ফরাসি বাজার জানুন: প্যারিস, কোত দাজুর, লিয়ঁ ও বোর্দো

ফ্রান্স একটি দেশ, কিন্তু মার্কেটগুলো খুব আলাদা। প্যারিসের একটি Haussmann ফ্ল্যাট, নিসের সমুদ্রমুখী অ্যাপার্টমেন্ট, লিয়ঁর একটি পারিবারিক বাড়ি ও বোর্দোর একটি পাথরের বাড়ি ভিন্ন ক্রেতা টানে, ভিন্ন দামে, ভিন্ন কারণে। সূত্রসহ এই পার্থক্যগুলো জানাই ক্লায়েন্টদের আপনার ওপর আস্থা তৈরি করে।

সামগ্রিক চিত্র

মার্কেট ধীরে ধীরে ঘুরে দাঁড়াচ্ছে। মে 2026-এর শেষ পর্যন্ত 12 মাসে প্রায় 949,000টি পুরোনো বাড়ি বিক্রি হয়েছে, এক বছরে 5.7% বেশি, যেখানে সেপ্টেম্বর 2024-এ সর্বনিম্ন ছিল 832,000 ও আগস্ট 2021-এ রেকর্ড 1,251,000 (MesFraisNotaire, Notaires de France-এর উদ্ধৃতি দিয়ে, জুলাই 2026)।

দাম স্থির। Q1 2026-এ Notaires-INSEE সূচক এক বছরে 0.1% বেড়েছে: অ্যাপার্টমেন্ট +0.6%, বাড়ি -0.2%, বৃদ্ধিতে এগিয়ে Île-de-France।

মর্টগেজ। PAP.fr জানিয়েছে অক্টোবর 2026-এ ব্রোকারদের গড় ছিল 15 বছরে 3.50%, 20 বছরে 3.66% ও 25 বছরে 3.75%, সেরা প্রোফাইলে 3.00% থেকে 3.25%। সেপ্টেম্বর থেকে হার বাড়ছিল, আর ব্রোকাররা 2026-এর শেষে 3.70% থেকে 4% আশা করছিলেন।

আপনার চারটি মার্কেটে দাম

1 অক্টোবর 2026-এ MeilleursAgents-এর হিসাব, প্রতি m² ইউরোতে:

শহর	অ্যাপার্টমেন্ট	বাড়ি
প্যারিস	9,630	10,059
নিস	5,245	6,365
লিয়ঁ	4,714	5,798
বোর্দো	4,448	4,960

এগুলো পোর্টালের হিসাব। Notaires-এর সংখ্যা সই হওয়া দলিলের ভিত্তিতে এবং কয়েক মাস পিছিয়ে থাকে। সবসময় বলুন কোন ধরনের সংখ্যা উদ্ধৃত করছেন।

প্যারিস। Notaires du Grand Paris-এর হিসাবে জুলাই 2026-এর শেষে পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট €9,550/m², এক বছরে 0.5% কম, আর Île-de-France-এর অ্যাপার্টমেন্ট €6,150/m²। মে থেকে জুলাই 2026-এ Île-de-France-এ 36,810টি বিক্রি হয়েছে, 5% বেশি। প্রাথমিক চুক্তিগুলো অক্টোবর 2026-এ প্যারিসে প্রায় €9,600/m²-এর ইঙ্গিত দিয়েছে।

কোত দাজুর। সেপ্টেম্বর 2026-এর SeLoger ও MeilleursAgents ব্যারোমিটার ব্যবহার করে Actual-Immo অ্যাপার্টমেন্টের দাম দিয়েছে Antibes-এ €6,529/m² (এক বছরে +4.9%), কানে €6,064/m² (-1.1%) ও নিসে €5,219/m² (-1.4%)। প্রেস্টিজ ভিলাগুলো নিজস্ব যুক্তিতে চলে, রাস্তা ধরে ধরে।

লিয়ঁ। এই কোর্সের জন্য notaires-এর সাম্প্রতিক কোনো সংখ্যা পাইনি। MeilleursAgents অ্যাপার্টমেন্টের জন্য €4,714/m² দেয়।

বোর্দো। Notaires de France-এর উদ্ধৃতি দিয়ে Syage Notaires Q3 2025-এ পুরোনো অ্যাপার্টমেন্টের মিডিয়ান €4,240/m² (এক বছরে -1%) ও মিডিয়ান বাড়ি €345,000 (+0.4%) বলেছে।

কারা কেনেন

বেশিরভাগ ক্রেতা ফ্রান্সের বাসিন্দা। 2022 সালে মূল ফ্রান্সে পুরোনো বাড়ি বিক্রির প্রায় 1.8% করেছেন অনিবাসী বিদেশিরা, প্রায় 20,000টি বিক্রি (MySweetimmo, notaires-এর উদ্ধৃতি দিয়ে)।

Riviera-তে ছবিটা একেবারে আলাদা। 2017-এর তথ্যভিত্তিক ও Journal de l’Agence-এ প্রকাশিত notaires-এর একটি পুরোনো গবেষণায় দেখা গেছে Alpes-Maritimes-এ কেনাকাটার প্রায় 7%-এর পেছনে অনিবাসী বিদেশিরা, যেখানে জাতীয়ভাবে 1.6% ও Île-de-France-এ 0.7%, শীর্ষে ব্রিটিশ, তারপর বেলজিয়ান ও জার্মান ক্রেতারা। তথ্য পুরোনো, তাই এগুলোকে শুধু ক্রম হিসেবে ব্যবহার করুন।

