থাইল্যান্ডে অফ-প্ল্যান কীভাবে কাজ করে

থাইল্যান্ডে বেশিরভাগ নতুন কন্ডো নির্মাণের আগেই বিক্রি হয়। ক্রেতার মূল সুরক্ষা ব্যাংক গ্যারান্টি নয়, একটি চুক্তি: 2008 সাল থেকে Condominium Act ডেভেলপারদের একটি স্ট্যান্ডার্ড ফর্ম ব্যবহার করতে বাধ্য করে, এবং তা থেকে সরে যাওয়া যেকোনো শর্ত অবৈধ। এসক্রো আছে, তবে শুধু দুই পক্ষ বেছে নিলে। 2026 সালে বড় বাণিজ্যিক ঝুঁকি হলো অতিরিক্ত সরবরাহ, বিশেষ করে ফুকেট ও পাতায়ায়। এজেন্ট হিসেবে আপনার কাজ ক্রেতা টাকা দেওয়ার আগে চুক্তি, ডেভেলপার ও টাকার পথ যাচাই করা।

সংক্ষেপে

1. Condominium Act-এর section 6/2 অনুযায়ী ডেভেলপারের কন্ডো চুক্তি অবশ্যই Ministry of Interior-এর স্ট্যান্ডার্ড ফর্ম মেনে চলবে। না মানা শর্ত অবৈধ, এবং জরিমানা 100,000 বাট (section 63)।
2. চুক্তিতে 30 দিনের নোটিশসহ হস্তান্তরের তারিখ থাকতে হবে, নির্মাণ বন্ধ থাকার সর্বোচ্চ সীমা এক বছর, কাঠামোগত ত্রুটির দায় 5 বছর ও অন্যান্য অংশের 2 বছর।
3. ক্রেতা কোনো ফি ছাড়াই চুক্তি হস্তান্তর করতে পারেন, এবং দেরিতে হস্তান্তরে ডেভেলপারের খরচ অন্তত দিনে 0.01%, সর্বোচ্চ 10%।
4. Escrow Act B.E. 2551 (2008) অনুযায়ী এসক্রো স্বেচ্ছামূলক। বেশিরভাগ ক্রেতা ডেভেলপারকে সরাসরি, ধাপে ধাপে টাকা দেন।
5. সাধারণত একটি রিজার্ভেশন ফি দিয়ে ইউনিট আটকে রাখা হয়। এটি ফেরতযোগ্য কি না তা ধারার ওপর নির্ভর করে।
6. বিদেশি ক্রেতাদের 49% কোটায় জায়গা থাকতে হবে এবং টাকা বিদেশ থেকে বৈদেশিক মুদ্রায় পাঠাতে হবে, USD 50,000 থেকে FET ফর্মসহ।
7. ডেভেলপাররা এজেন্টদের 3% থেকে 5% দেন, আর কিছু এক্সক্লুসিভ ডিলে 5% থেকে 7% (Leto, মে 2026)।

স্ট্যান্ডার্ড চুক্তি

Section 6/2 2008 সালে Condominium Act-এ যোগ করা হয়। Siam Legal ব্যাখ্যা করে যে এটি কন্ডো বিক্রয় চুক্তিকে Ministry of Interior-এর স্ট্যান্ডার্ড ফর্ম মেনে চলতে বাধ্য করে, এবং এর সাথে না মেলা শর্ত অবৈধ। লঙ্ঘনের জন্য Section 63 100,000 বাট জরিমানা নির্ধারণ করে। ক্রেতার কাছে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ দায়িত্বগুলো:

দায়িত্ব	চুক্তিতে যা থাকতে হবে
হস্তান্তরের তারিখ	একটি নির্দিষ্ট তারিখ, ক্রেতাকে 30 দিনের নোটিশসহ
নির্মাণ	এক বছরের বেশি বন্ধ নয়
ত্রুটি	কাঠামোর জন্য 5 বছর, অন্যান্য অংশের জন্য 2 বছর
চুক্তি হস্তান্তর	ক্রেতা কোনো ফি ছাড়াই অন্য কাউকে চুক্তি হস্তান্তর করতে পারেন
দেরিতে হস্তান্তর	অন্তত দিনে 0.01% জরিমানা, দামের সর্বোচ্চ 10%

ডেভেলপারের চুক্তি এই শর্তগুলো থেকে আলাদা মনে হলে, সই করার আগে ক্রেতার আইনজীবীর তা পর্যালোচনা করা উচিত।

এসক্রো একটি পছন্দ, নিয়ম নয়

Thailand Law Online ব্যাখ্যা করে যে Escrow Act B.E. 2551 (2008) শুধু তখনই প্রযোজ্য যখন ক্রেতা ও বিক্রেতা একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত এসক্রো এজেন্ট ব্যবহারে সম্মত হন। ডেভেলপারকে এসক্রো ব্যবহারে কোনো আইন বাধ্য করে না। বাস্তবে বেশিরভাগ ক্রেতা ডেভেলপারকে সরাসরি, ধাপে ধাপে টাকা দেন। চুক্তি ও এসক্রো এজেন্টের নথিতে না থাকলে কোনো প্রজেক্টকে কখনো “এসক্রো-সুরক্ষিত” বলবেন না।

