পর্তুগালে রিয়েল এস্টেট ক্যারিয়ার

যে নিয়মগুলো একজন ব্রোকারকে জানতে হবে

সরকারি সংস্থা

ব্রোকারেজ জাতীয়ভাবে নিয়ন্ত্রণ করে IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), যে সংস্থা AMI মধ্যস্থতা লাইসেন্স দেয়, লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রতিষ্ঠানগুলোর সরকারি রেজিস্টার রাখে, বার্ষিক নিয়ন্ত্রক ফি সংগ্রহ করে এবং Law 83/2017 অনুযায়ী এজেন্সিগুলোর মানি লন্ডারিং প্রতিরোধের দায়িত্ব তদারক করে। Law 15/2013-এ এখনো এর পূর্বসূরি InCI-কে উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ বলা আছে। এর পাশাপাশি কর ও শুল্ক কর্তৃপক্ষ (AT, Portal das Finanças) কর নম্বর দেয় এবং IMT, স্ট্যাম্প ডিউটি, IMI ও AIMI সংগ্রহ করে; ভূমি রেজিস্ট্রি অফিস (Conservatórias do Registo Predial) ও নোটারিরা দলিল নথিভুক্ত করেন; SEF-এর কাছ থেকে দায়িত্ব নেওয়ার পর থেকে AIMA বিদেশিদের রেসিডেন্স পারমিট দেখে; Turismo de Portugal স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার জাতীয় রেজিস্টার (RNAL) চালায়; এবং INE ও Banco de Portugal প্রধান মূল্য ও মর্টগেজ পরিসংখ্যান প্রকাশ করে

লাইসেন্স

পর্তুগালে রিয়েল এস্টেট মধ্যস্থতা শুধু একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত মধ্যস্থতা প্রতিষ্ঠান এবং একটি চুক্তির অধীনে করা যায় (Law 15/2013, Article 3)। পর্তুগালে প্রতিষ্ঠিত যেকোনো সেবাদাতা, কোম্পানি হোক বা নিজের নামে ব্যবসা করা ব্যক্তি (empresário em nome individual), IMPIC-এর লাইসেন্স লাগে, যার লাইসেন্স নম্বর AMI নামে পরিচিত। আইন শুধু দুটি শর্ত দেয়: বাণিজ্যিক সুনাম (idoneidade comercial) এবং অন্তত EUR 150,000-এর সিভিল লায়াবিলিটি ইনস্যুরেন্স, বা সমতুল্য আর্থিক গ্যারান্টি। সুনাম হারানো যায়, যেমন আদালত-অনুমোদিত পরিকল্পনা ছাড়া দেউলিয়া হলে, অথবা একজন আইনি প্রতিনিধির গত পাঁচ বছরে প্রতারণা, বিশ্বাসভঙ্গ, দুর্নীতি বা মানি লন্ডারিংয়ের জন্য চূড়ান্ত কারাদণ্ড হলে। Law 15/2013 পুরনো ব্যবস্থার জায়গা নেওয়ার সময় ইতিবাচক ইকুইটির শর্ত এবং পরিষ্কার কর ও সামাজিক নিরাপত্তা অবস্থার প্রমাণ বাদ দিয়েছে। IMPIC-এর ফি লাইসেন্সের জন্য EUR 100 এবং বার্ষিক নিয়ন্ত্রক ফি EUR 265 (প্রথম বছরে আনুপাতিক), এবং 20 দিনের মধ্যে সিদ্ধান্ত দিতে হয়, না দিলে নীরব অনুমোদন। লাইসেন্সের কোনো মেয়াদ শেষের তারিখ নেই, তবে প্রতি জানুয়ারিতে ধারককে বার্ষিক ফি দিতে হয় এবং আবার প্রমাণ করতে হয় যে শর্তগুলো পূরণ হচ্ছে (প্রতিটি আইনি প্রতিনিধির ক্রিমিনাল রেকর্ড সার্টিফিকেট, বৈধ ইনস্যুরেন্স এবং কোম্পানির ক্ষেত্রে বাণিজ্যিক রেজিস্ট্রির কোড); 2026-এর জন্য পেমেন্টের শেষ তারিখ ছিল 20 ফেব্রুয়ারি 2026, এবং পেমেন্ট বা শর্তের প্রমাণ না দিলে লাইসেন্স বাতিল হয়। অন্য EEA দেশে আগে থেকে লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রতিষ্ঠান পর্তুগালে প্রতিষ্ঠিত হতে IMPIC-এ নিবন্ধন করতে পারে, অথবা প্রথম অনিয়মিত সেবার 60 দিনের মধ্যে IMPIC-কে জানাতে পারে।

