ফ্রান্সে অফ-প্ল্যান (VEFA) কীভাবে কাজ করে
ফ্রান্সের অফ-প্ল্যান বিক্রি ইউরোপের সবচেয়ে সুরক্ষিতগুলোর একটি। VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) নির্মাণের প্রতিটি ধাপে ক্রেতা কত দেবেন তা সীমিত করে, রিজার্ভেশন জমা সীমিত করে, এবং ভবন শেষ হবে এমন একটি বাইরের গ্যারান্টি বাধ্যতামূলক করে। একজন এজেন্টের কাজ আইনি ঝুঁকির চেয়ে বেশি সংখ্যা নিয়ে: বিনিয়োগকারীর ক্ষেত্রে কোন কর স্কিম প্রযোজ্য, ভাড়া কত রাখা যাবে, আর কখন টাকা চাওয়া হবে। অক্টোবর 2026-এ এটি কীভাবে কাজ করে তা এখানে।
সংক্ষেপে
- একটি VEFA বিক্রি Code de la construction et de l’habitation (articles L.261-10 ও পরবর্তী) দিয়ে নিয়ন্ত্রিত।
- contrat de réservation-এর জমার সীমা বিক্রি এক বছরের মধ্যে সই হলে 5%, দুই বছরের মধ্যে 2%, আর তার বেশি হলে কিছুই নয়।
- ধাপভিত্তিক পেমেন্ট article R.261-14 দিয়ে সীমিত: ভিত্তিতে 35%, জলরোধী হলে 70%, সম্পন্ন হলে 95%, হস্তান্তরে 5%।
- প্রতিটি আবাসিক VEFA-তে একটি garantie financière d’achèvement (GFA) লাগে, যা 1 জানুয়ারি 2015 থেকে জমা দেওয়া নির্মাণ অনুমতির ক্ষেত্রে বাহ্যিক হতে হবে (ব্যাংক, বিমা বা গ্যারান্টি কোম্পানি থেকে)।
- Pinel শেষ হয়েছে 31 ডিসেম্বর 2024-এ। 2026 সালের অর্থ আইন 31 ডিসেম্বর 2028 পর্যন্ত কেনার জন্য একটি নতুন statut du bailleur privé তৈরি করেছে।
- বিক্রি হওয়া প্রতিটি বাড়ির মতো, এজেন্টের ডেভেলপারের কাছ থেকে একটি mandat লাগে এবং নিয়ম অনুযায়ী ফি দেখাতে হয়।
contrat de réservation
VEFA বিক্রি সাধারণত একটি রিজার্ভেশন চুক্তি দিয়ে শুরু হয়, notaire-এর সামনে বিক্রি সই হওয়ার আগে। Le Mag Juridique জমার সীমা দেয়:
| বিক্রি সই হওয়া পর্যন্ত সময় | সর্বোচ্চ জমা |
|---|---|
| 1 বছরের মধ্যে | দামের 5% |
| 2 বছরের মধ্যে | 2% |
| 2 বছরের বেশি | নেই |
সূত্রটি article R.261-68 উল্লেখ করে, যেখানে বেশিরভাগ পাঠ এই নিয়মগুলো R.261-28 থেকে R.261-31-এ রাখে। উদ্ধৃত করার আগে notaire-এর সাথে article যাচাই করুন।
পেমেন্টের সূচি
article R.261-14 ডেভেলপার সর্বোচ্চ কত ক্রমসঞ্চিত অঙ্ক চাইতে পারেন তা ঠিক করে (Le Mag Juridique):
| ধাপ | মোট সর্বোচ্চ পরিশোধ |
|---|---|
| ভিত্তি সম্পন্ন | 35% |
| ভবন জলরোধী (hors d’eau) | 70% |
| সম্পন্ন (achèvement) | 95% |
| চাবি হস্তান্তর | 100% |
হস্তান্তরের সময় ক্রেতা ত্রুটি লিখলে শেষ 5% এসক্রোতে রাখা যায়। দেরিতে পেমেন্টের জরিমানার সীমা মাসে 1%।
উদাহরণ: লিয়ঁতে €350,000-এর একটি ফ্ল্যাট, বিক্রির 10 মাস আগে রিজার্ভ করা।
| ধাপ | ক্রমসঞ্চিত সর্বোচ্চ | এই ধাপে চাওয়া |
|---|---|---|
| রিজার্ভেশন জমা (5%) | €17,500 | €17,500 |
| ভিত্তি (35%) | €122,500 | €105,000 |
| জলরোধী (70%) | €245,000 | €122,500 |
| সম্পন্ন (95%) | €332,500 | €87,500 |
| হস্তান্তর (100%) | €350,000 | €17,500 |
লোনসহ ক্রেতার ক্ষেত্রে সূচিই ঠিক করে ব্যাংক কখন টাকা ছাড়বে। অক্টোবর 2026-এ ব্রোকারদের গড় ছিল 20 বছরে 3.66% ও 25 বছরে 3.75% (PAP.fr)।
সম্পন্ন হওয়ার গ্যারান্টি
