বালিতে অফ-প্ল্যান ভিলা কীভাবে কাজ করে

বালিতে বিদেশি ক্রেতারা যা দেখেন তার বড় অংশ অফ-প্ল্যান ভিলা: Instagram-এ রেন্ডার, Canggu, Uluwatu বা Ubud-এ একটি প্লট, এবং নির্মাণকাল জুড়ে ছড়ানো পেমেন্ট প্ল্যান। আগাম বাড়ি বিক্রি করা ডেভেলপারদের জন্য ইন্দোনেশিয়ার নিয়ম আছে, তবে বালির অনেক ডিল লিজহোল্ড হওয়ায় সেগুলোর বাইরে পড়ে। একজন ব্রোকারকে জানতে হবে কোন সুরক্ষা প্রযোজ্য, আর কোনটি নয়।

সংক্ষেপে

1. বালিতে বিদেশিদের কাছে বিক্রি হওয়া বেশিরভাগ অফ-প্ল্যান ভিলা লিজহোল্ড অথবা PT PMA-এর মাধ্যমে রাখা। বিদেশিরা ফ্রিহোল্ডে জমি কিনতে পারেন না।
2. ডেভেলপার আগাম বাড়ি বিক্রি করলে PPJB (প্রাথমিক বিক্রয় চুক্তি) অবশ্যই নোটারির সামনে করতে হবে, এবং শুধু পাঁচটি শর্ত পূরণের পরই, যার মধ্যে কমপক্ষে 20% নির্মাণ আছে।
3. নির্মাণের আগে ডেভেলপারের একটি PBG (ভবন অনুমোদন) লাগে, এবং কেউ ভিলা ব্যবহারের আগে একটি SLF (ব্যবহারের উপযোগিতার সার্টিফিকেট)। PBG পুরোনো IMB-এর জায়গা নিয়েছে।
4. স্পেনের মতো নয়, বালির লিজহোল্ড ভিলার অফ-প্ল্যান পেমেন্টে আমরা কোনো বাধ্যতামূলক ব্যাংক গ্যারান্টি পাইনি। ক্রেতার সুরক্ষা হলো চুক্তি, ধাপভিত্তিক পেমেন্ট ও ডেভেলপারের অতীত রেকর্ড।
5. ভাড়ার গ্যারান্টি অপারেটরের মতোই ভালো, এবং 2026 থেকে লাইসেন্সবিহীন ভাড়া বুকিং প্ল্যাটফর্ম থেকে সরানো হচ্ছে।
6. জোনিং সবার আগে। সেপ্টেম্বর 2025 থেকে বালি উৎপাদনশীল কৃষিজমিতে নতুন ভিলা বন্ধ করছে।

আইনি কাঠামো

আবাসন নিয়ে PP 12/2021। Hukumonline ব্যাখ্যা করে যে PPJB হলো চূড়ান্ত দলিলের আগে নোটারির সামনে করা প্রাথমিক চুক্তি। জমিসহ বাড়ির ক্ষেত্রে এটি নির্মাণের সময় সই হয়, আর অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে নির্মাণের আগেও সই করা যায়। অনুচ্ছেদ 22I(5)-এর অধীনে একজন ডেভেলপার PPJB সই করতে পারেন শুধু নিচের বিষয়গুলোতে নিশ্চয়তা পাওয়ার পর:

1. জমির মালিকানার অবস্থা।
2. কী বিক্রি হচ্ছে.
3. ভবন অনুমোদন (PBG)।
4. সরকারি অবকাঠামো, সুবিধা ও ইউটিলিটি.
5. কমপক্ষে 20% নির্মাণ।

PPJB নিজে থেকে মালিকানা হস্তান্তর করে না। হস্তান্তর হয় একজন PPAT (ভূমি দলিল কর্মকর্তা)-এর সামনে দলিলের মাধ্যমে, যা পরে ভূমি অফিস রেজিস্টার করে (Hukumonline, ফেব্রুয়ারি 2025)। ডেভেলপার PPJB ভঙ্গ করলে ক্রেতার প্রতিকার হলো ডেভেলপারের অবস্থানের জেলা আদালতে চুক্তিভঙ্গের দেওয়ানি মামলা।

