Nagtanong ang isang Australian na buyer: 'Puwede ko bang bilhin na lang ang villa bilang freehold sa sarili kong pangalan?' Ano ang tapat na sagot?

1. Oo, puwedeng humawak ng Hak Milik ang sinumang dayuhan
2. Hindi. Nakalaan sa mga mamamayang Indonesian ang Hak Milik freehold. Ang mga opsyon niya ay leasehold (Hak Sewa), Hak Pakai sa bahay na umaabot sa minimum na presyo, o kumpanya (PT PMA) na may hawak na titulong HGB
3. Oo, kung mag-asawa siya ng kahit sino
4. Kung magbabayad lang siya ng dobleng BPHTB

Gusto ng isang German na retirado ng landed house sa Bali sa ilalim ng Hak Pakai (right of use). Anong minimum na presyo ang naaangkop sa mga dayuhan para sa landed house sa Bali sa ilalim ng Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 billion
2. IDR 2 billion
3. IDR 10 billion
4. IDR 5 billion

Gaano katagal puwedeng tumagal ang Hak Pakai sa residential na bahay para sa dayuhang may-ari, kasama ang mga extension?

1. Hanggang 80 taon sa kabuuan (30 + 20 + 30)
2. 10 taon, hindi nare-renew
3. Habambuhay, tulad ng freehold
4. 25 taon, pareho sa karaniwang lease

Gusto ng isang Dutch na mag-asawa ng PT PMA para 'magmay-ari' ng holiday villa na paupahan nila nang ilang linggo kada taon. Ano ang tapat mong sasabihin sa kanila?

1. Ang PT PMA ay murang shell na mabubuksan ninuman online
2. Ang PT PMA ay totoong operating company na pag-aari ng dayuhan na may malalaking capital requirement, mga lisensyang tugma sa KBLI code nito (55193 para sa komersyal na villa), tax filing at pag-uulat; noong 2026, itinulak ng mga opisyal ng Bali ang patunay ng kapital at kontra sa virtual office, kaya bihira itong angkop sa paminsan-minsang holiday home
3. Pinapayagan sila ng PT PMA na humawak ng Hak Milik
4. Hindi nito kailangan ng anumang tax registration sa Indonesia

Sinasabi ng isang Russian na kliyente na ilalagay ng kanyang Balinese na driver ang lupa sa sarili nitong pangalan 'para sa kanya', na sinusuportahan ng pribadong side agreement. Ano ang payo mo?

1. Karaniwang praktika ito at lubos na ligtas
2. Okay lang kung naka-English ang kasunduan
3. Tumangging ayusin ito: walang legal na proteksyon ang dayuhan sa mga nominee structure, at kumilos na ang Bali para parusahan ang mga ito, kaya nanganganib siyang mawalan ng lupa at managot
4. Legal ito kung kamag-anak ang driver

Ano ang unang dokumentong susuriin bago ang anumang deposito sa villa o lupa sa Bali?

1. Suriin ang land certificate sa lokal na BPN land office: pangalan ng may hawak, uri ng titulo, laki, at anumang sangla, block o alitan
2. Hingan ang seller ng magandang larawan ng certificate
3. Suriin ang mga Google review ng developer
4. Kumpirmahing lumalabas ang villa sa Airbnb

Mukhang perpekto ang isang lote sa Canggu, pero balak ng kliyente ang short-term rental. Aling zoning check ang pinakamahalaga?

1. Ang kulay ng mga kalapit na bahay
2. Magsagawa ng zoning (KKPR) check: sinusuportahan ng mga tourism zone ang buong rental licence, limitado ang mga residential zone, at naka-block para sa paupahan ang mga green agricultural zone
3. Mahalaga lang ang zoning para sa mga hotel na lampas 100 kuwarto
4. Puwedeng baguhin ng seller ang zoning

Isang mas lumang villa na ibinebenta ang may IMB building permit lang mula 2015. Ano ang sasabihin mo sa buyer na gustong magpaupa nito?

1. Sapat na ang IMB magpakailanman
2. Hindi kailangan ng permit para sa mga villa
3. Ang mga bagong villa lang ang nangangailangan ng permit
4. Dapat i-convert ang IMB sa PBG na may SLF (certificate of functional worthiness) bago makakuha o makapag-renew ng rental licence, kaya isama ang gastos at oras sa alok

Isang murang lote malapit sa Uluwatu ang nararating lang sa daanang tumatawid sa lupa ng kapitbahay. Ano ang tamang payo?

1. Bumili na, tiyak na papayag ang kapitbahay kalaunan
2. Hindi mahalaga ang access sa halaga ng villa
3. Gawing kondisyon ang legal na daan: kumuha ng nakarehistrong right of way o bilhin ang access strip, dahil ang loteng walang labasan ay puwedeng imposibleng pagtayuan, lisensyahan o ibenta muli
4. Gumamit na lang ng helicopter pad

Ang lupang iniaalok ay Balinese na lupa ng pamilya na minana ng apat na magkakapatid, pero ang panganay na kapatid lang ang nakikipagnegosasyon. Ano ang dapat mong hingin?

1. Wala, ang panganay na kapatid ang nagdedesisyon
2. Patunay na pumapayag at pumipirma sa harap ng notaryo ang bawat nakarehistrong may hawak o tagapagmana (at ang mga asawa kung kinakailangan), kung hindi ay puwedeng kuwestiyunin ang deal kalaunan
3. Verbal na oo lang mula sa mga magulang
4. Mas mataas na deposito bilang kompensasyon

Gusto ng isang investor mula sa Middle East na mabigyan siya ng golden visa ng Indonesia ng pagbili ng villa. Ano ang tama?

