স্পেনে প্রতিদিন যে নিয়মগুলো মেনে চলবেন

অনেক বাজারের তুলনায় স্পেনে এজেন্টদের নিয়ম হালকা, কিন্তু যেগুলো আছে সেগুলো প্রয়োগ করা হয়। বেশিরভাগ সমস্যা আসে দুর্বল ম্যান্ডেট, অসতর্ক বিজ্ঞাপন, নগদ, বা ভুল ব্যক্তির কাছ থেকে নেওয়া ফি থেকে। এই পাঠ নিয়মগুলোকে দৈনন্দিন অভ্যাসে পরিণত করে।

1. আগে একটি লিখিত ম্যান্ডেট নিন

বিক্রেতার সাথে আপনার চুক্তি হলো nota de encargo। এটি ছাড়া ফির অধিকার প্রমাণ করতে আপনার কষ্ট হবে। Catalonia-র Decree 12/2010 এটিকে সেই নথি হিসেবে দেখে যা একজন এজেন্টের কাজ শুরু করে, এবং Balearic রেজিস্টার এর ন্যূনতম বিষয়বস্তু নির্ধারণ করে।

একটি শক্ত nota de encargo-তে উল্লেখ থাকে:

• পক্ষগুলো, প্রপার্টি এবং এর Land Registry-র বিবরণ।
• চাওয়া দাম।
• ফি, এবং এটি VAT যোগে নাকি VAT অন্তর্ভুক্ত।
• ফি কখন প্রাপ্য। OCU দলিল স্বাক্ষরের সময় পরামর্শ দেয়।
• এটি এক্সক্লুসিভ কিনা, এবং কতদিনের জন্য। OCU 3 থেকে 6 মাসের এক্সক্লুসিভ মেয়াদ পেয়েছে, কখনো স্বয়ংক্রিয় নবায়নসহ।

এক্সক্লুসিভিটিতে ন্যায্য থাকুন। Supreme Court এক্সক্লুসিভ ম্যান্ডেট গ্রহণ করেছে, কিন্তু আদালত ভোক্তা আইনের অধীনে সেগুলো যাচাই করে: স্পষ্ট ভাষা, নির্দিষ্ট মেয়াদ, এজেন্সির প্রকৃত কাজ এবং আনুপাতিক ক্ষতিপূরণ। Ministry of Consumer Affairs উল্লেখ করে যে মালিক নিজে বিক্রি করলে আদালত সাধারণত ফির অর্ধেকের বেশি জরিমানাকে অতিরিক্ত মনে করে। সেই ক্ষেত্রে 100% নেয় এমন টেমপ্লেট একটি ঝুঁকি।

আপনি যাকেই দেখান, প্রত্যেক ক্রেতাকে একটি ভিজিট স্লিপে স্বাক্ষর করান।

2. আপনার বিজ্ঞাপন পরিষ্কার রাখুন

• এনার্জি লেবেল। OCU বলে সব বিক্রয় ও ভাড়ার বিজ্ঞাপনে এনার্জি দক্ষতার শ্রেণি ও লেবেল থাকতে হবে। প্রকাশের আগে মালিকের কাছে সনদ চান।
• রেজিস্টার নম্বর। Catalonia-য় আপনার AICAT ব্যাজ ও নম্বর সব বিজ্ঞাপনে থাকে।
• ছুটির ভাড়া। 1 July 2025 থেকে স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার জন্য জাতীয় Single Rental Register-এর একটি নম্বর লিস্টিংয়ে দেখাতে হয়, এবং বুকিং প্ল্যাটফর্মগুলোকে তা চাইতে হয়।
• এমন প্রতিশ্রুতি নয় যা রাখতে পারবেন না। “গোল্ডেন ভিসা” (3 April 2025-এ শেষ হয়েছে) বা যাচাই করেননি এমন পর্যটন লাইসেন্সের বিজ্ঞাপন দেবেন না। April 2025 থেকে একটি ভবনে নতুন পর্যটন ফ্ল্যাটের জন্য মালিকদের পাঁচ ভাগের তিন ভাগের অনুমোদন লাগে (Cuatrecasas)।

3. আপনার ক্লায়েন্টকে জানুন

Law 10/2010 অনুযায়ী সম্পত্তি বিক্রিতে মধ্যস্থতাকারী এজেন্টরা বাধ্য সত্তা। স্পেনের আর্থিক গোয়েন্দা ইউনিট SEPBLAC তাদের তত্ত্বাবধান করে। Royal Decree-law 7/2021 এই দায়িত্ব মাসে €10,000 বা তার বেশি ভাড়া পর্যন্ত প্রসারিত করেছে (Garrigues)।