লিজহোল্ড অফ-প্ল্যান আলাদা। একজন বিদেশি লিজ নেওয়া জমিতে অফ-প্ল্যান ভিলা কিনলে কাগজপত্র সাধারণত হয় জমির একটি নোটারাইজড লিজ, সাথে ভিলার নির্মাণ বা বিক্রয় চুক্তি। ওপরের PPJB শর্তগুলো বাড়ি ও অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করা ডেভেলপারদের জন্য লেখা। নির্দিষ্ট ডিলে কোন নিয়ম, যদি থাকে, পেমেন্ট সুরক্ষা দেয় তা ক্রেতার আইনজীবীকে জিজ্ঞেস করুন।

ভবন পারমিট: PBG ও SLF

Government Regulation 16 of 2021 (PP 16/2021) ভবন পারমিট পুনর্গঠন করেছে। Hukumonline তিনটি নথি তুলে ধরে:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): ভবন তৈরি, পরিবর্তন বা সম্প্রসারণের অনুমোদন, যাকে কারিগরি মান পূরণ করতে হবে। এটি IMB-এর জায়গা নিয়েছে, পুরোনো ভবন পারমিট, যা আর দেওয়া হয় না।
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): আঞ্চলিক সরকার দেয়, ভবনটি তার কাজের উপযোগী তা নিশ্চিত করতে। ভবন ব্যবহারের আগে এটি বাধ্যতামূলক। এটি একক ও সারিবদ্ধ বাড়ির জন্য 20 বছর এবং অন্যান্য ভবনের জন্য 5 বছর বৈধ।
• SBKBG: ভবনের মালিকানার প্রমাণ, SIMBG সিস্টেমের মাধ্যমে SLF-এর সাথে একসাথে দেওয়া হয়।

অফ-প্ল্যান বিক্রির ক্ষেত্রে প্রজেক্টের মার্কেটিংয়ের আগে PBG থাকা উচিত, এবং SLF সেই নথি যা প্রমাণ করে ভিলায় বসবাস করা যায় এবং সঠিক ব্যবসায়িক লাইসেন্সসহ ভাড়া দেওয়া যায়।

একটি সাধারণ পেমেন্ট সূচি

ডেভেলপাররা নিজেদের সূচি ঠিক করেন। নিচের উদাহরণটি শুধু উদাহরণের জন্য, Rp4 বিলিয়নের একটি লিজহোল্ড ভিলার।

ধাপ	পেমেন্ট	এ পর্যন্ত পরিশোধিত
রিজার্ভেশন	Rp100 মিলিয়ন	Rp100 মিলিয়ন
লিজ ও নির্মাণ চুক্তিতে সই (30% পর্যন্ত)	Rp1.1 বিলিয়ন	Rp1.2 বিলিয়ন
কাঠামো সম্পূর্ণ (60% পর্যন্ত)	Rp1.2 বিলিয়ন	Rp2.4 বিলিয়ন
ছাদ ও ফিনিশিং (90% পর্যন্ত)	Rp1.2 বিলিয়ন	Rp3.6 বিলিয়ন
SLF-সহ হস্তান্তর	Rp400 মিলিয়ন	Rp4 বিলিয়ন

উদাহরণ মাত্র, মার্কেটের গড় নয়।

আইনি গ্যারান্টি না থাকায় প্রতিটি পেমেন্টকে একটি যাচাইযোগ্য ধাপের সাথে যুক্ত করুন, সম্ভব হলে একজন স্বাধীন প্রকৌশলীর নিশ্চিতকরণসহ, এবং হস্তান্তরের জন্য উল্লেখযোগ্য অংশ রেখে দিন। শুধু চুক্তিতে সই করা ডেভেলপার কোম্পানির নামে থাকা ইন্দোনেশীয় ব্যাংক অ্যাকাউন্টে টাকা দিন।

ভাড়ার গ্যারান্টি

অনেক প্রজেক্ট প্রথম কয়েক বছরের জন্য নির্দিষ্ট ইল্ডের প্রতিশ্রুতি দেয়, প্রায়ই ডেভেলপারের সাথে যুক্ত একটি ম্যানেজমেন্ট কোম্পানির মাধ্যমে। একজন ক্লায়েন্ট এর ওপর ভরসা করার আগে:

• জিজ্ঞেস করুন গ্যারান্টির টাকা কে দেয়, এবং কোন কোম্পানির অ্যাকাউন্ট থেকে।
• যাচাই করুন গ্যারান্টিটি মূল চুক্তিতে আছে নাকি একটি পার্শ্ব চিঠিতে।
• যাচাই করুন ভিলাটির পর্যটকদের কাছে ভাড়া দেওয়ার লাইসেন্স থাকবে কিনা। ফেব্রুয়ারি 2026-এ বালি সরকার Airbnb-কে নিশ্চিত করতে বলে যে তালিকাভুক্ত প্রতিটি ভিলার পূর্ণ পারমিট আছে ও কর দেয়, এবং যেগুলোর নেই সেগুলো সরিয়ে দিতে বলে (DDTCNews)। Emerhub বাণিজ্যিক পারমিট ছাড়া ভাড়া পরিচালনাকে লিজধারীদের প্রধান ঝুঁকিগুলোর মধ্যে রাখে।
• হোটেল সেবার ওপর আঞ্চলিক কর (PBJT, এখনো প্রায়ই PHR বলা হয়) হিসাবে ধরুন। DDTCNews ফেব্রুয়ারি 2026-এ 10% হার প্রয়োগ করেছে।
• মনে রাখবেন, নতুন ক্রেতাদের টাকা থেকে দেওয়া গ্যারান্টি বিক্রি থামলে থেমে যায়।

ফেব্রুয়ারি 2026-এ বিনিয়োগ মন্ত্রণালয় বালিতে বিদেশি মালিকানাধীন কোম্পানিগুলোর স্বল্পমেয়াদি ভিলা ভাড়ার জন্য রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কোড KBLI 68111-এর অপব্যবহারও চিহ্নিত করে এবং কঠোর যাচাইয়ের প্রস্তাব দেয় (Bali Villa Realty)। ভাড়া আয় দেখিয়ে মার্কেটিং করা অফ-প্ল্যান প্রজেক্টের সঠিক কোম্পানি ও সঠিক কোড লাগে।

কৃষিজমিতে স্থগিতাদেশ ও জোনিং

বালির পরিকল্পনাবিদরা 2024 থেকে নির্মাণের গতি কমানোর চেষ্টা করছেন। সেপ্টেম্বর 2024-এ প্রদেশটি নতুন হোটেল ও নাইটক্লাবের ওপর দুই বছরের স্থগিতাদেশের প্রস্তাব দেয় (The Jakarta Post)। সেপ্টেম্বর 2025-এ প্রাণঘাতী বন্যার পর গভর্নর Wayan Koster একটি আঞ্চলিক প্রবিধানের ঘোষণা দেন, যা উৎপাদনশীল কৃষিজমিকে ভিলা, হোটেল ও রেস্টুরেন্টে রূপান্তর নিষিদ্ধ করবে, এবং বাড়ির অনুমতি থাকবে শুধু নিজে বসবাসকারী মালিকদের জন্য (The Jakarta Post)। TravelMole জানায় ইতিমধ্যে নির্মাণাধীন প্রজেক্টগুলো প্রভাবিত হয়নি।

অফ-প্ল্যানের ক্ষেত্রে এটি দুইভাবে গুরুত্বপূর্ণ। কৃষিজমিতে থাকা প্রজেক্ট PBG না-ও পেতে পারে, এবং বিদ্যমান PBG পর্যালোচনা হতে পারে। জুলাই 2025-এ Tirto জানায় গভর্নর Bingin সৈকতে 48টি লাইসেন্সবিহীন ভবন ভাঙার নির্দেশ দিয়েছেন। ATR/BPN মন্ত্রণালয়ের Gistaru ম্যাপে এবং স্থানীয় পরিকল্পনা অফিসে জোন যাচাই করুন। Bali Exception সবুজ জোনকে এমন কৃষিজমি হিসেবে বর্ণনা করে, যেখানে নির্মাণ কঠোরভাবে সীমিত।

