পর্তুগালে অফ-প্ল্যান কীভাবে কাজ করে

অফ-প্ল্যান কেনা, অর্থাৎ ভবন শেষ হওয়ার বা এমনকি শুরু হওয়ার আগে কেনা, লিসবন, পোর্তো ও আলগার্ভে নতুন বাড়ি কেনার একটি সাধারণ পথ। কিন্তু স্পেনের মতো পর্তুগালে এমন কোনো সাধারণ আইন নেই যা ডেভেলপারদের ক্রেতার অগ্রিম পেমেন্টের গ্যারান্টি দিতে বাধ্য করে। ক্রেতা যে সুরক্ষা পান তা তার চুক্তিই তৈরি করে। ব্রোকার হিসেবে আপনার কাজ হলো টাকা হাতবদলের আগে চুক্তি, লাইসেন্স ও যেকোনো গ্যারান্টি ঠিক আছে কি না তা নিশ্চিত করা।

সংক্ষেপে

1. অফ-প্ল্যান বিক্রি চূড়ান্ত দলিলের আগে একটি CPCV (বিক্রির প্রতিশ্রুতি চুক্তি) দিয়ে সই হয়।
2. CPCV অবশ্যই লিখিত হতে হবে, স্বাক্ষর সশরীরে প্রত্যয়িত হতে হবে, এবং প্রত্যয়নকারীকে নিশ্চিত করতে হবে যে একটি নির্মাণ বা ব্যবহার লাইসেন্স আছে।
3. Sinal (ডিপোজিট)-এর কোনো আইনি অঙ্ক নেই। অফ-প্ল্যানে 10% থেকে 30% ডিপোজিট সাধারণ।
4. অগ্রিম পেমেন্টে কোনো সাধারণ আইনি গ্যারান্টি নেই। একটি ব্যাংক গ্যারান্টি বা ইনস্যুরেন্স বন্ড নিয়ে আলোচনা করুন।
5. চাবি হস্তান্তরের আগে ডেভেলপার দেউলিয়া হলে ক্রেতা শুধু একজন সাধারণ পাওনাদার।
6. প্রতিটি পেমেন্টকে একটি নির্মাণ ধাপের সাথে এবং দলিলকে ব্যবহার লাইসেন্সের সাথে যুক্ত করুন।
7. 1 জুলাই 2026 থেকে Decree-law 97/2026 অনুযায়ী যোগ্য বাড়ির ক্ষেত্রে নতুন বাড়ি নির্মাণে VAT 23% থেকে 6%-এ নামবে।
8. ক্রেতা তবুও দলিলের সময় IMT ও স্ট্যাম্প ডিউটি দেন, এবং প্রপার্টি কোনো গোল্ডেন ভিসা দেয় না।

আইনি কাঠামো

CPCV Civil Code দ্বারা নিয়ন্ত্রিত। অক্টোবর 2026-এর Literacia Financeira-র গাইড নিয়মগুলো তুলে ধরেছে:

• চুক্তিটি অবশ্যই লিখিত হতে হবে এবং দুই পক্ষকেই সই করতে হবে।
• স্বাক্ষর অবশ্যই একজন নোটারি, আইনজীবী, solicitor বা প্রত্যয়নের অনুমতিপ্রাপ্ত অন্য কোনো সংস্থা দ্বারা সশরীরে প্রত্যয়িত হতে হবে। এটি বাদ দেওয়ার কোনো ধারা কার্যকর নয়।
• প্রত্যয়নকারীকে নিশ্চিত করতে হবে যে একটি ব্যবহার লাইসেন্স বা নির্মাণ লাইসেন্স আছে। 2024 সালের Simplex সংস্কার দলিলের সময় লাইসেন্স যাচাই বাদ দিয়েছে, কিন্তু CPCV-র জন্য নয়।
• প্রত্যয়ন ছাড়া চুক্তিটি অবৈধ, এবং শুধু ক্রেতাই এর ওপর নির্ভর করতে পারেন, যদি না ত্রুটিটি ক্রেতার কারণে হয়।

