यहाँ कौन काम कर सकता है: ब्रोकर का Indonesian होना ज़रूरी है

यह इस कोर्स का सबसे महत्वपूर्ण पाठ है, इसलिए हम सीधी बात करेंगे। Bali में प्रॉपर्टी ब्रोकर का Indonesia का नागरिक होना ज़रूरी है। विदेशी यहाँ फिर भी रियल एस्टेट करियर बना सकते हैं, लेकिन अलग भूमिकाओं में, सही परमिट के साथ, और कभी भी उस व्यक्ति के रूप में नहीं जो क्लाइंट ढूँढता है और डील पर मोलभाव करता है।

एक पैराग्राफ़ में नियम

Minister of Trade Regulation 33 of 2025 (Permendag 33/2025) 5 अक्टूबर 2025 से लागू है और इसने पुराने ब्रोकर नियम Permendag 51/2017 की जगह ली है (BPK कानूनी डेटाबेस)। इसके अनुसार एक लाइसेंसशुदा ब्रोकरेज कंपनी (P4) को अपने विशेषज्ञ स्टाफ़ के रूप में प्रमाणित प्रॉपर्टी ब्रोकर रखने होंगे, और उन ब्रोकरों का Indonesia का नागरिक (WNI) होना ज़रूरी है (Bisnis.com, नवंबर 2025)। P4 के मैनेजरों के पास राष्ट्रीय प्रमाणन प्रणाली का योग्यता प्रमाणपत्र होना चाहिए और वे विदेशी हो सकते हैं, लेकिन हर मैनेजर केवल एक P4 के साथ रजिस्टर हो सकता है।

ब्रोकर कौन बन सकता है

Person	फ़ील्ड ब्रोकर बन सकते हैं?	वे क्या कर सकते हैं
योग्यता प्रमाणपत्र वाला Indonesia का नागरिक, जो लाइसेंसशुदा P4 के लिए काम करता है	हाँ	क्लाइंट ढूँढना, लिस्ट करना, प्रॉपर्टी दिखाना, मोलभाव करना, डील पूरी करना
बिना प्रमाणपत्र वाला Indonesia का नागरिक	छूट अवधि के बाद नहीं	प्रशिक्षण लें और प्रमाणित हों (पाठ 3)
मैनेजर की भूमिका में वर्क KITAS और योग्यता प्रमाणपत्र वाला विदेशी	नहीं	P4 का प्रबंधन, बिज़नेस डेवलपमेंट, रणनीति
टूरिस्ट, विज़िट, सेकंड होम या रिमोट वर्कर वीज़ा पर विदेशी	नहीं	किसी Indonesian व्यवसाय के लिए कोई सशुल्क काम नहीं

एक विदेशी क्या कर सकता है और क्या नहीं

नवंबर 2025 में AREBI Bali ने नियम को साफ़ शब्दों में समझाया: विदेशी प्रबंधन से जुड़े काम कर सकते हैं, जैसे बिज़नेस डेवलपमेंट या रणनीतिक मार्केटिंग, लेकिन मुख्य ब्रोकरेज का काम नहीं कर सकते (NusaBali)। इसका मतलब है कि एक विदेशी को ये नहीं करना चाहिए:

• उनके एजेंट के रूप में क्लाइंट ढूँढना और साइन अप करना।
• खरीदारों को विला दिखाना और ऑफ़र पर मोलभाव करना।
• लेन-देन या पैसे को संभालना।
• लिस्टिंग या खरीदार एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करना।

AREBI Bali ने इस पर ज़ोर दिया क्योंकि पर्यटन क्षेत्रों में विदेशी अब भी सक्रिय एजेंट के रूप में काम कर रहे थे।

वीज़ा: क्या काम नहीं करता

• वीज़ा ऑन अराइवल या विज़िट वीज़ा: केवल पर्यटन के लिए। सितंबर 2024 में Bali इमिग्रेशन ने वीज़ा ऑन अराइवल पर आए एक Australian को सोशल मीडिया पर विला का प्रचार करने के लिए देश से निकाल दिया, और कम से कम छह महीने के लिए दोबारा प्रवेश पर रोक लगाई (INP Polri)।
• सेकंड होम वीज़ा: लंबे प्रवास के लिए, वर्क परमिट नहीं।
• रिमोट वर्कर वीज़ा (E33G): Emerhub बताता है कि इसके लिए विदेशी आय ज़रूरी है और Indonesia से होने वाली आय इसमें शामिल नहीं है। किसी Bali एजेंसी के लिए Bali के विला बेचना Indonesia में किया गया काम है।