নতুন নির্মাণে কর

• VAT-রেজিস্টার্ড ডেভেলপারের কাছ থেকে কেনা নতুন নির্মাণে VAT প্রযোজ্য। PMK 131/2024-এর অধীনে মূল হার 12%, তবে বিলাসবহুল নয় এমন পণ্য ও সেবায় দামের 11/12 অংশের ওপর কর হয়, অর্থাৎ কার্যকর 11%। বিলাসবহুল পণ্যে পুরো 12% (কর মহাপরিদপ্তর)। Global Investments উল্লেখ করে যে বিলাসবহুল বাড়িতে পুরো 12% লাগে এবং ব্যক্তিদের মধ্যে লিজহোল্ড রিসেল সাধারণত VAT-এর বাইরে।
• 2026-এর VAT প্রণোদনা। PMK 90/2025 অনুযায়ী Rp5 বিলিয়ন পর্যন্ত দামের, 2026-এ হস্তান্তর হওয়া নতুন, বসবাসের জন্য প্রস্তুত বাড়ির প্রথম Rp2 বিলিয়নের VAT সরকার দেয় (Katadata)। এটি সম্পূর্ণ বাড়ির জন্য প্রযোজ্য, তাই 2026-এর পর হস্তান্তর হওয়া বেশিরভাগ অফ-প্ল্যান ভিলা এর সুবিধা পাবে না।
• পরবর্তী রিসেল। ক্রেতা একটি লিজহোল্ড ভিলা বিক্রি করলে Rumavi ব্যাখ্যা করে যে এই হস্তান্তরে ভাড়া আয় হিসেবে কর হয়: কর-নিবাসীদের জন্য মোট দামের 10%, অনিবাসীদের জন্য 20%, যদি না কোনো চুক্তি তা কমায়।

অধিগ্রহণ করের জন্য দেখুন বিদেশি হিসেবে বালিতে প্রপার্টি কেনা।

ডেভেলপার ও প্রকল্প নিয়ে কী যাচাই করবেন

• জমি। BPN ভূমি অফিসে যাচাই করা জমির সার্টিফিকেটের একটি কপি, এবং প্রজেক্ট লিজহোল্ড হলে ইন্দোনেশীয় জমির মালিকের পরিচয়।
• লিজ। এর শুরুর তারিখ। নির্মাণের আগে শুরু হওয়া 30 বছরের লিজ ভিলা তৈরি হতে হতেই কয়েক বছর হারায়।
• উদ্দিষ্ট ব্যবহারের জন্য লিখিতভাবে নিশ্চিত করা জোনিং।
• PBG নম্বর, এবং পরে SLF।
• কোম্পানি। OSS-এ এর NIB ও KBLI কোড, এর আসল অফিস, এবং এটি আসল মূলধনসহ PT PMA কিনা।
• নমিনি। যে কাঠামোতে একজন ইন্দোনেশীয় ডেভেলপার বা ক্রেতার “হয়ে” জমি বা শেয়ার রাখেন, তা আদালতে বাতিল (Hukumonline)।
• সম্প্রদায়। CNA Indonesia জানায় স্থানীয় banjar ও প্রথাগত গ্রামের সাথে বোঝাপড়া ছাড়া প্রজেক্ট পারমিট থাকলেও প্রতিবাদের মুখে পড়তে পারে।
• অতীত রেকর্ড। SLF-সহ সম্পন্ন প্রজেক্ট, যা ক্রেতা ঘুরে দেখতে পারেন।

সতর্কসংকেত

• PBG ছাড়া প্রজেক্টের মার্কেটিং, বা “IMB আসছে” বলা।
• ধানক্ষেতে বা সবুজ জোনে থাকা প্লট।
• ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্টে বা বিদেশের কোনো কোম্পানিতে পেমেন্ট।
• অন্য কোম্পানির পার্শ্ব চিঠিতে দেওয়া ভাড়ার গ্যারান্টি।
• নির্মাণের আগেই শুরু হওয়া লিজের মেয়াদ।
• যে ডেভেলপার ক্রেতাকে একজন ইন্দোনেশীয় নমিনি ব্যবহার করতে বলেন।

বালির নির্মাণ ও জোনিং নিয়ম 2025-এ বদলেছে এবং 2026-এ ভাড়ার ওপর প্রয়োগ বেড়েছে। এই গাইডটি ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass কোনো কর্তৃপক্ষ বা ডেভেলপারের সাথে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ ইন্দোনেশিয়া পেজে চাকরি ও আরও গাইড খুঁজুন।