مسیر شغلی املاک در اسپانیا

قوانینی که مشاور املاک باید بداند

نهادهای عمومی

هیچ نهاد ناظر ملی برای مشاوران املاک وجود ندارد. مسکن در اختیار مناطق است، پس هر جامعه خودمختار تصمیم می‌گیرد که آیا مشاوران باید ثبت‌نام کنند: Catalonia یک دفتر ثبت اجباری مشاوران املاک (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya) دارد، Valencian Community یک دفتر ثبت اجباری طبق Decree 98/2022، Andalusia از طریق Law 5/2025 یک دفتر ثبت مشاوران املاک متخصص بخش مسکونی ایجاد کرد، و Balearic Islands یک دفتر ثبت رسمی داوطلبانه دارد (Law 3/2024). در سطح ملی، وزارت مسکن و دستور کار شهری (MIVAU) سیاست مسکن را تعیین می‌کند، SEPBLAC بر رعایت مقررات مبارزه با پولشویی نظارت دارد، ادارات ثبت املاک (Colegio de Registradores) و دفاتر اسناد رسمی (Consejo General del Notariado) اسناد را ثبت می‌کنند و سازمان مالیاتی (AEAT) و ادارات مالیاتی منطقه‌ای مالیات‌های املاک را وصول می‌کنند

مجوز

اسپانیا مجوز ملی برای مشاور املاک و آزمون اجباری ندارد. Royal Decree-law 4/2000 (Article 3) واسطه‌گری املاک را به روی همه باز کرد، بدون نیاز به عنوان رسمی Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) یا عضویت در Colegio de APIs؛ عنوان API و کانون‌ها هنوز وجود دارند و نشان کیفیت هستند، نه الزام قانونی. سپس قوانین منطقه‌ای در جایی که مشاور دفتر دارد شرایطی اضافه می‌کنند. به گفته Generalitat، Catalonia (Law 18/2007 و Decree 12/2010) از هر مشاوری که به‌طور منظم و در ازای دستمزد کار می‌کند ثبت‌نام می‌خواهد، همراه با آموزش معتبر، دفتری باز به روی عموم (یا رژیم فقط آنلاین)، بیمه مسئولیت حرفه‌ای دست‌کم EUR 100,000 برای هر ادعا و EUR 600,000 در سال برای هر دفتر، و ضمانت EUR 60,000 در سال برای هر دفتر (EUR 300,000 برای مشاوران فقط آنلاین). Valencian Community با Decree 98/2022 ثبت‌نام را اجباری کرد، اما در ژانویه 2025 دادگاه عالی والنسیا (TSJCV) در پی اعتراض نهاد رقابت CNMC، ضمانت EUR 60,000، بیمه مسئولیت EUR 100,000 و دو الزام دیگر را حذف کرد؛ این حکم قابل تجدیدنظر در دیوان عالی بود. Housing Law 5/2025 اندلس (BOJA 24 دسامبر 2025، BOE 8 ژانویه 2026) دفتر ثبتی ایجاد می‌کند که مقدمه آن را اجباری می‌نامد، با ورود بر اساس اظهارنامه سوگندخورده و شرایطی مانند عنوان API، مدرک مرتبط یا چهار سال تجربه مستند، به‌علاوه 100 ساعت آموزش تخصصی برای صاحب کسب‌وکار و نیمی از کارکنان، بیمه یا ضمانت و نداشتن سابقه کیفری؛ یک حکم نهایی آغاز به کار دفتر ثبت را به مرحله‌ای بعدی موکول می‌کند و تاریخ راه‌اندازی آن تا اکتبر 2026 تأیید نشده بود. دفتر ثبت جزایر بالئارس داوطلبانه است.

چه کسی می‌تواند مشاور باشد

از آنجا که مجوز ملی وجود ندارد، هر شهروند اتحادیه اروپا، EEA یا سوئیس می‌تواند در اسپانیا به‌عنوان مشاور املاک کار کند، چه کارمند و چه خویش‌فرما، پس از دریافت شماره شناسایی اتباع خارجی (NIE) و در صورت اقامت بیش از سه ماه، گواهی ثبت‌نام اتحادیه اروپا. اتباع غیراروپایی به اجازه اقامتی نیاز دارند که اجازه کار بدهد: اجازه کار کارمندی با حمایت یک آژانس، یا اجازه اقامت و کار خویش‌فرمایی (cuenta propia)، که هر دو از 20 مه 2025 تابع آیین‌نامه جدید مهاجرت، Royal Decree 1155/2024، هستند. افراد آزادکار به‌عنوان autónomo در سازمان مالیاتی (فرم سرشماری 036 یا 037) و رژیم ویژه تأمین اجتماعی خویش‌فرمایان ثبت‌نام می‌کنند و آژانس‌ها معمولاً به‌صورت شرکت SL تأسیس می‌شوند. در Catalonia، Valencian Community و، پس از باز شدن دفتر ثبت آن، Andalusia، مشاور یا آژانس باید در جایی که دفتر باز می‌کند شرایط ثبت‌نام منطقه‌ای را نیز داشته باشد. کارکنان آژانس که فقط برای یک مشاور ثبت‌شده ملک نشان می‌دهند، تحت پوشش ثبت‌نام شرکت هستند.

