সাইপ্রাসে অফ-প্ল্যান কীভাবে কাজ করে
সাইপ্রাসে বেশিরভাগ নতুন বাড়ি অফ-প্ল্যানে বিক্রি হয়, প্রায়ই বিল্ডিং পারমিট ইস্যু হওয়ার আগেই। আইন ক্রেতাকে একটি শক্তিশালী হাতিয়ার দেয়, Land Registry-তে চুক্তি জমা, কিন্তু ডেভেলপারদের অগ্রিম পেমেন্টের গ্যারান্টি দিতে বাধ্য করে না। বড় ঝুঁকি শেষে: হাজার হাজার ক্রেতা পুরো টাকা দিয়েও এখনো টাইটেল ডিডের অপেক্ষায়। ব্রোকার হিসেবে আপনার কাজ হলো টাকা দেওয়ার আগে পারমিট, চুক্তি ও যেকোনো ব্যাংক রিলিজ ঠিক আছে কিনা নিশ্চিত করা। এই গাইড শুধু Republic of Cyprus-এর নিয়ন্ত্রণাধীন এলাকা নিয়ে।
সংক্ষেপে
- অফ-প্ল্যান ক্রেতারা সাধারণত নকশা ও প্ল্যানিং পারমিটের ভিত্তিতে, এবং বড়জোর একটি বিল্ডিং পারমিটের ভিত্তিতে প্রতিশ্রুতি দেন (Connor Legal, সেপ্টেম্বর 2026)।
- প্রতিটি চুক্তির জন্য পাঁচ কর্মদিবসের বেশি পুরনো নয় এমন Land Registry সার্চ সার্টিফিকেট লাগে।
- সই করা চুক্তি Law 81(I)/2011-এর অধীনে ছয় মাসের মধ্যে €50 দিয়ে Land Registry-তে জমা দিন।
- ব্যাংক গ্যারান্টি বাধ্যতামূলক নয়। ব্যাংক গ্যারান্টি বা বিমা-সমর্থিত বন্ড নিয়ে দর-কষাকষি করুন।
- প্লটে ডেভেলপারের মর্টগেজ থাকলে ব্যাংক থেকে একটি Type A declaration নিন এবং শুধু নির্দিষ্ট অ্যাকাউন্টে টাকা দিন।
- পেমেন্ট ধাপে ধাপে, নির্মাণের সাথে যুক্ত। সম্পন্ন হতে 18 থেকে 36 মাস লাগতে পারে।
- আলাদা টাইটেল ডিড আসে কেবল অনুমোদন সনদ, প্রতিটি ব্যাংকের সম্মতি ও সম্পূর্ণ বিভাজন ফাইলের পর।
- নতুন বাড়িতে 19% VAT, বা যোগ্য স্থায়ী বাসস্থানে 5%, এবং কোনো ট্রান্সফার ফি নেই।
আগে পারমিট
Connor Legal সেপ্টেম্বর 2026-এ উল্লেখ করেছে যে ক্রেতারা স্থাপত্য নকশা, একটি প্ল্যানিং পারমিট এবং ভালো ক্ষেত্রে একটি বিল্ডিং পারমিটের ভিত্তিতে প্রতিশ্রুতি দেন। দুটোই দেখতে চান, তারিখ ও কোন প্লট কভার করে তা সহ, এবং ক্রেতার আইনজীবীকে দিয়ে জোনিং ও যেকোনো সীমাবদ্ধতামূলক শর্তসহ সেগুলো পর্যালোচনা করান। VAT-এর জন্যও বিল্ডিং পারমিটের তারিখ গুরুত্বপূর্ণ, কারণ এটি ঠিক করে একটি প্রকল্প পুরনো 5% নিয়মের জন্য কোন অন্তর্বর্তী সময়সীমা ব্যবহার করতে পারবে।
চুক্তি ও সার্চ সার্টিফিকেট
- সংশোধনী Law 132(I)/2023 12 ডিসেম্বর 2023-এ কার্যকর হওয়ার পর থেকে প্রতিটি বিক্রয় চুক্তির সাথে পাঁচ কর্মদিবসের বেশি পুরনো নয় এমন Land Registry সার্চ সার্টিফিকেট দিতে হয়। এতে প্লটের ওপর যেকোনো মর্টগেজ, মেমো বা নিষেধাজ্ঞা দেখা যায়।
- Connor Legal পরামর্শ দেয় যে আইনজীবী ডেভেলপারের কর্পোরেট রেকর্ড ও মামলা, ঋণদাতার প্রতিশ্রুতি এবং যৌথ প্রকল্পে কমন এরিয়ার ব্যবস্থাও যাচাই করবেন।
- একটি লিখিত বিবৃতি চান যে ইউনিটটি দায়মুক্ত, অথবা না হলে হস্তান্তরের আগে তা পরিষ্কারের জন্য একটি বাধ্যতামূলক অঙ্গীকার ও সময়সূচি।
