Bali में रोज़ पालन किए जाने वाले नियम

प्रमाणित होना केवल शुरुआत है। अपना लाइसेंस, अपनी साख और अपने क्लाइंट का पैसा सुरक्षित रखना उन आदतों पर निर्भर करता है जिन्हें आप हर दिन दोहराते हैं। यह पाठ चार बड़े क्षेत्रों को कवर करता है: एग्रीमेंट, विज्ञापन, पैसा और वे बातें जो Bali में करियर खत्म कर देती हैं।

1. हर मैंडेट लिखित में लें

Permendag 33/2025 के तहत ब्रोकरेज के पास अपने क्लाइंट्स और को-ब्रोकिंग पार्टनर्स के साथ लिखित एग्रीमेंट होने चाहिए (Bisnis.com, SIP Law Firm)। हस्ताक्षरित एग्रीमेंट नहीं, तो फ़ीस का कोई स्पष्ट अधिकार नहीं।

एक अच्छे लिस्टिंग या खरीदार एग्रीमेंट में लिखा होता है:

• प्रॉपर्टी, कीमत और अधिकार का प्रकार: फ्रीहोल्ड Hak Milik, लीज़होल्ड, Hak Pakai या HGB।
• कमीशन दर, बिक्री के लिए 2% से 5% और किराये के लिए 5% से 8% की कानूनी सीमा के भीतर, और क्या VAT अलग से जुड़ेगा।
• कौन भुगतान करता है और कब: आमतौर पर विक्रेता, दस्तावेज़ या लीज़ पर हस्ताक्षर के समय।
• क्या मैंडेट एक्सक्लूसिव है, और कितने समय के लिए।
• अगर क्लाइंट आपके द्वारा मिलवाए गए खरीदार से सीधे डील करता है तो क्या होगा।
• एजेंसी के लाइसेंस विवरण।

को-ब्रोकिंग के लिए दूसरी एजेंसी के साथ अलग एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करें, जिसमें स्प्लिट लिखा हो। कानून एजेंसियों के बीच स्प्लिट तय नहीं करता।

2. ईमानदारी से विज्ञापन करें

नियम छोटे हैं, और महत्वपूर्ण हैं:

• लाइसेंस दिखाएँ। P4 को अपने लाइसेंस विवरण अपनी वेबसाइट और प्रकाशनों में दिखाने होंगे (Bisnis.com)।
• कोई झूठी जानकारी नहीं और कोई अनिश्चित वादे नहीं। Permendag 33/2025 ब्रोकरेज मार्केटिंग में इन पर रोक लगाता है। उपभोक्ता संरक्षण कानून, Law 8/1999, भी अनिश्चित वादों के साथ वस्तुओं या सेवाओं के प्रचार पर रोक लगाता है (Article 9), और Article 62 के तहत 5 साल तक या IDR 2 billion तक का दंड हो सकता है (Hukumonline)।
• रिटर्न के मामले में सावधान रहें। ऐसा ब्रोशर जो “गारंटीड 12%” का वादा करता है जो अनुबंध में नहीं है, ठीक वैसा वादा है जो खरीदारों, डेवलपर्स और एजेंटों को मुसीबत में डालता है। इसके बजाय वास्तविक तुलनीय उदाहरण बताएँ।
• अवैध किराये की मार्केटिंग न करें। Ministry of Tourism ने आवासों के लिए OSS लाइसेंस लेने की समय सीमा तय की और 1 अगस्त 2026 से बिना लाइसेंस वाले आवासों को बुकिंग प्लेटफ़ॉर्म से हटाने की घोषणा की (Freaking Nomads)। अगर आप “किराये की आय के साथ” विला बेचते हैं, तो पहले लाइसेंस जाँचें।
• विदेशी और सोशल मीडिया। बिक्री के लिए विला पोस्ट करना व्यावसायिक गतिविधि है। 2024 में वीज़ा ऑन अराइवल पर आए एक Australian को ऑनलाइन विला का प्रचार करने के लिए देश से निकाल दिया गया (INP Polri)। अगर आप विदेशी हैं, तो क्लाइंट से जुड़ी मार्केटिंग आपकी एजेंसी के Indonesian ब्रोकर संभालते हैं।

3. पैसे से जुड़े नियमों का पालन करें

राष्ट्रीय भुगतान प्रणाली। ब्रोकरों को लेन-देन के लिए राष्ट्रीय भुगतान प्रणाली का उपयोग करना होगा (Bisnis.com)। कमीशन का इनवॉइस एजेंसी बनाती है और भुगतान कंपनी के नाम वाले Indonesian खाते में होता है, कभी भी आपके निजी खाते में या विदेश में नहीं।