GFA নিশ্চিত করে ডেভেলপার ব্যর্থ হলেও ভবন শেষ হবে। Homunity ব্যাখ্যা করে যে 3 অক্টোবর 2013-এর ordinance n° 2013-890 অনুযায়ী এটি বাহ্যিক হতে হবে, অর্থাৎ ব্যাংক, বিমা কোম্পানি বা গ্যারান্টি কোম্পানির দেওয়া, প্রতিটি আবাসিক প্রকল্পের জন্য যার নির্মাণ অনুমতি 1 জানুয়ারি 2015 থেকে জমা হয়েছে। ডেভেলপারের কাছে গ্যারান্টরের নাম ও সার্টিফিকেট চান।
নির্মাতার ওয়ারেন্টি। ক্রেতাকে সাধারণত এক বছরের সম্পন্ন হওয়ার ওয়ারেন্টি, সরঞ্জামে দুই বছরের ওয়ারেন্টি এবং কাঠামোগত ত্রুটির জন্য দশ বছরের décennale-এর আওতায় বলা হয়, Civil Code অনুযায়ী, ডেভেলপারের রাখা dommages-ouvrage বিমাসহ। এই গাইডের জন্য আমরা এগুলো যাচাই করিনি, তাই notaire-এর কাছে সার্টিফিকেট চান।
ক্রেতার খরচ
নতুন বাড়ির প্রথম বিক্রিতে ক্রেতার খরচ সাধারণত রিসেলের চেয়ে অনেক কম বলে জানানো হয়, যেখানে département অনুযায়ী হস্তান্তর কর 6.31% বা 5.81% পর্যন্ত পৌঁছায় (MesFraisNotaire)। এই গাইডের জন্য আমরা নতুন প্রকল্পের হার যাচাই করিনি, তাই কোনো সংখ্যা উদ্ধৃত না করে notaire-এর কাছে একটি হিসাব চান।
প্রত্যাহার। কোডের article L.271-1 অনুযায়ী বাড়ির একজন অপেশাদার ক্রেতার 10 দিনের প্রত্যাহারের সময় আছে (Notaires de France)। প্রতিটি প্রকল্পে রিজার্ভেশন চুক্তিতে এটি কীভাবে প্রযোজ্য তা notaire-কে জিজ্ঞেস করুন।
বিনিয়োগকারী ক্রেতা
Pinel শেষ। Pinel কর ছাড় 31 ডিসেম্বর 2024-এ শেষ হয়েছে (Lefebvre Dalloz)।
statut du bailleur privé। 2026 সালের অর্থ আইন, 19 ফেব্রুয়ারি 2026-এর n° 2026-103, বেসরকারি বাড়িওয়ালাদের জন্য একটি নতুন ব্যবস্থা তৈরি করেছে, যাকে dispositif Jeanbrun-ও বলা হয়, 21 ফেব্রুয়ারি 2026 থেকে কার্যকর, 31 ডিসেম্বর 2028 পর্যন্ত কেনার জন্য। Manda চূড়ান্ত পাঠের সারাংশ দেয়:
| বিষয় | নিয়ম |
|---|---|
| প্রতিশ্রুতি | 9 বছরের জন্য আনফার্নিশড দীর্ঘমেয়াদি ভাড়া |
| ভিত্তি | দামের 80%-এর ওপর অবচয় |
| যৌথ ভবনে নতুন ফ্ল্যাট | বছরে 3.5%, 4.5% বা 5.5%, মধ্যম, সামাজিক বা অতি সামাজিক ভাড়ার জন্য |
| দামের অন্তত 30% কাজসহ পুরোনো বাড়ি | বছরে 3%, 3.5% বা 4% |
| বার্ষিক সীমা | €8,000, €10,000 বা €12,000 |
| সীমাবদ্ধতা | বাড়ি (হাউস) বাদ, পরিবার প্রতি সর্বোচ্চ 2টি বাড়ি |
চূড়ান্ত ভোটের আগে লেখা Lefebvre Dalloz-এর একটি আগের সারাংশে 12 বছরের প্রতিশ্রুতি ও শুধু একটি সীমা দেওয়া ছিল। ক্লায়েন্টের কাছে স্কিমটি উপস্থাপনের আগে Légifrance-এ চূড়ান্ত পাঠ যাচাই করুন, এবং বিনিয়োগকারীদের একজন কর উপদেষ্টার কাছে পাঠান।
ফার্নিশড ভাড়া। 15 ফেব্রুয়ারি 2025 থেকে বিক্রির ক্ষেত্রে LMNP real regime-এ দাবি করা অবচয় মূলধনী লাভ হিসাবের সময় আবার যোগ হয়, শিক্ষার্থী ও প্রবীণদের আবাসন এবং কেয়ার সুবিধা বাদে। 2026 সালের অর্থ আইন একই নিয়ম নতুন বেসরকারি বাড়িওয়ালা ব্যবস্থায় প্রসারিত করেছে (NBE Avocats)। বিনিয়োগকারীদের প্রথম দিন থেকেই এটি হিসাবে রাখা উচিত।
এনার্জি। আপনার বিনিয়োগকারী ক্লায়েন্টরা নতুন প্রকল্পকে পুরোনো বাড়ির সাথে তুলনা করবেন, যেখানে G রেটিংয়ের বাড়ি 1 জানুয়ারি 2025 থেকে নতুন লিজে ভাড়া দেওয়া যায় না, 2028 থেকে F ও 2034 থেকে E (Hellio)।
দ্বিতীয় বাড়ি। যে ক্রেতা প্যারিস, লিয়ঁ, বোর্দো বা নিসে একটি নতুন ফ্ল্যাট দ্বিতীয় বাড়ি হিসেবে রাখেন, তিনি কমিউনের taxe d’habitation-এ 60% সারচার্জের মুখে পড়েন (SeLoger, অক্টোবর 2026)।