قوانین کارگزاری

کمیسیون فروش قانونمند یا سقف‌دار نیست: آژانس‌های سنتی معمولاً حدود 3% تا 7% قیمت، اغلب حدود 5% در Costa del Sol، به‌علاوه 21% VAT دریافت می‌کنند که معمولاً فروشنده می‌پردازد، در حالی که برخی آژانس‌ها برای خریدار هم صورت‌حساب صادر می‌کنند (HelpMyCash، فوریه 2026). قرارداد سپارش کتبی (nota de encargo) همه‌جا رویه خوبی است و طبق قوانین منطقه‌ای در Catalonia و جزایر بالئارس الزامی است؛ باید قیمت، حق‌الزحمه، انحصاری بودن و مدت را مشخص کند. سپرده‌ها معمولاً ابتدا طبق یک رزرو خصوصی و سپس یک قرارداد arras (اغلب 10% قیمت) پیش از امضای سند رسمی نزد سردفتر پرداخت می‌شوند. مشاوران املاک و سازندگان طبق قانون مبارزه با پولشویی Law 10/2010 اشخاص مشمول هستند: باید مشتریان و مالکان ذی‌نفع را شناسایی کنند، بررسی‌های مبتنی بر ریسک انجام دهند و معاملات مشکوک را به SEPBLAC گزارش کنند. برای اجاره‌های بلندمدت، Housing Law 12/2023 (لازم‌الاجرا از 26 مه 2023) قانون اجاره‌های شهری را طوری اصلاح کرد که اگر موجر آژانس را به کار گرفته باشد، حق‌الزحمه آژانس و هزینه تنظیم قرارداد اجاره را موجر می‌پردازد، نه مستأجر.

خریداران خارجی

هر کسی، مقیم یا غیرمقیم، از هر ملیتی، می‌تواند در اسپانیا ملک بخرد؛ خریدار به NIE نیاز دارد و حساب بانکی اسپانیایی راه معمول پرداخت مالیات‌ها و قبوض است. استثنای اصلی مناطق نظامی یا دفاعی است که برخی خریداران غیراروپایی در آن‌ها به مجوز قبلی نیاز دارند. اجازه اقامت سرمایه‌گذار (ویزای طلایی) برای خرید ملک به ارزش EUR 500,000 یا بیشتر با Organic Law 1/2025 از 3 آوریل 2025 لغو شد (La Moncloa)؛ درخواست‌هایی که پیش از آن تاریخ ثبت شده‌اند طبق قوانین قدیم بررسی می‌شوند و اجازه‌هایی که قبلاً صادر شده‌اند معتبر می‌مانند و با شرایط صدور اولیه قابل تمدید هستند. لایحه‌ای برای اخذ مالیات تا 100% قیمت از خریداران غیراروپایی و غیرمقیم در 2025 به Congress ارائه شد، اما تا اکتبر 2026 تصویب نشده بود. تقاضای خارجی در رکورد است: در Q2 2026 خارجی‌ها 15.98% از کل خریدهای خانه (حدود 26,800) را انجام دادند و خریداران بریتانیایی (6.99%)، هلندی (6.94%)، آلمانی (6.11%)، مغربی (6.09%)، رومانیایی، ایتالیایی، فرانسوی و لهستانی پیشتاز بودند (Registradores).

مالیات و هزینه‌ها

در خانه دست دوم، خریدار مالیات نقل و انتقال منطقه‌ای (ITP) را می‌پردازد: 7% در Andalusia (6% برای خانه اصلی تا EUR 150,000 و 3.5% برای خریداران زیر 35 سال تا EUR 150,000)، و در Valencian Community 9% برای اسناد از 1 ژوئن 2026 (پیش‌تر 10%) و 11% روی کل قیمت وقتی ارزش ملک بیش از EUR 1 million باشد. در خانه نوسازی که از سازنده خریداری شود، خریدار 10% VAT (21% برای زمین و واحدهای تجاری) به‌علاوه حق تمبر (AJD) برابر 1.2% در Andalusia و 1.4% در Valencian Community از ژوئن 2026 (پیش‌تر 1.5%) می‌پردازد، با نرخ‌های کاهش‌یافته برای برخی خانه‌های اصلی. هزینه‌های سردفتر و اداره ثبت املاک با تعرفه‌های رسمی تعیین می‌شوند و روی هم معمولاً بسیار کمتر از 1% قیمت هستند. فروشنده مالیات شهرداری بر ارزش زمین (plusvalía municipal، بر افزایش ارزش زمین، با روش عینی یا روش سود واقعی) و مالیات بر درآمد سود سرمایه را می‌پردازد. فروشندگان غیرمقیم 19% روی سود می‌پردازند و خریدار باید 3% قیمت را کسر کند و ظرف یک ماه به سازمان مالیاتی بپردازد (فرم 211). مالکان غیرمقیم سالانه مالیات بر درآمد غیرمقیمان می‌پردازند: روی اجاره، 19% درآمد خالص برای مقیمان اتحادیه اروپا و EEA و 24% درآمد ناخالص برای دیگران؛ برای ملک اجاره‌داده‌نشده، درآمد منظورشده‌ای برابر 1.1% یا 2% ارزش کاداستری با همان نرخ‌ها مشمول مالیات است. مالکان همچنین مالیات سالانه شهرداری بر ملک (IBI) را می‌پردازند.

