সাইপ্রাসে প্রতিদিন যে নিয়মগুলো মেনে চলেন

সাইপ্রাসে এজেন্টদের নিয়ম অল্প কয়েকটি আইনে আছে, এবং বেশিরভাগই ছোট। বেশিরভাগ সমস্যা আসে এমন ফি থেকে যা কেউ লিখে রাখেনি, মালিকের তথ্য বা আপনার লাইসেন্স নম্বর ছাড়া বিজ্ঞাপন, এমন ক্রেতা যাকে কেউ যাচাই করেনি, নগদ টাকা, বা এমন টাইটেল ডিড যা কেউ খুঁজে দেখেনি। এই পাঠ নিয়মগুলোকে দৈনন্দিন অভ্যাসে পরিণত করে।

1. ফি ঠিক করুন, লিখিতভাবে

Real Estate Agents Law কোনো মডেল চুক্তি দেয় না। এটি যা বলে, article 20-এ:

• কোনো ডিলে এজেন্ট ব্যবহার কখনো বাধ্যতামূলক নয়।
• একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত এজেন্ট সম্মত ফি দাবি করতে পারেন। অন্যভাবে ঠিক না হলে ফি হলো ডিলের মূল্যের 3%, যা বিক্রি বা লিজ চুক্তি সম্পন্ন হলে প্রদেয়।
• ডিল না হলে এবং তা আপনার দোষে না হলে, আপনি আপনার সময় ও খরচের জন্য যুক্তিসঙ্গত ফি দাবি করতে পারেন।
• প্রপার্টিতে আপনার, কোনো নিকট আত্মীয়ের বা আপনার কোম্পানির স্বার্থ থাকলে মধ্যস্থতার আগে ক্রেতাকে লিখিতভাবে জানাতে হবে।
• কোনো অনিবন্ধিত বা লাইসেন্সবিহীন ব্যক্তিকে এজেন্সির কাজ দেওয়া যেকোনো চুক্তি, লিখিত বা মৌখিক, বাতিল (article 27)।

আইন ফি চুক্তিটি লিখিত হওয়া বাধ্যতামূলক করে না। তবুও লিখে রাখুন। মালিকের সাথে আপনার এজেন্সি চুক্তিতে প্রপার্টি, ডিল, শতাংশ বা অঙ্ক হিসেবে আপনার ফি, VAT যোগ হবে কি না, কে দেবেন, কখন প্রদেয়, কোনো এক্সক্লুসিভিটি এবং চুক্তি কতদিন চলবে তা উল্লেখ থাকা উচিত। এটি না থাকলে আপনাকে 3% ডিফল্ট নিয়ে তর্ক করতে হবে।

VAT। Leptos Estates উল্লেখ করে যে কমিশনের ওপর VAT যোগ হয়। সাধারণ হার 19% (PwC, আগস্ট 2026)। €300,000-এর বিক্রিতে 3% ফি হলো €9,000, সাথে €1,710 VAT।

হস্তান্তর ঘোষণা। মধ্যস্থতায় হওয়া কোনো বিক্রি Department of Lands and Surveys (DLS)-এ হস্তান্তরের সময় পক্ষদের ঘোষণায় এজেন্টের নাম, ঠিকানা ও ফি দিতে হয়। এরপর এজেন্টকে অর্থ পাওয়ার 30 দিনের মধ্যে ঘোষিত অঙ্কের 2/10,000 কাউন্সিলকে দিতে হয় (article 20(5) ও (6))। €300,000-এর বিক্রিতে তা €60।

2. আপনার বিজ্ঞাপন পরিষ্কার রাখুন

• আপনার নম্বর। প্রতিটি বিজ্ঞাপন, পোস্ট ও নথিতে “লাইসেন্সপ্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট এজেন্ট”, আপনার নিবন্ধন নম্বর ও আপনার বার্ষিক লাইসেন্স নম্বর (article 23)।
• মালিক। Article 33 অনুযায়ী জেনেশুনে এমন বিজ্ঞাপন প্রকাশ করা অপরাধ যাতে মালিকের নাম ও যোগাযোগের তথ্য স্পষ্টভাবে নেই, যদি না আপনি লাইসেন্সপ্রাপ্ত এজেন্ট হিসেবে কাজ করেন। বাস্তবে এটি কীভাবে প্রয়োগ হয় তা আপনার নিয়োগকর্তাকে জিজ্ঞেস করুন।
• মিথ্যা পদবি নয়। লাইসেন্স না থাকলে নিজেকে এজেন্ট, উপদেষ্টা বা এজেন্সি বলা অপরাধ (articles 26 ও 33)।
• মূল্য নিয়ে মতামত দেওয়া যায়। বিক্রেতা বা ক্রেতা চাইলে article 22 আপনাকে মূল্য নিয়ে মতামত দিতে দেয়।
• ভিসার প্রতিশ্রুতি নয়। বিনিয়োগের মাধ্যমে বসবাসের কঠোর নিয়ম আছে, এবং বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিকত্ব 2020 সালে শেষ হয়েছে (পাঠ 5)।

