পর্তুগালে প্রতিদিন যে নিয়ম মেনে চলবেন

পর্তুগালে এজেন্টদের নিয়ম কয়েকটি আইনে লেখা আছে, এবং IMPIC সেগুলো যাচাই করে। বেশিরভাগ সমস্যা আসে দুর্বল চুক্তি, লাইসেন্স নম্বর বা এনার্জি ক্লাস ছাড়া বিজ্ঞাপন, কেউ শনাক্ত করেনি এমন ক্লায়েন্ট, অথবা নগদ টাকা থেকে। এই পাঠ নিয়মগুলোকে দৈনন্দিন অভ্যাসে পরিণত করে।

1. আগে মধ্যস্থতা চুক্তিতে সই করুন

মালিকের সাথে আপনার চুক্তিটি হলো contrato de mediação imobiliária। Law 15/2013-এর অনুচ্ছেদ 16 বলে এটি লিখিত হতে হবে এবং এতে উল্লেখ থাকতে হবে:

• প্রপার্টি, এর ওপর সব দায়সহ (মর্টগেজ, লিয়েন)।
• আপনি যে ডিলে মধ্যস্থতা করছেন: বিক্রি, ভাড়া, বিনিময় ইত্যাদি।
• ফি, নির্দিষ্ট অঙ্ক বা শতাংশ হিসেবে, কীভাবে পরিশোধ হবে এবং VAT হার।
• এজেন্সির বিমার বিবরণ।
• জড়িত কনসালট্যান্ট, যদি থাকেন।
• যেকোনো অতিরিক্ত সেবা, একটি একটি করে তালিকাভুক্ত।
• যেকোনো এক্সক্লুসিভিটি ধারা এবং এর মানে কী।

কোনো মেয়াদ লেখা না থাকলে চুক্তিটি ছয় মাস চলে। এই নিয়ম ভঙ্গকারী চুক্তি বাতিল, এবং এজেন্সি তা ক্লায়েন্টের বিরুদ্ধে ব্যবহার করতে পারে না। বেশিরভাগ এজেন্সি Ordinance 228/2018-এর অফিশিয়াল মডেল ব্যবহার করে, যাতে idealista অনুযায়ী তথ্য সুরক্ষার ভাষা থাকতে হয় (Imojuris, idealista)।

ফি কখন প্রাপ্য? অনুচ্ছেদ 19 বলে:

• নিয়ম অনুযায়ী, যখন ডিল সম্পন্ন হয়।
• মধ্যস্থতা চুক্তিতে বলা থাকলে প্রতিশ্রুতি চুক্তিতে (CPCV)।
• এক্সক্লুসিভিটির ক্ষেত্রে, ডিল মালিকের দোষে ভেস্তে গেলেও।
• আপনার ক্লায়েন্ট ক্রেতা বা ভাড়াটে হলে, চুক্তিতে অনুমতি থাকলেই কেবল আপনি অগ্রিম নিতে পারেন, এবং ডিল না হলে তা ফেরত দিতে হবে।

ক্লায়েন্টদের প্রতি আপনার দায়িত্ব (অনুচ্ছেদ 17)-এর মধ্যে আছে পক্ষগুলোর সই করার সক্ষমতা ও অধিকার যাচাই, প্রপার্টির দায় ও বৈশিষ্ট্য যাচাই, এবং ডিলকে ঝুঁকিতে ফেলে এমন যেকোনো বিষয় দ্রুত ক্লায়েন্টদের জানানো।

2. আপনার বিজ্ঞাপন পরিষ্কার রাখুন

• লাইসেন্স নম্বর। প্রতিটি বিজ্ঞাপন, পোস্ট ও লিস্টিংয়ে এজেন্সির নাম ও AMI নম্বর (অনুচ্ছেদ 13)।
• এনার্জি ক্লাস। DECO PROteste ব্যাখ্যা করে যে কোনো বাড়ি বিক্রি বা ভাড়ার জন্য বাজারে আনার সাথে সাথেই এনার্জি সার্টিফিকেট বাধ্যতামূলক, এবং এনার্জি ক্লাস ছাড়া বিজ্ঞাপন দিলে জরিমানা হয়। জরিমানা ব্যক্তির জন্য €250 থেকে €3,740 এবং কোম্পানির জন্য €2,500 থেকে €44,890।
• ভিসার কোনো প্রতিশ্রুতি নয়। গোল্ডেন ভিসা আর প্রপার্টি কভার করে না (পাঠ 5)।

