বিদেশি হিসেবে থাইল্যান্ডে প্রপার্টি কেনা

থাইল্যান্ডে বিদেশিরা নিজের নামে ফ্রিহোল্ড কন্ডোর মালিক হতে পারেন, কিন্তু আর কিছুর পূর্ণ মালিকানা নয়। জমি বন্ধ, বাড়ির সাথে জমির লিজ থাকে, এবং একটি ভবনের সর্বোচ্চ 49% বিদেশি মালিকানাধীন হতে পারে। 2024 সালে সরকার শিথিল নিয়মের প্রস্তাব দিয়েছিল যা কখনো আইন হয়নি, আর অক্টোবর 2026-এ উল্টো পথে গিয়ে নমিনি মালিকানার বিরুদ্ধে দেশব্যাপী অভিযান শুরু করেছে। অক্টোবর 2026-এ একজন এজেন্টকে যা ব্যাখ্যা করতে হবে, তা এখানে।

সংক্ষেপে

1. প্রতিটি ভবনের বিক্রয়যোগ্য ফ্লোর এরিয়ার 49% বিদেশি অংশের মধ্যে বিদেশিরা ফ্রিহোল্ড কন্ডো ইউনিটের মালিক হতে পারেন (Condominium Act B.E. 2522, 1979)।
2. বিদেশিরা জমির মালিক হতে পারেন না, এবং Land Code section 97 অনুযায়ী 49%-এর বেশি বিদেশি মালিকানার কোম্পানিকে বিদেশি হিসেবে গণ্য করা হয়।
3. সবচেয়ে দীর্ঘ নিবন্ধিত আবাসিক লিজ 30 বছর। “30+30+30” নবায়ন শুধু চুক্তিগত প্রতিশ্রুতি।
4. 2024 সালের 75% কোটা ও 99 বছরের লিজের প্রস্তাব কখনো আইন হয়নি।
5. ফ্রিহোল্ড কন্ডো নিবন্ধনের জন্য টাকা অবশ্যই বিদেশ থেকে বৈদেশিক মুদ্রায় আসতে হবে, USD 50,000 বা তার বেশি অঙ্কের জন্য FET ফর্মসহ।
6. হস্তান্তরের খরচ: 2% হস্তান্তর ফি, সাথে হয় 3.3% SBT নয়তো 0.5% স্ট্যাম্প ডিউটি, সাথে উইথহোল্ডিং ট্যাক্স, যার বেশিরভাগ বিক্রেতার ওপর।
7. ক্রেতারা সাধারণত কোনো এজেন্ট ফি দেন না: বিক্রেতা দেন (FazWaz)।
8. 19 অক্টোবর 2026-এর নমিনিবিরোধী অভিযান 2 মিলিয়ন বাটের বেশি কেনাকাটায় বাড়তি যাচাই যোগ করেছে।

কে কেনেন এবং কোথায়

Real Estate Information Center (REIC)-এর হিসাবে 2025 সালে 14,899টি কন্ডো ইউনিট বিদেশিদের কাছে হস্তান্তর হয়েছে, মূল্য 60.92 বিলিয়ন বাট: সারা দেশের ইউনিটের 14.7% ও মূল্যের 25%। ব্যাংককে 7,029 ইউনিট, Chonburi (পাতায়া)-তে 4,164 ও ফুকেটে 1,190 (Khaosod English, মার্চ 2026)। 2026-এর প্রথমার্ধে বিদেশিরা 28.267 বিলিয়ন বাট মূল্যের 6,533টি ইউনিট কিনেছেন, গড়ে 4.3 মিলিয়ন বাট ও 43.9 বর্গমিটার (The Nation, সেপ্টেম্বর 2026)।