কে এজেন্ট হতে পারেন

লাইসেন্সটি প্রতিষ্ঠানের, প্রতিটি বিক্রয়কর্মীর নয়। Law 15/2013 একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রতিষ্ঠানে কর্মরত দুই ধরনের কর্মীকে স্বীকৃতি দেয়: মধ্যস্থতা টেকনিশিয়ান (técnicos de mediação imobiliária), যারা প্রতিষ্ঠানের নামে মধ্যস্থতার কাজ করেন, এবং angariador, যারা মধ্যস্থতা চুক্তি প্রস্তুত ও কার্যকর করতে সাহায্য করেন। কারোরই নিজস্ব AMI লাইসেন্স লাগে না, তবে প্রত্যেককে নাম, ছবি ও প্রতিষ্ঠানের তথ্যসহ প্রতিষ্ঠানের দেওয়া একটি পরিচয়পত্র বহন করতে হয়, এবং প্রতিষ্ঠানকে তাদের চাকরি বা সেবা চুক্তির একটি ফাইল রাখতে হয়। শুধু প্রতিষ্ঠানের আইনি প্রতিনিধিরা IMPIC পরিচয়পত্র পান। আইন মধ্যস্থতা প্রতিষ্ঠানকে জাতীয়তা দিয়ে নয়, একটি EEA রাষ্ট্রে আবাস বা কার্যালয় দিয়ে সংজ্ঞায়িত করে (কোম্পানিকে EEA আইনে গঠিতও হতে হবে), তাই পর্তুগালে আইনিভাবে বসবাসকারী একজন বিদেশি একক ব্যবসায়ীর লাইসেন্স খুলতে বা লাইসেন্সপ্রাপ্ত কোম্পানি চালাতে পারেন। EU, EEA ও সুইস নাগরিকরা স্বাধীনভাবে থাকতে ও কাজ করতে পারেন এবং তিন মাস পর স্থানীয় কাউন্সিলে (Câmara Municipal) তাদের আবাস নিবন্ধন করেন। EU-র বাইরের নাগরিকদের AIMA-র দেওয়া এমন রেসিডেন্স পারমিট লাগে যা চাকরি বা স্ব-নিযুক্ত কাজের অনুমতি দেয়। Law 61/2025 (23 অক্টোবর 2025 থেকে কার্যকর) থেকে ভিজিটর হিসেবে ঢুকে expression of interest দিয়ে বৈধ হওয়ার পুরনো পথ আর নেই: ভ্রমণের আগেই সঠিক ভিসা নিতে হবে, তারপর নীতিগতভাবে রেসিডেন্স পারমিটের সিদ্ধান্ত নিতে AIMA-র হাতে নয় মাস থাকে। সাধারণ চাকরি-সন্ধানী ভিসার জায়গায় এসেছে দক্ষ কাজের জন্য 120 দিনের একটি ভিসা।