চুক্তি জমা দিন
ক্রেতার প্রধান সুরক্ষা হলো সইয়ের ছয় মাসের মধ্যে Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011-এর অধীনে Department of Lands and Surveys-এ সই করা চুক্তি জমা দেওয়া। Koufettas Law অক্টোবর 2026-এ ব্যাখ্যা করেছে যে জমা দিলে:
- প্রপার্টির বিপরীতে ক্রেতার স্বার্থ নিবন্ধিত হয়।
- বিক্রেতাকে ইউনিটটি অন্য কারো কাছে বিক্রি বা মর্টগেজ করতে বাধা দেয়।
- ক্রেতা টাইটেল হস্তান্তরের জন্য মামলা করতে পারেন।
দেরিতে জমা দিতে আদালতের আদেশ লাগে। ফি €50। চুক্তি সইয়ের দিনই সময়সীমাটি ডায়েরিতে লিখে রাখুন।
বাধ্যতামূলক গ্যারান্টি নেই: দর-কষাকষি করে নিন
সাইপ্রাসে ব্যাংক গ্যারান্টি বাধ্যতামূলক নয়। আইনজীবীরা টাইটেল হস্তান্তর পর্যন্ত ডিপোজিট ও প্রতিটি কিস্তি কভার করে এমন ব্যাংক গ্যারান্টি বা বিমা-সমর্থিত পারফরম্যান্স বন্ড নিয়ে দর-কষাকষির পরামর্শ দেন (Connor Legal)। আরও চান:
- চুক্তিতে নির্ধারিত নির্মাণের ধাপের সাথে যুক্ত পেমেন্ট।
- একটি স্পষ্ট সম্পন্ন হওয়ার তারিখ, সীমিত গ্রেস পিরিয়ড এবং দেরির জন্য নির্ধারিত ক্ষতিপূরণ।
- একটি long-stop তারিখ যা ক্রেতাকে চুক্তি বাতিল করে পুরো টাকা ফেরত পাওয়ার অধিকার দেয়।
মূল প্লটে মর্টগেজ
ডেভেলপাররা সাধারণত পুরো প্লটের বিপরীতে সুরক্ষিত ঋণ দিয়ে প্রকল্পে অর্থায়ন করেন। Koufettas Law সতর্ক করে যে ব্যাংক রিলিজ না করা পর্যন্ত এই মর্টগেজ প্রতিটি ইউনিটে থেকে যায়, তাই ডেভেলপার পরিশোধ বন্ধ করলে ক্রেতার ডিড ব্যাংকের দাবির পেছনে আটকে যেতে পারে। এর বর্ণিত সুরক্ষা হলো ব্যাংক ও বিক্রেতার সই করা একটি Type A declaration, যাতে ব্যাংক প্রতিশ্রুতি দেয় যে দামের 95% পরিশোধ হলে ইউনিটটি রিলিজ করবে। এরপর পেমেন্ট যেতে হবে শুধু এতে উল্লিখিত অ্যাকাউন্টে।
Koufettas Law Law 81(I)/2011-এর অধীনে নতুন জরিমানা ব্যবস্থার কথাও জানিয়েছে, যা 13 ফেব্রুয়ারি 2026-এ ঘোষিত এবং 16 মে 2026 থেকে প্রযোজ্য, মর্টগেজের আকার অনুযায়ী ব্যাংকের জন্য €5,000 থেকে €100,000 জরিমানাসহ। ব্যাংক রিলিজে সই না করলে এর পরামর্শ হলো থেমে যাওয়া।
পেমেন্টের সূচি
কোনো আইনি সময়সূচি নেই। Connor Legal বলছে চুক্তিগুলো সাধারণত দামকে নির্মাণের সাথে যুক্ত মাইলস্টোন কিস্তিতে ভাগ করে, এবং সম্পন্ন হতে 18 থেকে 36 মাস লাগতে পারে। প্রচলিত কাঠামো হলো একটি রিজার্ভেশন, চুক্তির সময় বড় একটি পেমেন্ট, নির্মাণের সময় ধাপে ধাপে পেমেন্ট এবং হস্তান্তরের সময় বাকি টাকা।
হিসাবের উদাহরণ
এই সংখ্যাগুলো শুধু উদাহরণ। চুক্তি, গ্যারান্টি ও ব্যাংকের রিলিজই চূড়ান্ত।
লারনাকায় নতুন অ্যাপার্টমেন্ট, €300,000 সাথে VAT, ক্রেতার স্থায়ী বাসস্থান, 110 sqm, 5% VAT-এর যোগ্য।
