পর্তুগিজ বাজার জানুন: শহর, উপকূল, দ্বীপ ও ক্রেতা

পর্তুগাল একটিমাত্র বাজার নয়। লিসবনের Avenidas Novas-এর একটি ফ্ল্যাট, Quinta do Lago-র কাছে একটি ভিলা এবং Funchal-এর একটি নতুন অ্যাপার্টমেন্ট ভিন্ন ভিন্ন ক্রেতাকে, ভিন্ন দামে, ভিন্ন কারণে আকর্ষণ করে। এই পার্থক্যগুলো জানাই ক্লায়েন্টদের আস্থা অর্জন করায়।

সামগ্রিক চিত্র

জাতীয় পরিসংখ্যান প্রতিষ্ঠান INE মার্চ 2026 পর্যন্ত 12 মাসে 160,467টি বাড়ি বিক্রি গুনেছে, জাতীয় মধ্যমা প্রতি বর্গমিটার €2,168, এক বছরে 17.5% বেশি। Q2 2026-এ এর বাড়ির দামের সূচক তখনও বছরে 16.5% বাড়ছিল (ComparaJá, সেপ্টেম্বর 2026)। চাওয়া দাম আরও বেশি: idealista সেপ্টেম্বর 2026-এ পর্তুগালের দাম ধরেছে প্রতি বর্গমিটার €3,228।

মার্চ 2026 পর্যন্ত 12 মাসের INE মধ্যমা দাম:

এলাকা	প্রতি বর্গমিটারে মধ্যমা দাম	নোট
লিসবন (শহর)	€5,082	এক বছরে +15.2%
Cascais	€4,687	শুধু Q1 2026-এই €5,000
পোর্তো (শহর)	€3,510	এক বছরে +16.7%
আলগার্ভ অঞ্চল	€3,240	Loulé-তে €4,091
মাদেইরা অঞ্চল	€2,578	Q1 2026-এ Funchal-এ €3,601, +23%
পর্তুগাল	€2,168

আপনি বিক্রির দাম (INE) নাকি চাওয়া দাম (পোর্টাল) উদ্ধৃত করছেন তা সবসময় বলুন। ক্লায়েন্টরা খেয়াল করেন।

কারা কেনেন

ECO-তে প্রকাশিত INE-এর তথ্য অনুযায়ী 2025 সালে পারিবারিক বাড়ি কেনার 27.6% বিদেশিরা করেছেন, আর Banco de Portugal-এর Financial Stability Report এটি 28% বলেছে। শীর্ষ জাতীয়তা ছিল ব্রাজিল (9,808টি কেনা), অ্যাঙ্গোলা (4,145) ও ফ্রান্স (3,765)। বেশিরভাগ বিদেশি ক্রেতা আগে থেকেই পর্তুগালে থাকেন: 34,838 জনের সেখানে কর আবাস ছিল, বিপরীতে 6,248 জন অনিবাসী, যে সংখ্যা 14.1% কমেছে।

বিদেশি ক্রেতারা বেশি দেন। ECO অনুযায়ী 2025 সালে UK ক্রেতাদের গড় দাম প্রায় €512,600 এবং US ক্রেতাদের €479,400, বিপরীতে পর্তুগালে বসবাসকারী ক্রেতাদের €234,100। লিসবনে INE বিদেশি কর ঠিকানার ক্রেতাদের মধ্যমা ধরেছে প্রতি বর্গমিটার €6,325, দেশি ক্রেতাদের €5,000।

লিসবন ও পোর্তো

লিসবন সবচেয়ে দামি শহর, যেখানে আন্তর্জাতিক ক্রেতা, রিমোট কর্মী ও বিনিয়োগকারীর সবচেয়ে বড় ভিড়। শহরের পশ্চিমে Cascais ও Oeiras পারিবারিক ও প্রাইম বাজার। পোর্তো সস্তা এবং দ্রুত বাড়ছে, INE দেখায় Q1 2026-এ পোর্তো মেট্রোপলিটন এলাকায় বিদেশি ক্রেতারা দেশিদের চেয়ে প্রায় 17% বেশি দিয়েছেন।

আলগার্ভ

আলগার্ভ জীবনধারা ও দ্বিতীয় বাড়ির উপকূল। সেপ্টেম্বর 2026-এ অঞ্চলটির জন্য idealista-র চাওয়া দাম ছিল প্রতি বর্গমিটার €4,216। Quinta do Lago ও Vale do Lobo ঘিরে প্রাইম “Golden Triangle”-এ Engel & Völkers জুলাই 2026-এ জানিয়েছে তাদের প্রায় 80% ক্রেতা বিদেশি, শীর্ষে UK ও আইরিশ ক্রেতা, তারপর জার্মান, বেলজিয়ান ও ডাচ ক্রেতা। Vilamoura-তে বিদেশি ক্রেতা ছিলেন প্রায় 75%। এগুলো একটি এজেন্সির সংখ্যা, অফিসিয়াল পরিসংখ্যান নয়।

মাদেইরা

সেপ্টেম্বর 2026-এ মাদেইরার চাওয়া দাম পৌঁছেছে প্রতি বর্গমিটার €3,767-এ (idealista)। DNOTICIAS.PT-তে প্রকাশিত idealista-র 2025 বাজার রিপোর্ট দেখেছে Funchal-এ বিক্রির সার্চের 32.4% বিদেশিদের, যা যেকোনো জেলা রাজধানীর মধ্যে সর্বোচ্চ। এটি চাহিদা, সম্পন্ন কেনা নয়।

