Gusto ng isang developer na papirmahin ang mga buyer ng PPJB (conditional sale agreement) para sa mga landed villa sa isang bagong proyekto sa Ubud. Sa ilalim ng PP 14/2016 na binago ng PP 12/2021, aling mga kondisyon ang dapat nakalagay muna?

1. Pinirmahang reservation form at deposito lang
2. Malinaw na status ng lupa, ang building approval (PBG), available na imprastraktura at utilities, at hindi bababa sa 20% na natapos na konstruksyon
3. Bank guarantee na sumasaklaw sa 100% ng presyo
4. Pag-apruba mula sa AREBI at sa banjar

Sa harap nino dapat pumirma ang buyer at developer ng PPJB para sa bahay sa ilalim ng housing regulation?

1. Sa village head lang
2. Sa listing agent bilang saksi
3. Wala: sapat na ang kumpirmasyon sa WhatsApp
4. Sa notaryo

Ano ang pagkakaiba sa timing ng pagma-market ng apartment project at ng landed house project sa ilalim ng housing regulation?

1. Puwedeng i-market ang mga apartment (rumah susun) bago magsimula ang konstruksyon, habang ang mga landed house ay ibinebenta sa pamamagitan ng PPJB kapag hindi bababa sa 20% na ang naitayo
2. Pareho silang puwedeng i-market lang matapos maibigay ang SLF
3. Puwedeng i-market ang mga landed house bago makuha ang lupa; ang mga apartment ay hindi
4. Walang pagkakaiba at walang kondisyon

Halimbawang numero: pumirma ang isang buyer ng PPJB para sa villa na may presyong IDR 3,000,000,000 at nakabayad na ng IDR 900,000,000. Kinansela niya ito dahil sa sarili niyang pagkakamali. Sa ilalim ng Article 22L(4), puwedeng ibawas ng developer ang 10% ng presyo. Magkano ang dapat i-refund (in IDR)?

Nagbayad ang isang buyer ng IDR 250,000,000 na deposito sa villa na IDR 3,000,000,000 sa ilalim ng PPJB, saka umatras dahil sa personal na dahilan. Ano ang pinapayagan ng regulasyon na gawin ng developer?

1. I-refund ang lahat, dahil laging libre ang pagkansela
2. I-refund ang kalahati ng deposito
3. Itira ang buong bayad, dahil hindi ito lumalampas sa 10% ng presyo
4. Singilin sa buyer ang buong presyo

Hindi natupad ng developer ang handover at ang mga obligasyon nito sa PPJB, at kinansela ito ng buyer. Ano ang karapatan ng buyer sa ilalim ng housing regulation?

1. Wala, dahil ang mga off-plan buyer ang nagdadala ng lahat ng panganib
2. 90% ng mga bayad, itinitira ng developer ang 10%
3. Credit note lang para sa isang proyekto sa hinaharap
4. Pagbabalik ng lahat ng natanggap na bayad

Nangako ang brochure ng isang villa project sa Pecatu ng beach club at nakapirming 12% na return, pero wala ang alinman sa PPJB. Pakiramdam ng buyer ay nalinlang siya. Aling batas ang nagbibigay sa kanya ng batayan para kumilos, at anong parusa ang puwedeng ipataw?

1. Ang Consumer Protection Law: labag sa batas ang mapanlinlang na promosyon at puwedeng magresulta sa hanggang 5 taong pagkakakulong o multang hanggang IDR 2 billion
2. Wala: ang PPJB lang ang mahalaga at walang legal na halaga ang mga brochure
3. Ang tourism law, na may maximum na multang IDR 10 million
4. Ang code of ethics lang ng AREBI, walang legal na parusa

Nagpakita ang isang developer ng lumang IMB para sa isang lote sa Jimbaran. Aling dokumento ang pumalit sa IMB bilang building approval sa ilalim ng PP 16/2021?

1. Ang SHM certificate
2. Ang PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), na ina-apply-an sa pamamagitan ng SIMBG
3. Ang NIB mula sa OSS
4. Ang PPJB

Nai-handover na ang isang tapos na off-plan villa, pero wala pang SLF ang developer. Bakit ito mahalaga?

1. Hindi: opsyonal ang SLF para sa mga villa
2. Ang tax return lang ng developer ang naaapektuhan
3. Kinukumpirma ng SLF (certificate of function) na angkop gamitin ang gusali at dapat itong makuha bago ito gamitin o tirhan
4. Ang SLF ang titulo ng lupa, kaya walang pag-aari ang buyer

Gaano kadalas dapat i-renew ang SLF para sa gusaling hindi residential na bahay, gaya ng hotel?

