশ্যে 80%, দাম বা মূল্যায়নের মধ্যে যেটি কম তার ওপর।
• ঋণ পরিশোধের অনুপাত: 1 আগস্ট 2026 থেকে প্রস্তাবিত সর্বোচ্চ সীমা নিট মাসিক আয়ের 50% থেকে কমে 45% হয়েছে।
• মেয়াদ: 35 বছর পর্যন্ত বয়সী ঋণগ্রহীতার জন্য 40 বছর পর্যন্ত, এর বেশি বয়সে 35 বছর।

অনিবাসীদের প্রতি আরও কঠোর আচরণ করা হয়। মে 2021-এর একটি idealista গাইড বলেছিল ব্যাংকগুলো সাধারণত অনিবাসীদের 70% বা 80% ঋণ দেয়, এবং অনিবাসিতা নির্ধারিত হয় কর বসবাস দিয়ে, নাগরিকত্ব দিয়ে নয়। প্রতিটি ব্যাংকের সাথে বর্তমান শর্ত যাচাই করুন। বাস্তবে, দ্বিতীয় বাড়ি কেনা একজন অনিবাসী ক্রেতার নিজের তহবিল থেকে দামের 20% থেকে 30% এবং ওপরের করগুলো লাগে। প্রথম মিটিংয়েই এটি বলুন।

একজন ব্রোকারকে যা ব্যাখ্যা করতে হবে

• NIF ও কর প্রতিনিধি পেতে সময় লাগে; এখনই শুরু করুন।
• Caderneta, certidão permanente ও লাইসেন্স CPCV-র আগে যাচাই করা হয়, পরে নয়।
• প্রতিটি পক্ষের জন্য sinal-এর মানে কী, এবং কেন দলিলের আগে চাবি দিলে IMT প্রাপ্য হয়।
• লিখিত হিসাবে দলিলের তারিখে IMT হার, অনিবাসীদের 7.5% হার ও এর ফেরতের পথসহ।
• বার্ষিক IMI ও AIMI, এবং হলিডে ভাড়ার নিয়ম।
• কেনার মাধ্যমে কোনো ভিসা মেলে না।

পর্তুগালের প্রপার্টি কর মে 2026-এ বদলেছে এবং প্রতিটি বাজেটে আবার বদলায়। এই গাইডটি ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass IMPIC, Tax Authority বা পর্তুগালের কোনো কর্তৃপক্ষ, নোটারি বা ব্যাংকের সঙ্গে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ পর্তুগাল পেজে পদ ও আরও গাইড খুঁজুন।