ফ্রান্সে প্রতিদিন যে নিয়ম মেনে চলবেন

এজেন্টদের জন্য ফরাসি নিয়মগুলো বিস্তারিত, এবং সেগুলো যাচাই করা হয়। ভোক্তা সুরক্ষা কর্তৃপক্ষ DGCCRF 2019 সালে 2,175টি এজেন্সি প্রতিষ্ঠানে জরিপ করে তাদের 64%-এ অসংগতি পায় এবং 1,706টি সতর্কবার্তা, 1,765টি নির্দেশ ও 114টি ফৌজদারি রিপোর্ট দেয়। বেশিরভাগ সমস্যা ছিল mandat ও ফি প্রদর্শন নিয়ে। এই পাঠ নিয়মগুলোকে দৈনন্দিন অভ্যাসে পরিণত করে।

1. mandat নেই, আলোচনা নেই

একটি লিখিত mandat সই না হওয়া পর্যন্ত আপনি ক্লায়েন্টের হয়ে কোনো প্রপার্টি নিয়ে আলোচনা করতে পারবেন না। DGCCRF তালিকা দেয় এতে কী স্পষ্টভাবে লেখা থাকতে হবে:

• পক্ষগুলো ও প্রপার্টি।
• মেয়াদ।
• ফি ও কে দেন, বিক্রেতা নাকি ক্রেতা।
• এটি এক্সক্লুসিভ নাকি সাধারণ।
• কীভাবে এটি শেষ করা যায়।

mandat সই হয় কার্ডধারীর নামে, আপনার নয়, আর আপনার ক্ষমতা ঠিক করে আপনার attestation d’habilitation (পাঠ 2)। DGCCRF অসম্পূর্ণ বা অনিয়মিত mandat-কে একটি বিভ্রান্তিকর আচরণ হিসেবে দেখে।

এজেন্সির বাইরে সই? ক্লায়েন্টের বাড়িতে বা দূর থেকে mandat সই হলে ভোক্তা আইন অনুযায়ী ক্লায়েন্টকে একটি প্রত্যাহার ফর্ম দিতে হয়। আপনার এজেন্সির কাছে অফিসের বাইরের সংস্করণটি চান এবং প্রতিবার ব্যবহার করুন।

2. registre des mandats রাখুন

প্রতিটি এজেন্সিকে একটি registre des mandats রাখতে হয়, একটি রেজিস্টার যাতে সব mandat কালানুক্রমিকভাবে তালিকাভুক্ত থাকে। DGCCRF আলগা কাগজে বা পেন্সিলে রাখা রেজিস্টার পেয়েছে। দুটোই ভুল। লিস্টিং প্রকাশের আগে দেখুন তার mandat সই ও নথিভুক্ত হয়েছে কিনা।

3. এক্সক্লুসিভ mandat

একটি এক্সক্লুসিভ mandat আপনার কাছে বেশি মূল্যবান, তাই নিয়মও কঠোর।

• অপরিবর্তনীয়তার সীমা তিন মাস (decree 72-678, article 78, Le Blog de L’Immobilier-এর সারাংশ অনুযায়ী, অক্টোবর 2026)।
• সেই তিন মাসের পর বিক্রেতা সাধারণত প্রাপ্তিস্বীকারসহ রেজিস্টার্ড চিঠিতে 15 দিনের নোটিশ দিয়ে এটি শেষ করতে পারেন। আপনার এজেন্সির মডেলে সঠিক ধারা দেখুন।
• কোনো আইনি ন্যূনতম বা সর্বোচ্চ মেয়াদ নেই, তবে mandat-এ তা লিখতে হবে।
• loi ALUR অনুযায়ী একজন ব্যক্তিগত বিক্রেতার ক্ষেত্রে mandat আপনা থেকে নবায়ন হওয়ার আগে এজেন্সিকে বিক্রেতাকে বাতিলের অধিকারের কথা মনে করিয়ে দিতে হবে।