ব্রোকারেজের নিয়ম

মধ্যস্থতা চুক্তি (contrato de mediação imobiliária) অবশ্যই লিখিত হতে হবে এবং এতে প্রপার্টি ও এর ওপর যেকোনো দায়, কাঙ্ক্ষিত লেনদেন, ফি (নির্দিষ্ট বা শতাংশ), কীভাবে পরিশোধ হবে ও VAT হার, ইনস্যুরেন্স পলিসি, জড়িত যেকোনো angariador, যেকোনো অতিরিক্ত সেবা, এবং এক্সক্লুসিভিটির শর্ত ও এর প্রভাব উল্লেখ থাকতে হবে। কোনো মেয়াদ ঠিক করা না থাকলে চুক্তি ছয় মাস চলে, স্ট্যান্ডার্ড ফর্মের চুক্তি প্রথমে ভোক্তা কর্তৃপক্ষ (Direção-Geral do Consumidor)-কে দিয়ে অনুমোদন করাতে হয়, এবং এই উপাদানগুলো না থাকলে চুক্তি বাতিল, যদিও শুধু ক্লায়েন্ট তা দাবি করতে পারেন। লেনদেন সম্পন্ন হলে, অথবা চুক্তিতে লেখা থাকলে প্রতিশ্রুতি চুক্তি (CPCV) সইয়ের সময় ফি প্রাপ্য হয়; এক্সক্লুসিভিটির ক্ষেত্রে মালিকের দোষে লেনদেন ব্যর্থ হলেও প্রতিষ্ঠান টাকা পায়। আইন একটি প্রতিষ্ঠানকে একই লেনদেনে তার ক্লায়েন্ট ও অপর পক্ষ দুজনের কাছ থেকে টাকা নিতে নিষেধ করে, এবং CPCV-র আগে ক্রেতার কাছ থেকে পাওয়া অর্থ জিম্মায় রাখা হয় ও চাইলে ফেরত দিতে হয়। সেপ্টেম্বর 2026-এ বিক্রির স্বাভাবিক কমিশন ছিল 4% থেকে 5% সাথে 23% VAT (সামগ্রিকভাবে 3% থেকে 6%), প্রায়ই প্রায় EUR 6,000 সাথে VAT-এর ন্যূনতম ফিসহ; ভাড়ার ক্ষেত্রে নিয়ম হলো এক মাসের ভাড়া সাথে VAT, যা বাড়িওয়ালা দেন, এবং নতুন নির্মাণে সাধারণত ডেভেলপার দেন (BoaVenda)। প্রতিটি অফিস, চুক্তি, বিজ্ঞাপন ও চিঠিপত্রে প্রতিষ্ঠানের নাম ও AMI লাইসেন্স নম্বর দেখাতে হয়, এবং প্রতিটি অফিসে একটি অভিযোগ বই লাগে। মানি লন্ডারিং প্রতিরোধ Law 83/2017 ও IMPIC Regulation 603/2021 অনুযায়ী প্রতিষ্ঠানগুলোকে ক্লায়েন্টের পরিচয় যাচাই করতে, রেকর্ড রাখতে, কর্মীদের প্রশিক্ষণ দিতে, IMPIC-কে তাদের রিয়েল এস্টেট কার্যক্রম শুরুর কথা জানাতে এবং তাদের পরিচালিত প্রতিটি বিক্রি ও মাসে EUR 2,500 বা তার বেশি ভাড়ার প্রতিটি লিজ নিয়ে ত্রৈমাসিক রিপোর্ট দাখিল করতে হয়।

