Immobilienkauf in Ägypten als Ausländer

Ausländer können in Ägypten Wohnungen kaufen, aber die Regeln verteilen sich auf mehrere Gesetze und Erlasse, und einige haben sich kürzlich geändert. Als Makler sind Sie oft die erste Person, die der Käufer fragt. Das sollten Sie wissen und sagen.

Die Kurzfassung

1. Das grundlegende Gesetz ist das Gesetz 230 von 1996: Wohnnutzung, jede Immobilie bis zu 4,000 m², keine Altertümer und kein Weiterverkauf für fünf Jahre, sofern die Behörden es nicht erlauben.
2. Die alte Begrenzung auf zwei Immobilien wurde per Regierungsbeschluss aufgehoben, unter der Bedingung, dass der Preis in aus dem Ausland überwiesener Fremdwährung bezahlt wird.
3. Land und landwirtschaftliche Flächen sind ausgeschlossen. Für den Sinai gilt ein eigenes, restriktives Regime.
4. Die meisten Neubauten werden mit einem Primärvertrag verkauft. Die vollständige Registrierung beim Shahr Aqary ist ein separater, langsamerer Schritt.
5. Der Verkäufer zahlt eine Veräußerungssteuer von 2.5% auf den Bruttoverkaufswert.
6. Immobilienbesitz kann einen Aufenthaltstitel begründen, aber prüfen Sie die aktuellen Schwellenwerte, bevor Sie etwas versprechen.

Was das Gesetz 230 von 1996 sagt

Das offizielle Investitionsportal der Regierung fasst die Regeln zusammen. Ein Nicht-Ägypter darf Immobilien zum privaten Wohnen für sich und seine Familie (Ehepartner und minderjährige Kinder) besitzen, dazu Immobilien, die für ein lizenziertes Geschäft nötig sind. Jede Immobilie darf 4,000 m² nicht überschreiten und kein eingetragenes Baudenkmal sein. Der Nicht-Ägypter darf das Eigentum fünf Jahre ab Erwerb nicht übertragen, es sei denn, der Premierminister erlaubt es früher; diese Befugnisse wurden inzwischen an den Justizminister übertragen. Ein Geschäft, das gegen diese Bedingungen verstößt, ist nichtig und kann nicht registriert werden.

Ein Unternehmen gilt als ausländisch, wenn Ägypter nicht die Mehrheit seines Kapitals halten, selbst wenn es in Ägypten gegründet wurde.

Einige Gebiete werden großzügiger behandelt. Nach dem Erlass des Premierministers 548 von 2005 werden Ausländer bei Wohnungen in neuen Stadtgemeinden und in gelisteten Tourismusgebieten, darunter Ras El Hekma, Sidi Abdel Rahman, Hurghada und das Rote Meer, wie Ägypter behandelt, vorbehaltlich Sicherheitsgenehmigungen.

Die Begrenzung der Einheiten und die Zahlung in Dollar

2023 beschloss das Kabinett, die Begrenzung auf zwei Immobilien aufzuheben, wenn der Käufer in Fremdwährung zahlt. Al-Ahram Weekly berichtete im Juli 2026, dass die Begrenzung per Beschluss des Premierministers abgeschafft wurde, dass der Preis in Fremdwährung aus dem Ausland bezahlt werden muss und dass die Registerämter für Einheiten staatlicher Stellen wie der NUCA einen Bauträgervertrag plus Nachweis der Zahlung in US-Dollar akzeptieren. Die Nummer des Erlasses wurde in den von uns gefundenen Quellen nicht veröffentlicht, lassen Sie sie sich daher vom Notariat bestätigen, bevor Sie einen Käufer zu einer dritten Einheit beraten.

Derselbe Bericht besagt, dass die Lockerung bebaute Einheiten betrifft, nicht Land. Landwirtschaftliche Flächen und das meiste Wüstenland bleiben laut Al Tamimi für Ausländer gesperrt.

