Gusto ng isang buyer na ilagay ang isang villa plot sa pangalan ng isang Thai na kaibigan 'sa papel lang'. Ano ang isasagot ninyo?
- Magandang ideya, karaniwang shortcut ito
- Ayos lang kung pipirma ang kaibigan ng loan agreement
- Iyan ay nominee arrangement: ilegal ito, at nagsimula noong October 2026 ang pambansang crackdown sa nominee ownership
- Ayos lang para sa mga lote na mas maliit sa isang rai
Tumanggi nang malinaw, saka lumipat sa mga legal na opsyon: freehold condo sa loob ng foreign quota, o rehistradong lease. Mula 19 October 2026, iniimbestigahan ng gobyerno ang libu-libong pinaghihinalaang kaso ng nominee.
Thai Examiner: PM orders hands off land and property by foreigners as enforcement to be moved ahead by December (2026-10) Nagustuhan ng isang foreign buyer ang isang resale condo. Ano ang dapat ninyong suriin bago siya magbayad ng anumang deposit?
- Ang view at ang mga kasangkapan lang
- Ang buwanang bayad sa parking lang
- Kung may natitira pang foreign freehold quota ang gusali para sa area ng unit
- Kung Thai ang seller
Ang foreign ownership ay may cap na 49% ng saleable floor area ng gusali. Kung naubos na ang quota, lease lang ang puwede sa kanya, kaya kumpirmahin muna ito nang nakasulat sa juristic person.
Bektu: Thailand 99-Year Lease Not Law, 30-Year Limit Still Applies (2026-06) Tinanong kayo ng isang client kung maipapatupad sa korte ang isang clause sa kanyang lease. Ano ang gagawin ninyo?
- Ibahagi ang alam ninyo sa pangkalahatang paraan at magrekomenda ng isang independent na Thai lawyer para suriin ito
- Magbigay kayo mismo ng tiyak na legal opinion
- Sabihin sa kanya na huwag itong alalahanin
- Ipadala siya sa in-house lawyer ng developer
Ipinapaliwanag ng mga agent ang market at ang proseso; ang mga legal opinion ay para sa isang independent na lawyer na nagtatrabaho para sa buyer, hindi para sa seller o sa developer.
Tinanong kayo ng isang buyer kung magkano ang commission na dapat niyang bayaran sa inyo sa pagbili ng resale. Ano ang karaniwang sagot sa Thailand?
- 3% ng presyo, binabayaran ng buyer
- Isang buwang upa
- Isang fixed fee na 50,000 baht
- Karaniwang wala: ang seller o may-ari ang nagbabayad ng commission, na kasama na sa asking price
Ang sales commission na 3% hanggang 5% ay karaniwang binabayaran ng seller, kaya karaniwang walang agent fee ang mga buyer. Sabihin ito nang maaga: nakakabuo ito ng tiwala.
FazWaz: Agent and buyers fees (2025-10) Gusto ng isang foreign buyer ng freehold condo sa sarili niyang pangalan. Paano dapat dumating ang pambili?
- Cash sa Land Office
- Naka-wire mula sa ibang bansa sa foreign currency, para makapaglabas ang Thai bank ng Foreign Exchange Transaction (FET) form
- Mula sa baht account ng isang Thai na kaibigan
- Sa pamamagitan ng cryptocurrency transfer
Pinapatunayan ng FET form na nanggaling sa ibang bansa ang pera. Kung wala ito, hindi irerehistro ng Land Office ang unit nang freehold sa kanyang pangalan, kaya planuhin ang mga transfer nang mas maaga sa transfer date.
Storm Real Estate Phuket: Property Transfer Fees and Taxes in Thailand, the Complete 2026 Guide (2026-09) Isang pamilya mula Myanmar ang lilipat sa Pattaya at tumawag sa inyo. Aling mga prayoridad ang dapat ninyong itanong muna?
- Nightlife at mga bar
- Mga paaralan at healthcare malapit sa bahay
- Mga golf course lang
- Short-term holiday letting yield lang
Inilalarawan ng Pattaya Mail ang mga buyer mula Myanmar bilang pangunahing bagong demand sa Pattaya, dahil sa relocation, paaralan at healthcare. Suriin ang buhay-pamilya bago magpakita ng mga unit.
Pattaya Mail: Pattaya Property Market 2026, when inventory pressure meets relocation-driven demand (2026-02) Sinabi ng isang buyer: 'Bumababa ang mga presyo sa Pattaya, maghihintay ako ng isang taon.' Ano ang pinakamagandang unang tugon?
