শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত মিশরে একটি ডিল

মিশরে একটি ডিলে অনেক নতুনের ধারণার চেয়ে বেশি ধাপ থাকে, মূলত টাইটেল নিবন্ধনের কারণে। এই পাঠ দুই ধরনের বিক্রিই দেখায়, তারপর সেগুলোর হিসাব করে।

কে কী করেন

• আপনি, ব্রোকার: লিখিত ব্রোকারেজ চুক্তি, মিলিয়ে দেওয়া, ভিউইং, দর-কষাকষি, কাগজপত্র যাচাই, আপনার রেজিস্টার এন্ট্রি।
• আইনজীবী: টাইটেলের ধারাবাহিকতা যাচাই করেন এবং বিক্রয় চুক্তির খসড়া করেন বা পর্যালোচনা করেন। UK সরকার বিদেশি ক্রেতাদের একজন স্বাধীন আইনজীবী নিতে পরামর্শ দেয়, কখনোই ডেভেলপার বা এজেন্টের বেছে দেওয়া কাউকে নয়।
• ডেভেলপার: অফ-প্ল্যান বিক্রয়ে রিজার্ভেশন, চুক্তি, পেমেন্ট প্ল্যান এবং যেকোনো হস্তান্তর অনুমোদন।
• Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) ও এর নোটারি অফিস: Ministry of Justice-এর অধীনে নিবন্ধন ও নোটারাইজেশন।
• Tax Authority: বিক্রেতার 2.5% হস্তান্তর কর গ্রহণ করে।

একটি রিসেল বিক্রি, ধাপে ধাপে

1. বিক্রেতার সাথে একটি ব্রোকারেজ চুক্তি স্বাক্ষর করুন (এবং আপনি উভয় পক্ষের হয়ে কাজ করলে ক্রেতার সাথেও)।
2. টাইটেল যাচাই করুন। ইউনিটটি কি নিবন্ধিত (“blue contract”), নাকি প্রাইমারি চুক্তির ধারাবাহিকতায় রাখা? মিশরে নিবন্ধনই তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে মালিকানা হস্তান্তর করে। ধারাবাহিকতায় ফাঁক থাকলে মামলা হতে পারে।
3. ইউনিটের মার্কেটিং করুন এবং ক্রেতা যাচাই করুন। ক্রেতার পরিচয় ও অর্থ যাচাই করুন।
4. দাম ঠিক করুন এবং শর্তাবলী। ইউনিট এখনো নির্মাণাধীন হলে দাম প্রায়ই দেখানো হয় ইতিমধ্যে পরিশোধিত অঙ্ক এবং একটি প্রিমিয়াম (“over”) হিসেবে, এবং ক্রেতা ডেভেলপারের সাথে বাকি কিস্তিগুলো নিজের দায়িত্বে নেন।
5. বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর করুন। বিক্রেতাকে সশরীরে বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে উপস্থিত থাকতে হবে। বিদেশ থেকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নিতে সময় লাগে, তাই আগেভাগে শুরু করুন।
6. ব্যাংকের মাধ্যমে পরিশোধ করুন। প্রমাণ রাখুন, বিশেষ করে বৈদেশিক মুদ্রায় পরিশোধকারী বিদেশি ক্রেতাদের ক্ষেত্রে।
7. নিবন্ধন বা নোটারাইজ করুন। নিবন্ধনের জন্য প্রয়োজন একটি জরিপ, Lawyers’ Syndicate-এর অনুমোদন (মূল্যের 1%, সর্বোচ্চ EGP 25,000), আয়তনভিত্তিক রেজিস্ট্রি ফি (100 sqm পর্যন্ত EGP 500, 300 sqm-এর উপরে EGP 2,000 পর্যন্ত বলে জানা গেছে) এবং চুক্তির খরচ। Enterprise জানিয়েছে 2023 সালে মোট খরচ প্রায়ই EGP 30,000 থেকে 50,000-এ পৌঁছাত।
8. বিক্রেতা হস্তান্তর কর দেন: মোট বিক্রয়মূল্যের 2.5%, কোনো কর্তন ছাড়া, চুক্তি নিবন্ধিত হোক বা না হোক। 29 July 2026-এ Law 151 of 2026 কার্যকর হওয়ার পর থেকে PwC 60 দিনের পরিশোধের সময়সীমার কথা জানায় (পুরনো গাইডে 30 দিন বলা আছে)।