DGCCRF যেগুলোকে বিভ্রান্তিকর বা অবৈধ বলে:

• একটি সাধারণ mandat-কে এক্সক্লুসিভ হিসেবে দেখানো।
• এমন এক্সক্লুসিভিটি ধারার ওপর নির্ভর করা যার মেয়াদ শেষ হয়ে গেছে।
• এমন ধারা যা বিক্রেতা নিজে ক্রেতা খুঁজে পেলে তাকে দিয়ে ফি দেওয়ায়।
• প্রকৃত বিক্রি ছাড়া ফি নেওয়া।

4. আপনার ফি সঠিকভাবে দেখান

10 জানুয়ারি 2017-এর arrêté ঠিক করে এজেন্সিগুলো কীভাবে ভোক্তাদের জানাবে, আর DGCCRF তা ব্যাখ্যা করে:

• ফি দেখানো হয় TTC (VAT সহ)।
• কে দেন তা উল্লেখ: বিক্রেতা নাকি ক্রেতা।
• জানালায়, এজেন্সির ভেতরে ও ওয়েবসাইটে প্রদর্শিত, সহজে খুঁজে পাওয়া যায় ও হালনাগাদ।
• 1 এপ্রিল 2022 থেকে (26 জানুয়ারি 2022-এর arrêté) মূল্যতালিকায় একটি সর্বোচ্চ হার দিতে হবে।
• “শুধু কোটেশন অনুযায়ী” মূল্যতালিকা, বা শুধু ক্রেতার অংশ দেখানো তালিকা নিয়ম মানে না।

লিস্টিংয়ে, ক্রেতা ফি দিলে দাম সাধারণত ফিসহ ও ফি ছাড়া দুভাবেই দেখানো হয়, আর ফি দেখানো হয় ফি ছাড়া দামের শতাংশ হিসেবে। আপনার এজেন্সির টেমপ্লেট arrêté-এর সাথে মিলিয়ে দেখুন, কারণ এই কোর্সের জন্য আমরা সেই বিস্তারিত যাচাই করিনি।

ক্লায়েন্টদের কাছে “কে দেন” কেন গুরুত্বপূর্ণ। Agence Immobilière France-এর হিসাবে প্রায় 70% বিক্রয় mandat-এ ফি বিক্রেতার ওপর থাকে। ক্রেতা দিলে হস্তান্তর কর ধরা হয় বিক্রেতার নিট দামের ওপর, যা কর সামান্য কমায় (পাঠ 6)। সই করার আগে বিক্রেতাকে দুটি বিকল্পই বুঝিয়ে বলুন।

5. এনার্জির নিয়ম জানুন

DPE (এনার্জি পারফরম্যান্স সার্টিফিকেট) এখন ঠিক করে একটি বাড়ি ভাড়া দেওয়া যাবে কিনা। Hellio-র সারাংশ অনুযায়ী loi Climat et résilience:

DPE শ্রেণি	নতুন লিজ ও নবায়নে নিষিদ্ধ
G	1 জানুয়ারি 2025 থেকে
F	2028 থেকে
E	2034 থেকে

নিষেধাজ্ঞাগুলো ফার্নিশড পর্যটন ভাড়াতেও প্রযোজ্য। প্রত্যেক বিনিয়োগকারী ক্রেতাকে DPE শ্রেণি এবং ভাড়ার জন্য তার অর্থ জানান।

2026 সালের একটি পরিবর্তন। 1 জানুয়ারি 2026 থেকে DPE-তে বিদ্যুতের জন্য ব্যবহৃত গুণক 2.3 থেকে 1.9-এ নেমেছে। LocService একটি পূর্বাভাসের কথা জানিয়েছে যে বৈদ্যুতিকভাবে গরম করা প্রায় 850,000 বাড়ি F ও G শ্রেণি থেকে বেরিয়ে যাবে। সাম্প্রতিক DPE থাকা মালিকরা ADEME থেকে হালনাগাদ সার্টিফিকেট ডাউনলোড করতে পারেন। কোনো বিক্রেতাকে বাড়িটি ভাড়ার অযোগ্য বলার আগে যাচাই করুন।

