থাইল্যান্ডে রিয়েল এস্টেট ক্যারিয়ার

যে নিয়মগুলো আপনাকে জানতেই হবে

সরকারি সংস্থা

থাইল্যান্ডে কোনো রিয়েল এস্টেট নিয়ন্ত্রক নেই: কোনো সরকারি সংস্থা ব্রোকারদের লাইসেন্স দেয় না, পরীক্ষা নেয় না বা এজেন্টদের রেজিস্টার রাখে না। কাজের জন্য গুরুত্বপূর্ণ নিয়মগুলো আসে অন্য জায়গা থেকে। Foreign Workers Management Emergency Decree-এর অধীনে Ministry of Labour ঠিক করে বিদেশিরা কোন কাজ করতে পারবেন এবং ওয়ার্ক পারমিট দেয়। Department of Business Development কোম্পানি নিবন্ধন করে, আর Foreign Business Act ব্রোকারেজে বিদেশি-সংখ্যাগরিষ্ঠ প্রতিষ্ঠান সীমিত করে। Department of Lands হস্তান্তর, লিজ ও কন্ডোর মালিকানা নিবন্ধন করে, এবং 2026 সালে নমিনি মালিকানার যাচাইয়ে জড়িত। Real Estate Information Center (REIC) বিদেশিদের কাছে কন্ডো হস্তান্তরের সরকারি পরিসংখ্যান প্রকাশ করে। Thai Real Estate Broker Association (TREBA) ও পাতায়ার আশেপাশে Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard (REBA-ES)-এর মতো স্বেচ্ছাসেবী অ্যাসোসিয়েশন ট্রেনিং ও সদস্যপদ দেয়, তবে পেশার ওপর তাদের কোনো আইনি ক্ষমতা নেই।

লাইসেন্স

কোনো লাইসেন্স লাগে না। থাইল্যান্ডে কোনো সরকারি ব্রোকার লাইসেন্স বা বাধ্যতামূলক পরীক্ষা নেই, তাই আইনত কাজের অনুমতিপ্রাপ্ত যে কেউ প্রপার্টি এজেন্ট হতে পারেন (Themis Partner, 2025; Thaiger, মে 2026)। বিশ্বাসযোগ্যতা আসে অন্য জায়গা থেকে: TREBA-এর সদস্যপদ, বিদেশি ক্রেতাদের সেবা দেওয়া এজেন্টদের জন্য US National Association of Realtors-এর আন্তর্জাতিক CIPS পদবি, এবং DDproperty-র মতো পোর্টালের এজেন্ট সার্টিফিকেশন। একটি এজেন্সি হলো Department of Business Development-এ নিবন্ধিত একটি সাধারণ থাই লিমিটেড কোম্পানি, সাধারণ মানি লন্ডারিং প্রতিরোধের দায়িত্বসহ। পরামর্শ নেওয়া 2025 ও 2026 সালের আইনি গাইডে ব্রোকার লাইসেন্স তৈরির কোনো খসড়া আইন পাওয়া যায়নি, তাই পেশাটিকে শিগগির নিয়ন্ত্রিত হতে যাচ্ছে বলে নয়, লাইসেন্সবিহীন বলেই বর্ণনা করা উচিত।