অফ-প্ল্যান বিক্রিতে এর মানে নির্মাণ লাইসেন্স ছাড়া কোনো CPCV নয়। লাইসেন্স পাওয়ার আগে কোনো ডেভেলপার টাকা চাইলে প্রত্যয়নকারীর নিশ্চিত করার মতো কিছু থাকে না।

Sinal ও চুক্তিভঙ্গ

• আইনে কোনো অঙ্ক নির্ধারিত নেই। চুক্তিতে অন্যরকম বলা না থাকলে সই করার সময় ক্রেতা যে অঙ্কই দেন তা sinal বলে ধরে নেওয়া হয়।
• ক্রেতা সরে গেলে sinal হারান।
• ডেভেলপার চুক্তি ভঙ্গ করলে ক্রেতা sinal-এর দ্বিগুণ দাবি করতে পারেন, অথবা আদালতের কাছে নির্দিষ্ট কার্যসম্পাদন (বিক্রি সম্পন্ন করার আদেশ) চাইতে পারেন। প্রপার্টির CPCV-তে এই অধিকার ছেড়ে দেওয়া যায় না।
• চুক্তিতে উল্লেখ না থাকলে অন্য কোনো ক্ষতিপূরণ প্রাপ্য নয়। Literacia Financeira ঋণ ও মূল্যায়নের খরচকে চুক্তিতে লেখার মতো বিষয় হিসেবে উল্লেখ করে।

কোনো আইনি গ্যারান্টি নেই: একটি নিয়ে আলোচনা করুন

পর্তুগালে ডেভেলপারদের অফ-প্ল্যান পেমেন্টের গ্যারান্টি দিতে বাধ্য করার কোনো সাধারণ আইন নেই। চাবি হস্তান্তরের আগে ডেভেলপার দেউলিয়া হলে ক্রেতা শুধু একজন সাধারণ পাওনাদার, ইউনিটের ওপর কোনো বিশেষ দাবি ছাড়া। The Portugal News মে 2026-এ পরামর্শ দিয়েছে যে প্রকল্প শেষ না হলে ক্রেতারা যেন নিশ্চিত হন ব্যাংক গ্যারান্টি বা বিমা তাদের পেমেন্ট সুরক্ষিত রাখে।

চেয়ে নিন:

• ক্রেতার নামে একটি ব্যাংক গ্যারান্টি বা ইনস্যুরেন্স বন্ড, যা ডিপোজিট ও প্রতিটি কিস্তি কভার করে।
• শুধু ক্যালেন্ডারের তারিখে নয়, চুক্তিতে সংজ্ঞায়িত নির্মাণ ধাপের সাথে যুক্ত পেমেন্ট।
• একটি হস্তান্তরের তারিখ, একটি সীমিত গ্রেস পিরিয়ড, এবং দেরির জন্য জরিমানা। The Portugal News উল্লেখ করে যে “নির্মাণে দেরি অস্বাভাবিক নয়”।
• হস্তান্তর একটি চূড়ান্ত সময়সীমা পেরিয়ে গেলে পরিশোধিত সব অঙ্ক ফেরতসহ চুক্তি বাতিলের অধিকার।

প্রতিশ্রুতি নিবন্ধন

সাধারণ CPCV ডেভেলপারকে ব্যক্তিগতভাবে বাধ্য করে। একই ইউনিট অন্য কাউকে বিক্রি করলে ক্রেতা দ্বিগুণ sinal পান, বাড়ি নয়। Literacia Financeira ব্যাখ্যা করে যে একটি CPCV-কে প্রকৃত কার্যকারিতা (real effect) দেওয়া যায়: এটি দলিল বা প্রত্যয়িত নথির মাধ্যমে সুস্পষ্ট ঘোষণাসহ সই হয়, তারপর ভূমি রেজিস্ট্রিতে নিবন্ধিত হয়। এরপর পরবর্তী কোনো ক্রেতা প্রতিশ্রুতিসহই প্রপার্টিটি নেন। এতে খরচ বেশি, এবং Literacia Financeira বলে এটি মূলত দীর্ঘ সময়সীমা, অসমাপ্ত কাজ, ঋণগ্রস্ত বিক্রেতা বা বড় sinal-এর ক্ষেত্রে সার্থক, যা বেশিরভাগ অফ-প্ল্যান ডিলেরই বর্ণনা।

