Dubai की एक प्रॉपर्टी डील शुरू से अंत तक

Dubai में डील एक स्पष्ट रास्ते का पालन करती है। जब आप हर चरण जानते हैं, तो आप अपने क्लाइंट को बता सकते हैं कि आगे क्या होगा, और यही उन्हें आप पर भरोसा दिलाता है।

कौन क्या करता है

• आप, ब्रोकर: पक्षों को ढूँढें और परखें, RERA फ़ॉर्म संभालें, चरणों का समन्वय करें।
• ट्रस्टी ऑफ़िस: एक रजिस्ट्रेशन ऑफ़िस जो Dubai Land Department (DLD) का प्रतिनिधित्व करता है और इलेक्ट्रॉनिक अनुबंधों से बिक्री की प्रक्रिया करता है। Dubai की सामान्य रीसेल में कोई नोटरी नहीं होता।
• डेवलपर: रीसेल पर no objection certificate (NOC) जारी करता है, और ऑफ़-प्लान पर सीधे बेचता है।
• बैंक: प्रॉपर्टी का मूल्यांकन करता है और जब खरीदार के पास होम लोन हो तो हस्तांतरण पर विक्रेता को भुगतान करता है।
• DLD: बिक्री रजिस्टर करता है और टाइटल डीड जारी करता है।
• एक conveyancer (वैकल्पिक): कई खरीदार दस्तावेज़ संभालने और डिपॉज़िट चेक रखने के लिए इसका उपयोग करते हैं।

एक रीसेल, कदम दर कदम

1. Form A। विक्रेता आपकी ब्रोकरेज के साथ मार्केटिंग एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करता है। आप Trakheesi परमिट लेते हैं और विज्ञापन करते हैं।
2. Form B। खरीदार अपने ब्रोकर के साथ हस्ताक्षर करता है (कभी-कभी वही एजेंसी)।
3. व्यूइंग और ऑफ़र। कीमत और शर्तें तय करें। अगर दो एजेंसियाँ शामिल हैं, तो पहले Form I पर हस्ताक्षर करें।
4. Form F (MOU)। खरीदार और विक्रेता बिक्री एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करते हैं। खरीदार आमतौर पर विक्रेता के नाम 10% सुरक्षा डिपॉज़िट का चेक देता है, जो हस्तांतरण तक रखा जाता है।
5. होम लोन, अगर हो। बैंक प्रॉपर्टी का मूल्यांकन करता है और अंतिम ऑफ़र जारी करता है।
6. डेवलपर NOC। DLD ज़रूरी दस्तावेज़ के रूप में डेवलपर से e-NOC बताता है। यह पुष्टि करता है कि कोई बकाया सर्विस चार्ज नहीं है। आमतौर पर विक्रेता आवेदन करता है और भुगतान करता है।
7. ट्रस्टी ऑफ़िस में हस्तांतरण। दोनों पक्ष, या उनके प्रतिनिधि, हस्ताक्षर करते हैं। फ़ीस चुकाई जाती है, विक्रेता को कीमत मिलती है।
8. टाइटल डीड। DLD खरीदार के नाम पर इलेक्ट्रॉनिक टाइटल डीड जारी करता है।

एक ऑफ़-प्लान बिक्री, कदम दर कदम

1. प्रोजेक्ट जाँचें। Dubai REST ऐप में आप प्रोजेक्ट की स्थिति और उसका escrow खाता देख सकते हैं। Law No. 8 of 2007 के तहत ऑफ़-प्लान बेचने से पहले डेवलपर को DLD की मंज़ूरी और प्रोजेक्ट escrow खाता चाहिए।
2. बुकिंग फ़ॉर्म। यह यूनिट को रोकता है और कीमत और मुख्य शर्तें दर्ज करता है। खरीदार बुकिंग राशि देता है।
3. SPA। डेवलपर के साथ बिक्री और खरीद एग्रीमेंट, भुगतान योजना सहित।
4. Oqood रजिस्ट्रेशन। डेवलपर बिक्री को DLD के अंतरिम रजिस्टर Oqood में रजिस्टर करता है। फ़ीस कीमत का 4% है, जो आमतौर पर बुकिंग के समय डेवलपर के माध्यम से चुकाई जाती है (Bayut)।
5. किस्तें। भुगतान उसी विशिष्ट प्रोजेक्ट के escrow खाते में जाते हैं।
6. हैंडओवर। पूरा होने पर Oqood रिकॉर्ड की जगह DLD टाइटल डीड आ जाती है।

खरीदारों को समझाने वाली तीन बातें:

• ऑफ़-प्लान पर कमीशन डेवलपर देता है, अक्सर 2% से 8% के बीच (Bayut)।
• पूरा होने से पहले दोबारा बेचने के लिए डेवलपर का NOC चाहिए, और डेवलपर आमतौर पर एक न्यूनतम चुकाया गया हिस्सा माँगते हैं, अक्सर 30% से 40%, जैसा SPA में लिखा हो (Binghatti)।
• ऑफ़-प्लान पर होम लोन Central Bank द्वारा 50% loan to value पर सीमित हैं।

रीसेल पर फ़ीस

• DLD हस्तांतरण फ़ीस: कीमत का 4%। Executive Council Resolution No. 30 of 2013 कहता है कि जब तक अलग तय न हो, इसे बराबर बाँटा जाता है, लेकिन व्यवहार में आमतौर पर खरीदार पूरी फ़ीस देता है। बँटवारा Form F में लिखें।
• ट्रस्टी ऑफ़िस: कीमत AED 500,000 या उससे अधिक होने पर AED 4,000 और VAT, उससे कम पर AED 2,000 और VAT (haus & haus)।
• एजेंसी कमीशन: लगभग 2% और 5% VAT, Form A या B में तय।
• होम लोन रजिस्ट्रेशन: ऋण राशि का 0.25%, कीमत का नहीं।

हल किया गया उदाहरण: AED 2,000,000 का अपार्टमेंट, नकद खरीदार

मद	गणना	राशि (AED )
DLD हस्तांतरण फ़ीस	4% x 2,000,000	80,000
ट्रस्टी ऑफ़िस	4,000 + 5% VAT	4,200
एजेंसी का कमीशन	2% x 2,000,000 = 40,000, + 5% VAT	42,000
टाइटल डीड और प्रशासनिक शुल्क	Property Finder के उदाहरण के अनुसार	580
कुल खरीद लागत		126,780

यह कीमत के ऊपर लगभग 6.3% है। अगर खरीदार 80% का होम लोन लेता है (AED 5 million तक के प्रवासी के पहले घर के लिए अधिकतम), तो होम लोन रजिस्ट्रेशन के लिए 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000, और छोटी फ़ीस जोड़ें।

पहली बैठक में अपने क्लाइंट को यह तालिका दिखाएँ। खरीदारों को ट्रस्टी ऑफ़िस में हैरानी बिल्कुल पसंद नहीं।

ऑफ़-प्लान और पैसा और गणनाएँ के साथ अभ्यास करें।

फ़ीस और प्रक्रियाएँ बदलती हैं। कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत (DLD फ़ीस पेज और आपका ट्रस्टी ऑफ़िस) ज़रूर जाँचें। यह पाठ कानूनी या वित्तीय सलाह नहीं है।