থাই বাজার জানুন: চারটি এলাকা, বিদেশি ক্রেতা ও মালিকানার নিয়ম

থাইল্যান্ড একটি বাজার নয়। ব্যাংককের শহুরে কন্ডো, Jomtien-এর সমুদ্রমুখী ইউনিট, ফুকেটের পুল ভিলা ও কোহ সামুইয়ের পাহাড়ের ঢালের বাড়ি ভিন্ন ভিন্ন ক্রেতা টানে, ভিন্ন দামে, একই কঠোর মালিকানার নিয়মে। জায়গা ও নিয়ম দুটোই জানলে ক্লায়েন্টরা আপনার ওপর আস্থা রাখেন।

সামগ্রিক চিত্র

বিদেশি ক্রেতাদের নিয়ে সবচেয়ে ভালো সরকারি তথ্য আসে Real Estate Information Center (REIC) থেকে, যা বিদেশিদের কাছে হস্তান্তরিত কন্ডো ইউনিট গণনা করে।

• 2025: 14,899 ইউনিট, 2.2% বেশি, মূল্য 60.92 বিলিয়ন বাট, 10.7% কম। হস্তান্তরিত সব কন্ডো ইউনিটের 14.7% ও মূল্যের 25% বিদেশিদের (Khaosod English, মার্চ 2026)।
• 2026-এর প্রথমার্ধ: 6,533 ইউনিট, 8.8% কম, মূল্য 28.267 বিলিয়ন বাট, 1.5% কম। অর্থাৎ ইউনিটের 11.7% ও মূল্যের 21.7%, প্রতি ইউনিটে গড়ে 4.3 মিলিয়ন বাট ও 43.9 বর্গমিটার (The Nation, সেপ্টেম্বর 2026)।
• 2026-এর দ্বিতীয় প্রান্তিক: 3,292 ইউনিট, 1.4% বেশি, মূল্য 14.803 বিলিয়ন বাট, 20.2% বেশি।

প্রদেশ	বিদেশিদের কন্ডো ইউনিট, 2025	মূল্য, 2025	প্রতি ইউনিটে গড় (হিসাব করা)
ব্যাংকক	7,029	35.39 বিলিয়ন বাট	প্রায় 5.0 মিলিয়ন বাট
Chonburi (পাতায়া)	4,164	11.59 বিলিয়ন বাট	প্রায় 2.78 মিলিয়ন বাট
ফুকেট	1,190	6.09 বিলিয়ন বাট	প্রায় 5.1 মিলিয়ন বাট

গড়গুলো REIC-এর মোট সংখ্যা থেকে আমাদের নিজস্ব ভাগফল, প্রকাশিত সংখ্যা নয়। উদ্ধৃত করার সময় তা বলুন।

কারা কেনেন

2025 সালে ইউনিটের হিসাবে: চীন 4,940 (12.9% কম), মিয়ানমার 1,968 (41.8% বেশি) ও রাশিয়া 1,172 (8.6% বেশি) (Khaosod English)।

2026-এর প্রথমার্ধে মূল্যের হিসাবে শীর্ষ দশ ছিল চীন, রাশিয়া, মিয়ানমার, যুক্তরাষ্ট্র, তাইওয়ান, ফ্রান্স, যুক্তরাজ্য, জার্মানি, অস্ট্রেলিয়া ও ভারত। আমেরিকানরা সর্বোচ্চ গড় দিয়েছেন, প্রতি ইউনিটে প্রায় 6.6 মিলিয়ন বাট (The Nation, সেপ্টেম্বর 2026)।

প্রতিটি দেশের ক্রেতাদের নিজস্ব মানচিত্র আছে (The Nation, আগস্ট 2026):

ক্রেতা	2026-এর প্রথমার্ধ, মূল্যের হিসাবে	কোথায় কেনেন
চীনা	6.874 বিলিয়ন বাট, 27.7% কম	ব্যাংকক ও Chonburi
রুশ	3.603 বিলিয়ন বাট, 75.9% বেশি	ফুকেট ও Chonburi
মিয়ানমার	2.457 বিলিয়ন বাট, 16.2% কম	ব্যাংকক

