পাঠ 5 / 8 · 9 মিনিট
সাইপ্রাসের বাজার জানুন: চারটি শহর, ক্রেতা ও বসবাসের নিয়ম
এজেন্টদের জন্য লিমাসল, পাফোস, লারনাকা ও নিকোসিয়ার বর্ণনা, 2025 ও 2026 সালের বিক্রি ও দামের তথ্য, কারা কেনেন, বিনিয়োগের মাধ্যমে স্থায়ী বসবাসের পথ ও এর 2023 সালের নিয়ম, এবং বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিকত্বের সমাপ্তি।
সাইপ্রাস একটি ছোট দ্বীপ যেখানে চারটি একেবারে আলাদা বাজার। লিমাসলে সমুদ্রমুখী ফ্ল্যাট, পাফোসের কাছে অবসরপ্রাপ্ত কারও ভিলা, লারনাকায় নতুন অ্যাপার্টমেন্ট এবং নিকোসিয়ার শহরতলিতে পারিবারিক বাড়ি ভিন্ন ভিন্ন ক্রেতা আকর্ষণ করে, ভিন্ন দামে, ভিন্ন কারণে। এই পার্থক্যগুলো জানাই ক্লায়েন্টদের আস্থা তৈরি করে। মনে করিয়ে দিই, এই কোর্স শুধু Republic-এর নিয়ন্ত্রণাধীন এলাকা নিয়ে।
সামগ্রিক চিত্র
কাউন্সিল, Department of Lands and Surveys (DLS)-এর তথ্য উদ্ধৃত করে, 2025 সালে 18,114টি বিক্রয় চুক্তি গুনেছে, প্রায় 15% বেশি, এবং হস্তান্তর মূল্য €4.7 billion-এর বেশি (Cyprus Mail, জানুয়ারি 2026)। 2026 সালেও গতি বজায় ছিল: জানুয়ারি থেকে সেপ্টেম্বর 14,969টি চুক্তি, 14% বেশি (BuySell-এর বিশ্লেষণ করা DLS তথ্য, অক্টোবর 2026)।
দাম ইউরোপের বেশিরভাগ জায়গার চেয়ে দ্রুত বেড়েছে। Central Bank of Cyprus-এর আবাসিক প্রপার্টি মূল্য সূচক Q2 2026-এ এক বছরে 8.5% এবং ত্রৈমাসিকে 2.4% বেড়েছে, অ্যাপার্টমেন্ট 8.9% ও বাড়ি 5.8%।
| জেলা | বিক্রয় চুক্তি 2025 | জানুয়ারি থেকে সেপ্টেম্বর 2026 | মূল্য সূচক, Q2 2026 বনাম এক বছর আগে |
|---|---|---|---|
| লিমাসল | 5,563 | 4,860 (+17%) | +7.8% |
| লারনাকা | 3,978 | 3,291 (+15%) | +9.8% |
| নিকোসিয়া | 4,115 | 3,163 (+6%) | +5.7% |
| পাফোস | 3,567 | 2,999 (+18%) | +9.6% |
| Famagusta (সরকার নিয়ন্ত্রিত এলাকা) | 891 | 656 (+5%) | +10.0% |
দামের স্তর। জেলা অনুযায়ী প্রতি বর্গমিটারের কোনো সরকারি দাম নেই। দুটি বেসরকারি সূত্র একটি ধারণা দেয়। জুলাই 2025-এ প্রকাশিত 121,434টি লিস্টিংয়ের ওপর BuySell ও AXIA-র একটি গবেষণায় দুই বেডরুমের ফ্ল্যাটের মিডিয়ান চাওয়া দাম ছিল লিমাসলে প্রতি sqm প্রায় €4,497, পাফোসে €3,878 ও নিকোসিয়ায় €2,379। জানুয়ারি 2026-এ প্রকাশিত Numbeo-র জনগণের দেওয়া তথ্যে শহরকেন্দ্রের দাম ছিল লিমাসলে প্রায় €4,536, পাফোসে €3,742, লারনাকায় €3,403 ও নিকোসিয়ায় €2,714। আপনি কোন ধরনের সংখ্যা উদ্ধৃত করছেন তা সবসময় বলুন: সূচক, চাওয়া দাম, নাকি অবদানকারীর অনুমান।
ইল্ড। Q1 2026-এর RICS ও KPMG সূচক অনুযায়ী গড় গ্রস ইল্ড ছিল অ্যাপার্টমেন্টে প্রায় 5.4% ও বাড়িতে 3%।