Sinai und Grenzgebiete

Für den Sinai gilt eine eigene Gesetzgebung. Laut Al-Ahram Weekly ist ausländisches Eigentum im gesamten Sinai verboten, außer in Dahab, Sharm El Sheikh und der Tourismuszone am Golf von Akaba, und in Sharm El Sheikh selbst funktioniert es über Nießbrauchrechte von bis zu 99 Jahren statt über Volleigentum. Einige Sicherheits- und Grenzgebiete sind für jeden für Privateigentum gesperrt. Liegt ein Angebot im Sinai oder nahe einer Grenze, schicken Sie den Käufer vor jeder Anzahlung zu einem Anwalt.

Primärvertrag oder Registrierung beim Shahr Aqary

Die meisten Neubauten werden mit einem Primärvertrag (aqd ibtidaei) verkauft, der mit dem Bauträger unterzeichnet wird. Er bindet die Parteien, ist aber kein eingetragener Eigentumstitel. Die vollständige Registrierung erfolgt beim Real Estate Publicity Department, dem Shahr Aqary, das dem Justizministerium untersteht, und ergibt den eingetragenen „blauen Vertrag“.

Enterprise beschrieb das Verfahren 2023: eine Vermessungs- und Bebauungsbescheinigung, der Stempel der Anwaltskammer (1% des Werts, maximal EGP 25,000), Registergebühren und eine lückenlose Vertragskette. Die Gesamtkosten erreichten oft EGP 30,000 bis 50,000, und für Ausländer kann eine Sicherheitsüberprüfung die Registrierung von etwa 60 Tagen auf ein Jahr verlängern. Wiederverkaufsimmobilien kommen oft mit einer Kette nicht registrierter Verträge, und eine Lücke in dieser Kette kann ein Gerichtsverfahren zur Bestätigung des Verkaufs bedeuten, fragen Sie daher früh nach.

Die Veräußerungssteuer von 2.5%

Wenn eine Privatperson eine bebaute Immobilie oder Bauland innerhalb der Stadtgrenzen verkauft, schuldet der Verkäufer 2.5% des Bruttoverkaufswerts, ohne Abzüge. Sie gilt unabhängig davon, ob der Vertrag registriert ist, und ist innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf fällig. Einige Übertragungen sind befreit, etwa Schenkungen zwischen Ehepartnern sowie zwischen Eltern und Kindern.

Aufenthaltstitel durch Immobilienbesitz

Immobilienbesitz kann einen Aufenthaltstitel begründen. Presseberichte von 2023 beschrieben Aufenthaltserlaubnisse für ein, drei und fünf Jahre, gebunden an Käufe von rund USD 50,000, 100,000 und 200,000, bezahlt in Fremdwährung, doch wir konnten die aktuellen Schwellenwerte auf keiner offiziellen Seite bestätigen. Sagen Sie Kunden, dass sie sich bei der Passports, Immigration and Nationality Administration erkundigen sollen.

Was ein Makler erklären muss

• Welches Gesetz für diese Einheit und dieses Gebiet gilt und ob eine Sicherheitsgenehmigung nötig ist.
• Dass die Zahlung in Fremdwährung aus dem Ausland erfolgen muss, mit aufbewahrtem Banknachweis.
• Ob die Einheit auf einem Primärvertrag steht oder bereits registriert ist und wer die Registrierungskosten trägt.
• Die fünfjährige Sperrfrist für den Weiterverkauf, sofern das Gebiet nicht befreit ist.
• Dass der Verkäufer 2.5% Veräußerungssteuer schuldet.
• Dass Sie bei der GOEIC registriert sind und Ihr Honorar in einem schriftlichen Vertrag steht und per Bank bezahlt wird, nicht bar.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die Regeln für Ausländer haben sich 2023 und 2026 geändert. CloserPass ist mit keiner ägyptischen Behörde verbunden.

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