থাইল্যান্ডে প্রতিদিন যে নিয়মগুলো মেনে চলেন

থাইল্যান্ডে দায়িত্বের তালিকাসহ কোনো এজেন্ট আইন নেই, তাই প্রতিদিন যে নিয়ম মানেন তা আসে কয়েকটি জায়গা থেকে: মালিকের সাথে আপনার চুক্তি, Condominium Act, বিদেশি টাকার ব্যাংক কাগজপত্র, মানি লন্ডারিং প্রতিরোধের দায়িত্ব, এবং অক্টোবর 2026 থেকে নমিনি মালিকানার বিরুদ্ধে জাতীয় উদ্যোগ। বেশিরভাগ সমস্যা আসে এমন ফি থেকে যা কেউ লিখে রাখেনি, এমন প্রতিশ্রুতি থেকে যা আইন সমর্থন করে না, বা ভুল পথে আসা টাকা থেকে। এই পাঠ নিয়মগুলোকে অভ্যাসে পরিণত করে।

1. কমিশন লিখিতভাবে ঠিক করুন

থাইল্যান্ডে কোনো আইনি ডিফল্ট হার নেই। FazWaz-এর মতে সাধারণ বিক্রয় কমিশন দামের 3% থেকে 5%, যা বিক্রেতা দেন এবং চাওয়া দামের মধ্যে ধরা থাকে। আইনে এই ফাঁক পূরণের কিছু না থাকায় মালিকের সাথে আপনার লিখিত চুক্তিই একমাত্র সুরক্ষা। এতে থাকা উচিত:

• প্রপার্টি ও ডিল (বিক্রি বা ভাড়া)।
• কমিশন, শতাংশ বা অঙ্ক হিসেবে, এবং কে দেবেন।
• কখন প্রাপ্য: বিক্রয় চুক্তির সময়, নাকি Department of Lands-এ হস্তান্তরের সময়।
• ম্যান্ডেটটি এক্সক্লুসিভ কিনা, এবং কতদিনের জন্য।
• আরেকটি এজেন্সির সাথে ভাগ করা ডিল কীভাবে ভাগ হবে।

নিজের ভূমিকা জানুন। আপনি বিদেশি হলে মালিকদের সাথে চুক্তি করেন না, ইউনিট দেখান না বা দর-কষাকষি করেন না (পাঠ 2)। চুক্তিতে সই করে এজেন্সি এবং তা সামলান থাই সহকর্মীরা। আপনার পারমিটের কাজের বিবরণ আপনার আসল কাজের সাথে মিলতে হবে (Thaiger)।

2. শুধু আইন যা অনুমোদন করে তারই বিজ্ঞাপন দিন

থাই প্রপার্টিতে বেশিরভাগ অভিযোগ শুরু হয় একটি প্রতিশ্রুতি দিয়ে। এগুলো কখনো দেবেন না:

• “99 বছরের লিজ” বা “75% বিদেশি কোটা”। জুন 2024-এ মন্ত্রিসভা নীতিগতভাবে বিদেশি কন্ডো কোটা 75%-এ তোলা ও লিজ 99 বছরে বাড়াতে সম্মত হয়, কিন্তু তৎকালীন স্বরাষ্ট্রমন্ত্রী বলেন খসড়া প্রস্তুত নয় (The Nation, জুন 2024)। জুন 2026 পর্যন্ত কোনোটিই আইন হয়নি (Bektu)। এভাবে বলুন: 49% কোটা ও 30 বছরের লিজের সীমা এখনো প্রযোজ্য।
• গ্যারান্টি হিসেবে “30+30+30”। এই কাঠামো ব্যাপকভাবে প্রচার করা হয় (Pattaya Mail, ফেব্রুয়ারি 2026), কিন্তু নবায়ন শুধু চুক্তিগত প্রতিশ্রুতি। Bektu ব্যাখ্যা করে যে আদালত সাধারণত শুধু প্রথম নিবন্ধিত 30 বছরের মেয়াদ কার্যকর করে। আপনি নবায়নের বিকল্প বর্ণনা করতে পারেন। কখনো একে 90 বছর হিসেবে বিক্রি করবেন না।
• কোটা যাচাই না করে “ফ্রিহোল্ড”। বিদেশি ফ্রিহোল্ড কন্ডো মালিকানা ভবনের বিক্রয়যোগ্য ফ্লোর এরিয়ার 49%-এ সীমিত। এর ওপরে একজন বিদেশি শুধু লিজ নিতে পারেন। কোনো ইউনিটকে বিদেশি ফ্রিহোল্ড হিসেবে বিজ্ঞাপন দেওয়ার আগে যাচাই করুন ভবনে এখনো বিদেশি কোটার জায়গা আছে কি না।
• না হয়েও “এসক্রো-সুরক্ষিত”। Escrow Act B.E. 2551 (2008)-এর অধীনে এসক্রো স্বেচ্ছামূলক এবং শুধু তখনই প্রযোজ্য যখন দুই পক্ষ লাইসেন্সপ্রাপ্ত এসক্রো এজেন্ট ব্যবহারে সম্মত হয় (Thailand Law Online)। বেশিরভাগ ক্রেতা ডেভেলপারকে সরাসরি টাকা দেন।
• বিদেশির নামে জমি। বিদেশিরা জমির মালিক হতে পারেন না। জমি বা জমিসহ বাড়িকে কখনো এমনভাবে বিজ্ঞাপন দেবেন না যেন বিদেশি ক্রেতা সরাসরি এর মালিক হতে পারেন।