কে কাজ করতে পারেন

ব্রোকারেজ বিদেশিদের জন্য বন্ধ। বিদেশিরা যে কাজ করতে পারবেন না তা নিয়ে Ministry of Labour-এর বিজ্ঞপ্তি, যার তারিখ 1 এপ্রিল 2020 এবং যা 21 এপ্রিল 2020-এ Government Gazette-এ প্রকাশিত, চারটি পরিশিষ্টে 40টি পেশার তালিকা দেয়; List 1, যা বিদেশিরা কখনো করতে পারবেন না, এর item 19-এ আছে ব্রোকারেজ বা এজেন্সির কাজ, আন্তর্জাতিক বাণিজ্য বা বিনিয়োগে ব্রোকারেজ বা এজেন্সি ছাড়া (Nagashima Ohno & Tsunematsu, মে 2020; Acclime, 2024)। বাস্তবে প্রপার্টির লিস্টিং, ইউনিট দেখানো, দর-কষাকষি ও থাই বিক্রিতে কমিশন আয় থাই নাগরিকদের জন্য সংরক্ষিত, এবং 2024 থেকে যাচাই কড়া হয়েছে (Thaiger, মে 2026)। তাই থাই নাগরিকরা কোনো লাইসেন্স ছাড়াই এজেন্ট হিসেবে কাজ করতে পারেন। বিদেশিরা তবুও ব্রোকারেজ নয় এমন পদে বৈধভাবে কাজ করতে পারেন: আন্তর্জাতিক সেলস কনসালট্যান্ট বা ডিরেক্টর, বিদেশি মার্কেটিং, বিজনেস ডেভেলপমেন্ট, ইনভেস্টর রিলেশনস, কনসাল্টিং, প্রশাসন, অথবা 49% বিদেশি সীমার মধ্যে এজেন্সির ডিরেক্টর ও শেয়ারহোল্ডার, আর থাই সহকর্মীরা ভিউইং, দর-কষাকষি ও চুক্তি সামলান (Thaiger, মে 2026; Themis Partner, 2025)। এসব পদের জন্য আসার আগে থাই দূতাবাস থেকে নেওয়া Non-Immigrant B ভিসা (সিঙ্গেল এন্ট্রি 2,000 বাট, মাল্টিপল এন্ট্রি 5,000 বাট) এবং ওয়ার্ক পারমিট লাগে, যা ব্যাংককে প্রায় 7 থেকে 10 কার্যদিবসে দেওয়া হয়। প্রতিটি বিদেশি ওয়ার্ক পারমিটের জন্য নিয়োগকর্তার 2 মিলিয়ন বাট পরিশোধিত মূলধন ও 4 জন থাই কর্মী লাগে, এবং পশ্চিমা কর্মীদের মাসে অন্তত 50,000 বাট দিতে হয়; পারমিটে বর্ণিত কাজ আসল কাজের সাথে মিলতে হবে (Thaiger, মে 2026)। পারমিট ছাড়া কাজ করলে 100,000 বাট পর্যন্ত জরিমানা, বহিষ্কার এবং এক থেকে পাঁচ বছরের প্রবেশ নিষেধাজ্ঞা হতে পারে, আর নিয়োগকর্তার ঝুঁকি প্রতি কর্মীতে 400,000 বাট পর্যন্ত; একটি এজেন্সি-সূত্র জানায় 2025 সালে Chonburi-তে এজেন্সিগুলোতে 14টি অভিযানে 27 জন বিদেশিকে অবৈধভাবে কাজ করতে পাওয়া গেছে (Leto, জুন 2026, আনুমানিক)। ট্যুরিস্ট ভিসায় কখনোই কাজ করা যায় না।

কমিশন ও এজেন্সি

কমিশন আইনে নির্ধারিত নয়। বিক্রিতে এজেন্টরা সাধারণত দামের 3% থেকে 5% নেন, যা বিক্রেতা বা মালিক দেন এবং চাওয়া দামের মধ্যে ধরা থাকে, তাই ক্রেতারা সাধারণত কোনো এজেন্ট ফি দেন না (FazWaz, 2025)। একটি এজেন্সি-সূত্র অনুযায়ী ডেভেলপারের বিক্রিতে 3% থেকে 5% ও রিসেলে 2% থেকে 3%, আর এক্সক্লুসিভ ডেভেলপার ডিলে 5% থেকে 7% (Leto, মে 2026)। বেশিরভাগ এজেন্সি এজেন্টদের শুধু কমিশন দেয়; ব্যাংককের কিছু বড় চেইন মাসে 15,000 থেকে 25,000 বাট বেসিক যোগ করে। এজেন্সির কমিশনে এজেন্টের ভাগ প্রায়ই নতুনদের 30% থেকে 40%, অভিজ্ঞদের 50% থেকে 60% ও শীর্ষ পারফর্মারদের 70% থেকে 80% (Leto, মে 2026, আনুমানিক)। বিদেশি কর্মীদের অন্তত ওয়ার্ক পারমিটের 50,000 বাট বেতন পেতে হয়, তাই তারা সাধারণত শুধু কমিশনে নয়, বেতন ও বোনাসে থাকেন। বিদেশি-সংখ্যাগরিষ্ঠ এজেন্সির Foreign Business Licence লাগে, কারণ ব্রোকারেজ ও এজেন্সি ব্যবসা 1999 সালের Foreign Business Act-এর List 3-এ আছে এবং রিয়েল এস্টেট ব্যতিক্রমের মধ্যে নেই (Siam Legal); এমন লাইসেন্স পাওয়া খুব কঠিন বলে বর্ণনা করা হয়, তাই বেশিরভাগ এজেন্সি 51% থাই মালিকানাধীন, তবে কিছু ক্ষেত্রে BOI প্রমোশন পূর্ণ বিদেশি মালিকানার অনুমতি দিতে পারে (Themis Partner, 2025; Leto, জুন 2026)। ক্লায়েন্ট মূলত আসেন রেফারেল ও পুনরায় কেনা ক্রেতা, পোর্টাল লিস্টিং, পেইড সোশ্যাল বিজ্ঞাপন, YouTube বা Telegram-এ ব্যক্তিগত চ্যানেল, বিদেশি বিনিয়োগকারীদের পরিদর্শন সফর ও ভাষাভিত্তিক কমিউনিটি থেকে (Leto, মে 2026)।