বিদেশি ক্রেতা

পর্তুগালে প্রপার্টি কেনায় জাতীয়তার কোনো বিধিনিষেধ নেই: আবাসী ও অনিবাসীরা একই শর্তে কেনেন, এবং ক্রেতার একটি পর্তুগিজ কর নম্বর (NIF) লাগে; EU বা EEA-র বাইরে বসবাসকারীদের এটি পেতে একজন কর প্রতিনিধি নিয়োগ করতে হয় (Global Citizen Solutions, অক্টোবর 2026)। গোল্ডেন ভিসা আর প্রপার্টি গ্রহণ করে না: Law 56/2023 (Mais Habitação) 7 অক্টোবর 2023 থেকে রিয়েল এস্টেট কেনা ও সাধারণ মূলধন স্থানান্তরের পথ বাতিল করেছে। বাকি পথগুলোর মধ্যে আছে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করে না এমন একটি যোগ্য পর্তুগিজ বিনিয়োগ ফান্ডে EUR 500,000, পাঁচটি চাকরি সৃষ্টিকারী কোম্পানিতে EUR 500,000 বিনিয়োগ, দশটি চাকরি সৃষ্টি, বৈজ্ঞানিক গবেষণার জন্য EUR 500,000 এবং শিল্প ও সংস্কৃতির জন্য EUR 250,000। 19 মে 2026 থেকে কার্যকর Organic Law 1/2026 naturalisation-এর জন্য প্রয়োজনীয় আবাসকাল EU ও CPLP নাগরিকদের জন্য পাঁচ থেকে বাড়িয়ে সাত বছর এবং অন্যদের জন্য দশ বছর করেছে, ইতিমধ্যে বিচারাধীন আবেদনগুলো পুরনো আইনে রেখে। non-habitual resident (NHR) কর ব্যবস্থা 2023-এর পর নতুনদের জন্য বন্ধ হয়েছে এবং এর জায়গায় এসেছে IFICI, যা দশ বছরের জন্য যোগ্য পর্তুগিজ কাজের আয়ে 20% আয়কর হার এবং বেশিরভাগ বিদেশি আয়ে অব্যাহতি দেয়, কিন্তু শুধু তাদের জন্য যারা যোগ্য বৈজ্ঞানিক গবেষণা বা উদ্ভাবনী কার্যক্রম চালাতে আবাসী হন, আগে নিবন্ধন করেন এবং আগের পাঁচ বছরে আবাসী ছিলেন না। 2025 সালে INE বিদেশি কর আবাসের ক্রেতাদের 8,471টি বাড়ি কেনা গুনেছে, 13.3% কম এবং টানা তৃতীয় বার্ষিক পতন, মূল্য EUR 3.4 বিলিয়ন; EU-ভিত্তিক ক্রেতারা গড়ে EUR 335,640 এবং অন্য জায়গার ক্রেতারা EUR 470,277 দিয়েছেন, আবাসীদের EUR 234,120।

কর ও ফি

ক্রেতা IMT (প্রপার্টি হস্তান্তর কর) ও স্ট্যাম্প ডিউটি দেন। 2026-এর জন্য মূল ভূখণ্ডের IMT ধাপ 2% বাড়ানো হয়েছে: স্থায়ী নিজের বাড়িতে EUR 106,346 পর্যন্ত হার 0%, তারপর EUR 660,982 পর্যন্ত 2%, 5%, 7% ও 8% প্রান্তিক হার, EUR 1,150,853 পর্যন্ত একক 6% হার এবং এর ওপরে 7.5%; দ্বিতীয় বাড়ি 1% থেকে শুরু হয়ে একই ধাপ অনুসরণ করে, আর অন্যান্য নগর প্রপার্টি 6.5% এবং গ্রামীণ জমি 5% দেয় (PwC Tax Guide 2026)। আজোরস ও মাদেইরা নিজস্ব ধাপের সীমা ঠিক করে। 35 বা কম বয়সী যারা প্রথম স্থায়ী বাড়ি কেনেন তারা EUR 330,539 পর্যন্ত কোনো IMT বা স্ট্যাম্প ডিউটি দেন না, এবং এর ওপরের অংশে EUR 660,982 পর্যন্ত শুধু 8% IMT দেন। 25 মে 2026 থেকে Decree-law 97/2026 বাড়ি কেনা অনিবাসীদের ওপর সমান 7.5% IMT প্রয়োগ করে; যারা আগে পর্তুগালে কর আবাসী ছিলেন তাদের ক্ষেত্রে এটি প্রযোজ্য নয়, এবং ক্রেতা দুই বছরের মধ্যে আবাসী হলে বা ছয় মাসের মধ্যে মাঝারি ভাড়ায় (মাসে EUR 2,300 পর্যন্ত) এবং প্রথম পাঁচ বছরে অন্তত 36 মাস বাড়ি ভাড়া দিলে এটি ফেরত পাওয়া যায়। স্ট্যাম্প ডিউটি দামের 0.8%, সাথে পাঁচ বছর বা তার বেশি মেয়াদের মর্টগেজের 0.6%। সরকারি Casa Pronta সেবার মাধ্যমে দলিল ও নিবন্ধনের খরচ নগদে কেনায় EUR 375 এবং ব্যাংক অর্থায়নসহ EUR 700, আর বেসরকারি নোটারি বা সলিসিটরের ফি সাধারণত EUR 200 থেকে EUR 500 সাথে রেজিস্ট্রি ফি (Literacia Financeira, সেপ্টেম্বর 2026)। মালিকরা নগর প্রপার্টির কর মূল্যের 0.3% থেকে 0.45% বার্ষিক IMI দেন (প্রতিটি পৌরসভা নির্ধারণ করে), এবং EUR 600,000-এর বেশি মূল্যের আবাসিক প্রপার্টির মালিক ব্যক্তিরা (যৌথভাবে দাখিল করা দম্পতির জন্য EUR 1.2 মিলিয়ন) 0.7% হারে AIMI-ও দেন, উচ্চতর ধাপে যা 1% ও 1.5%-এ ওঠে; কোম্পানি দেয় 0.4% এবং ট্যাক্স হেভেনের সত্তা 7.5%।