3. ক্রেতাকে সবকিছু জানান

Article 21 এই কাজের মূল। আপনি বিক্রেতা বা ক্রেতা যার পক্ষেই কাজ করুন, সম্ভাব্য ক্রেতাকে প্রপার্টির ভৌত অবস্থা সম্পর্কে যা জানেন সব, এর ওপর থাকা দায়ভার এবং আইন, আদালত বা রাষ্ট্র নির্ধারিত যেকোনো বিধিনিষেধ জানাতে হবে। আপনার নিয়ন্ত্রণের বাইরের কারণে তথ্য না পেলে ডিল সইয়ের আগে তা বলুন। আপনার €200,000 বিমা এই দায়িত্বের জন্যই (পাঠ 3)।

4. আপনার ক্লায়েন্টকে জানুন (Law 188(I)/2007)

Prevention and Suppression of Money Laundering Law 188(I)/2007 এস্টেট এজেন্টদের বাধ্যবাধকতাসম্পন্ন প্রতিষ্ঠান হিসেবে তালিকাভুক্ত করে (section 2A)। এর মধ্যে ভাড়াও আছে যখন ভাড়া মাসে €10,000 বা বেশি। Michael Kyprianou & Co (মার্চ 2025) যোগ করে যে যেসব ডেভেলপার সরাসরি ক্রেতাদের কাছে বিক্রি করে তারাও সম্ভবত এর আওতায় পড়ে। আপনার দায়িত্ব:

1. বৈধ আইডি দিয়ে প্রত্যেক ক্লায়েন্ট এবং যেকোনো কোম্পানির প্রকৃত সুবিধাভোগী মালিককে শনাক্ত করুন।
2. ডিলটি বুঝুন এবং অর্থের উৎস মূল্যায়ন করুন, ঝুঁকি বেশি হলে আরও গভীরভাবে।
3. রাজনৈতিকভাবে প্রভাবশালী ব্যক্তি ও নিষেধাজ্ঞার জন্য স্ক্রিনিং করুন।
4. ক্লায়েন্টকে সতর্ক না করে আর্থিক গোয়েন্দা ইউনিট MOKAS-এ সন্দেহ জানান।
5. অন্তত পাঁচ বছর রেকর্ড রাখুন (section 68, Michael Kyprianou & Co-এর সারসংক্ষেপ অনুযায়ী)।

সতর্কসংকেতের মধ্যে আছে ব্যাখ্যাহীন নগদ, দ্রুত পুনর্বিক্রয় এবং অস্পষ্ট মালিকানার অফশোর কোম্পানি।

নগদ। একই ফার্ম লিখেছে, প্রপার্টি ডিলে নগদ পরিশোধের সীমা €10,000, সংযুক্ত পরিশোধসহ, এবং জরিমানা প্রাপ্ত নগদের সর্বোচ্চ 10% ও সর্বোচ্চ পাঁচ বছরের কারাদণ্ড। প্রতিবার ইনভয়েসের বিপরীতে ব্যাংক ট্রান্সফারে আপনার ফি নিন।

কে আপনাকে যাচাই করে। বর্তমানে কাউন্সিল অর্থপাচার প্রতিরোধে এজেন্টদের তদারকি করে। 2026 সালের একটি খসড়া বিল এটি Tax Department-কে দেবে, এবং EU-এর Regulation 2024/1624 জুলাই 2027 থেকে সব রিয়েল এস্টেট পেশাজীবীর ওপর নিয়মগুলো প্রসারিত করবে (Cyprus Property News)। আপনার এজেন্সির কাছে এর লিখিত প্রক্রিয়া চেয়ে নিন।

5. ব্যক্তিগত তথ্য সুরক্ষিত রাখুন

আপনি পাসপোর্ট, ট্যাক্স নম্বর, ব্যাংক স্টেটমেন্ট ও আয়ের প্রমাণ সংগ্রহ করেন। EU-এর GDPR প্রযোজ্য, এবং 31 জুলাই 2018 থেকে কার্যকর Law 125(I)/2018 একে সাইপ্রিয়ট আইনে অন্তর্ভুক্ত করে, তদারককারী হিসেবে Commissioner for Personal Data Protection (DLA Piper)। বাস্তবে:

• ডিলের জন্য যা দরকার শুধু সেটুকুই সংগ্রহ করুন, এবং কেন তা বলুন।
• খোলা গ্রুপ চ্যাটে কখনো পরিচয়পত্রের কপি পাঠাবেন না।
• সংরক্ষণের মেয়াদ শেষ হলে ফাইল মুছে ফেলুন বা আর্কাইভ করুন, AML রেকর্ডের পাঁচ বছরের কথা মনে রেখে।

6. DLS-এ টাইটেল খুঁজে দেখুন

সাইপ্রাসে একটি টাইটেল ডিডে মর্টগেজ, মেমো (পাওনাদারের দাবি), নিষেধাজ্ঞা বা আগে জমা দেওয়া বিক্রয় চুক্তি থাকতে পারে। একটি সার্চ সার্টিফিকেট দিয়ে এগুলো খুঁজে পাবেন।

কী	বিস্তারিত
ফর্ম	N.50, প্রপার্টির সার্চ সার্টিফিকেট, দায়ভার ও নিষেধাজ্ঞাসহ বা ছাড়া
ফি	সাধারণ €10, দায়ভার ও নিষেধাজ্ঞাসহ €15
কীভাবে	CY Login দিয়ে e-Services-এ অনলাইনে, অথবা জেলা ভূমি অফিসে ইমেইলে
কে	মালিক, অথবা Cap. 224-এর article 51A-এর অধীনে একজন আগ্রহী ব্যক্তি, অথবা সত্যায়িত পাওয়ার অব অ্যাটর্নিধারী কেউ

DLS-এর নিজস্ব ক্রেতা চেকলিস্ট যোগ করে: নিশ্চিত করুন বিক্রেতাই নিবন্ধিত মালিক এবং আয়তন মেলে, আইনি প্রবেশপথ, পরিকল্পিত রাস্তা ও বাধ্যতামূলক অধিগ্রহণ যাচাই করুন, VAT প্রযোজ্য কি না জিজ্ঞেস করুন, এবং ভবনের ক্ষেত্রে অনুমোদন সনদ আছে কি না নিশ্চিত করুন। টাইটেল ক্লায়েন্টের নামে আসার আগে কখনো তাকে পুরো দাম দিতে দেবেন না।

কেন এটি গুরুত্বপূর্ণ। জুলাই 2024-এ Interior Ministry Cyprus Mail-কে জানায় যে 2015 সালের একটি আইনের অধীনে DLS “আটকে পড়া ক্রেতাদের” কাছ থেকে 21,495টি আবেদন পেয়েছে, যারা বাড়ির দাম দিয়েও ডেভেলপারের মর্টগেজ বা প্ল্যানিং লঙ্ঘনের কারণে টাইটেল পাননি। 11,158টি ক্ষেত্রে টাইটেল হস্তান্তর হয়েছিল। পরবর্তী এমন বাড়ি বিক্রি করা এজেন্ট হবেন না।

কোন কাজ এজেন্টদের বিপদে ফেলে

চর্চা	ঝুঁকি
লাইসেন্স ছাড়া বা নিয়োগকর্তার নির্দেশের বাইরে কাজ করা	Law 71(I)/2010-এর অধীনে সর্বোচ্চ 12 মাস কারাদণ্ড ও €3,500
লিখিত ফি চুক্তি নেই	3% ডিফল্ট এবং কে দেবেন তা নিয়ে বিরোধ
আপনার নম্বর ছাড়া বিজ্ঞাপন, বা মালিকের তথ্য ছাড়া ব্যক্তিগত বিজ্ঞাপন	articles 23 ও 33-এর অধীনে অপরাধ
জানা ত্রুটি বা দায়ভার লুকানো	article 21 লঙ্ঘন, আপনার বিমার বিরুদ্ধে দাবি
ক্লায়েন্ট যাচাই বাদ দেওয়া বা নগদ নেওয়া	AML জরিমানা ও কারাদণ্ড
DLS সার্চ নেই	টাইটেল ছাড়া আটকে পড়া ক্রেতা, এবং আপনার সুনাম শেষ

আপনার দৈনন্দিন অভ্যাস

• VAT সহ লিখিত ফি চুক্তি ছাড়া কোনো লিস্টিং নয়।
• আপনার নম্বর ছাড়া কোনো বিজ্ঞাপন নয়, এবং কেবল আপনার এজেন্সির সাথে সই করা মালিকদের জন্য।
• আইডি ও প্রকৃত সুবিধাভোগী মালিক যাচাই ছাড়া কোনো রিজার্ভেশন নয়।
• কোনো নগদ নয়।
• প্রতিটি ফাইলে একটি DLS সার্চ সার্টিফিকেট।

এই নিয়মগুলো বদলায়, তাই কিছু করার আগে অফিসিয়াল সূত্র যাচাই করুন। ক্লায়েন্ট দক্ষতা-তে এগুলো অনুশীলন করুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়।