नियमों का पालन सख्ती से हो रहा है। Bali इमिग्रेशन ने जनवरी से जून 2026 तक 342 विदेशियों को देश से निकाला, ज़्यादातर परमिट के दुरुपयोग और तय समय से अधिक रुकने के कारण (RRI)। अगर कोई आपको टूरिस्ट वीज़ा पर “फ्रीलांस एजेंट” की भूमिका ऑफ़र करता है, तो जोखिम आपका है।

रास्ता 1: मैनेजर की भूमिका में प्रायोजित वर्क परमिट

जो विदेशी किसी Bali ब्रोकरेज में काम करना चाहता है, उसे एक ऐसा नियोक्ता चाहिए जो उसे प्रायोजित करे। Hukumonline बताता है कि वर्क स्टे परमिट (ITAS, कार्ड को KITAS कहते हैं) के लिए नियोक्ता कंपनी की गारंटी ज़रूरी है। सामान्य चरण (Expat.com, अप्रैल 2026):

1. कंपनी Ministry of Manpower से विदेशी को नियुक्त करने की मंज़ूरी, यानी RPTKA (विदेशी कर्मचारी उपयोग योजना), लेती है।
2. कंपनी वर्क परमिट शुल्क, लगभग USD 100 प्रति माह, पहले से जमा करती है।
3. आपको सीमित प्रवास वीज़ा (E23 वर्क रूट) मिलता है और आप Indonesia में प्रवेश करते हैं।
4. वीज़ा को KITAS में बदला जाता है, जो आमतौर पर 6 महीने, 1 साल या 2 साल के लिए मान्य होता है और नवीनीकरण योग्य है।

पद का नाम मायने रखता है। Minister of Manpower Decree 349 of 2019 के तहत कुछ पद विदेशियों के लिए बंद हैं, और ब्रोकरेज की भूमिका स्वयं नागरिकों के लिए आरक्षित है। P4 में मैनेजर की भूमिका के लिए भी योग्यता प्रमाणपत्र ज़रूरी है (पाठ 3)। शुल्क और चरण अक्सर बदलते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत ज़रूर जाँचें।

रास्ता 2: PT PMA के माध्यम से निवेश करें

एक विदेशी विदेशी स्वामित्व वाली कंपनी, यानी PT PMA, के माध्यम से ब्रोकरेज का मालिक बन सकता है। रियल एस्टेट ब्रोकरेज विदेशी निवेश के लिए बंद सूची में नहीं है। BKPM Regulation 5/2025 के तहत निवेश योजना अब भी IDR 10 billion से अधिक होनी चाहिए, लेकिन नई कंपनियों के लिए चुकता पूँजी घटकर IDR 2.5 billion हो गई (Infiniti)।

कंपनी का मालिक होने से आप ब्रोकर नहीं बन जाते। PT PMA को फिर भी प्रमाणित Indonesian ब्रोकर नियुक्त करने होंगे, और आप केवल प्रबंधन कर सकते हैं। Bali विदेशी कंपनियों पर भी कड़ी नज़र रख रहा है: 2026 से OSS प्रणाली कम और मध्यम-कम जोखिम वाली गतिविधियों के लिए Bali में नए PMA रजिस्ट्रेशन अस्वीकार करती है (Emerhub, मई 2026)। लाइसेंसशुदा ब्रोकरेज मध्यम-उच्च जोखिम वाली गतिविधि है, इसलिए यह खुली है, लेकिन पूँजी, ऑफ़िस और बिज़नेस कोड के ऑडिट की उम्मीद रखें।

रास्ता 3: विदेश से काम करें

कुछ विदेशी अपने देश से खरीदारों को किसी लाइसेंसशुदा Bali P4 के पास भेजते हैं, या अपने देश के नियमों के तहत विदेश में किसी डेवलपर के सेल्स ऑफ़िस में काम करते हैं। यह कानूनी है या नहीं, यह इस पर निर्भर करता है कि आप कहाँ रहते हैं और आपको भुगतान कैसे मिलता है। कोई भी फ़ीस लेने से पहले किसी Indonesian वकील से पूछें, और Bali में विज़िट वीज़ा पर ऐसा कभी न करें।

अगर आप Indonesian हैं

कानून आपको ध्यान में रखकर ही बनाया गया है। आपका रास्ता है एक लाइसेंसशुदा P4, एक योग्यता प्रमाणपत्र और लगातार प्रशिक्षण। English के साथ Russian या French आपको विदेशी खरीदारों की सेवा में मदद करेगी। पाठ 3 आपको चरण बताता है।

अधिक जानकारी के लिए Bali में रियल एस्टेट एजेंट कैसे बनें पढ़ें और Bali नियम अभ्यास के साथ अभ्यास करें।

यह सामान्य जानकारी है, कानूनी या इमिग्रेशन सलाह नहीं। Indonesia के नियम तेज़ी से बदलते हैं: कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत ज़रूर जाँचें।