অফ-প্ল্যান

অফ-প্ল্যান কেনা চূড়ান্ত দলিলের আগে একটি বিক্রির প্রতিশ্রুতি চুক্তি (contrato-promessa de compra e venda, CPCV) দিয়ে সই হয়। এটি লিখিত হতে হবে, স্বাক্ষর একজন নোটারি, আইনজীবী, সলিসিটর বা রেজিস্ট্রি অফিস দিয়ে সশরীরে প্রত্যয়িত হতে হবে, এবং প্রত্যয়নকারীকে নিশ্চিত করতে হবে যে একটি নির্মাণ বা ব্যবহার লাইসেন্স আছে। ডিপোজিট (sinal)-এর কোনো আইনি অঙ্ক নেই; ক্রেতা সরে গেলে এটি হারান, আর বিক্রেতা চুক্তিভঙ্গ করলে ক্রেতা দ্বিগুণ ডিপোজিট দাবি করতে বা আদালতের কাছে specific performance চাইতে পারেন, যে অধিকার প্রপার্টির CPCV-তে মওকুফ করা যায় না (Literacia Financeira, অক্টোবর 2026)। পর্তুগালে ডেভেলপারদের অফ-প্ল্যান পেমেন্টের গ্যারান্টি দিতে বাধ্য করার কোনো সাধারণ আইন নেই, তাই ক্রেতাদের ডিপোজিট ও কিস্তি কভার করে এমন ব্যাংক গ্যারান্টি বা ইনস্যুরেন্স বন্ড নিয়ে আলোচনা করা, পেমেন্ট নির্মাণের ধাপের সাথে যুক্ত করা এবং ভূমি রেজিস্ট্রি, নির্মাণ লাইসেন্স ও ডেভেলপারের কোম্পানির রেকর্ড যাচাই করা উচিত; চাবি হস্তান্তরের আগে ডেভেলপার দেউলিয়া হলে ক্রেতা শুধু একজন সাধারণ পাওনাদার। CPCV-তে ডিপোজিট প্রায়ই দামের 10% থেকে 30%, বাকিটা ধাপে ধাপে ও দলিলের সময় দেওয়া হয় (The Portugal News, মে 2026)। Decree-law 97/2026 1 জুলাই 2026 থেকে (ঐচ্ছিকভাবে 1 জানুয়ারি 2026 থেকে) নতুন বাড়ি নির্মাণে VAT 23% থেকে কমিয়ে 6% করেছে, যখন সেগুলো প্রায় EUR 660,982 পর্যন্ত দামে স্থায়ী নিজের বাড়ি হিসেবে বিক্রি হয় বা মাঝারি ভাড়ায় দেওয়া হয়, এবং যে ক্রেতা এমন বাড়িকে স্থায়ী আবাস হিসেবে ব্যবহার করেন না তিনি অতিরিক্ত 10% IMT দেন।