• 2025 সালে ইউনিটের হিসাবে শীর্ষে চীন, তারপর মিয়ানমার ও রাশিয়া।
• 2025 সালে ফুকেটে বিদেশিদের হস্তান্তর 18.3% বেড়েছে, তবে অবিক্রীত স্টক 14,008 ইউনিটে পৌঁছেছে (Krungsri Research, আগস্ট 2026)।
• পাতায়ায় কাঠামোগত অতিরিক্ত সরবরাহ আছে, সবচেয়ে বেশি Jomtien-এ, আর নতুন চাহিদার মূল উৎস মিয়ানমারের ক্রেতারা (Pattaya Mail, ফেব্রুয়ারি 2026)।
• কোহ সামুইয়ের ভিলা: 85% থেকে 90% ডিলে বিদেশি ক্রেতা (Samui Property Group, মে 2026)।

একজন বিদেশি কী কিনতে পারেন

কন্ডো, ফ্রিহোল্ড, 49% কোটার মধ্যে। বিদেশি মালিকানাধীন এলাকা ভবনের মোট বিক্রয়যোগ্য ফ্লোর এরিয়ার 49% ছাড়াতে পারে না। এর বেশি হলে একজন বিদেশি শুধু ইউনিট লিজ নিতে পারেন (Bektu, জুন 2026)। ক্রেতা রিজার্ভ করার আগে ভবনের বাকি কোটা যাচাই করুন।

জমি নয়। একজন বিদেশি জমির মালিক হতে পারেন না, 49%-এর বেশি বিদেশি মূলধন বা সংখ্যাগরিষ্ঠ বিদেশি শেয়ারহোল্ডারের কোম্পানিও নয় (Leto, জুন 2026)। ভিলা বা বাড়ির জন্য সাধারণ কাঠামো হলো 30 বছর পর্যন্ত জমির নিবন্ধিত লিজ।

30 বছরের লিজ। 30+30+30-এর মতো নবায়নের ধারা ব্যাপকভাবে প্রচার করা হয় (Pattaya Mail), কিন্তু সেগুলো চুক্তিগত। Bektu ব্যাখ্যা করে যে আদালত সাধারণত শুধু প্রথম নিবন্ধিত 30 বছরের মেয়াদ কার্যকর করে। ডিলের দাম ও ব্যাখ্যা 30 বছরের ভিত্তিতে দিন।

2024 সালের প্রস্তাব। জুন 2024-এ মন্ত্রিসভা নীতিগতভাবে 75% বিদেশি কন্ডো কোটা ও 99 বছরের লিজে সম্মত হয়। তৎকালীন স্বরাষ্ট্রমন্ত্রী Anutin Charnvirakul বলেন, Land Department-এর খসড়া প্রস্তুত নয় এবং থাই মালিকদের সংখ্যাগরিষ্ঠ ভোটাধিকার রাখতেই হবে (The Nation, জুন 2024)। জুন 2026 পর্যন্ত কোনো পরিবর্তনই আইন হয়নি (Bektu)। ক্লায়েন্টদের জন্য সঠিক বাক্য: 49% কোটা ও 30 বছরের লিজের সীমা এখনো প্রযোজ্য।

অক্টোবর 2026-এর অভিযান

19 অক্টোবর 2026-এ প্রধানমন্ত্রী ও স্বরাষ্ট্রমন্ত্রী Anutin Charnvirakul নমিনির মাধ্যমে জমির মালিকানার বিরুদ্ধে দেশব্যাপী অভিযান শুরু করেন (Thai Examiner, অক্টোবর 2026):

• 1,550টি কোম্পানিসহ 13,088টি সন্দেহভাজন পক্ষ, 2,360টি প্লট, প্রায় 14.01 বিলিয়ন বাট।
• গভর্নরদের ডিসেম্বর 2026-এর শেষের মধ্যে অগ্রাধিকারভিত্তিক তদন্ত শেষ করতে বলা হয়েছে।
• 2 মিলিয়ন বাটের বেশি কেনাকাটা বা 5 মিলিয়ন বাটের বেশি মূল্যায়িত মূল্যের প্রপার্টিতে বাড়তি যাচাই।
• থাই স্বামী বা স্ত্রীকে অর্থের উৎস প্রমাণ করতে হবে।

