Bali की एक डील शुरू से अंत तक

Bali की डील में अधिकांश बाज़ारों से ज़्यादा हिस्से होते हैं: ज़मीन के अधिकार का प्रकार, ज़ोनिंग, निर्माण परमिट और दो तरह के अधिकारी, नोटरी और PPAT। यह पाठ तीन डील से गुज़रता है और रुपिया में एक हल किए गए उदाहरण के साथ समाप्त होता है।

कौन क्या करता है

• ब्रोकर (Indonesian, प्रमाणित, किसी P4 के लिए काम करने वाला): लिस्ट करता है, मार्केटिंग करता है, परखता है, मोलभाव करता है और फ़ाइल को आगे बढ़ाता है।
• खरीदार का स्वतंत्र वकील: ड्यू डिलिजेंस और अनुबंध की समीक्षा। Global Investments का अनुमान IDR 20 million से 60 million है।
• नोटरी: PPJB (प्रारंभिक बिक्री एग्रीमेंट) और लीज़ डीड जैसे एग्रीमेंट तैयार और प्रमाणित करता है।
• PPAT (भूमि दस्तावेज़ अधिकारी): प्रमाणपत्र की जाँच करता है और AJB (Akta Jual Beli, बिक्री दस्तावेज़) पर हस्ताक्षर करता है। ज़मीन के अधिकारों का हस्तांतरण केवल PPAT दस्तावेज़ से ही रजिस्टर हो सकता है (Hukumonline)।
• BPN (राष्ट्रीय भूमि एजेंसी): भूमि रजिस्टर रखती है और अद्यतन प्रमाणपत्र जारी करती है।
• टैक्स कार्यालय: विक्रेता का अंतिम आयकर राष्ट्रीय टैक्स कार्यालय को जाता है, और खरीदार का BPHTB रीजेंसी को।
• डेवलपर (केवल ऑफ़-प्लान): निर्माण करता है, परमिट लेता है और प्रॉपर्टी सौंपता है।

डील 1: Indonesians के बीच रीसेल, या किसी विदेशी को Hak Pakai बिक्री

1. लिस्टिंग एग्रीमेंट मालिक के साथ हस्ताक्षरित, फ़ीस और भुगतान की तारीख के साथ।
2. ऑफ़र और शर्तें लिखित में तय: कीमत, डिपॉज़िट, समय-सीमा, विला में क्या रहेगा।
3. प्रमाणपत्र जाँच (cek sertifikat)। PPAT BPN पर रजिस्टर्ड मालिक, भार और विवादों के लिए प्रमाणपत्र जाँचता है। फ़ोटोकॉपी से कुछ साबित नहीं होता।
4. ज़ोनिंग और परमिट। स्थानिक योजना पर ज़ोन, PBG निर्माण मंज़ूरी (इसने पुराने IMB की जगह ली) और SLF उपयोग योग्यता प्रमाणपत्र जाँचें। Bali Exception ग्रीन ज़ोन को ऐसी खेती की ज़मीन बताता है जहाँ निर्माण पर कड़ी पाबंदी है।
5. सभी मालिक हस्ताक्षर करें। पारिवारिक ज़मीन के अक्सर कई वारिस होते हैं। हर एक की सहमति ज़रूरी है।
6. ज़रूरत हो तो PPJB। जब भुगतान किस्तों में हो या कोई दस्तावेज़ अभी बाकी हो, तो पक्ष नोटरी के सामने PPJB पर हस्ताक्षर करते हैं। यह अपने आप स्वामित्व हस्तांतरित नहीं करता (Hukumonline)।
7. टैक्स का भुगतान। विक्रेता सकल कीमत का 2.5% अंतिम आयकर देता है (Directorate General of Taxes)। खरीदार कम से कम IDR 80 million की टैक्स-मुक्त सीमा से ऊपर के मूल्य पर 5% तक BPHTB देता है (Hukumonline)। दोनों का भुगतान AJB से पहले होता है।
8. PPAT के सामने AJB पर हस्ताक्षर, और बाकी राशि का भुगतान।
9. रजिस्ट्रेशन। PPAT दस्तावेज़ BPN को भेजता है, जो नए मालिक को दर्ज करता है।

Hak Pakai के तहत विदेशी खरीदार के लिए चरण वही हैं, लेकिन कीमत Bali के न्यूनतम (मकान के लिए IDR 5 billion) के बराबर या अधिक होनी चाहिए, और जब कोई विदेशी Hak Milik मकान खरीदता है तो वह Hak Pakai में बदल जाता है (Hukumonline, PP 18/2021)।