ভাড়া

স্বল্পমেয়াদি ভাড়া (alojamento local, AL) জাতীয় RNAL রেজিস্টারে নিবন্ধন করতে হয়। Mais Habitação (Law 56/2023) অ্যাপার্টমেন্টে নতুন AL নিবন্ধন স্থগিত করেছিল, নিবন্ধন পাঁচ বছরে সীমিত করেছিল এবং একটি অসাধারণ AL অবদান (CEAL) তৈরি করেছিল; 23 অক্টোবর 2024-এর Decree-law 76/2024 সেই পদক্ষেপগুলো উল্টে দিয়েছে, নিবন্ধন আবার হস্তান্তরযোগ্য করেছে এবং নিয়ন্ত্রণ পৌরসভাগুলোর হাতে দিয়েছে, যারা নিয়ন্ত্রিত ও টেকসই প্রবৃদ্ধির এলাকাসহ AL বিধি গ্রহণ করতে এবং 60 দিনের মধ্যে (নিয়ন্ত্রিত এলাকায় 90 দিন) নতুন নিবন্ধনে আপত্তি করতে পারে। কন্ডোমিনিয়াম আর নিজে থেকে AL বাতিল করতে পারে না: ভবনের অর্ধেকের বেশি permilage ধারণকারী মালিকরা বারবার বিরক্তির কারণে একটি যুক্তিসংগত আপত্তি পাস করতে পারেন, এবং মেয়র সিদ্ধান্ত নেন। লিসবন ও পোর্তো দুটিই নিয়ন্ত্রিত এলাকা প্রয়োগ করে (শহরের এন্ট্রি দেখুন)। দীর্ঘমেয়াদি লিজ অবশ্যই লিখিত হতে হবে এবং স্থায়ী আবাসনের জন্য এক থেকে 30 বছর হতে হবে; তিন বছরের বেশি মেয়াদের চুক্তি একই সময়ের জন্য এবং ছোটগুলো তিন বছরের জন্য নবায়ন হয়, অন্যভাবে ঠিক করা না থাকলে, এবং ডিপোজিট দুই মাসের ভাড়ায় সীমিত। বাড়িওয়ালা 30 দিনের লিখিত নোটিশ দিয়ে বছরে একবার INE সহগ অনুযায়ী ভাড়া বাড়াতে পারেন: 2026-এর জন্য 1.0224 (2.24%) এবং 2027-এর জন্য 1.0256 (2.56%), যা 1 অক্টোবর 2026-এ প্রকাশিত। 2029-এর শেষ পর্যন্ত আগের পাঁচ বছরে ভাড়া দেওয়া বাড়ির নতুন চুক্তিতে ভাড়া পুরনো ভাড়ার চেয়ে 2%-এর বেশি হতে পারে না, কিছু ব্যতিক্রম ছাড়া। ভাড়ার আয়ে ডিফল্ট হিসেবে 25% কর হয় (দীর্ঘ চুক্তিতে কম), এবং 2026 থেকে Decree-law 97/2026 অনুযায়ী মাসে EUR 2,300 পর্যন্ত আবাসন ভাড়ায় 10%।

প্ল্যাটফর্ম

IMPIC (AMI মধ্যস্থতা লাইসেন্স, বার্ষিক নিয়ন্ত্রক ফি, লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রতিষ্ঠানের সরকারি রেজিস্টার)IMPIC মানি লন্ডারিং প্রতিরোধ পোর্টাল (Law 83/2017 অনুযায়ী কার্যক্রম শুরু ও ত্রৈমাসিক লেনদেনের রিপোর্ট)Portal das Finanças / AT (NIF, IMT, স্ট্যাম্প ডিউটি, IMI, AIMI, caderneta predial, IFICI নিবন্ধন)ভূমি রেজিস্ট্রি (Conservatória do Registo Predial, certidão permanente)Casa Pronta (দলিল ও নিবন্ধনের ওয়ান-স্টপ সেবা)AIMA (EU-র বাইরের নাগরিকদের রেসিডেন্স পারমিট, SEF-এর উত্তরসূরি)EU নাগরিকদের নিবন্ধন সার্টিফিকেট, নির্মাণ লাইসেন্স ও AL নিয়মের জন্য স্থানীয় কাউন্সিল (Câmara Municipal)RNAL, স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার জাতীয় রেজিস্টার (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (স্ট্যান্ডার্ড মধ্যস্থতা চুক্তির অনুমোদন) ও Livro de ReclamaçõesINE আবাসন মূল্য পরিসংখ্যান ও Banco de Portugal মর্টগেজ তথ্য