1. Bawat 5 taon
2. Bawat 20 taon
3. Bawat taon
4. Hindi kailanman

Halimbawang numero: nagkakahalaga ng IDR 6,800,000,000 ang isang off-plan na 2-bedroom villa at nagpoproyekto ang developer ng IDR 485,000,000 na taunang rental revenue. Ano ang gross yield (in %, dalawang decimal)?

Halimbawang numero: parehong villa, IDR 6,800,000,000 na presyo at IDR 485,000,000 na revenue. Ibawas ang management na 20%, OTA commission na 15%, operating cost na 15% at capex reserve na 5%, lahat batay sa revenue. Ano ang net yield (in %, dalawang decimal)?

Nagtanong ang isang kliyente kung magkano ang karaniwang singil ng full-service na villa manager sa Bali. Anong saklaw ang iniulat sa 2026 market analysis?

1. 1% hanggang 3% ng revenue
2. Flat na USD 100 bawat buwan
3. 50% hanggang 70% ng revenue
4. Mga 15% hanggang 30% ng revenue, bago ang OTA commission

Nag-a-advertise ang isang developer sa Canggu ng "gross ROI na 11.5%" sa isang villa na IDR 4.2 billion. Ano ang pinakatumpak na paraan para ipaliwanag ang numerong ito sa buyer?

1. Ito ang garantisadong net income pagkatapos ng buwis
2. Ito ang projected revenue na hinati sa gastos sa pagbili, bago ang anumang operating deduction, kaya dapat mong itanong ang mga assumption sa occupancy at nightly rate
3. Ito ang taunang paglago ng presyo ng villa
4. Ito ang return na nakamit na ng mga nakaraang proyekto ng developer

Matagal nang ibinebenta ang mga branded villa at condotel sa Bali na may guaranteed yield. Anong kahinaan ang itinuro ng pananaliksik ng JLL?

1. Ilegal at walang bisa ang mga guarantee
2. Laging tumatagal ang mga guarantee sa buong lease
3. Maikli ang karaniwang mga guarantee (mga 7% sa loob ng tatlong taon), at may mga mas mahinang proyekto na hindi nakapagbigay ng sapat na return nang matapos ang guarantee
4. Ang gobyerno ng Bali ang nagbabayad ng mga guarantee

Halimbawang numero: nag-aalok ang isang developer ng 8% na taunang rental guarantee sa loob ng 3 taon sa isang villa na may presyong IDR 4,000,000,000. Ano ang kabuuang garantisadong bayad sa buong panahon (in IDR)?

Halimbawang numero: pumirma ang isang buyer ng 30-year na leasehold off-plan villa deal; nagsisimula ang lease term sa petsa ng pagpirma. Ipinangako ang delivery sa loob ng 18 buwan pero nai-handover ang villa pagkalipas ng 36 na buwan. Ilang taon ng lease ang natitira kapag nagamit na niya ito?

Hinihiling ng isang maliit na developer sa Bali na magbayad ang iyong buyer ng 70% nang paunang bayad sa account ng kumpanya nito, walang escrow. Anong proteksyon ang dapat mong irekomenda?

1. Mga bayad na batay sa milestone na inilalabas lang matapos ang independent na beripikasyon, na may detalyadong kontrata at independent na construction auditor
2. Magbayad nang paunang buo pero humingi ng diskwento
3. Magbayad nang cash sa foreman sa site para mapabilis
4. Tanggapin, dahil ginagarantiya ng batas ng Indonesia ang lahat ng off-plan na deposito

Sa anong yugto ng pagtatayo ng off-plan villa pinakamalamang na umalis ang contractor, ayon sa mga operator sa Bali?

1. Bago malinis ang lupa
2. Sa araw na pinirmahan ang PPJB
3. Matapos maibigay ang SLF
4. Malapit sa pagtatapos ng konstruksyon, kapag naibayad na ang karamihan ng pera

Halimbawang numero: pinauupahan ang isang bagong deliver na villa sa IDR 3,500,000 bawat gabi. Ang regional tax sa hotel services (PBJT, na sumasaklaw sa mga villa) ay sinisingil sa 10%. Magkano ang PBJT na dapat bayaran bawat gabi (in IDR)?