রিজার্ভেশন ও ধাপে ধাপে পেমেন্ট

Thailand Law Online সাধারণ ধাপগুলো বর্ণনা করে:

1. বিক্রয় চুক্তির আগে ইউনিট আটকে রাখতে একটি রিজার্ভেশন ফি।
2. সইয়ের সময় একটি চুক্তির ডিপোজিট।
3. নির্মাণের সময় কিস্তি।
4. Department of Lands-এ হস্তান্তরের সময় বাকি অর্থ।

রিজার্ভেশন চুক্তি ভিন্ন ভিন্ন হয়। ক্রেতা টাকা দেওয়ার আগে টাকা ফেরতের ধারা পড়ুন: ক্রেতা সরে গেলে, ডেভেলপার ইউনিট বদলালে, বা কোটা পূর্ণ হলে কী হয়।

হিসাবের উদাহরণ

এই সংখ্যাগুলো শুধু উদাহরণ। চুক্তিই চূড়ান্ত।

একজন বিদেশি ক্রেতার কেনা 4,300,000 বাটের একটি নতুন কন্ডো, যা 2026-এর প্রথমার্ধে বিদেশিদের গড় 4.3 মিলিয়ন বাট ও 43.9 বর্গমিটারের কাছাকাছি (The Nation, সেপ্টেম্বর 2026)।

ধাপ	পেমেন্ট	এ পর্যন্ত পরিশোধিত
রিজার্ভেশন	50,000 বাট	50,000 বাট
চুক্তির ডিপোজিট	380,000 বাট	430,000 বাট
নির্মাণকালীন কিস্তি	860,000 বাট	1,290,000 বাট
হস্তান্তরের সময় বাকি অর্থ	3,010,000 বাট	4,300,000 বাট

ভবন 100 দিন দেরিতে হস্তান্তর হলে ন্যূনতম হারে জরিমানা 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 বাট। 10%-এর সর্বোচ্চ সীমা 430,000 বাট।

হস্তান্তরের সময় (Storm Real Estate Phuket, সেপ্টেম্বর 2026), মূল্যায়িত মূল্য দামের সমান ধরে: 2% হস্তান্তর ফি 86,000 বাট, চুক্তি অনুযায়ী ভাগ হয়। রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় থাকায় ডেভেলপার 3.3% SBT, অর্থাৎ 141,900 বাট, এবং কোম্পানি হিসেবে 1% উইথহোল্ডিং ট্যাক্স দেন। 7 মিলিয়ন বাট পর্যন্ত বাড়ির একজন থাই ক্রেতা 30 জুন 2027 পর্যন্ত মাত্র 0.01% হস্তান্তর ফি দেবেন। বিদেশিরা পুরো 2% দেন।

বিদেশি ক্রেতা: কোটা ও টাকা

• 49% কোটা। বিদেশি মালিকানাধীন এলাকা ভবনের বিক্রয়যোগ্য ফ্লোর এরিয়ার 49%-এর মধ্যে থাকলেই কেবল একজন বিদেশি ফ্রিহোল্ড ইউনিটের মালিক হতে পারেন। ক্রেতা রিজার্ভ করার আগে ডেভেলপারের কাছে লিখিতভাবে জিজ্ঞাসা করুন কতটা বিদেশি কোটা বাকি আছে (Bektu, জুন 2026)।
• FET ফর্ম। বিদেশির নামে ইউনিট নিবন্ধন করতে টাকা অবশ্যই বিদেশ থেকে, বৈদেশিক মুদ্রায় আসতে হবে, এবং গ্রহণকারী ব্যাংক একটি FET ফর্ম দেয়, সাধারণত USD 50,000 বা তার বেশি ট্রান্সফারের জন্য (Storm Real Estate Phuket)। প্রতিটি কিস্তি একই পথে আসা উচিত।
• 99 বছরের লিজ নেই, 75% কোটাও নেই। দুটোই 2024 সালে প্রস্তাবিত হয়েছিল এবং আইন হয়নি (Bektu)।
• 2026-এর শেষে বাড়তি যাচাই। 19 অক্টোবর 2026 থেকে নমিনিবিরোধী অভিযানের কারণে 2 মিলিয়ন বাটের বেশি কেনাকাটায় বাড়তি যাচাই হচ্ছে (Thai Examiner)।

অফ-প্ল্যান ভিলা ও বাড়ি

একজন বিদেশি ভিলার নিচের জমির মালিক হতে পারেন না। অফ-প্ল্যান ভিলা সাধারণত 30 বছর পর্যন্ত নিবন্ধিত লিজসহ বিক্রি হয়। 30+30+30-এর মতো নবায়নের ধারা চুক্তির প্রতিশ্রুতি, এবং আদালত সাধারণত শুধু প্রথম নিবন্ধিত মেয়াদ কার্যকর করে (Bektu)। section 6/2-এর স্ট্যান্ডার্ড কন্ডো চুক্তি শুধু কন্ডোমিনিয়াম বিক্রির জন্য, তাই ভিলার চুক্তি আলাদাভাবে যত্ন নিয়ে পর্যালোচনা করতে হবে।