কারা কেনেন
2026 সালের প্রথম নয় মাসে 41.9% বিক্রয় চুক্তি সই করেছেন বিদেশিরা: নন-EU নাগরিকরা 4,173টি এবং EU নাগরিকরা 2,094টি।
অক্টোবর 2025-এ Cyprus Mail-এ প্রকাশিত, সংসদে Interior Minister-এর উত্তর দেখায় জেলা অনুযায়ী ক্রেতারা কীভাবে কেন্দ্রীভূত:
| জেলা | শীর্ষ বিদেশি ক্রেতা |
|---|---|
| লিমাসল | রুশ, ইসরায়েলি, গ্রিক |
| পাফোস | ব্রিটিশ, ইসরায়েলি, রুশ |
| লারনাকা | ইসরায়েলি, লেবানিজ, ব্রিটিশ |
| নিকোসিয়া | গ্রিক, রোমানিয়ান, রুশ, লেবানিজ |
| Famagusta | ব্রিটিশ |
ওই উত্তরের সংখ্যাগুলো তার নিজের মোটের সাথে মেলে না, তাই এগুলোকে নির্দিষ্ট সংখ্যা নয়, ক্রম হিসেবে ব্যবহার করুন।
চারটি শহর
লিমাসল সবচেয়ে দামি জেলা এবং এখানে সবচেয়ে বেশি বিক্রয় চুক্তি হয়। বিদেশিদের মধ্যে রুশ ও ইসরায়েলি ক্রেতারা শীর্ষে। এপ্রিল 2026-এ প্রধান পোর্টাল Bazaraki-তেও এটি সবচেয়ে বেশি ভিউ পেয়েছে (পাঠ 7)। এজেন্ট ও ডেভেলপারদের মধ্যে সবচেয়ে বেশি প্রতিযোগিতা আশা করুন।
পাফোসে 2026 সালে চুক্তিতে সবচেয়ে দ্রুত প্রবৃদ্ধি হয়েছে (+18%) এবং এটি ব্রিটিশ ক্রেতাদের জেলা, এরপর ইসরায়েলি ও রুশরা।
ওপরের চাওয়া দামের তথ্য অনুযায়ী লারনাকা লিমাসল ও পাফোসের চেয়ে সস্তা, ইসরায়েলি ও লেবানিজ ক্রেতাদের জোরালো চাহিদা এবং 2026 সালে দামের দ্রুততম বৃদ্ধিগুলোর একটি।
নিকোসিয়া রাজধানী এবং সবচেয়ে স্থানীয় বাজার, বিদেশিদের মধ্যে গ্রিক ক্রেতারা শীর্ষে। চারটির মধ্যে এখানে চাওয়া দাম সবচেয়ে কম এবং 2026 সালে দাম সবচেয়ে ধীরে বেড়েছে।
প্রত্যেক এজেন্টের যে নিয়মগুলো জানা উচিত
নন-EU ক্রেতাদের পারমিট লাগে। ক্রেতা বিদেশি ব্যক্তি হলে DLS Cap. 109-এর অধীনে পারমিট চায়। 2026 সালে সংসদ তৃতীয় দেশের নাগরিকদের কেনাকাটা সীমিত করতে চারটি বিল নিয়ে বিতর্ক করে, যেমন একটি বাড়িতে সীমাবদ্ধ করা এবং কৃষিজমি ও সংবেদনশীল এলাকা নিষিদ্ধ করা। এপ্রিল 2026-এ এগুলো স্থগিত হয় এবং সেপ্টেম্বর 2026-এ আবার কমিটিতে ফেরে (Cyprus Property News)। নন-EU ক্রেতাকে পরামর্শ দেওয়ার আগে অবস্থা যাচাই করুন।
বিনিয়োগের মাধ্যমে স্থায়ী বসবাস। Aliens and Immigration Regulations-এর Regulation 6(2)-এর অধীনে একজন নন-EU বিনিয়োগকারী দ্রুত প্রক্রিয়ায় স্থায়ী বসবাসের পারমিট পেতে পারেন। Michael Kyprianou & Co 2 মে 2023 থেকে কার্যকর নিয়মগুলোর সারসংক্ষেপ দেয়:
- আবেদনকারীর নিজের অ্যাকাউন্ট থেকে নতুন আবাসিক প্রপার্টির জন্য ডেভেলপারকে অন্তত €300,000, VAT ছাড়া। অন্য পথের মধ্যে আছে অনাবাসিক প্রপার্টি, কোম্পানির শেয়ার বা অনুমোদিত ফান্ড।