3. আপনার ক্লায়েন্টকে জানুন (Law 83/2017)

Law 83/2017 মধ্যস্থতাসহ রিয়েল এস্টেট কার্যক্রম পরিচালনাকারী যেকোনো ব্যক্তিকে একটি বাধ্য সংস্থা হিসেবে তালিকাভুক্ত করে। IMPIC Regulation 603/2021 অনুযায়ী খাতটি তদারকি করে। এর FAQ দায়িত্বগুলো তুলে ধরে:

1. সম্পর্ক শুরুর আগে প্রতিটি ক্লায়েন্ট এবং কোম্পানির ক্ষেত্রে এর প্রকৃত সুবিধাভোগী মালিককে শনাক্ত করুন। মধ্যস্থতায় এর মানে মধ্যস্থতা চুক্তি সই হওয়ার সময়, এবং সবসময় যেকোনো CPCV বা দলিলের আগে। Law 83/2017 €15,000 বা তার বেশি অঙ্কের সাময়িক লেনদেনে এবং যখনই কোনো সন্দেহ হয়, অঙ্ক যাই হোক, যাচাই বাধ্যতামূলক করে।
2. ডিলের উদ্দেশ্য বুঝুন এবং ঝুঁকি অনুযায়ী প্রয়োজনে টাকা কোথা থেকে আসছে তা বুঝুন।
3. 7 বছর ধরে আপনার যাচাইয়ের রেকর্ড রাখুন।
4. ক্লায়েন্টকে সতর্ক না করে সঙ্গে সঙ্গে DCIAP (সরকারি প্রসিকিউটরের কেন্দ্রীয় বিভাগ) ও UIF (বিচার বিভাগীয় পুলিশের ফিন্যান্সিয়াল ইন্টেলিজেন্স ইউনিট)-কে সন্দেহ জানান।
5. প্রতি ত্রৈমাসিকে প্রতিটি ডিল IMPIC-কে জানান: Q1 30 জুনের মধ্যে, Q2 30 সেপ্টেম্বরের মধ্যে, Q3 31 ডিসেম্বরের মধ্যে, Q4 31 মার্চের মধ্যে। ভাড়া মাসে €2,500 বা তার বেশি হলে লিজও জানাতে হয়।
6. কর্মীদের প্রশিক্ষণ দিন এবং একজন কমপ্লায়েন্স অফিসার (RCN) নিয়োগ করুন। AML দায়িত্বপ্রাপ্ত নতুন কর্মীদের যোগ দেওয়ার পরপরই প্রশিক্ষণ দেওয়া হয়।

ঝুঁকি অনেক বড়। Abreu Advogados-এর 2024 সালের সারসংক্ষেপ অনুযায়ী রিপোর্ট না করলে কোম্পানির জরিমানা €5,000 থেকে €1,000,000, এবং সাধারণ লঙ্ঘনের জন্য €5 মিলিয়ন পর্যন্ত, অথবা লাভের দ্বিগুণ, যেটি বেশি। আপনার এজেন্সির কাছে তাদের লিখিত প্রক্রিয়া ও RCN-এর নাম জেনে নিন।

4. সীমার বেশি নগদ নয়

সাধারণ কর আইনের Article 63-E অনুযায়ী €3,000 বা তার বেশি নগদ দেওয়া বা নেওয়া নিষিদ্ধ, অথবা ব্যবসা হিসেবে কাজ না করা অনিবাসী ব্যক্তিদের জন্য €10,000 (Postal, Banco de Portugal-এর উদ্ধৃতি দিয়ে, জুলাই 2026)। সীমার নিচে রাখতে পেমেন্ট ভাগ করা খারাপ ধারণা। প্রতিবার ইনভয়েস বা রসিদের বিপরীতে ব্যাংক ট্রান্সফারে আপনার ফি নিন।

5. ব্যক্তিগত তথ্য সুরক্ষিত রাখুন

আপনি পরিচয়পত্র, কর নম্বর, পে-স্লিপ ও ব্যাংকের তথ্য সংগ্রহ করেন। EU GDPR প্রযোজ্য, এবং Law 58/2019 এটিকে পর্তুগিজ আইনে অন্তর্ভুক্ত করেছে, তত্ত্বাবধায়ক হিসেবে আছে CNPD (Garrigues)। বাস্তবে:

• ডিলের জন্য যা দরকার শুধু সেটুকুই সংগ্রহ করুন, এবং কেন তা বলুন।
• খোলা গ্রুপ চ্যাটে কখনো পরিচয়পত্রের কপি পাঠাবেন না।
• আইনি সংরক্ষণকাল শেষ হলে ফাইল মুছে ফেলুন বা আর্কাইভ করুন, AML রেকর্ডের জন্য 7 বছরের কথা মনে রেখে।

6. প্রপার্টির কাগজপত্র জানুন

প্রকাশ করার আগে মালিকের কাছে চাইবেন:

ডকুমেন্ট	এতে কী দেখা যায়	কোথায়
Caderneta predial	কর রেকর্ড: matrix article, করযোগ্য মূল্য (VPT), আয়তন, মালিক	Portal das Finanças, অনলাইনে বিনামূল্যে
Certidão permanente	ভূমি রেজিস্ট্রি: আইনি মালিক, মর্টগেজ, জব্দ	অনলাইনে, প্রায় €15
Certificado energético	এনার্জি ক্লাস, বাড়ির জন্য 10 বছর বৈধ	ADENE স্বীকৃত একজন যোগ্য বিশেষজ্ঞ
Licença de utilização	বাড়িটি আইনত বসবাসের জন্য ব্যবহার করা যায়	পৌরসভা (town hall)

Literacia Financeira ব্যাখ্যা করে যে caderneta ও certidão পরস্পরের পরিপূরক: একটি কর সংক্রান্ত, অন্যটি আইনি।

Licença de utilização-এর নিয়ম বদলেছে। Montepio জানায়, 1 জানুয়ারি 2024 থেকে Decree-law 10/2024 (“Simplex urbanístico”) অনুযায়ী দলিলের সময় এই লাইসেন্স আর বাধ্যতামূলক নয়। তবু এটি গুরুত্বপূর্ণ। এটি আছে কি না, প্রকৃত আয়তন কাগজের সাথে মেলে কি না, এবং সম্প্রসারণ বা বন্ধ বারান্দা বৈধ করা হয়েছে কি না যাচাই করুন। না হলে ব্যাংক ঋণ দিতে অস্বীকার করতে পারে।

কী কারণে এজেন্টদের জরিমানা হয়

চর্চা	ঝুঁকি
লাইসেন্সপ্রাপ্ত এজেন্সি ছাড়া মধ্যস্থতা করা	Law 15/2013 অনুযায়ী €5,000 থেকে €30,000 জরিমানা
লিখিত চুক্তি নেই, বা প্রয়োজনীয় বিষয়বস্তু অনুপস্থিত	চুক্তি বাতিল, ফি ঝুঁকিতে
AMI নম্বর ছাড়া বিজ্ঞাপন	Law 15/2013 অনুযায়ী €750 থেকে €5,000
এনার্জি ক্লাস ছাড়া বিজ্ঞাপন	আপনি কে তার ওপর নির্ভর করে €250 থেকে €44,890
পরিচয় যাচাই বা IMPIC রিপোর্ট বাদ দেওয়া	AML জরিমানা, রিপোর্ট না করলে €1,000,000 পর্যন্ত
€3,000 বা তার বেশি নগদ	সাধারণ কর আইন অনুযায়ী কর জরিমানা

আপনার দৈনন্দিন অভ্যাস

• সই করা চুক্তি ও এনার্জি সার্টিফিকেট ছাড়া কোনো লিস্টিং নয়।
• AMI নম্বর ও এনার্জি ক্লাস ছাড়া কোনো বিজ্ঞাপন নয়।
• পরিচয় ও beneficial owner যাচাই ছাড়া কোনো CPCV নয়।
• কোনো নগদ নয়।
• প্রতিটি ত্রৈমাসিক IMPIC রিপোর্টের জন্য ডায়েরিতে একটি নোট।

এই নিয়মগুলো বদলায়, তাই কিছু করার আগে অফিসিয়াল সূত্র যাচাই করুন। ক্লায়েন্ট দক্ষতা-তে এগুলো অনুশীলন করুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়।