| ধাপ | পেমেন্ট (VAT-এর আগে) | এ পর্যন্ত পরিশোধিত | গ্যারান্টি বা রিলিজে যা কভার হওয়া উচিত |
|---|---|---|---|
| রিজার্ভেশন | €5,000 | €5,000 | €5,000 |
| চুক্তি, ছয় মাসের মধ্যে জমা | €55,000 | €60,000 | €60,000 |
| কাঠামো সম্পন্ন | €90,000 | €150,000 | €150,000 |
| ফিনিশিং সম্পন্ন | €90,000 | €240,000 | €240,000 |
| হস্তান্তর | €60,000 | €300,000 | 95% পরিশোধে ব্যাংক ইউনিটটি রিলিজ করে |
5% হারে VAT মোট €15,000 যোগ করে, যেখানে 19% হারে হতো €57,000। VAT দেওয়া হয়েছে বলে ক্রেতা কোনো ট্রান্সফার ফি দেন না। আইনি ফি প্রায় 1% সাথে VAT (INDEX.cy, আগস্ট 2026)। ক্রেতা যদি গ্যারান্টি, জমা দেওয়া চুক্তি ও Type A declaration ছাড়া €240,000 দিয়ে থাকেন এবং ডেভেলপার ব্যর্থ হন, তবে সেই টাকা ঝুঁকিতে।
অনুমোদন সনদ ও টাইটেল ডিড
আলাদা টাইটেল ডিড ইস্যু হয় কেবল যখন তিনটি জিনিস ঠিক থাকে (Koufettas Law, অক্টোবর 2026):
- Cap. 96-এর অধীনে নির্মাণ কর্তৃপক্ষের দেওয়া সম্পূর্ণ ভবনের জন্য একটি অনুমোদন সনদ।
- জমিতে মর্টগেজধারী প্রতিটি ব্যাংকের সম্মতি।
- ডেভেলপারের কাছ থেকে একটি সম্পূর্ণ বিভাজন ফাইল। 2 জানুয়ারি 2024 থেকে Land Registry সব নথি থাকলেই কেবল ফাইল গ্রহণ করে, এবং তারপর প্রায় তিন মাসে ডিড ইস্যুর লক্ষ্য রাখে।
দেরি সাধারণত আগেই হয়: অনুমোদিত নকশা থেকে বিচ্যুতি (যার ফলে সনদ প্রত্যাখ্যাত হয়), অপূর্ণ পরিকল্পনা শর্ত, ডেভেলপারের অপরিশোধিত ঋণ বা দেউলিয়াত্বের কারণে।
আটকে পড়া ক্রেতা
জমে থাকা সমস্যা এখনো সমাধান হচ্ছে। Cyprus Mail জুন 2026-এ জানিয়েছে যে 11,000-এর বেশি ডিড দেওয়া 2015 সালের আইনটি জুন 2024-এ বাতিল হয়, এবং Law 110(I)/2025 31 ডিসেম্বর 2014-এর মধ্যে জমা হওয়া চুক্তির 9,497টি স্থগিত আবেদন আবার চালু করে, যার 5,417টির এখনো টাইটেল ডিড ছিল না। গুরুতর পরিকল্পনা লঙ্ঘনযুক্ত ভবনের আরও প্রায় 15,000 ক্রেতা এর আওতায় নেই। Connor Legal যোগ করে যে Law 110(I)/2025-এর অধীনে পুরো টাকা দেওয়া ক্রেতা দায়ধারীদের লিখিত সম্মতিতে হস্তান্তর চাইতে পারেন, এবং কোনো পাওনাদার অস্বীকার করলে 45 দিনের মধ্যে আদালতে আবেদন করতে পারেন।
নতুন বাড়িতে VAT ও অন্যান্য খরচ
- নতুন ভবন ও নির্মাণযোগ্য জমিতে 19% VAT প্রযোজ্য।
- Law 42(I)/2023-এর অধীনে একজন ব্যক্তির নতুন স্থায়ী বাসস্থানে 5% VAT প্রযোজ্য, প্রথম 130 sqm ও প্রথম €350,000-এর ওপর, 190 sqm ও €475,000 পর্যন্ত বাড়ির জন্য। দশ বছরের মধ্যে বিক্রি বা ভাড়া দিলে সাশ্রয়ের একটি অংশ ফেরত দিতে হয়।