একটি অফ-প্ল্যান বিক্রি, ধাপে ধাপে

1. প্রকল্প যাচাই করুন: ডেভেলপারের অতীত রেকর্ড, জমি বরাদ্দ (প্রায়ই NUCA থেকে), অনুমোদিত সাধারণ পরিকল্পনা এবং Decree 2184 of 2022 অনুযায়ী বাধ্যতামূলক প্রকল্প ব্যাংক অ্যাকাউন্ট।
2. রিজার্ভেশন। ক্লায়েন্ট একটি নির্দিষ্ট ইউনিট নম্বর রিজার্ভ করেন। ইউনিট নম্বর ছাড়া কোনো “রিজার্ভেশন” বা ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্টে পেমেন্ট কখনো গ্রহণ করবেন না।
3. ডাউন পেমেন্ট। 2026 সালের একটি ক্রেতা গাইড এটিকে 5% থেকে 15% বলে, তবে লঞ্চভেদে আলাদা হয়।
4. ডেভেলপারের সাথে প্রাইমারি চুক্তি স্বাক্ষর করুন (aqd ibtidaei)। হস্তান্তরের তারিখ, বিলম্বের ধারা, ফিনিশিংয়ের মান, হস্তান্তর ফি এবং রক্ষণাবেক্ষণ জামানত পড়ুন, যা দামের উপরে আলাদাভাবে নেওয়া হয়।
5. পরিকল্পনা জুড়ে কিস্তি, প্রায়ই 7 থেকে 10 বছর। Decree 2184 অনুযায়ী দেরিতে হস্তান্তরের জন্য ডেভেলপারের 12 মাসের অব্যাহতির সময় আছে, এবং 24 মাস বিলম্বের পর ক্রেতা টাকা ফেরত চাইতে পারেন।
6. হস্তান্তর, তারপর রক্ষণাবেক্ষণ জামানত পরিশোধ করতে হয়, এবং নিবন্ধন পরে হতে পারে।

ডেভেলপার আপনার এজেন্সির কমিশন দেন। কখন, তা জিজ্ঞেস করুন।

হিসাবের উদাহরণ 1: New Cairo-তে একটি রিসেল

একটি তৈরি, নিবন্ধিত অ্যাপার্টমেন্ট EGP 8,000,000-এ বিক্রি হয়। বিক্রেতা আপনার চুক্তিতে 2.5% কমিশনে সম্মত হয়েছেন (একটি উদাহরণ হার: আইন কোনো হার নির্ধারণ করে না)।

• হস্তান্তর কর: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (বিক্রেতা)
• কমিশন: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (বিক্রেতা, ব্যাংক ট্রান্সফারে)
• অন্যান্য খরচের আগে বিক্রেতার নিট: 8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• ক্রেতা: নিবন্ধনের খরচ, সাথে Lawyers’ Syndicate ফি সর্বোচ্চ EGP 25,000।

হিসাবের উদাহরণ 2: একটি অফ-প্ল্যান ইউনিট

একটি ইউনিটের দাম EGP 6,000,000, 10% ডাউন পেমেন্ট এবং 8 বছর ধরে ত্রৈমাসিক কিস্তি (উদাহরণ শর্ত)।

• ডাউন পেমেন্ট: 6,000,000 x 10% = EGP 600,000
• বাকি: 6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• ত্রৈমাসিক: 8 x 4 = 32
• প্রতিটি কিস্তি: 5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• রক্ষণাবেক্ষণ জামানত 8% হলে (শুধু উদাহরণ, চুক্তি যাচাই করুন): 6,000,000 x 8% = EGP 480,000 অতিরিক্ত।

ক্লায়েন্টকে সবসময় মোট অঙ্ক দেখান, শুধু মাসিক অঙ্ক নয়। নিজের অংশ যাচাই করতে কমিশন ক্যালকুলেটর ব্যবহার করুন।

2026 সালে ফি ও করের সময়সীমা বদলেছে। কিছু করার আগে সরকারি উৎস যাচাই করুন।

অফ-প্ল্যান সম্পর্কে আরও জানুন মিশরে অফ-প্ল্যান কীভাবে কাজ করে-তে। অনুশীলন করুন মিশরে অফ-প্ল্যান ও মিশরে টাকা দিয়ে।