একক শিল্প-সূত্র Leto আরও জানায়: নমিনির হাতে থাকা জমি রাষ্ট্রের অধীনে নিতে Land Code section 94-এর মন্ত্রিসভা-অনুমোদিত খসড়া সংশোধনী (24 ফেব্রুয়ারি 2026), চূড়ান্ত সুবিধাভোগী নিয়ে Department of Lands-এর একটি সার্কুলার (15 মে 2026), এবং ফুকেট, Surat Thani (কোহ সামুই), Chiang Mai ও Chonburi (পাতায়া)-সহ বিশেষ নিয়ন্ত্রণে থাকা আটটি প্রদেশ। এগুলো একজন আইনজীবীর সাথে যাচাই করুন। জমি রাখার জন্য কখনো থাই নমিনি বা কাগুজে কোম্পানির পরামর্শ দেবেন না।

FET ফর্ম

Storm Real Estate Phuket (সেপ্টেম্বর 2026) ব্যাখ্যা করে:

• Foreign Exchange Transaction ফর্ম দেয় সেই থাই ব্যাংক, যেটি টাকা গ্রহণ করে।
• বিদেশির নামে ফ্রিহোল্ড কন্ডো নিবন্ধনে এটি লাগে, সাধারণত USD 50,000 বা তার বেশি ট্রান্সফারের জন্য।
• অর্থ অবশ্যই বিদেশ থেকে ওয়্যার ট্রান্সফারে, বৈদেশিক মুদ্রায়, আগেভাগে পাঠাতে হবে।

রিজার্ভেশন ফিসহ প্রথম পেমেন্টের আগেই ক্রেতাকে জানান।

ক্রেতা ও বিক্রেতার খরচ

Storm Real Estate Phuket হস্তান্তরের সময়ের খরচগুলোর তালিকা দেয়:

খরচ	হার	ভিত্তি	কে দেন
হস্তান্তর ফি	2%	মূল্যায়িত মূল্য	আলোচনাসাপেক্ষ, প্রায়ই ভাগাভাগি
Specific Business Tax	3.3%	মূল্যায়িত মূল্য বা দামের মধ্যে যেটি বেশি	বিক্রেতা, যদি 5 বছরের কম মালিকানা থাকে বা প্রপার্টি ব্যবসায় থাকেন
স্ট্যাম্প ডিউটি	0.5%	মূল্যায়িত মূল্য বা দামের মধ্যে যেটি বেশি	শুধু যখন SBT প্রযোজ্য নয়
উইথহোল্ডিং ট্যাক্স	কোম্পানির জন্য 1%, ব্যক্তির জন্য মালিকানার বছর অনুযায়ী ক্রমবর্ধমান	Land Office-এর নিয়ম	বিক্রেতা

যে ছাড় বিদেশিরা পান না। কমানো 0.01% হস্তান্তর ও মর্টগেজ ফি শুধু 7 মিলিয়ন বাট পর্যন্ত বাড়ি কেনা থাই নাগরিকদের জন্য প্রযোজ্য, এবং 30 জুন 2027 পর্যন্ত চলবে।

এজেন্টের ফি। FazWaz-এর মতে সাধারণ কমিশন 3% থেকে 5%, যা বিক্রেতা দেন এবং দামের মধ্যে ধরা থাকে। ক্রেতারা সাধারণত কিছু দেন না।

উদাহরণসহ হিসাব

এগুলোতে ওপরের হার ব্যবহার করা হয়েছে এবং দেখানো মূল্যায়িত মূল্য ধরে নেওয়া হয়েছে। প্রতিটি ডিলের জন্য একজন আইনজীবীকে এগুলো নিশ্চিত করতে হবে।