দলিলের আগে চাবি

CPCV-র সাথে চাবি হস্তান্তরকে কর-উদ্দেশ্যে হস্তান্তর হিসেবে ধরা হয়, তাই তখনই IMT প্রাপ্য হয়। এটি ক্রেতাকে একটি দখল রাখার অধিকারও দেয়: বিক্রেতা চুক্তি ভঙ্গ করলে টাকা ফেরত না পাওয়া পর্যন্ত ক্রেতা বাড়িতে থাকতে পারেন, যে অধিকার Literacia Financeira অনুযায়ী বিক্রেতার ব্যাংক মর্টগেজের চেয়েও অগ্রাধিকার পায়। আগেভাগে প্রবেশাধিকার যেন দুর্ঘটনাবশত না ঘটে।

পেমেন্টের সূচি

কোনো আইনি সময়সূচি নেই। The Portugal News মে 2026-এ সাধারণ ক্রম বর্ণনা করেছে:

1. রিজার্ভেশন: একটি ছোট ডিপোজিট ইউনিটটিকে বাজার থেকে সরিয়ে নেয়।
2. CPCV: একটি বড় ডিপোজিট, প্রায়ই দামের 10% থেকে 30%, চুক্তিতে পেমেন্টের সময়সূচি, সমাপ্তির তারিখ ও দেরির জরিমানাসহ।
3. নির্মাণের মাইলফলকের সাথে যুক্ত ধাপে ধাপে পেমেন্ট।
4. দলিল: ভবন শেষ হলে বাকি টাকা দেওয়া হয়, এবং মালিকানা হস্তান্তর হয়।

হিসাবের উদাহরণ

এই সংখ্যাগুলো শুধু উদাহরণমূলক। চুক্তি ও যেকোনো গ্যারান্টিই চূড়ান্ত।

লিসবনে অ্যাপার্টমেন্ট, €500,000, এমন ক্রেতা কিনছেন যিনি এতে থাকবেন।

ধাপ	পেমেন্ট	এ পর্যন্ত পরিশোধিত	গ্যারান্টিতে কমপক্ষে যা কভার হওয়া উচিত
রিজার্ভেশন	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (20% পর্যন্ত)	€90,000	€100,000	€100,000
কাঠামো সম্পূর্ণ (30% পর্যন্ত)	€50,000	€150,000	€150,000
দলিল	€350,000	€500,000	গ্যারান্টি শেষ হয়

দলিলের সময় ক্রেতা 0.8% স্ট্যাম্প ডিউটি (€4,000) এবং IMT-ও দেন, যা এই দামে 2026 সালে স্থায়ী নিজের বাড়ির 8% প্রান্তিক ধাপে পড়ে (PwC)। ক্রেতা অনিবাসী হলে 25 মে 2026 থেকে IMT ফ্ল্যাট 7.5% (€37,500), যদি না কোনো ব্যতিক্রম প্রযোজ্য হয়। ক্রেতা গ্যারান্টি ছাড়া দলিলের আগে €150,000 দিলে এবং ডেভেলপার ব্যর্থ হলে, সেই টাকা দেউলিয়া প্রক্রিয়ায় একটি সাধারণ দাবিতে পরিণত হয়।