নতুন নির্মাণের সরবরাহ কোথায়

• ফুকেট। Krungsri Research (আগস্ট 2026) জানায় 2025 সালে লঞ্চ 52.6% কমে 7,205 ইউনিট এবং বিক্রি 61.1% কমেছে, সাথে 193.7 বিলিয়ন বাট মূল্যের 14,008টি অবিক্রীত ইউনিট। ভিলা বিক্রির হার নেমেছে মাসে 1.8%-এ, প্রায় 50 মাসের স্টক, আর ভিলার গড় দাম 44.8 মিলিয়ন বাট। 2026-এর পূর্বাভাস: লঞ্চ 4.2% কম, বিক্রি 7.3% কম।
• পাতায়া। Pattaya Mail (ফেব্রুয়ারি 2026) কাঠামোগত অতিরিক্ত সরবরাহের কথা বলে, সবচেয়ে বেশি Jomtien ও দক্ষিণের সৈকত এলাকায়, যেখানে ডেভেলপাররা ছাড় ও নমনীয় পেমেন্টের শর্ত দিচ্ছেন। নতুন চাহিদার মূল উৎস মিয়ানমারের ক্রেতারা।
• কোহ সামুই। 117টি প্রজেক্টে 2,882 ইউনিটের প্রাইমারি বাজার, মূল্য 30.3 বিলিয়ন বাট, 52% কন্ডো ও 48% ভিলা (Samui Property Group, মে 2026, বেশিরভাগ জুন 2025-এর C9 Hotelworks-এর তথ্য থেকে)।

অতিরিক্ত সরবরাহ ক্রেতাদের দর-কষাকষির সুযোগ দেয়, এবং ডেভেলপারের আর্থিক অবস্থাকে আরও গুরুত্বপূর্ণ করে তোলে। যে প্রজেক্ট ধীরে বিক্রি হচ্ছে, তা দেরিতে শেষ হতে পারে।

ডেভেলপার ও প্রকল্প নিয়ে কী যাচাই করবেন

• চুক্তিটি হস্তান্তরের তারিখ, ত্রুটি ও জরিমানার শর্তসহ স্ট্যান্ডার্ড ফর্ম মেনে চলে।
• এসক্রো দেওয়া হয় কি না, এবং হলে এসক্রো এজেন্টের বিবরণ।
• রিজার্ভেশনের ধারা: অঙ্ক, টাকা ফেরতের শর্ত, বিক্রয় চুক্তির সময়সীমা।
• পেমেন্টের সূচি এবং প্রতিটি পেমেন্ট কোন অ্যাকাউন্টে যায়।
• ভবনে বাকি বিদেশি কোটা, লিখিতভাবে।
• ডেভেলপারের সম্পন্ন প্রজেক্ট, এবং সেগুলোর ক্রেতারা সময়মতো ইউনিট পেয়েছেন কি না।
• সমাপ্তিতে হস্তান্তর ফি কে দেবেন।
• ভিলার ক্ষেত্রে লিজের শর্ত এবং কী নিবন্ধিত হয়।

সতর্কসংকেত

• এমন চুক্তি যা স্ট্যান্ডার্ড ফর্মের সাথে মেলে না, বা এমন ডেভেলপার যিনি পেমেন্টের আগে তা দেখাতে অস্বীকার করেন।
• এসক্রো চুক্তি ছাড়াই মার্কেটিংয়ে “এসক্রো-সুরক্ষিত” লেখা।
• স্পষ্ট সময়সীমা ছাড়া অফেরতযোগ্য রিজার্ভেশন।
• 99 বছরের লিজ, 75% কোটা বা নিশ্চিত 30+30+30-এর প্রতিশ্রুতি।
• বিদেশি ফ্রিহোল্ড ক্রেতার কাছে থাই অ্যাকাউন্ট থেকে বাটে পেমেন্ট চাওয়া।
• জমি রাখার জন্য থাই নমিনি বা কাগুজে কোম্পানির প্রস্তাব।
• কে দেবে তার ব্যাখ্যা ছাড়া নিশ্চিত ভাড়ার আয়ের প্রতিশ্রুতি।

থাইল্যান্ডে অফ-প্ল্যান বিক্রি কোনো গ্যারান্টি আইনের চেয়ে বেশি নির্ভর করে স্ট্যান্ডার্ড কন্ডো চুক্তির ওপর, এবং এসক্রো স্বেচ্ছামূলক। এই গাইড ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass থাইল্যান্ডের কোনো ডেভেলপার, ব্যাংক, এসক্রো এজেন্ট বা সরকারি সংস্থার সাথে সম্পর্কিত নয়।

আরও চাকরি ও গাইড পেতে দেখুন CloserPass-এ থাইল্যান্ড।