বিদেশি ক্রেতা

বিদেশিরা ফ্রিহোল্ড কন্ডোমিনিয়াম ইউনিটের মালিক হতে পারেন, তবে 1979 সালের Condominium Act অনুযায়ী একটি ভবনের বিদেশি মালিকানাধীন এলাকা মোট বিক্রয়যোগ্য ফ্লোর এরিয়ার 49% ছাড়াতে পারে না; এর বেশি হলে শুধু লিজহোল্ড সম্ভব (Bektu, জুন 2026)। বিদেশিরা জমির মালিক হতে পারেন না, এবং 49%-এর বেশি বিদেশি মূলধন বা সংখ্যাগরিষ্ঠ বিদেশি শেয়ারহোল্ডারের কোম্পানিকে বিদেশি হিসেবে গণ্য করা হয় এবং সেটিও জমির মালিক হতে পারে না (Leto, জুন 2026)। তাই বাড়ি ও ভিলা সাধারণত 30 বছরে সীমিত নিবন্ধিত লিজে কেনা হয়; 30+30+30-এর মতো নবায়নের প্রতিশ্রুতি চুক্তিগত, এবং আদালত সাধারণত শুধু প্রথম নিবন্ধিত মেয়াদ কার্যকর করে (Bektu, জুন 2026; Pattaya Mail, ফেব্রুয়ারি 2026)। জুন 2024-এ মন্ত্রিসভা নীতিগতভাবে বিদেশি কন্ডো কোটা 75%-এ তোলা ও লিজ 99 বছরে বাড়াতে সম্মত হয়, কিন্তু খসড়া প্রস্তুত ছিল না (The Nation, জুন 2024), এবং 2026 পর্যন্ত কোনো পরিবর্তনই আইন হয়নি। অক্টোবর 2026-এ দিক উল্টো: 19 অক্টোবর প্রধানমন্ত্রী Anutin Charnvirakul নমিনির মাধ্যমে জমির মালিকানার বিরুদ্ধে দেশব্যাপী অভিযানের নির্দেশ দেন, যাতে 1,550টি কোম্পানিসহ 13,088টি সন্দেহভাজন পক্ষ এবং প্রায় 14 বিলিয়ন বাট মূল্যের 2,360টি প্লট রয়েছে, অগ্রাধিকারভিত্তিক মামলা ডিসেম্বর 2026-এর শেষে শেষ করার কথা, 2 মিলিয়ন বাটের বেশি কেনাকাটায় বাড়তি যাচাই, এবং থাই স্বামী বা স্ত্রীকে অর্থের উৎস প্রমাণ করতে বলা হয়েছে (Thai Examiner, অক্টোবর 2026)। ফ্রিহোল্ড কন্ডো নিবন্ধন করতে টাকা অবশ্যই বিদেশ থেকে বৈদেশিক মুদ্রায় আসতে হবে, গ্রহণকারী ব্যাংকের Foreign Exchange Transaction (FET) ফর্মসহ, সাধারণত USD 50,000 বা তার বেশি অঙ্কের জন্য (Storm Real Estate, সেপ্টেম্বর 2026)।

কর ও ফি

Land Department-এ হস্তান্তর ফি সরকারি মূল্যায়িত মূল্যের 2%, এবং ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে এর ভাগ আলোচনাসাপেক্ষ। প্রপার্টি পাঁচ বছরের কম সময় মালিকানায় থাকলে বা বিক্রেতা প্রপার্টি ব্যবসায় থাকলে মূল্যায়িত মূল্য ও বিক্রয়মূল্যের মধ্যে বেশিটির 3.3% Specific Business Tax বিক্রেতাকে দিতে হয়; অন্যথায় তার বদলে 0.5% স্ট্যাম্প ডিউটি প্রযোজ্য। উইথহোল্ডিং ট্যাক্স কোম্পানি বিক্রেতার জন্য 1% এবং ব্যক্তির জন্য মালিকানার বছর অনুযায়ী ক্রমবর্ধমান। ফুকেটের রিসেলে হস্তান্তর ফি ছাড়া অন্য খরচ প্রায়ই চুক্তি অনুযায়ী 50/50 ভাগ হয়। 30 জুন 2027 পর্যন্ত বাড়ানো কমানো 0.01% হস্তান্তর ও মর্টগেজ ফি শুধু 7 মিলিয়ন বাট বা তার কম মূল্যের বাড়ি কেনা থাই নাগরিকদের জন্য; বিদেশিরা পুরো হার দেন (Storm Real Estate, সেপ্টেম্বর 2026)। কর্মীদের আয়কর 0% থেকে 35% পর্যন্ত ক্রমবর্ধমান, এবং 2026 থেকে সোশ্যাল সিকিউরিটির মাসিক বেতনসীমা বেড়ে 17,500 বাট, প্রতি পক্ষে সর্বোচ্চ 875 বাট অবদান (Thaiger, মে 2026)।