- 'Dodoble ang mga presyo sa susunod na taon, bumili na kayo ngayon'
- 'Palaging pagkakamali ang maghintay'
- 'Tawagan ninyo ako kapag handa na kayo' at tapusin ang tawag
- Kilalanin ito, itanong ang kanyang layunin at timeline, ibahagi ang bagong data sa supply at discount, at hayaan siyang magpasya
Ang mahusay na objection handling ay nagsisimula sa pakikinig at pagtatanong, saka mga katotohanan. Huwag kailanman pilitin ang buyer o hulaan ang mga presyo.
Gusto ng isang client na magmay-ari ng pool villa sa Phuket kasama ang lupa, sa sarili niyang pangalan. Ano ang ipapaliwanag ninyo?
- Hindi puwedeng magmay-ari ng lupa ang mga dayuhan; kasama sa mga legal na opsyon ang rehistradong lease nang hanggang 30 taon, o freehold condo sa loob ng quota
- Puwede, kapag may work permit na siya
- Puwede kung magbabayad siya ng cash
- Puwede pagkatapos tumira sa Thailand nang 5 taon
Matatag ang pagbabawal sa lupa, at itinuturing ding dayuhan ang mga kumpanyang mayorya ay foreign capital. Ipakita nang tapat ang lease, kasama ang 30-year na rehistradong limit nito, at huwag kailanman magmungkahi ng nominee.
Bektu: Thailand 99-Year Lease Not Law, 30-Year Limit Still Applies (2026-06) Sinabi ng isang client na sinabihan siya ng developer na may bagong batas na nagpapahintulot ng 99-year lease. Ano ang tumpak sa 2026?
- Totoo, naaangkop na ito mula 2025
- Totoo, pero sa Pattaya lang
- Hindi kailanman naging batas ang mga panukalang 99-year at 75% quota ng 2024; 30 taon pa rin ang rehistradong limit
- Totoo para sa mga condo lang
Itama nang magalang ang claim gamit ang kasalukuyang batas: hanggang 2026, naaangkop pa rin ang 49% condo quota at ang 30-year lease limit.
Bektu: Thailand 99-Year Lease Not Law, 30-Year Limit Still Applies (2026-06) Nagtanong ang isang client kung ang '30+30+30' na villa lease ay nagbibigay sa kanya ng 90 taong seguridad. Ano ang sasabihin ninyo?
- Oo, garantisado ito ng batas
- Oo, kapag na-notarise na
- Ang unang rehistradong 30 taon lang ang maaasahang protektado; ang mga renewal ay mga pangako sa kontrata na karaniwang hindi ipinapatupad ng mga korte lampas sa unang term
- Oo, mula 2027
Malawakang ini-market ang mga istrukturang ito. Tiyaking presyuhan ng client ang villa batay sa unang 30 taon at ipasuri sa isang lawyer ang mga renewal clause.
Bektu: Thailand 99-Year Lease Not Law, 30-Year Limit Still Applies (2026-06) Bumibili ng lupa sa sarili niyang pangalan ang Thai na asawa ng isang foreign client. Ano ang dapat niyang ihanda sa huling bahagi ng 2026?
- Patunay ng sarili niyang source of funds
- Walang espesyal
- Isang work permit
- Isang TREBA certificate
Sa ilalim ng October 2026 crackdown, dapat ipakita ng mga Thai na asawa kung saan nanggagaling ang pera. Tulungan ang mag-asawa na tipunin nang maaga ang mga dokumento para maiwasan ang pagkaantala.
Thai Examiner: PM orders hands off land and property by foreigners as enforcement to be moved ahead by December (2026-10) Aling channel ang kapansin-pansing ginagamit ng mga agency para makuha ang mga overseas Russian investor?
- Cold call sa mga random na Thai number
- Mga billboard sa Bangkok lang
- Mga ad sa Thai-language na diyaryo
- Mga inspection tour para sa mga overseas investor
Inililista ng Leto ang mga inspection tour kasama ang mga referral, portal, paid social ad, YouTube at Telegram, at mga language community at chat.
Leto: How Much Do Real Estate Agents Earn in Thailand in 2026 (2026-05) Kayo ay dayuhang nagtatrabaho bilang overseas marketing manager. Sa isang video call, hiniling ng buyer na makipag-negotiate kayo sa presyo sa seller. Ano ang gagawin ninyo?
- Makipag-negotiate kayo mismo, dahil hiniling ng client
- Isama ang isang Thai na kasamahan para humawak ng negotiation, at manatili sa inyong pinapayagang role
- Makipag-negotiate sa WhatsApp para walang record
- Pumayag sa anumang presyo para mabilis magsara
Bahagi ng brokerage work ang negotiation, na nasa List 1 ng mga trabahong ipinagbabawal sa mga dayuhan. Ang mga tungkulin sa inyong permit ay dapat tugma sa talagang ginagawa ninyo.