1. Kwalipikado ang anumang villa na lampas USD 300,000
2. Puwedeng magmay-ari ng Hak Milik ang mga may hawak ng golden visa
3. Hindi direktang kwalipikado ang villa sa lupang naka-lease; ang mga indibidwal na ruta ay pangunahing USD 350,000 (5 taon) o USD 700,000 (10 taon) sa bond, share o fund, kaya i-refer siya sa isang immigration specialist
4. Para lang sa mga Indonesian ang golden visa

Nabasa ng isang French na buyer na may 'extension option' ang lease. Aling clause ang pinakamahusay na nagpoprotekta sa kanya?

1. Extension sa nakapirmi o inflation-indexed na presyo na nakasulat sa lease, dagdag ang assignment clause na nagpapahintulot sa kanyang ilipat ang lease
2. Extension 'sa presyong pagkakasunduan sa may-ari ng lupa'
3. Verbal na pangako mula sa anak ng may-ari ng lupa
4. Walang clause, dahil awtomatiko ang mga extension

Nagtanong ang isang buyer mula Jakarta kung paano naiiba ang kanyang pagbili sa pagbili ng dayuhan. Ano ang ipapaliwanag mo?

1. Dapat siyang gumamit ng leasehold tulad ng mga dayuhan
2. Bilang mamamayang Indonesian, puwede siyang humawak ng freehold na Hak Milik, nagbabayad ng 5% na BPHTB matapos ang lokal na NPOPTKP sa unang acquisition, at ang seller ang nagbabayad ng 2.5% na final tax
3. Wala siyang babayarang anumang buwis
4. Kailangan niya ng PT PMA

Nag-oorganisa ka ng viewing trip para sa isang British na kliyente. Ano ang dapat niyang malaman tungkol sa Bali tourist levy?

1. Binabayaran ito bawat araw ng pananatili
2. IDR 1.5 million ito
3. Opsyonal ito para sa mga bumibili ng property
4. IDR 150,000 ito bawat dayuhang bisita bawat pagbisita, binabayaran sa opisyal na LoveBali portal (lovebali.baliprov.go.id) o sa airport, at exempted ang mga may hawak ng KITAS at KITAP

Gustong bumili ng isang buyer sa Melbourne nang hindi bumibiyahe. Ano ang pinakaligtas na paraan para hawakan ang remote na pagbili?

1. Ipadala ang buong presyo sa personal na account ng seller para ma-secure ito
2. Magbayad sa pamamagitan lang ng proseso ng notaryo matapos maberipika ang titulo, zoning at mga permit, at pumirma sa pamamagitan ng maayos na inihandang power of attorney o personal sa susunod na pagbisita, na may independent na abogadong nagrerepaso ng lahat
3. Hayaang pirmahan ng ahente ang lahat nang walang nakasulat na mandate
4. Magbayad nang cash sa pamamagitan ng isang kaibigan

Nag-aalok ang isang off-plan developer ng '15% guaranteed ROI' at humihingi ng deposito sa personal na account bago ipakita ang land certificate. Paano ka magre-react?

1. Magbayad agad para makuha ang early-bird na presyo
2. Humingi lang ng diskwento
3. Ituring itong red flag: tumangging magbayad bago ang BPN certificate check, zoning at review ng permit, at ikumpara ang pangako sa totoong benchmark (mga 57% na average occupancy sa AirDNA)
4. Protektado ng batas sa Bali ang mga guaranteed return

Nag-deport ang immigration ng 342 dayuhan sa Bali mula January hanggang June 2026. Ano ang pinakakaraniwang paglabag?

1. Sobrang bilis magmaneho
2. Pagbili ng mga leasehold villa
3. Huling pagbabayad ng tourist levy
4. Maling paggamit ng residence permit at overstay

Matapos ang bentahan, nagtanong ang iyong kliyente kung puwede niyang paupahan ang villa sa sarili niyang pangalan sa mga booking platform. Ano ang tama sa 2026?

1. Oo, puwedeng maglista ng villa ang sinumang indibidwal
2. Itinuturing na komersyal na aktibidad ang short-term rental, kaya dapat itong dumaan sa isang nakarehistrong entity (ang kanyang PT PMA o isang lisensyadong management company bilang operator), at nanganganib matanggal ang mga hindi lisensyadong listing
3. Oo, kung babayaran niya ang tourist levy
4. Mga Russian lang ang may limitasyon

Ano ang dapat laman ng isang mahusay na villa management contract para sa may-aring nasa ibang bansa?

1. Ang schedule lang ng paglilinis
2. Pangako ng 90% na occupancy
3. Malinaw na fee (karaniwang kumukuha ang management ng porsyento ng gross revenue), buwanang statement, responsibilidad sa mga lisensya, ang 10% na hotel tax at ang 10% na rental income tax kung naaangkop, budget sa maintenance at exit clause
4. Wala, normal ang pakikipagkamay sa Bali

Ikinukumpara ng isang kliyente ang dalawang leasehold villa na pareho ang presyo: ang isa ay may natitirang 28 taon, ang isa ay 13 taon. Paano mo tapat na ipapaliwanag ang pagkakaiba?

1. Pareho ang halaga nila dahil pareho ang presyo
2. Sumusunod sa S-curve ang halaga ng leasehold: dahan-dahang bumababa sa simula at mas mabilis pagkalipas ng mga ika-15 taon, kaya dapat may totoong diskwento (madalas 20% hanggang 30%) ang 13 taong lease maliban kung may naka-lock itong extension
3. Mas maganda ang mas maikling lease dahil mas bago ito
4. Mahalaga lang ang natitirang taon para sa freehold