कोई क्राउडफ़ंडिंग नहीं, कोई लॉन्ड्रिंग नहीं। Permendag 33/2025 ब्रोकरों को क्राउडफ़ंडिंग-आधारित प्रॉपर्टी फ़ाइनेंसिंग, मनी लॉन्ड्रिंग या आतंकवाद के वित्तपोषण में मदद करने से रोकता है (Bisnis.com)।

आप एक रिपोर्टिंग पक्ष हैं। Government Regulation 43 of 2015 ने प्रॉपर्टी कंपनियों और प्रॉपर्टी एजेंटों को उन पक्षों में जोड़ा जिन्हें Indonesia की वित्तीय खुफ़िया इकाई PPATK को रिपोर्ट करना होता है (Setkab)। व्यवहार में:

1. अपने क्लाइंट को जानें। पहचान पत्र लें और समझें कि असली खरीदार कौन है।
2. पूछें कि पैसा कहाँ से आता है, ख़ासकर नकद और तीसरे पक्ष के भुगतानों पर।
3. संदिग्ध लेन-देन की रिपोर्ट करें अपनी एजेंसी के माध्यम से PPATK को।
4. बड़े नकद सौदों की रिपोर्ट करें। वस्तुओं और सेवाओं के प्रदाताओं को IDR 500 million या उससे अधिक के नकद लेन-देन की भी रिपोर्ट करनी होती है (Hukumonline)।
5. क्लाइंट को सूचना न दें। रिपोर्टिंग पक्षों को क्लाइंट को यह नहीं बताना चाहिए कि रिपोर्ट की जा रही है (Setkab)।

जो खरीदार अलग-अलग लोगों से नकद गड्डियों में भुगतान करता है, स्रोत नहीं बताता और कीमत को कागज़ पर न लाने को कहता है, वह खतरे का स्पष्ट संकेत है। रुकें और अपने मैनेजर से बात करें।

4. किन बातों से एजेंटों पर कार्रवाई होती है या डील रद्द होती हैं

व्यवहार	क्या हो सकता है
अक्टूबर 2026 के बाद योग्यता प्रमाणपत्र के बिना काम करना	Kemendag से चेतावनी (AFU)
कोई P4 नियम तोड़े या अपनी वार्षिक रिपोर्ट न दे	लिखित चेतावनी, निलंबन, लाइसेंस रद्द, जुर्माना (SIP Law Firm)
गलत वीज़ा पर विदेशी द्वारा फ़ील्ड ब्रोकरेज	देश से निष्कासन और दोबारा प्रवेश पर रोक (INP Polri)
नॉमिनी डील कराना	एग्रीमेंट शून्य होता है और नॉमिनी को ही मालिक माना जाता है (Hukumonline)
ऐसे रिटर्न का वादा करना जो अनुबंध में नहीं है	Law 8/1999 के तहत उपभोक्ता दावे और आपराधिक दंड
बिना जाँच के नकद लेना	मनी लॉन्ड्रिंग विरोधी कर्तव्यों का उल्लंघन

नॉमिनी पर विशेष ध्यान दें। नॉमिनी डील में Hak Milik ज़मीन किसी Indonesian के नाम पर रखी जाती है, जबकि अलग कागज़ात विदेशी को नियंत्रण देते हैं। Hukumonline के अनुसार Supreme Court इन्हें शून्य मानता है और नॉमिनी को कानूनी मालिक मानता है। अगर कोई क्लाइंट या विक्रेता ऐसा सुझाव दे, तो मना करें और कानूनी रास्ता सुझाएँ: लीज़, Hak Pakai या सही कंपनी संरचना।

दैनिक आदतों की सूची

• लिस्टिंग की मार्केटिंग से पहले हस्ताक्षरित एग्रीमेंट।
• हर पोस्ट और ब्रोशर पर लाइसेंस विवरण।
• किराये की आय बताने से पहले टाइटल, ज़ोनिंग और परमिट की जाँच।
• किसी भी डिपॉज़िट से पहले पहचान पत्र और धन का स्रोत।
• सारा पैसा Indonesian कंपनी खातों के माध्यम से।

हस्ताक्षर से पहले और विदेशी के रूप में Bali में प्रॉपर्टी खरीदना पढ़ें। किराये और विदेशी कंपनियों से जुड़े नियम 2026 में कई बार बदले, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत ज़रूर जाँचें।