অফ-প্ল্যান

কন্ডো বাজারের বড় অংশ সমাপ্তির আগেই বিক্রি হয়, ধাপে ধাপে পেমেন্টে: রিজার্ভেশন ফি, চুক্তিতে ডিপোজিট, নির্মাণের সময় কিস্তি এবং হস্তান্তরে বাকি অর্থ। এসক্রো স্বেচ্ছামূলক: 2008 সালের Escrow Act শুধু তখনই প্রযোজ্য যখন ক্রেতা ও বিক্রেতা লাইসেন্সপ্রাপ্ত এসক্রো এজেন্ট ব্যবহারে সম্মত হন, তাই বেশিরভাগ ক্রেতা সরাসরি ডেভেলপারকে টাকা দেন (Thailand Law Online)। মূল সুরক্ষা হলো চুক্তি নিজেই। 2008 থেকে কন্ডো বিক্রয় চুক্তিকে Ministry of Interior-এর স্ট্যান্ডার্ড ফর্ম মেনে চলতে হয়, এবং না মানা শর্ত অবৈধ, ডেভেলপারদের জন্য 100,000 বাট জরিমানাসহ। ডেভেলপারকে 30 দিনের নোটিশসহ হস্তান্তরের তারিখ দিতে হয়, এক বছরের বেশি নির্মাণ বন্ধ রাখতে পারেন না, এবং কাঠামোর ত্রুটির জন্য 5 বছর ও অন্যান্য অংশের জন্য 2 বছর দায়ী; ক্রেতা কোনো ফি ছাড়াই চুক্তি হস্তান্তর করতে পারেন, এবং দেরিতে হস্তান্তরে জরিমানা অন্তত দিনে 0.01%, সর্বোচ্চ 10% (Siam Legal)। রিজার্ভেশন চুক্তি চুক্তির আগে আসে, এবং ফি ফেরতযোগ্য কি না তা ধারার ওপর নির্ভর করে, তাই ক্লায়েন্ট টাকা দেওয়ার আগে তা পড়ুন।

লিজহোল্ড ও ভাড়া

বিদেশি বিনিয়োগকারীদের জন্য রিসেলের চেয়ে ভাড়ার আয় ও লিজহোল্ড বেশি গুরুত্বপূর্ণ। ভিলা ও বাড়ি 30 বছর পর্যন্ত নিবন্ধিত লিজে রাখা হয়, তাই বিনিয়োগের হিসাব নবায়নের প্রতিশ্রুতি নয়, শুধু প্রথম নিবন্ধিত মেয়াদের ওপর দাঁড় করানো উচিত (Bektu, জুন 2026)। কয়েকটি রিসোর্ট বাজারে সরবরাহ বেশি: 2025-এর শেষে ফুকেটে 193.7 বিলিয়ন বাট মূল্যের 14,008টি অবিক্রীত বাড়ি ছিল (Krungsri Research, আগস্ট 2026), এবং পাতায়ায় কাঠামোগত অতিরিক্ত সরবরাহ, সবচেয়ে বেশি Jomtien ও দক্ষিণের সৈকত এলাকায় (Pattaya Mail, ফেব্রুয়ারি 2026), তাই প্রত্যাশিত ভাড়া ও অকুপেন্সি একই ধরনের ইউনিট আসলে কত পায় তার সাথে মিলিয়ে দেখা উচিত।

প্ল্যাটফর্ম

Ministry of Labour: বিদেশিদের জন্য নিষিদ্ধ কাজের তালিকা (1 এপ্রিল 2020-এর বিজ্ঞপ্তি), ওয়ার্ক পারমিটDepartment of Business Development (DBD): কোম্পানি নিবন্ধন, মূলধনের উৎস ঘোষণাForeign Business Act 1999: ব্রোকারেজের জন্য List 3, Foreign Business Licence, BOI প্রমোশনDepartment of Lands: হস্তান্তর, নিবন্ধিত লিজ, কন্ডোর মালিকানা দলিল, হস্তান্তর ফিফ্রিহোল্ড কন্ডো কেনায় ব্যবহৃত বিদেশি অর্থের জন্য ব্যাংকের FET ফর্মReal Estate Information Center (REIC): বিদেশিদের কাছে কন্ডো হস্তান্তরTREBA ও REBA-ES (স্বেচ্ছাসেবী ব্রোকার অ্যাসোসিয়েশন), CIPS পদবিপোর্টাল: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property, Hipflat