Thaiger: Real estate jobs in Thailand, what expats can and can't legally do in 2026 (2026-05) Gusto ng isang foreign buyer na bayaran ang balanse ng freehold condo mula sa Thai baht account ng isang kaibigan. Ano ang problema?
- Wala
- Ang pera ay dapat i-wire mula sa ibang bansa sa foreign currency para makuha ang FET form na kailangan sa freehold registration
- Mas mataas lang ang bank fee
- Tinatanggihan ng mga Thai bank ang lahat ng transfer
Kung walang FET form, hindi mairerehistro ang unit nang freehold sa pangalan ng dayuhan, kaya ang pondo ay dapat manggaling sa sarili niyang mga transfer mula sa ibang bansa.
Storm Real Estate Phuket: Property Transfer Fees and Taxes in Thailand, the Complete 2026 Guide (2026-09) Hiniling sa inyo ng isang maingat na buyer na ipahawak sa developer ang kanyang mga off-plan payment sa escrow. Ano ang tumpak?
- Mandatory ang escrow sa bawat off-plan sale
- Ilegal ang escrow sa Thailand
- Ang Land Office lang ang puwedeng humawak ng pera
- Boluntaryo ang escrow: naaangkop lang ito kung pumayag ang developer na gumamit ng licensed escrow agent
Sa ilalim ng Escrow Act ng 2008, kailangan ng escrow ang pagsang-ayon ng dalawang panig. Karamihan sa mga buyer ay direktang nagbabayad sa developer nang paunti-unti, kaya mahalaga ang record ng developer.
Thailand Law Online: Buying Off-Plan Property in Thailand (2026-10) Ang presyo at appraised value ay parehong 3,000,000 baht. Hati 50/50 ang 2% transfer fee. Magkano ang kabuuang babayaran ng buyer, presyo dagdag ang kanyang bahagi sa fee, sa THB?
THB Transfer fee: 3,000,000 x 2% = 60,000, kaya ang kalahati ng buyer ay 30,000. Kabuuan: 3,000,000 + 30,000 = 3,030,000 baht.
Storm Real Estate Phuket: Property Transfer Fees and Taxes in Thailand, the Complete 2026 Guide (2026-09) Nagmungkahi ang isang client ng Thai company na may mga Thai shareholder na nagpapahiram lang ng kanilang pangalan, para makabili ng lupa ang kumpanya. Ano ang isasagot ninyo?
- Magandang plano, standard ito
- Ayos lang kung 51% Thai shares sa papel
- Isa itong nominee structure: inililista ng October 2026 crackdown ang 1,550 kumpanya sa mga pinaghihinalaang partido, at hindi kayo makikilahok
- Magiging legal ito sa 2027
Itinuturing ng Land Code section 97 na dayuhan ang kumpanyang mayorya ay foreign capital o shareholder, at iniimbestigahan na ngayon ng estado ang mga kumpanyang ang mga Thai shareholder ay nagpapahiram lang ng pangalan. Tumanggi at i-refer siya sa isang independent na lawyer.
Thai Examiner: PM orders hands off land and property by foreigners as enforcement to be moved ahead by December (2026-10) Bibili ang isang client ng 6,000,000 baht na condo sa December 2026. Ano ang dapat niyang asahan?
- Walang pagkakaiba
- Awtomatikong approval sa loob ng isang araw
- Dagdag na pagsusuri, dahil mas binubusisi ang mga pagbili na higit sa 2 milyong baht sa ilalim ng crackdown
- Isang tax refund
May dagdag na pagsusuri ang mga pagbili na higit sa 2 milyong baht, o may assessed value na higit sa 5 milyon. Ihanda nang maaga ang patunay ng pondo at mga identity document.
Thai Examiner: PM orders hands off land and property by foreigners as enforcement to be moved ahead by December (2026-10) Nag-alok ang isang seller na bayaran kayo, isang dayuhan na may Non-B visa at work permit, ng cash commission para sa pagpapakilala ng buyer. Ano ang gagawin ninyo?
- Tumanggi: nakalaang trabaho ang commission para sa brokerage at dapat tugma ang inyong mga tungkulin sa inyong permit
- Tanggapin, regalo ito
- Tanggapin ang kalahati at ipasa ang natitira sa agency
- Tanggapin ito sa pamamagitan ng isang kaibigan
Ang pagtanggap ng transaction commission ay naglalagay sa panganib sa inyong permit, sa inyong visa at sa inyong employer. Hayaan ang agency at ang mga Thai broker nito na humawak ng deal.
Thaiger: Real estate jobs in Thailand, what expats can and can't legally do in 2026 (2026-05) Pinapayagan ng draft condo SPA ng isang client ang developer na ihinto ang konstruksyon hangga't gusto nito. Ano ang sasabihin ninyo sa kanya?