ব্যবহার লাইসেন্স, টেকনিক্যাল ফাইল ও ত্রুটি যাচাই

• Licença de utilização। কাউন্সিলের ব্যবহার লাইসেন্স নিশ্চিত করে যে ভবনটি অনুমোদিত প্রকল্পের সাথে মেলে এবং বসবাসযোগ্য। Decree-law 10/2024 থেকে নতুন কাজ টেকনিক্যাল ডিরেক্টরের বিবৃতিসহ একটি নোটিশে কভার হয়, এবং কাউন্সিল একটি প্রমাণপত্র দেয়। এটি আর দলিলের সময় বাধ্যতামূলক নয়, তবে হস্তান্তর ও দলিলকে এর শর্তসাপেক্ষ করুন। 1 অক্টোবর 2026 থেকে দলিলে উল্লেখ করতে হবে প্রপার্টির নগর পরিকল্পনার টাইটেল আছে কি না (Literacia Financeira)।
• Ficha técnica da habitação। 30 মার্চ 2004-এর পর লাইসেন্সপ্রাপ্ত বাড়ির জন্য ডেভেলপারকে উপকরণ, আয়তন ও স্থাপনার বিবরণসহ এই টেকনিক্যাল ফাইল তৈরি করতে হয় এবং একটি কপি কাউন্সিলে জমা দিতে হয়। এটি আর দলিলের সময় বাধ্যতামূলক নয়, তবে দায়িত্বটি রয়ে গেছে এবং কিছু ব্যাংক এখনো এটি চায়। হস্তান্তরের সময় এটি চেয়ে নিন।
• এনার্জি সার্টিফিকেট। নতুন ভবনের একটি লাগে, এবং এটি বাড়িকে A+ থেকে F পর্যন্ত রেটিং দেয় (ComparaJá)।
• ত্রুটি যাচাই। The Portugal News সতর্ক করে যে সমাপ্ত বাড়িটি নকশা থেকে আলাদা হতে পারে। দলিলের আগে নকশা ও স্পেসিফিকেশন নিয়ে বাড়িটি ঘুরে দেখুন, এবং মেরামতের সময়সীমাসহ ত্রুটির একটি সই করা তালিকা নিন।

2026 সালে নতুন বাড়ির কর

Decree-law 97/2026, 2026 সালের আবাসন কর প্যাকেজ, 1 জুলাই 2026 থেকে, অথবা ঐচ্ছিকভাবে 1 জানুয়ারি 2026 থেকে, নতুন বাড়ি নির্মাণে VAT 23% থেকে 6%-এ কমায়, যখন সেগুলো প্রায় €660,982 পর্যন্ত দামে স্থায়ী নিজের বাড়ি হিসেবে বিক্রি হয় বা মাঝারি ভাড়ায় দেওয়া হয়। যে ক্রেতা এমন বাড়িকে স্থায়ী বাসস্থান হিসেবে ব্যবহার করেন না, তিনি অতিরিক্ত 10% IMT দেন। ডেভেলপারকে লিখিতভাবে জিজ্ঞাসা করুন প্রকল্পটি হ্রাসকৃত হার ব্যবহার করে কি না, এবং বাড়ির ব্যবহারে এর মানে কী তা ক্রেতাকে জানান।

প্রতিটি কেনায় ক্রেতা দেন:

• দলিলের সময় IMT, 2026 সালের ধাপ অনুযায়ী অথবা অনিবাসীদের জন্য ফ্ল্যাট 7.5%।
• 0.8% স্ট্যাম্প ডিউটি, সাথে পাঁচ বছর বা তার বেশি মেয়াদের যেকোনো মর্টগেজের 0.6%।
• দলিল ও নিবন্ধন, যেমন Casa Pronta-তে নগদে €375 বা অর্থায়নসহ €700 (Literacia Financeira, সেপ্টেম্বর 2026)।

নতুন নির্মাণে সাধারণত ডেভেলপার এজেন্সি ফি দেন, সাধারণত 3% থেকে 5%, এবং ক্রেতা কোনো মধ্যস্থতা ফি দেন না (BoaVenda, সেপ্টেম্বর 2026)।