চারটি এলাকা

ব্যাংকক সবচেয়ে বড় বিদেশি বাজার, 2025 সালে 7,029 ইউনিট ও 35.39 বিলিয়ন বাট। চীনা ও মিয়ানমারের ক্রেতারা এগিয়ে। এখানে সবচেয়ে বেশি এজেন্সি, সবচেয়ে বড় কনসালট্যান্সি ও সবচেয়ে বেশি প্রতিযোগিতা আশা করুন।

পাতায়া (Chonburi) ইউনিটের হিসাবে দ্বিতীয় বাজার। Pattaya Mail (ফেব্রুয়ারি 2026) ধসের বদলে কাঠামোগত অতিরিক্ত সরবরাহের কথা বলে, সবচেয়ে বেশি Jomtien ও দক্ষিণের সৈকত এলাকায়, যেখানে ডেভেলপাররা ছাড় ও নমনীয় পেমেন্টের শর্ত দিচ্ছেন। নতুন চাহিদার মূল উৎস মিয়ানমারের ক্রেতারা, যারা স্কুল, স্বাস্থ্যসেবা ও স্থিতিশীলতার জন্য চলে আসছেন। ইউনিট ব্যাংককের চেয়ে সস্তা, গড়ে প্রায় 2.78 মিলিয়ন বাট।

ফুকেটে বিদেশি ক্রেতা বাড়ছে, ডেভেলপারদের কার্যক্রম কমছে। Krungsri Research (আগস্ট 2026) জানায়:

• 2025 সালে বিদেশিদের কন্ডো হস্তান্তর 18.3% বেড়ে 1,190 ইউনিট, দক্ষিণাঞ্চলের সব বিদেশি কন্ডো হস্তান্তরের 82.3%, এবং 2026-এর প্রথম প্রান্তিকে 52.2% বেড়ে 420 ইউনিট।
• কিন্তু 2025 সালে নতুন লঞ্চ 52.6% কমে 7,205 ইউনিট এবং বিক্রি 61.1% কমে 5,374 ইউনিট, সাথে 193.7 বিলিয়ন বাট মূল্যের 14,008টি অবিক্রীত ইউনিট।
• ভিলার গড় দাম 44.8 মিলিয়ন বাট, এবং ভিলা বিক্রির হার নেমেছে মাসে 1.8%-এ, স্টক বিক্রি করতে প্রায় 50 মাস।
• প্রধান বিদেশি ক্রেতা: রুশ, চীনা, ফরাসি, ব্রিটিশ ও আমেরিকান। 2026-এর পূর্বাভাস: লঞ্চ 4.2% কম ও বিক্রি 7.3% কম।

কোহ সামুই একটি ভিলার দ্বীপ। Samui Property Group নামের একটি এজেন্সি মে 2026-এ জানিয়েছে, বেশিরভাগ জুন 2025-এর C9 Hotelworks-এর তথ্য থেকে:

• 117টি প্রজেক্টে 2,882 ইউনিটের প্রাইমারি বাজার, মূল্য 30.3 বিলিয়ন বাট, ভাগ 52% কন্ডো ও 48% ভিলা।
• কন্ডোর মধ্যমা প্রতি বর্গমিটারে 88,500 বাট এবং তিন বেডরুমের ভিলার মধ্যমা 14.9 মিলিয়ন বাট।
• Colliers-এর বরাতে ভিলা ডিলের 85% থেকে 90%-এ বিদেশি ক্রেতা।
• Maenam-এ চিত্রায়িত ও 2025 সালে প্রচারিত The White Lotus-এর তৃতীয় সিজনের পর অনুসন্ধান বেড়েছে, তবে কোনো পরিমাপ করা সংখ্যা নেই।

প্রত্যেক এজেন্টের যে নিয়মগুলো জানা উচিত

49% কন্ডো কোটা। Condominium Act B.E. 2522 (1979) অনুযায়ী বিদেশিরা ফ্রিহোল্ড কন্ডো ইউনিটের মালিক হতে পারেন, তবে বিদেশি মালিকানাধীন এলাকা ভবনের মোট বিক্রয়যোগ্য ফ্লোর এরিয়ার 49% ছাড়াতে পারে না। এর ওপরে একজন বিদেশি শুধু লিজ নিতে পারেন (Bektu, জুন 2026)। 10,000 বর্গমিটার বিক্রয়যোগ্য এলাকার ভবনে বিদেশিরা সর্বোচ্চ 4,900 বর্গমিটারের মালিক হতে পারেন।