তাই:

• প্যারিস: বেশিরভাগ ফরাসি ক্রেতা, প্রেস্টিজ এলাকায় একটি আন্তর্জাতিক নিশসহ।
• কোত দাজুর: এই কোর্সের সবচেয়ে আন্তর্জাতিক মার্কেট। এখানে ভাষা জানা লাভ দেয়।
• লিয়ঁ ও বোর্দো: বেশিরভাগ স্থানীয় ও জাতীয় ক্রেতা, পরিবার ও বিনিয়োগকারী।

ফ্রান্স বিদেশিদের প্রপার্টি কেনায় কোনো বিধিনিষেধ দেয় না (পাঠ 6)।

আপনার ক্লায়েন্টরা যে কর নিয়ে জিজ্ঞেস করবেন

দ্বিতীয় বাড়ি। zone tendue-এর কমিউনগুলো দ্বিতীয় বাড়িতে taxe d’habitation-এর নিজেদের অংশে 5% থেকে 60% যোগ করতে পারে। SeLoger (অক্টোবর 2026) zone tendue-এ 3,689টি কমিউন গুনেছে, যার 1,666টি সারচার্জ বসায় এবং 688টি 60% সর্বোচ্চে, প্যারিস, লিয়ঁ, বোর্দো ও নিস সহ। কান কোনো সারচার্জ বসায় না। Antibes-এর অবস্থান পাইনি, তাই টাউন হলে যাচাই করুন।

IFI। রিয়েল এস্টেটের সম্পদ কর 1 জানুয়ারি তারিখে €1.3 মিলিয়নের বেশি নিট করযোগ্য প্রপার্টিতে প্রযোজ্য, 0.5% থেকে 1.5% হারে, 2026 সালে অপরিবর্তিত (Fondation de France)। অনিবাসীদের শুধু ফ্রান্সের রিয়েল এস্টেটে কর দিতে হয়। এটি বাড়ানো নিয়ে বিতর্ক আইন নয়।

পরে বিক্রি। অনিবাসী বিক্রেতারা 19% মূলধনী লাভ কর ও সামাজিক লেভি দেন (পাঠ 6)।

অফ-প্ল্যান ও নতুন নির্মাণ

নতুন বাড়ি বিক্রি হয় VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) হিসেবে, নিয়ন্ত্রিত পেমেন্ট সূচি ও বাধ্যতামূলক সম্পন্ন হওয়ার গ্যারান্টিসহ (পাঠ 6)। বিনিয়োগকারীদের জন্য দুটি পরিবর্তন গুরুত্বপূর্ণ:

• Pinel শেষ হয়েছে 31 ডিসেম্বর 2024-এ (Lefebvre Dalloz)।
• 2026 সালের অর্থ আইন (19 ফেব্রুয়ারি 2026-এর n° 2026-103) নিয়ে এসেছে একটি নতুন statut du bailleur privé, যাকে dispositif Jeanbrun-ও বলা হয়। Manda-র সারাংশ: 31 ডিসেম্বর 2028 পর্যন্ত কেনার ক্ষেত্রে, যে বিনিয়োগকারী নয় বছর আনফার্নিশড ভাড়া দেন তিনি দামের 80% অবচয় করতে পারেন, যৌথ ভবনের নতুন ফ্ল্যাটে বছরে 3.5%, 4.5% বা 5.5% (মধ্যম, সামাজিক বা অতি সামাজিক ভাড়া), এবং দামের অন্তত 30% কাজসহ পুরোনো বাড়িতে 3%, 3.5% বা 4%, বার্ষিক সীমা €8,000, €10,000 বা €12,000। বাড়ি (হাউস) বাদ, আর একটি পরিবার সর্বোচ্চ দুটি বাড়িতে এটি ব্যবহার করতে পারে।

বাজেট বিতর্কের সময় বিস্তারিত বদলেছে, আর আগের একটি সারাংশে ভিন্ন সংখ্যা ছিল, তাই ক্লায়েন্টের কাছে উপস্থাপনের আগে Légifrance-এ চূড়ান্ত পাঠ যাচাই করুন।

কীভাবে আপনার এলাকা শিখবেন

1. একটি এলাকা বেছে নিন: একটি arrondissement, Riviera-র একটি শহর, লিয়ঁর একটি এলাকা বা বোর্দোর একটি পাড়া।
2. হেঁটে দেখুন। এর স্কুল, যাতায়াত, ভবনের ধরন ও নতুন প্রকল্প জানুন।
3. প্রতি মাসে notaires, MeilleursAgents ও মর্টগেজ হারের তথ্য অনুসরণ করুন, এবং সবসময় সূত্রের নাম বলুন।
4. জানুন সেখানে কারা কেনেন, এবং কোন ভাষায়।

দাম ও নিয়ম দ্রুত বদলায়, তাই কাজ করার আগে অফিশিয়াল সূত্র যাচাই করুন। CloserPass কী কভার করে তা দেখতে ফ্রান্স পেজ ও মার্কেট দেখুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, বিনিয়োগ বা কর পরামর্শ নয়।