বাস্তবে আপনার দায়িত্ব:

1. প্রতিটি ক্লায়েন্টকে একটি সরকারি নথি দিয়ে শনাক্ত করুন।
2. ক্রেতা কোনো কোম্পানি বা ট্রাস্ট হলে প্রকৃত সুবিধাভোগী মালিককে শনাক্ত করুন।
3. টাকা কোথা থেকে আসছে জিজ্ঞেস করুন, এবং ঝুঁকি বেশি হলে কঠোর যাচাই করুন।
4. আপনি কী যাচাই করেছেন তার রেকর্ড রাখুন।
5. ক্লায়েন্টকে না জানিয়ে সন্দেহজনক ডিল SEPBLAC-এ রিপোর্ট করুন।

আপনার এজেন্সির কাছে এর লিখিত কার্যপ্রণালী এবং কমপ্লায়েন্স ব্যক্তির নাম চান।

4. কোনো নগদ নয়

Law 11/2021 কোনো ব্যবসা বা পেশাদার জড়িত থাকলে নগদ পেমেন্ট €1,000-এ সীমাবদ্ধ করে (ব্যবসা হিসেবে কাজ না করা অনিবাসী ব্যক্তিদের জন্য €10,000)। পেমেন্ট ভাগ করে দিলেও সীমা এড়ানো যায় না। প্রতিবার ইনভয়েসের বিপরীতে ব্যাংক ট্রান্সফারে ফি নিন।

5. ভাড়ার ক্ষেত্রে বাড়িওয়ালা দেন

Housing Law 12/2023 Urban Leases Act বদলেছে: দীর্ঘমেয়াদি বাড়ি ভাড়ায় এজেন্সি ও চুক্তির খরচ দেন বাড়িওয়ালা। ভাড়াটেদের কাছ থেকে “খোঁজার ফি”, “ব্যবস্থাপনা ফি” বা একই জিনিসের অন্য কোনো নামে টাকা নেবেন না।

Ministry of Consumer Affairs February 2024-এ সতর্ক করেছে যে এমন চার্জ গুরুতর লঙ্ঘন হতে পারে, যার জরিমানা €10,001 থেকে €100,000, অথবা অবৈধ মুনাফার চার থেকে ছয় গুণ। October 2024-এ এটি কয়েকটি এজেন্সির বিরুদ্ধে তদন্ত শুরু করে।

কী কারণে এজেন্টরা জরিমানা বা স্থগিতাদেশের মুখে পড়েন

চর্চা	ঝুঁকি
দীর্ঘমেয়াদি বাড়ি ভাড়ায় ভাড়াটের কাছ থেকে চার্জ নেওয়া	ভোক্তা আইনে জরিমানা (উপরে দেখুন)
অন্যায্য এক্সক্লুসিভিটি বা জরিমানার ধারা	ধারা বাতিল, ফি হারানো
নিবন্ধন ছাড়া Catalonia-য় কাজ করা	শাস্তি; Law 18/2007 অনুযায়ী নিবন্ধিত এজেন্টদের স্থগিত করা যায়
সীমার বেশি নগদ নেওয়া	Law 11/2021 অনুযায়ী কর জরিমানা
AML যাচাই বাদ দেওয়া	Law 10/2010 অনুযায়ী শাস্তি
এনার্জি লেবেল ছাড়া বিজ্ঞাপন	ভোক্তা ও এনার্জি নিয়ম লঙ্ঘন

আপনার দৈনন্দিন অভ্যাস

• স্বাক্ষরিত ম্যান্ডেট ছাড়া কোনো ভিউইং নয়।
• এনার্জি লেবেল এবং প্রয়োজনে আপনার রেজিস্টার নম্বর ছাড়া কোনো বিজ্ঞাপন নয়।
• পরিচয়পত্র ও অর্থের উৎস যাচাই ছাড়া কোনো অফার নয়।
• নগদে কোনো পেমেন্ট নয়।
• দীর্ঘমেয়াদি ভাড়াটের কাছ থেকে কোনো ফি নয়।

এই নিয়মগুলো বদলায়, তাই কিছু করার আগে সরকারি উৎস যাচাই করুন। অনুশীলন করুন স্পেনের নিয়মকানুন প্রশিক্ষণ ও ক্লায়েন্ট দক্ষতা-য়। ফির জন্য দেখুন স্পেনে এজেন্টের কমিশন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়।