- বিদেশ থেকে বছরে অন্তত €50,000 নিশ্চিত আয়, সাথে স্বামী/স্ত্রীর জন্য €15,000 ও প্রতিটি নাবালক সন্তানের জন্য €10,000।
- পরিবারের জন্য পরিষ্কার অপরাধ রেকর্ড ও স্বাস্থ্য বিমা। বাবা-মাকে আর অন্তর্ভুক্ত করা যায় না।
- বিনিয়োগ ও আয় এখনো বহাল আছে কি না তার চলমান যাচাই।
সেপ্টেম্বর 2026-এ Deputy Minister of Migration বলেন, সাইপ্রাস Schengen-এ যোগ দেওয়ার আগে প্রকল্পটি কঠোর করা হবে, দুই বছরে প্রায় 1,500টি পারমিট দেওয়া হয়েছে এবং 2013 থেকে দেওয়া প্রায় 12,000টি পারমিট যাচাই করা হচ্ছে (Cyprus Mail)। আমাদের যাচাইয়ের সময় নতুন কোনো পাঠ প্রকাশিত হয়নি। কখনো পারমিটের প্রতিশ্রুতি দেবেন না: বিনিয়োগকারীদের একজন অভিবাসন আইনজীবীর কাছে পাঠান।
বিনিয়োগের মাধ্যমে নাগরিকত্ব শেষ। Al Jazeera-র এক অনুসন্ধানের পর সাইপ্রাস 1 নভেম্বর 2020-এ তার “golden passport” প্রকল্প বাতিল করে (Transparency International)। ডিসেম্বর 2025-এ সংসদ এর অধীনে নাগরিকত্ব দেওয়ার মন্ত্রিসভার ক্ষমতাও বাতিল করে। Cyprus Mail জানিয়েছে, এই প্রকল্পের মাধ্যমে 7,329 জন পাসপোর্ট পেয়েছিলেন। কোনো ক্লায়েন্টকে কখনো বলবেন না যে বাড়ি কিনলে পাসপোর্ট মেলে।
অফ-প্ল্যান ও নতুন নির্মাণ
নতুন বাড়ি VAT সহ বিক্রি হয়। সাধারণ হার 19%। জুন 2023-এ প্রকাশিত নিয়ম অনুযায়ী ক্রেতার প্রধান ও স্থায়ী বাসস্থানের জন্য 5% হার প্রযোজ্য (Michael Kyprianou & Co, GK Law Firm):
- প্রথম 130 sqm-এ 5%, যদি ওই 130 sqm-এর মূল্য €350,000 পর্যন্ত হয়।
- বাড়িটি 190 sqm-এর বড় এবং ডিল €475,000-এর বেশি হতে পারবে না। যেকোনো সীমা ছাড়ালে পুরো দামে 19% দিতে হয়।
- যেকোনো জাতীয়তার ক্রেতাকে সেখানে 10 বছর থাকতে হবে, নইলে পার্থক্য ফেরত দিতে হবে।
পুরনো একটি ব্যবস্থা (প্রথম 200 sqm-এ 5%) 31 অক্টোবর 2023-এর মধ্যে প্ল্যানিং আবেদন জমা দেওয়া কিছু প্রকল্পে টিকে আছে, তবে সর্বোচ্চ 31 ডিসেম্বর 2026 পর্যন্ত। 1 জানুয়ারি 2027 থেকে শুধু 2023 সালের নিয়ম প্রযোজ্য।
অফ-প্ল্যানের অন্য ঝুঁকি হলো টাইটেল ডিড। নতুন ফ্ল্যাটের ক্রেতা প্রায়ই ভবনের অনুমোদন সনদ ও আলাদা টাইটেলের জন্য অপেক্ষা করেন। এর মধ্যে সুরক্ষা হলো DLS-এ জমা দেওয়া বিক্রয় চুক্তি (পাঠ 6)।
কীভাবে আপনার এলাকা শিখবেন
- একটি জেলা বেছে নিন এবং এর রাস্তা, স্কুল, পরিবহন ও নতুন প্রকল্পগুলো জানুন।
- Central Bank, DLS ও RICS-এর তথ্য অনুসরণ করুন, এবং সবসময় সূত্রের নাম বলুন।
- আপনার জেলার শীর্ষ ক্রেতা জাতীয়তা ও তাদের ভাষাগুলো জানুন।