6. স্বল্পমেয়াদি ভাড়া

কোত দাজুর ও প্যারিসের অনেক বিনিয়োগকারী ক্রেতা হলিডে ভাড়া নিয়ে জিজ্ঞেস করেন। নভেম্বর 2024-এর loi Le Meur নিয়ম বদলেছে (Optimhome):

• micro-BIC কর ব্যবস্থায় অশ্রেণিভুক্ত ফার্নিশড পর্যটন ভাড়া €15,000 আয় পর্যন্ত 30% ছাড় পায় (শ্রেণিভুক্ত: €77,700 পর্যন্ত 50%)।
• মেয়ররা একটি প্রধান বাসস্থানের ভাড়া 120-এর বদলে বছরে 90 দিনে সীমিত করতে এবং কোটা ঠিক করতে পারেন।
• প্রায় সব কমিউনে একটি রেজিস্ট্রেশন নম্বর বাধ্যতামূলক।

কখনো হলিডে-ভাড়ার আয়ের প্রতিশ্রুতি দেবেন না। ক্রেতাকে টাউন হলের নিয়ম ও একজন কর উপদেষ্টার কাছে পাঠান।

7. ক্লায়েন্টকে জানুন ও ডেটা সুরক্ষিত রাখুন

আপনি ID, অর্থের প্রমাণ ও পারিবারিক তথ্য সামলাবেন। আপনার এজেন্সির লিখিত ক্লায়েন্ট শনাক্তকরণ প্রক্রিয়া চেয়ে নিন এবং প্রতিটি ফাইলে তা মেনে চলুন। কখনো খোলা গ্রুপ চ্যাটে ID-র কপি পাঠাবেন না, আর ডিলের জন্য যা দরকার শুধু তা-ই রাখুন।

কোন কাজ এজেন্টদের বিপদে ফেলে

চর্চা	ঝুঁকি
সই করা, নথিভুক্ত mandat ছাড়া আলোচনা	DGCCRF-এর চোখে বিভ্রান্তিকর আচরণ
attestation d’habilitation ছাড়া কাজ	আপনার ও কার্ডধারীর জন্য অবৈধ আচরণ
ফি TTC-তে দেখানো হয়নি, কে দেন বা সর্বোচ্চ হার ছাড়া	DGCCRF-এর সতর্কবার্তা বা নির্দেশ
এক্সক্লুসিভ হিসেবে বিক্রি করা একটি সাধারণ mandat	বিভ্রান্তিকর আচরণ
বিক্রেতা নিজে বিক্রি করলে ফি-র ধারা	অবৈধ ধারা
agent commercial হিসেবে জমা নেওয়া	আপনার স্ট্যাটাসের লঙ্ঘন
বিনিয়োগকারীর ক্ষেত্রে DPE শ্রেণি উপেক্ষা	এমন ক্রেতা যিনি বাড়িটি ভাড়া দিতে পারেন না

আপনার দৈনন্দিন অভ্যাস

• রেজিস্টারে তোলা সই করা mandat ছাড়া কোনো লিস্টিং নয়।
• প্রত্যাহার ফর্ম ছাড়া অফিসের বাইরে কোনো mandat নয়।
• প্রতিটি লিস্টিংয়ে ফি, TTC, কে দেন তা সহ।
• প্রতিটি ফাইলে DPE শ্রেণি যাচাই।
• আপনার হাতে কখনো কোনো টাকা নয়।

এই নিয়মগুলো বদলায়, তাই কিছু করার আগে অফিসিয়াল সূত্র যাচাই করুন। ক্লায়েন্ট দক্ষতা-তে এগুলো অনুশীলন করুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়।