দাম কোথায়
একটি নতুন প্রকল্প কীসের সাথে প্রতিযোগিতা করে তা বোঝাতে, 1 অক্টোবর 2026-এ MeilleursAgents পুরোনো অ্যাপার্টমেন্টের হিসাব দেয় প্যারিসে €9,630/m², নিসে €5,245, লিয়ঁতে €4,714 ও বোর্দোতে €4,448। এগুলো প্রকল্পের নিজের মূল্যতালিকার সাথে তুলনা করুন, এবং কোনো পার্থক্য থাকলে ব্যাখ্যা করুন।
ডেভেলপার ও প্রকল্প নিয়ে কী যাচাই করবেন
- নির্মাণ অনুমতি ও তা চূড়ান্ত কিনা।
- GFA সার্টিফিকেট ও গ্যারান্টরের নাম।
- রিজার্ভেশন চুক্তি: সীমার মধ্যে জমা, প্রত্যাশিত সইয়ের তারিখ, এবং জমা ফেরতের শর্ত।
- দলিলে পেমেন্টের সূচি, R.261-14-এর সীমার মধ্যে।
- হস্তান্তরের তারিখ ও দেরির জরিমানা।
- বিমার সার্টিফিকেট।
- বিনিয়োগকারীদের জন্য কোন কর স্কিম প্রযোজ্য, তার ভাড়ার সীমা ও প্রতিশ্রুতির মেয়াদ।
- ডেভেলপারের সাথে আপনার mandat, আপনার ফি ও তা কখন দেওয়া হয়।
সতর্কসংকেত
- 5%-এর বেশি জমা, অথবা দুই বছরের বেশি দূরের বিক্রির জন্য যেকোনো জমা।
- নির্মাণের ধাপের আগেই পেমেন্ট চাওয়া।
- সাম্প্রতিক প্রকল্পে কোনো বাহ্যিক GFA নেই।
- বিনিয়োগকারীদের কাছে এখনও Pinel বিক্রি করা পিচ, বা চূড়ান্ত পাঠ ছাড়া bailleur privé-র সংখ্যা উদ্ধৃত করা।
- বেছে নেওয়া কর স্কিম যা অনুমতি দেয় তার চেয়ে বেশি ভাড়ার প্রতিশ্রুতি।
- agent commercial হিসেবে আপনাকে জমা নিতে বলা।
ফ্রান্সে VEFA ক্রেতারা সীমিত পেমেন্ট ও বাইরের সম্পন্ন হওয়ার গ্যারান্টি দিয়ে সুরক্ষিত, আর 2025 ও 2026 সালে বিনিয়োগকারীদের কর নিয়ম বদলেছে। এই গাইড ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass ফ্রান্সের কোনো ডেভেলপার, Notaires de France, CCI বা কোনো সরকারি সংস্থার সাথে যুক্ত নয়।
CloserPass-এ ফ্রান্স পেজে পদ ও আরও গাইড খুঁজুন।
- Le Mag Juridique, Comment fonctionne l'échelonnement du prix d'une vente en VEFA ? (24 নভেম্বর 2021)
- Homunity, La garantie financière d'achèvement : de quoi s'agit-il ? (31 মে 2024)
- Lefebvre Dalloz Compétences, Budget 2026 : le statut du bailleur privé adopté (10 ডিসেম্বর 2025, 1 সেপ্টেম্বর 2026-এ হালনাগাদ)
- Manda, Loi Jeanbrun 2026 : tout savoir sur le nouveau statut du bailleur privé (14 সেপ্টেম্বর 2026-এ হালনাগাদ)
- NBE Avocats, LMNP : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value depuis la loi de finances 2025 (16 সেপ্টেম্বর 2026)
- Hellio, Les logements G au DPE sont-ils interdits à la location en 2026 ? (2026)
- Notaires de France (tangram.notaires.fr), Compromis de vente : comment exercer son droit de rétractation ? (23 জুন 2025)
- MesFraisNotaire, DMTO 2026 : comprendre les taux (5,81 %, 6,32 %, 5,09 %) (14 অক্টোবর 2026-এ হালনাগাদ)
- PAP.fr, Crédit immobilier : en octobre, les taux repassent au-dessus de... (7 অক্টোবর 2026)
- MeilleursAgents, Prix immobilier : le prix du m² partout en France, octobre 2026 (1 অক্টোবর 2026)
- SeLoger, Résidence secondaire : ces communes qui majorent fortement la taxe d'habitation (18 অক্টোবর 2026)