3. স্ট্যান্ডার্ড কন্ডো চুক্তি জানুন

2008 সালে যোগ করা Condominium Act-এর section 6/2 ডেভেলপারের সাথে কন্ডো বিক্রয় চুক্তিকে Ministry of Interior-এর স্ট্যান্ডার্ড ফর্ম মেনে চলতে বাধ্য করে (Siam Legal)। না মানা শর্ত অবৈধ, এবং section 63 100,000 বাট জরিমানা নির্ধারণ করে। ক্রেতার জন্য প্রধান সুরক্ষাগুলো:

• ডেভেলপারকে একটি হস্তান্তরের তারিখ উল্লেখ করতে হবে এবং 30 দিনের নোটিশ দিতে হবে।
• নির্মাণ এক বছরের বেশি বন্ধ থাকতে পারবে না।
• কাঠামোর জন্য 5 বছর ও অন্যান্য অংশের জন্য 2 বছরের ত্রুটির দায়।
• ক্রেতা কোনো ফি ছাড়াই অন্য কাউকে চুক্তি হস্তান্তর করতে পারেন।
• অন্তত দিনে 0.01% দেরিতে হস্তান্তরের জরিমানা, সর্বোচ্চ 10%।

কোনো ক্রেতা এই শর্ত থেকে সরে যাওয়া চুক্তি দেখালে সই করার আগে তাকে আইনজীবীর কাছে পাঠান।

4. বিদেশি টাকা ঠিকভাবে আনুন: FET ফর্ম

নিজের নামে ফ্রিহোল্ড কন্ডো চাওয়া বিদেশি ক্রেতাকে দেখাতে হবে যে টাকা বিদেশ থেকে এসেছে। Storm Real Estate Phuket (সেপ্টেম্বর 2026) ব্যাখ্যা করে:

• Foreign Exchange Transaction ফর্ম (FET) দেয় সেই থাই ব্যাংক, যেটি টাকা গ্রহণ করে।
• সাধারণত USD 50,000 বা তার বেশি ট্রান্সফারের জন্য এটি লাগে।
• অর্থ অবশ্যই হস্তান্তরের আগে, বৈদেশিক মুদ্রায়, বিদেশ থেকে ওয়্যার ট্রান্সফারে পাঠাতে হবে।

বিদেশির নামে ইউনিট নিবন্ধনের সময় Department of Lands ফর্মটি ব্যবহার করে। প্রথম দিনেই ক্রেতাদের জানান। ভুল পথে আনা টাকাই বিদেশি হস্তান্তর দেরির সবচেয়ে সাধারণ কারণ।

5. আপনার ক্লায়েন্ট ও অর্থের উৎস জানুন

Themis Partner এজেন্সির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নিয়মের মধ্যে মানি লন্ডারিং প্রতিরোধের দায়িত্ব তালিকাভুক্ত করে। আপনার এজেন্সির কাছে লিখিত প্রক্রিয়া চান, এবং প্রতিটি ফাইলে তা মেনে চলুন। দৈনন্দিন অভ্যাস হিসেবে:

1. প্রত্যেক ক্রেতা ও বিক্রেতা, এবং যেকোনো কোম্পানির পেছনের আসল মালিককে শনাক্ত করুন।
2. টাকা বুঝুন: কোথা থেকে আসে এবং কীভাবে আসবে।
3. ইনভয়েসের বিপরীতে কোম্পানির অ্যাকাউন্টে শুধু ব্যাংক ট্রান্সফারে ফি নিন।
4. আপনার করা প্রতিটি যাচাইয়ের রেকর্ড রাখুন।

2026 সালের নমিনিবিরোধী অভিযান ঝুঁকি বাড়ায়। 19 অক্টোবর 2026-এ শুরু হওয়া জাতীয় অভিযান 2 মিলিয়ন বাটের বেশি কেনাকাটা বা 5 মিলিয়ন বাটের বেশি মূল্যায়িত মূল্যে বাড়তি যাচাই যোগ করেছে, এবং বিদেশিদের থাই স্বামী বা স্ত্রীকে তাদের অর্থের উৎস প্রমাণ করতে হবে (Thai Examiner, অক্টোবর 2026)। Leto আরও জানায় চূড়ান্ত সুবিধাভোগী যাচাই নিয়ে Department of Lands-এর 15 মে 2026-এর একটি সার্কুলারের কথা। Land Office-এ প্রশ্নের জন্য প্রস্তুত থাকুন এবং ক্লায়েন্টদের প্রস্তুত করুন।

জমির নিষেধাজ্ঞা এড়াতে কখনো নমিনি কাঠামো, দলিলে থাই “বন্ধু” বা কাগুজে থাই শেয়ারহোল্ডারসহ কোম্পানির পরামর্শ দেবেন না। এতে আপনার ক্লায়েন্টের টাকা ও নিজের ক্যারিয়ার ঝুঁকিতে পড়ে।

যা মানুষকে বিপদে ফেলে

চর্চা	ঝুঁকি
একজন বিদেশির ইউনিট দেখানো বা দর-কষাকষি	কর্মীর জন্য জরিমানা, বহিষ্কার ও প্রবেশ নিষেধাজ্ঞা, নিয়োগকর্তার জন্য জরিমানা (পাঠ 2)
লিখিত কমিশন চুক্তি নেই	ভরসা করার মতো কোনো আইনি ডিফল্ট নেই, এবং কে দেবেন তা নিয়ে বিরোধ
99 বছরের লিজ বা 75% কোটা বিক্রি	আইনে নেই এমন অধিকারের প্রতিশ্রুতি
30+30+30-কে নিশ্চিত হিসেবে বিক্রি	সাধারণত শুধু প্রথম নিবন্ধিত 30 বছর কার্যকর হয়
FET ছাড়া বা বাটে পাঠানো টাকা	এমন ফ্রিহোল্ড হস্তান্তর যা বিদেশির নামে নিবন্ধন করা যায় না
নমিনির পরামর্শ দেওয়া	2026 সালের অভিযানে তদন্ত এবং জমি হারানোর সম্ভাবনা

আপনার দৈনন্দিন অভ্যাস

• লিখিত কমিশন চুক্তি ছাড়া কোনো লিস্টিং নয়।
• 49% কোটা ও 30 বছরের লিজ যা অনুমোদন করে তার বেশি প্রতিশ্রুতি দেওয়া কোনো বিজ্ঞাপন নয়।
• পরিচয়পত্র ও অর্থের স্পষ্ট উৎস ছাড়া কোনো রিজার্ভেশন নয়।
• টাকা পাঠানোর আগে প্রত্যেক বিদেশি ক্রেতাকে FET সম্পর্কে জানানো।
• নগদ নয়, নমিনিও নয়, কখনোই নয়।

এই নিয়মগুলো বদলায়, তাই কিছু করার আগে অফিসিয়াল সূত্র যাচাই করুন। ক্লায়েন্ট দক্ষতা-তে এগুলো অনুশীলন করুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়। CloserPass থাইল্যান্ডের কোনো সরকারি সংস্থার সাথে সম্পর্কিত নয়।