- Normal iyan sa Thailand
- Pumirma agad bago tumaas ang presyo
- Humingi lang ng discount
- Nililimitahan ng standard form ang paghinto ng konstruksyon sa 1 taon at invalid ang mga terminong hindi tugma; ipasuri sa lawyer ang draft
Ang mga condo sale contract ay dapat sumunod sa standard form ng Ministry of Interior. Invalid ang clause laban sa buyer na lumilihis dito, pero dapat itong suriin ng lawyer bago pumirma.
Siam Legal: Buying Off-Plan, the Sales and Purchase Agreement (2019-11) - Mga area sa Dubai
- Mga patakaran at proseso
- Pera at kalkulasyon
- Off-plan
- Leasing
- Sales skills
- Pagbebenta ng Dubai
- Compliance
- Marketing at social media
- Client mastery
- Mindset at performance
- Mga market cycle at valuation
- Abu Dhabi: mga patakaran at area
- Sharjah: mga patakaran at area
- Ras Al Khaimah: mga patakaran at area
- Ajman: mga patakaran at area
- Umm Al Quwain: mga patakaran at area
- Fujairah: mga patakaran at area
- Saudi Arabia: mga patakaran at lisensya
- Mga rehiyon at neighbourhood sa Saudi
- Off-plan sa Saudi (Wafi)
- Saan mag-invest sa Saudi Arabia
- Mga kalkulasyon sa Saudi: ROI at yields
- Mga client at kultura sa Saudi
- Egypt: mga patakaran at broker registry
- Mga area at bagong lungsod sa Egypt
- Off-plan sa Egypt
- Saan mag-invest sa Egypt
- Mga kalkulasyon sa Egypt: ROI at mga payment plan
- Mga Egyptian client at kultura
- Morocco: mga patakaran at ang propesyon ng ahente
- Mga lungsod at lugar sa Morocco
- Off-plan sa Morocco (VEFA)
- Saan mag-invest sa Morocco
- Mga kalkulasyon sa Morocco: gastos, ROI at kita
- Mga kliyenteng Moroccan at kultura
- Spain: mga patakaran at ang propesyon ng ahente
- Mga lungsod at lugar sa Spain
- Off-plan sa Spain
- Saan mag-invest sa Spain
- Mga kalkulasyon sa Spain: buwis, ROI at kita
- Cyprus: mga patakaran at ang estate agent licence
- Mga lungsod at lugar sa Cyprus
- Off-plan sa Cyprus
- Saan mag-invest sa Cyprus
- Mga kalkulasyon sa Cyprus: buwis, ROI at yields
- Mga international client sa Cyprus
- Thailand: mga patakaran at kung sino ang puwedeng magtrabaho
- Mga lungsod at lugar sa Thailand
- Off-plan sa Thailand
- Saan mag-invest sa Thailand
- Mga kalkulasyon sa Thailand: buwis, ROI at yields
- Mga international client sa Thailand
- Portugal: mga patakaran at ang AMI licence
- Mga lungsod at rehiyon ng Portugal
- Off-plan sa Portugal
- Saan mag-invest sa Portugal
- Mga kalkulasyon sa Portugal: buwis, ROI at yields
- Mga international client sa Portugal
- Mga international client sa Spain
- Bali: mga patakaran, lisensya at kung sino ang puwedeng maging broker
- Mga area sa Bali
- Mga off-plan villa sa Bali
- Saan mag-invest sa Bali
- Mga kalkulasyon sa Bali: buwis, ROI at yields
- Mga international client sa Bali
- Lahat ng Emirates: sino ang gumagawa ng ano
- Trainee
- Junior broker
- Broker
- Senior broker
- Top producer
- Closer
MadaliIntermediateExpert Tama!Magaling!Sakto!Tamang-tama! Hindi pa tama.Hindi sa pagkakataong ito.Malapit na, pero hindi. Nag-aapoy ka! Streak bonus Susunod na tanongTingnan ang resulta ko Tamang sagot:Sagot mo: Naabot na ang pinakamataas na rankpoints pa bago magingBest Napakahusay. Kabisado mo ito na parang top producer. Malakas na round. Tingnan ang mga koreksyon sa ibaba para umabot sa 90%. Magandang subok. Basahin ang mga koreksyon at maglaro ulit: laging mas maganda ang ikalawang round. Dito nagsimula ang bawat top broker. Basahin ang mga koreksyon, tapos maglaro ulit. Nakakuha ako ngsa CloserPass broker training. Kaya mo ba akong talunin? Nakopya ang link Unang roundNatapos mo ang una mong round Perfect na round100% tamang sagot Nag-aapoy5 sunod-sunod na tamang sagot Isip-ekspertoTama sa isang expert na tanong Number cruncherTama sa isang kalkulasyon Araw-araw na playerTapos na ang challenge ngayong araw Handa sa exam80% o higit pa sa exam mode 