নিয়মের যে পরিবর্তনগুলো প্রতিটি এজেন্টের জানা দরকার

গোল্ডেন ভিসা। 6 অক্টোবর 2023-এর Law 56/2023 রিয়েল এস্টেট ভিত্তিক নতুন রেসিডেন্স বাই ইনভেস্টমেন্ট আবেদন বন্ধ করেছে: প্রপার্টি কেনা, এর সাথে যুক্ত মূলধন স্থানান্তর এবং রিয়েল এস্টেট ফান্ড (PwC)। আগে দেওয়া পারমিট এখনো নবায়ন করা যায়। Bright!Tax 2026-এ বাকি থাকা প্রধান পথগুলো তালিকা করেছে, যেমন রিয়েল এস্টেট ফান্ড নয় এমন একটি যোগ্য ফান্ডে €500,000। বাড়িকে ভিসা হিসেবে বিক্রি করবেন না।

NHR থেকে IFICI। নতুন আসা মানুষেরা এখন IFICI নিয়ে জানতে চান, যা 2024-এর শুরুতে চালু হয়েছে (PLMJ)। যারা আগে পুরনো non-habitual resident ব্যবস্থা (NHR) ব্যবহার করেছেন তারা এটি দাবি করতে পারবেন না। NHR কীভাবে নতুনদের জন্য বন্ধ হয়েছে তা আমরা কোনো অফিসিয়াল পেজে নিশ্চিত করতে পারিনি, তাই ক্রান্তিকালীন কেসগুলো একজন কর উপদেষ্টার কাছে পাঠান। IFICI যোগ্য আয়ে 10 বছর ধরে 20% কর ধরে, তাদের জন্য যারা আগের পাঁচ বছরে কর আবাসী ছিলেন না (Finanças লিফলেট, মার্চ 2025)। এটি গবেষণা, উদ্ভাবন ও উচ্চ দক্ষতার চাকরিকে লক্ষ্য করে। PLMJ উল্লেখ করেছে রিয়েল এস্টেট কার্যক্রম যোগ্য খাতের মধ্যে নেই, তাই বেশিরভাগ এজেন্ট যোগ্য হবেন না, যদিও আপনার কিছু ক্রেতা হতে পারেন।

Alojamento Local (হলিডে ভাড়া)। Decree-law 76/2024 নতুন নিবন্ধনের ওপর জাতীয় স্থগিতাদেশ তুলে নিয়েছে, পৌরসভাগুলোকে বেশি ক্ষমতা দিয়েছে এবং অতিরিক্ত AL অবদান বাতিল করেছে (Turismo de Portugal)। প্রতিটি শহর এখন নিজের সীমা ঠিক করে। লিসবনে 6 ডিসেম্বর 2025 থেকে কার্যকর একটি বিধি সেইসব প্যারিশে নতুন নিবন্ধন নিষিদ্ধ করেছে যেখানে AL বাড়ির 10%-এ পৌঁছেছে, যেমন Santa Maria Maior ও Misericórdia, এবং 5% থেকে 10%-এর মধ্যে কাউন্সিলের অনুমোদন লাগে (GuestReady)। একজন বিনিয়োগকারী হলিডে ভাড়ার জন্য কেনার আগে সবসময় ঠিকানাটি যাচাই করুন।

অনিবাসী ক্রেতারা বেশি IMT দেন। মে 2026-এর শেষ থেকে Decree-law 97/2026 অনুযায়ী যারা পর্তুগালে কর আবাসী নন এমন বাড়ির ক্রেতারা কোনো ধাপ ছাড়াই সমান 7.5% হস্তান্তর কর দেন (Financial Options, ECO)। ক্রেতা দুই বছরের মধ্যে আবাসী হলে, বা পাঠ 6-এর শর্তে মাঝারি ভাড়ায় দিলে ফেরত পাওয়া যায়।

অফ-প্ল্যান ও নতুন নির্মাণ

একই decree-law 25 সেপ্টেম্বর 2025 থেকে 2029-এর শেষ পর্যন্ত শুরু হওয়া প্রকল্পের জন্য বাড়ি নির্মাণে VAT 6%-এ নামিয়েছে, স্থায়ী বাড়ি হিসেবে €660,982 পর্যন্ত বিক্রি হওয়া বা মাসে €2,300 পর্যন্ত ভাড়া দেওয়া বাড়ির জন্য (ECO)। যে ক্রেতা ছয় মাসের মধ্যে বসবাস শুরু করেন না তাকে 10% IMT সারচার্জ দিতে হয়। একজন বিনিয়োগকারীকে পরামর্শ দেওয়ার আগে নতুন নির্মাণে কম হার ব্যবহৃত হয়েছে কি না যাচাই করুন।

কীভাবে আপনার এলাকা শিখবেন

1. একটি এলাকা বেছে নিন এবং এর রাস্তা, স্কুল, যাতায়াত ও নতুন প্রকল্পগুলো জানুন।
2. INE, idealista ও Banco de Portugal-এর সংখ্যা অনুসরণ করুন, এবং সবসময় সূত্রের নাম বলুন।
3. শীর্ষ ক্রেতা জাতীয়তা ও তাদের ভাষাগুলো জানুন।
4. প্রতিটি ডেভেলপারকে জিজ্ঞেস করুন তাদের প্রকল্পে কোন VAT হার ও কোন লাইসেন্স প্রযোজ্য।

দাম ও নিয়ম দ্রুত বদলায়, তাই কিছু করার আগে অফিসিয়াল সূত্র যাচাই করুন। CloserPass কী কভার করে তা দেখতে বাজার পেজ দেখুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, বিনিয়োগ পরামর্শ নয়।