डील 2: लीज़होल्ड विला

अधिकांश विदेशी खरीदार लीज़ लेते हैं। Emerhub (जून 2026) बताता है:

1. अवधि तय करें, आमतौर पर 25 से 30 साल, और विस्तार क्लॉज़, जिसकी कीमत या फ़ॉर्मूला अभी तय हो।
2. वही प्रमाणपत्र, ज़ोनिंग और परमिट जाँच करें।
3. Hak Milik मालिक के साथ नोटरी दस्तावेज़ द्वारा लीज़ पर हस्ताक्षर करें।
4. पट्टादाता सकल किराये का 10% अंतिम आयकर देता है। नोटरी से पूछें कि क्या BPHTB लागू होता है और किस आधार पर, क्योंकि Global Investments के अनुसार लीज़ का आकलन अलग तरीके से हो सकता है।

जब कोई लीज़धारक बाद में बचे हुए वर्षों को बेचता है, तो Rumavi बताता है कि इस हस्तांतरण पर किराये की आय के रूप में टैक्स लगता है: टैक्स निवासियों के लिए 10% और अनिवासियों के लिए 20%, जब तक कोई संधि इसे कम न करे, सकल कीमत पर।

डील 3: ऑफ़-प्लान

PP 12/2021 के तहत डेवलपर द्वारा बेचे जाने वाले मकानों के लिए, PPJB पर नोटरी के सामने तभी हस्ताक्षर हो सकते हैं जब पाँच शर्तें पूरी हों: ज़मीन की निश्चित स्थिति, बिक्री की स्पष्ट वस्तु, PBG, बुनियादी ढाँचा, और निर्माण का कम से कम 20% (Hukumonline)। अगर गलती डेवलपर की है और खरीदार रद्द करता है, तो डेवलपर को सारे भुगतान लौटाने होंगे। अगर खरीदार पीछे हटता है, तो डेवलपर कीमत का 10% तक रख सकता है (Hukumonline)।

ऑफ़-प्लान लीज़होल्ड विला अक्सर इन नियमों के बाहर होते हैं, जिनमें ज़मीन की लीज़ और एक निर्माण एग्रीमेंट होता है। हर भुगतान को किसी सत्यापित पड़ाव से जोड़ें और SLF के साथ हैंडओवर के लिए एक वास्तविक राशि रोक कर रखें।

VAT। VAT-रजिस्टर्ड डेवलपर के नए निर्माण पर PMK 131/2024 के तहत प्रभावी 11% VAT लगता है (लग्ज़री वस्तुओं पर 12%)। PMK 90/2025 के तहत IDR 5 billion तक की कीमत वाले तैयार मकान के पहले IDR 2 billion पर VAT सरकार देती है, बशर्ते मकान 2026 में सौंपा जाए (Katadata)। डेवलपर के टैक्स सलाहकार से पूछें कि क्या कोई विदेशी खरीदार इसके योग्य है।

हल किया गया उदाहरण: Jakarta के खरीदार को बेचा गया IDR 5 billion का फ्रीहोल्ड विला

मद	कौन भुगतान करता है	राशि
कीमत	ख़रीदार	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 में से 80,000,000 घटाकर) x 5%	ख़रीदार	IDR 246,000,000
विक्रेता का अंतिम आयकर: 2.5%	विक्रेता	IDR 125,000,000
एजेंसी कमीशन: 5%	विक्रेता	IDR 250,000,000
कमीशन पर VAT: 11%	विक्रेता	IDR 27,500,000
नोटरी और PPAT 0.75% पर (Global Investments: 1% तक)	आम तौर पर साझा	IDR 37,500,000

खरीदार को लगभग IDR 5.246 billion चाहिए, साथ में कानूनी फ़ीस और नोटरी का हिस्सा। विक्रेता को नोटरी के हिस्से से पहले लगभग IDR 4.5975 billion मिलते हैं। BPHTB सीमा रीजेंसी के अनुसार अलग होती है, इसलिए सटीक आँकड़े की पुष्टि नोटरी करता है।

पैसे से जुड़ी पूरी जानकारी के लिए Bali में एजेंट कमीशन और Bali में ऑफ़-प्लान पढ़ें। टैक्स नियम बदलते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत ज़रूर जाँचें।