ব্যাংককে রিসেল কন্ডো, 5,000,000 বাট, মূল্যায়ন 4,600,000, বিক্রেতার 3 বছরের মালিকানা, হস্তান্তর ফি 50/50 ভাগ। হস্তান্তর ফি: 4,600,000 x 2% = 92,000, তাই ক্রেতার 46,000 বাট। বিক্রেতা দেন তার 46,000, SBT 5,000,000 x 3.3% = 165,000 বাট ও উইথহোল্ডিং ট্যাক্স। স্ট্যাম্প ডিউটি নেই। ক্রেতার FET ফর্ম লাগবে।

পাতায়ায় রিসেল কন্ডো, 2,780,000 বাট, একই মূল্যে মূল্যায়িত, বিক্রেতার 8 বছরের মালিকানা, ক্রেতা পুরো হস্তান্তর ফি দেন। হস্তান্তর ফি: 2,780,000 x 2% = 55,600 বাট, ক্রেতা দেন। SBT নেই, তাই বিক্রেতা স্ট্যাম্প ডিউটি দেন 2,780,000 x 0.5% = 13,900 বাট, সাথে উইথহোল্ডিং ট্যাক্স।

ডেভেলপারের কাছ থেকে কেনা নতুন কন্ডো, 3,000,000 বাট, একই মূল্যে মূল্যায়িত। একজন থাই ক্রেতা 0.01% হস্তান্তর ফি দিতেন, 300 বাট। একজন বিদেশি ক্রেতা দেন 2%, 60,000 বাট, অথবা ডেভেলপারের চুক্তিতে নির্ধারিত ভাগ। ডেভেলপার 99,000 বাট SBT ও 1% উইথহোল্ডিং ট্যাক্স দেন।

অফ-প্ল্যানে কেনা

Condominium Act-এর section 6/2 অনুযায়ী ডেভেলপারের কন্ডো চুক্তি অবশ্যই Ministry of Interior-এর স্ট্যান্ডার্ড ফর্ম মেনে চলবে, এবং যে শর্ত তা মানে না তা অবৈধ। এতে 30 দিনের নোটিশসহ হস্তান্তরের তারিখ দিতে হয়, কাঠামোর ত্রুটির জন্য 5 বছর ও অন্যান্য অংশের জন্য 2 বছর দায় থাকে, এবং দেরিতে হস্তান্তরের জরিমানা অন্তত দিনে 0.01%, সর্বোচ্চ 10% (Siam Legal)। এসক্রো স্বেচ্ছামূলক। দেখুন থাইল্যান্ডে অফ-প্ল্যান কীভাবে কাজ করে।

একজন এজেন্টকে যা ব্যাখ্যা করতে হবে

• একজন বিদেশি 49% কোটার মধ্যে ফ্রিহোল্ড কন্ডোর মালিক হতে পারেন, এবং জমির নয়।
• লিজ 30 বছরের, এবং নবায়ন শুধু প্রতিশ্রুতি।
• 99 বছরের লিজ ও 75% কোটা আইন নয়।
• টাকা কীভাবে আসতে হবে, এবং FET ফর্ম।
• হস্তান্তর ফি, SBT বা স্ট্যাম্প ডিউটি ও উইথহোল্ডিং ট্যাক্স, লিখিত হিসাবে।
• নমিনিবিরোধী অভিযানের মানে 2 মিলিয়ন বাটের বেশিতে বাড়তি যাচাই, এবং নমিনি কখনোই কোনো বিকল্প নয়।

থাইল্যান্ডের বিদেশি মালিকানার নিয়ম ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। 2024 সালের প্রস্তাব আইন হয়নি, এবং অক্টোবর 2026-এ নমিনির বিরুদ্ধে প্রয়োগ কড়া হয়েছে। এই গাইড সাধারণ তথ্য, আইনি, কর বা অভিবাসন পরামর্শ নয়। CloserPass Department of Lands, Ministry of Interior বা থাইল্যান্ডের কোনো সরকারি সংস্থার সাথে সম্পর্কিত নয়।

আরও চাকরি ও গাইড পেতে দেখুন CloserPass-এ থাইল্যান্ড।