- পুরনো প্রকল্প। পরিকল্পনা আবেদন 31 অক্টোবর 2023-এর মধ্যে জমা হলে পুরনো নিয়ম (প্রথম 200 sqm-এ 5%, দামের সীমা নেই) এখনো প্রযোজ্য হতে পারে। Law 109(I)/2026 অনুযায়ী বিল্ডিং পারমিট 2024-এর পরে এলে বা এখনো অপেক্ষমাণ থাকলে আবেদনের শেষ তারিখ 31 ডিসেম্বর 2026 (Mondaq, এপ্রিল 2026)। প্রকল্পটি কোন নিয়ম ব্যবহার করে তা ডেভেলপারের কাছে লিখিতভাবে জানতে চান।
- যে প্রপার্টিতে VAT দেওয়া হয়েছে তাতে কোনো ট্রান্সফার ফি নেই, এবং 1 জানুয়ারি 2026 থেকে কোনো স্ট্যাম্প ডিউটি নেই।
কারা নতুন বাড়ি কেনেন, এবং কোথায়
Landbank Analytics 2026 সালের প্রথমার্ধে €1.149 billion মূল্যের 3,594টি নতুন বাড়ি বিক্রি এবং তৃতীয় প্রান্তিকে €606.4 million মূল্যের 1,956টি বিক্রি গুনেছে, যখন 64.8% €300,000-এর নিচে বিক্রি হয়েছে (CBN; Cyprus Mail, অক্টোবর 2026)।
- Q3 2026-এ লিমাসল শহরে 190টি নতুন বাড়ি বিক্রি হয়েছে, 47.3% বেশি, মিডিয়ান €292,500। দ্বীপে নতুন বাড়ির সর্বোচ্চ প্রিমিয়াম Germasogeia-তে।
- 2026 সালের প্রথমার্ধে পাফোসে নতুন বাড়ি ছিল সবচেয়ে দামি, মিডিয়ান €570,000, যার 21.3% €1 million-এর ওপরে (Cyprus Mail, সেপ্টেম্বর 2026)।
- Q3 2026-এ লারনাকা শহরে 124টি নতুন বাড়ি বিক্রি হয়েছে, 74.6% বেশি, মিডিয়ান €205,000। জুলাই 2026-এ বন্দর কর্তৃপক্ষ বন্দর ও মেরিনার জন্য €415 million-এর একটি পরিকল্পনা উপস্থাপন করে, মাস্টার প্ল্যান 2029-এর মধ্যে আসার কথা।
- সংখ্যার দিক থেকে নিকোসিয়া নতুন বাড়ির সবচেয়ে বড় বাজার, যদিও এর অংশ Q2-তে 34.5% থেকে Q3 2026-এ 25%-এ নেমেছে।
বিদেশি ক্রেতাদের সাথে যে বিষয়গুলো তুলবেন:
- নন-EU ক্রেতাদের COMM 145 পারমিট লাগে এবং সাধারণত একটি বাড়িতে সীমাবদ্ধ। তারা পারমিটের আগে চুক্তি সই ও জমা দিতে পারেন, কিন্তু এটি ছাড়া টাইটেল নিতে পারেন না (Papacleovoulou, সেপ্টেম্বর 2026)।
- বসবাস। Regulation 6(2) পারমিটের জন্য ডেভেলপারের নতুন বাড়িতে €300,000 সাথে VAT দরকার (GK Law Firm), কিন্তু সরকার 24 সেপ্টেম্বর 2026-এ জানিয়েছে যে প্রকল্পটি কড়া করা হবে (Cyprus Mail)। বসবাসের প্রতিশ্রুতি দিয়ে কোনো ইউনিট বিক্রি করবেন না।
- হলিডে লেট বিজ্ঞাপনের আগে Deputy Ministry of Tourism-এ নিবন্ধিত হতে হবে (Philippou Law, আগস্ট 2026)।
ডেভেলপার ও প্রকল্প নিয়ে কী যাচাই করবেন
- প্ল্যানিং পারমিট ও বিল্ডিং পারমিট: নম্বর, তারিখ ও কোন প্লট কভার করে।
- প্লটের জন্য একটি নতুন সার্চ সার্টিফিকেট, এবং এর ওপর প্রতিটি মর্টগেজ।
- জমি মর্টগেজ করা থাকলে একটি Type A declaration, এবং নির্দিষ্ট পেমেন্ট অ্যাকাউন্ট।
- প্রতিটি পেমেন্টের জন্য ক্রেতার নামে একটি ব্যাংক গ্যারান্টি বা বন্ড।
- ডেভেলপারের কোম্পানি রেকর্ড, মামলা এবং ডিড ইস্যু হওয়া সম্পন্ন প্রকল্প।
- সম্পন্ন হওয়া, গ্রেস পিরিয়ড, জরিমানা ও long-stop সংক্রান্ত ধারা।