- প্রত্যেক ডেভেলপারকে জিজ্ঞেস করুন কোন VAT হার প্রযোজ্য, টাইটেল আছে কি না এবং জমি মর্টগেজ করা কি না।
দাম ও নিয়ম দ্রুত বদলায়, তাই কিছু করার আগে সরকারি সূত্র যাচাই করুন। CloserPass কী কভার করে তা দেখতে সাইপ্রাস পেজ ও বাজারগুলো দেখুন।
এই পাঠ সাধারণ তথ্য, বিনিয়োগ পরামর্শ নয়।
এগিয়ে যাওয়ার আগে
পাঠ সম্পন্ন। আপনার অগ্রগতি এই ব্রাউজারে সংরক্ষিত হয়েছে।
যা শিখলেন তা অনুশীলন করুন
- Cyprus Mail, Cyprus real estate sales jump 15 per cent to hit EUR 4.7bn in 2025, Council and DLS data (23 জানুয়ারি 2026)
- Cyprus Inform (Kiprinform), Cyprus property sale contracts rise 14% in first nine months of 2026, DLS data (13 অক্টোবর 2026)
- Central Bank of Cyprus, Residential property price indices, publication list (2026 Q2, 24 সেপ্টেম্বর 2026-এ প্রকাশিত)
- Cyprus Inform (Kiprinform), Cyprus residential property prices rise 8.5% in Q2 2026, Central Bank of Cyprus RPPI (24 সেপ্টেম্বর 2026)
- Cyprus Mail, Insights from largest real estate study ever conducted in Cyprus, BuySell and AXIA (29 জুলাই 2025)
- Cyprus Mail, Limassol remains most expensive city in Cyprus as housing costs soar, Numbeo data (29 জানুয়ারি 2026)
- RICS Cyprus Property Index with KPMG in Cyprus, 2026 Q1 (2026, PDF)
- Cyprus Mail, British, Israelis and Russians top list of foreign property buyers in Cyprus (24 অক্টোবর 2025)
- Bazaraki, Most searched property types in Cyprus, April 2026 data (20 মে 2026)
- Department of Lands and Surveys, Sale and exchange, fees and documents (অক্টোবর 2026-এ যাচাই করা)
- Cyprus Property News, Parliament reopens debate on foreign property ownership in Cyprus (2 সেপ্টেম্বর 2026)
- Michael Kyprianou & Co, New amendments to the Cyprus permanent residence scheme under Regulation 6(2) (2 মে 2023)
- Cyprus Mail, Cyprus to tighten golden visa scheme ahead of Schengen entry (24 সেপ্টেম্বর 2026)
- Transparency International, Cyprus axes corruption-plagued golden passports scheme (13 অক্টোবর 2020)
- Cyprus Mail, Cyprus ends cabinet power to grant golden passports (4 ডিসেম্বর 2025)
- Michael Kyprianou & Co, Cyprus VAT on first homes, extension of transitional relief to 31 December 2026 (28 এপ্রিল 2026)
- GK Law Firm, VAT on property in Cyprus 2026, 5% reduced rate and 19% standard (10 অক্টোবর 2026-এ হালনাগাদ)