লিসবন ও আলগার্ভ

• 2026 সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে লিসবনে পর্তুগালের সর্বোচ্চ মধ্যমা বিক্রয়মূল্য ছিল, প্রতি বর্গমিটারে €5,292 (INE)। Parque das Nações আন্তর্জাতিক পরিবারগুলোর কাছে জনপ্রিয়, এবং Marvila ও Beato-র পূর্ব নদীতীর পুরনো শিল্প এলাকাকে নতুন আবাসনে রূপান্তর করছে।
• 2025 সালে অনিবাসীদের কেনার 29.7% এবং মূল্যের 42.4% নিয়েছে আলগার্ভ (INE, idealista-র প্রতিবেদন)। Golden Triangle-এ Engel & Völkers অনুযায়ী বিদেশি ক্রেতারা প্রায় 80% কেনাকাটা করেন (Postal-এর প্রতিবেদন, জুলাই 2026)।
• হলিডে ভাড়া: Decree-law 76/2024 থেকে পৌরসভাগুলো নতুন Alojamento Local নিবন্ধন নিয়ন্ত্রণ করে এবং 60 দিনের মধ্যে, বা নিয়ন্ত্রিত এলাকায় 90 দিনের মধ্যে আপত্তি জানাতে পারে। লিসবনের কেন্দ্রীয় প্যারিশ ও পোর্তোর ঐতিহাসিক কেন্দ্র নিয়ন্ত্রিত এলাকায় পড়ে। ভাড়ার ইল্ডের ভিত্তিতে কোনো ইউনিট বিক্রির আগে যাচাই করুন।
• মুদ্রা ঝুঁকি: The Portugal News উল্লেখ করে যে যাদের টাকা ইউরোতে নেই, সেই ক্রেতারা নির্মাণকাল জুড়ে বিনিময় হারের ঝুঁকি বহন করেন।
• কোনো ভিসা নয়: 7 অক্টোবর 2023 থেকে প্রপার্টি গোল্ডেন ভিসার জন্য যোগ্য নয়।

ডেভেলপার ও প্রকল্প নিয়ে কী যাচাই করবেন

• নির্মাণ লাইসেন্স: নম্বর, তারিখ এবং এটি কোন প্লট কভার করে।
• প্লটের ভূমি রেজিস্ট্রি সনদ এবং এর ওপর যেকোনো মর্টগেজ।
• ডেভেলপারের কোম্পানির রেকর্ড এবং সময়মতো সমাপ্ত প্রকল্পের ইতিহাস।
• প্রতিটি পেমেন্টের জন্য ক্রেতার নামে একটি ব্যাংক গ্যারান্টি বা ইনস্যুরেন্স বন্ড।
• CPCV-র সাথে সংযুক্ত স্পেসিফিকেশন ও নকশা।
• হস্তান্তর, গ্রেস পিরিয়ড, জরিমানা ও চুক্তি বাতিলের ধারা।
• প্রকল্পটি 6% VAT হার ব্যবহার করে কি না, এবং এর সাথে আসা শর্তগুলো।

সতর্কসংকেত

• নির্মাণ লাইসেন্স থাকার আগেই টাকা চাওয়া।
• প্রত্যয়িত স্বাক্ষর ছাড়া সই করা CPCV।
• কোনো গ্যারান্টি নেই, অথবা “পরে” একটি আসবে এমন প্রতিশ্রুতি।
• ডেভেলপারের নয় এমন অ্যাকাউন্টে বা কোনো মধ্যস্থতাকারীর কাছে পেমেন্ট।
• হস্তান্তরের তারিখের সীমাহীন মেয়াদ বৃদ্ধি।
• ব্যবহার লাইসেন্স ছাড়া বা নগর পরিকল্পনার টাইটেলের প্রমাণ ছাড়া প্রস্তাবিত দলিল।
• এমন মার্কেটিং যা গোল্ডেন ভিসা বা নিশ্চিত ভাড়া আয়ের প্রতিশ্রুতি দেয়।

পর্তুগালে অফ-প্ল্যান বিক্রি কোনো নির্দিষ্ট আইনের চেয়ে চুক্তির ওপর বেশি নির্ভর করে, এবং 2026 সালের কর প্যাকেজ নতুন বাড়িতে VAT ও IMT বদলেছে। এই গাইডটি ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass IMPIC, কোনো ডেভেলপার, ব্যাংক বা পর্তুগালের কোনো কর্তৃপক্ষের সঙ্গে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ পর্তুগাল পেজে পদ ও আরও গাইড খুঁজুন।