پیش‌فروش

خانه‌های پیش‌فروش با قانون ساختمان، Law 38/1999 (LOE)، محافظت می‌شوند. نخستین حکم الحاقی آن، با اصلاح Law 20/2015، سازندگانی را که پیش از تکمیل پول دریافت می‌کنند ملزم می‌کند آن را به یک حساب ویژه در یک مؤسسه اعتباری واریز کنند و کل مبالغ پیش‌پرداخت، به‌علاوه بهره قانونی، را با ضمانت‌نامه بانکی یا بیمه‌نامه تضمین کنند، تا اگر ساختمان آغاز نشود، به‌موقع تمام نشود یا مجوز سکونت نگیرد، پول به خریدار بازگردد. ضمانت باید همراه با رسید هر پرداخت به خریدار تحویل داده شود و رویه قضایی دیوان عالی بانک را مسئول پرداخت‌هایی از خریدار می‌داند که به حساب‌های سازنده پذیرفته است، حتی بدون ضمانت فردی. LOE همچنین به خریداران یک ضمانت ده‌ساله سازه‌ای با پشتوانه بیمه اجباری ده‌ساله خسارت (seguro decenal) برای خانه‌ها، به‌علاوه سه سال برای عیوب قابلیت سکونت و یک سال برای عیوب نازک‌کاری می‌دهد. یک طرح پرداخت معمول شامل هزینه رزرو، سپس 20% تا 40% به‌صورت اقساط در طول ساخت و باقیمانده و مالیات‌ها هنگام تکمیل است. خریداران باید پروانه ساخت، گواهی ضمانت و ثبت پروژه در اداره ثبت املاک را بررسی کنند.

اجاره

اجاره‌های بلندمدت تابع قانون اجاره‌های شهری (LAU، Law 29/1994) با اصلاحات Housing Law 12/2023 هستند: حداقل مدت پنج سال (هفت سال وقتی موجر شرکت باشد)، ودیعه قانونی معادل یک ماه اجاره برای خانه‌ها، پرداخت حق‌الزحمه آژانس توسط موجر، و سقف اجاره فقط در مناطقی که یک منطقه خودمختار «تحت فشار» اعلام کند؛ Catalonia آن را اعمال می‌کند، در حالی که Andalusia و Valencian Community تا اکتبر 2026 چنین مناطقی اعلام نکرده بودند. اجاره تعطیلات به ثبت منطقه‌ای نیاز دارد (در Andalusia در Register of Tourism، در Valencian Community در دفتر ثبت مسکن گردشگری) و از 1 ژوئیه 2025، برای تبلیغ در پلتفرم‌ها به شماره ثبت ملی از دفتر ثبت واحد اجاره (Registro Único de Arrendamientos، Royal Decree 1312/2024) نیاز است. از 3 آوریل 2025، Organic Law 1/2025 همچنین تأیید سه‌پنجم انجمن مالکان را پیش از آغاز استفاده از یک آپارتمان در ساختمان به‌عنوان اجاره گردشگری الزامی می‌کند. شهرها می‌توانند فراتر بروند: Málaga در اوت 2025 ثبت آپارتمان‌های گردشگری جدید را تا سه سال، در حین تغییر طرح شهری خود، متوقف کرد.

پلتفرم‌ها

اداره ثبت املاک (Registro de la Propiedad) و آمار Colegio de Registradores (ERI)Catastro (ارزش کاداستری و ارزش مرجع)دفاتر اسناد رسمی (Consejo General del Notariado، Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (فرم‌های مالیات غیرمقیمان 210 و 211، سرشماری autónomo 036/037)سازمان‌های مالیاتی منطقه‌ای (ATRIAN در Andalusia، Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (نظارت بر مبارزه با پولشویی، Law 10/2010)ادارات اتباع خارجی پلیس (NIE و کارت‌های اقامت)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya و دفتر ثبت مشاوران والنسیا (Decree 98/2022)دفتر ثبت مشاوران املاک متخصص Andalusia (Law 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (شماره ثبت اجاره کوتاه‌مدت)شاخص قیمت مسکن INE و داده‌های وام مسکن Banco de España