- কোন VAT নিয়ম প্রযোজ্য, লিখিতভাবে।
- চুক্তি ছয় মাসের মধ্যে জমা দেওয়া হবে।
সতর্কসংকেত
- প্ল্যানিং পারমিট থাকার আগেই টাকা চাওয়া।
- কোনো সার্চ সার্টিফিকেট নেই, বা পাঁচ কর্মদিবসের চেয়ে পুরনো।
- মর্টগেজ করা প্লটের জন্য রিলিজে সই করতে রাজি নয় এমন ব্যাংক।
- ব্যাংকের ঘোষণায় উল্লেখ নেই এমন অ্যাকাউন্টে, বা কোনো মধ্যস্থতাকারীর কাছে পেমেন্ট।
- এমন ডেভেলপার যার পুরনো প্রকল্পে ক্রেতারা এখনো ডিড পাননি।
- সম্পন্ন হওয়ার তারিখের সীমাহীন বৃদ্ধি।
- এমন মার্কেটিং যা বসবাস, পাসপোর্ট বা নিশ্চিত ভাড়ার আয়ের প্রতিশ্রুতি দেয়।
- দ্বীপের উত্তরাংশে যেকোনো প্রকল্প।
সাইপ্রাসে অফ-প্ল্যান বিক্রি কোনো গ্যারান্টি আইনের চেয়ে বেশি নির্ভর করে চুক্তি জমা ও ব্যাংকের রিলিজের ওপর, এবং জমে থাকা টাইটেল ডিডের সমস্যা এখনো সমাধান হচ্ছে। এই গাইড ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে এবং শুধু Republic of Cyprus-এর কার্যকর নিয়ন্ত্রণাধীন এলাকা নিয়ে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass Estate Agents Registration Council, Department of Lands and Surveys, কোনো ডেভেলপার, ব্যাংক বা সাইপ্রাসের কোনো সরকারি সংস্থার সাথে সম্পর্কিত নয়।
আরও চাকরি ও গাইড পেতে দেখুন CloserPass-এ সাইপ্রাস।
- Connor Legal, Off-plan property in Cyprus, 2026 legal protection guide (মে 2026, সেপ্টেম্বর 2026-এ হালনাগাদ)
- Koufettas Law, Buying property in Cyprus, a foreigner's legal guide (অক্টোবর 2026)
- Koufettas Law, Title deeds in Cyprus (14 অক্টোবর 2026)
- Cyprus Mail, The end of trapped buyers? (10 জুন 2026)
- Mondaq, Cyprus 5% VAT on primary residences, the 2026 amendment, Law 109(I)/2026 (এপ্রিল 2026)
- Philippou Law, Cyprus property taxes 2026 (মার্চ 2026)
- INDEX.cy, The cost of buying property in Cyprus (আগস্ট 2026)
- CBN, 2026 সালের প্রথমার্ধে অফ-প্ল্যান বিক্রি নিয়ে Landbank Analytics-এর গবেষণা (সেপ্টেম্বর 2026)
- Cyprus Mail, Developers focus on sub-EUR 300,000 homes, Landbank Analytics Q3 2026 (20 অক্টোবর 2026)
- Cyprus Mail, Paphos posts highest new-house prices in Cyprus (3 সেপ্টেম্বর 2026)
- Papacleovoulou, Cap. 109 permits for non-EU buyers (সেপ্টেম্বর 2026)
- GK Law Firm, Cyprus permanent residency in 2026 (অক্টোবর 2026)
- Cyprus Mail, Cyprus to tighten golden visa scheme ahead of Schengen entry (24 সেপ্টেম্বর 2026)
- Philippou Law, Short-term rental rules in Cyprus (আগস্ট 2026)
- Cyprus Mail, Investment of EUR 415m unveiled for Larnaca port and marina (3 জুলাই 2026)