জমি নয়। বিদেশিরা জমির মালিক হতে পারেন না, এবং Land Code section 97 অনুযায়ী 49%-এর বেশি বিদেশি মূলধন বা সংখ্যাগরিষ্ঠ বিদেশি শেয়ারহোল্ডারের কোম্পানিকে বিদেশি হিসেবে গণ্য করা হয় (Leto)।

30 বছরের লিজ। সবচেয়ে দীর্ঘ নিবন্ধিত আবাসিক লিজ 30 বছর। 30+30+30-এর মতো নবায়নের প্রতিশ্রুতি চুক্তিগত, এবং আদালত সাধারণত শুধু প্রথম নিবন্ধিত মেয়াদ কার্যকর করে (Bektu)।

2024 সালের প্রস্তাব কখনো আইন হয়নি। জুন 2024-এ মন্ত্রিসভা নীতিগতভাবে 75% বিদেশি কন্ডো কোটা ও 99 বছরের লিজে সম্মত হয়, কিন্তু খসড়া প্রস্তুত ছিল না (The Nation, জুন 2024)। জুন 2026 পর্যন্ত কোনোটিই আইন হয়নি (Bektu)। অক্টোবর 2026-এ ক্লায়েন্টদের জন্য সঠিক বাক্য: 49% কোটা ও 30 বছরের লিজের সীমা এখনো প্রযোজ্য।

2026-এর শেষে দিক কঠোরতার দিকে, শিথিলতার নয়। 19 অক্টোবর 2026-এ প্রধানমন্ত্রী নমিনির মাধ্যমে জমির মালিকানার বিরুদ্ধে দেশব্যাপী অভিযান শুরু করেন, 2 মিলিয়ন বাটের বেশি কেনাকাটায় বাড়তি যাচাইসহ (Thai Examiner, অক্টোবর 2026; পাঠ 4)।

দুই লাইনে অফ-প্ল্যান

বেশিরভাগ নতুন কন্ডো অফ-প্ল্যানে বিক্রি হয়, Condominium Act-এর স্ট্যান্ডার্ড চুক্তির অধীনে, সাধারণত ধাপে ধাপে সরাসরি ডেভেলপারকে টাকা দিয়ে, এবং এসক্রো শুধু দুই পক্ষ সম্মত হলে (পাঠ 6)। ফুকেট ও পাতায়ায় অতিরিক্ত সরবরাহের মানে ক্রেতার দর-কষাকষির সুযোগ আছে, আর ডেভেলপার যাচাই করা আপনার দায়িত্ব।

কীভাবে আপনার এলাকা শিখবেন

1. একটি এলাকা বেছে নিন এবং এর রাস্তা, যাতায়াত, স্কুল, হাসপাতাল ও নতুন প্রজেক্ট শিখুন।
2. সংবাদমাধ্যমের মাধ্যমে REIC-এর তথ্য অনুসরণ করুন, এবং সবসময় সূত্র ও তারিখ উল্লেখ করুন।
3. আপনার ক্রেতাদের দেশ ও ভাষা জানুন: ব্যাংককে চীনা ও বার্মিজ, ফুকেটে রুশ, পাতায়ায় বার্মিজ ও রুশ।
4. প্রতিটি ভবনে কতটা বিদেশি কোটা বাকি আছে জিজ্ঞাসা করুন, এবং প্রতিটি ডেভেলপারকে এর পেমেন্টের শর্ত ও অতীত রেকর্ড নিয়ে।

দাম ও নিয়ম দ্রুত বদলায়, তাই কিছু করার আগে সরকারি সূত্র যাচাই করুন। CloserPass কী কভার করে তা দেখতে থাইল্যান্ড পেজ ও বাজারগুলো দেখুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, বিনিয়োগ পরামর্শ নয়।