কারা এখানে কাজ করতে পারেন: ব্রোকারকে ইন্দোনেশীয় হতে হবে

এটি কোর্সের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পাঠ, তাই আমরা সরাসরি বলব। বালিতে প্রপার্টি ব্রোকারকে অবশ্যই ইন্দোনেশিয়ার নাগরিক হতে হবে। বিদেশিরাও এখানে রিয়েল এস্টেট ক্যারিয়ার গড়তে পারেন, তবে ভিন্ন ভূমিকায়, সঠিক পারমিটসহ, এবং কখনোই সেই ব্যক্তি হিসেবে নয় যিনি ক্লায়েন্ট খোঁজেন ও ডিলের দর-কষাকষি করেন।

এক অনুচ্ছেদে নিয়মটি

Minister of Trade Regulation 33 of 2025 (Permendag 33/2025) 5 October 2025 থেকে কার্যকর এবং এটি পুরনো ব্রোকার নিয়ম Permendag 51/2017-কে প্রতিস্থাপন করেছে (BPK legal database)। এতে বলা হয়েছে, একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত ব্রোকারেজ কোম্পানিকে (একটি P4) বিশেষজ্ঞ কর্মী হিসেবে সার্টিফায়েড প্রপার্টি ব্রোকার নিয়োগ দিতে হবে, এবং সেই ব্রোকারদের অবশ্যই ইন্দোনেশিয়ার নাগরিক (WNI) হতে হবে (Bisnis.com, November 2025)। একটি P4-এর ম্যানেজারদের জাতীয় সার্টিফিকেশন ব্যবস্থা থেকে যোগ্যতা সনদ থাকতে হবে এবং তারা বিদেশি হতে পারেন, তবে প্রত্যেক ম্যানেজার কেবল একটি P4-এ নিবন্ধিত হতে পারেন।

কে ব্রোকার হতে পারেন

Person	মাঠপর্যায়ের ব্রোকার হতে পারেন?	তারা কী করতে পারেন
যোগ্যতা সনদধারী ইন্দোনেশীয় নাগরিক, যিনি একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত P4-এ কাজ করেন	হ্যাঁ	ক্লায়েন্ট খোঁজা, লিস্টিং, দেখানো, দর-কষাকষি, ক্লোজিং
সনদবিহীন ইন্দোনেশীয় নাগরিক	অব্যাহতির সময়কালের পরে নয়	প্রশিক্ষণ নিয়ে সার্টিফায়েড হওয়া (পাঠ 3)
ম্যানেজার পদে ওয়ার্ক KITAS এবং যোগ্যতা সনদধারী বিদেশি	না	P4 পরিচালনা, ব্যবসা উন্নয়ন, কৌশল
ট্যুরিস্ট, ভিজিট, সেকেন্ড হোম বা রিমোট ওয়ার্কার ভিসাধারী বিদেশি	না	কোনো ইন্দোনেশীয় ব্যবসার জন্য বেতনভিত্তিক কাজ নয়

একজন বিদেশি কী করতে পারেন আর কী পারেন না

November 2025-এ AREBI Bali নিয়মটি সহজভাবে ব্যাখ্যা করেছে: বিদেশিরা ব্যবস্থাপনার দায়িত্ব পালন করতে পারেন, যেমন ব্যবসা উন্নয়ন বা কৌশলগত মার্কেটিং, কিন্তু মূল ব্রোকারেজ কাজ করতে পারেন না (NusaBali)। এর মানে একজন বিদেশির উচিত নয়:

• এজেন্ট হিসেবে ক্লায়েন্ট খোঁজা ও তাদের যুক্ত করা।
• ক্রেতাদের ভিলা দেখানো এবং অফার নিয়ে দর-কষাকষি করা।
• লেনদেন বা টাকা পরিচালনা করা।
• লিস্টিং বা ক্রেতা চুক্তিতে স্বাক্ষর করা।

AREBI Bali এ বিষয়ে জোর দিয়েছে কারণ বিদেশিরা তখনো পর্যটন এলাকায় সক্রিয় এজেন্ট হিসেবে কাজ করছিলেন।

ভিসা: যা কাজ করে না

• ভিসা অন অ্যারাইভাল বা ভিজিট ভিসা: শুধু পর্যটনের জন্য। September 2024-এ বালি ইমিগ্রেশন সোশ্যাল মিডিয়ায় একটি ভিলার প্রচার করার জন্য ভিসা অন অ্যারাইভালে থাকা একজন অস্ট্রেলীয়কে দেশ থেকে বহিষ্কার করে, এবং কমপক্ষে ছয় মাসের পুনঃপ্রবেশ নিষেধাজ্ঞা দেয় (INP Polri)।
• সেকেন্ড হোম ভিসা: দীর্ঘ অবস্থানের জন্য, ওয়ার্ক পারমিট নয়।
• রিমোট ওয়ার্কার ভিসা (E33G): Emerhub ব্যাখ্যা করে যে এর জন্য বিদেশি আয় প্রয়োজন এবং ইন্দোনেশিয়া-উৎসের আয় এতে অন্তর্ভুক্ত নয়। একটি বালি এজেন্সির জন্য বালির ভিলা বিক্রি করা ইন্দোনেশীয় কাজ।

আইন প্রয়োগ সক্রিয়। January থেকে June 2026 পর্যন্ত বালি ইমিগ্রেশন 342 জন বিদেশিকে বহিষ্কার করেছে, বেশিরভাগই পারমিটের অপব্যবহার ও অতিরিক্ত অবস্থানের জন্য (RRI)। কেউ যদি আপনাকে ট্যুরিস্ট ভিসায় “ফ্রিল্যান্স এজেন্ট” পদের প্রস্তাব দেয়, ঝুঁকিটা আপনারই।

পথ 1: ম্যানেজার পদে স্পনসর্ড ওয়ার্ক পারমিট

যে বিদেশি বালির কোনো ব্রোকারেজে কাজ করতে চান, তার একজন স্পনসর নিয়োগকর্তা প্রয়োজন। Hukumonline ব্যাখ্যা করে যে ওয়ার্ক স্টে পারমিট (ITAS, কার্ডটির নাম KITAS)-এর জন্য নিয়োগকারী কোম্পানির গ্যারান্টি লাগে। সাধারণ ধাপগুলো (Expat.com, April 2026):

1. কোম্পানি Ministry of Manpower থেকে একজন বিদেশি নিয়োগের অনুমোদন, অর্থাৎ RPTKA (বিদেশি কর্মী ব্যবহারের পরিকল্পনা) নেয়।
2. কোম্পানি অগ্রিম ওয়ার্ক পারমিট ফি দেয়, প্রতি মাসে প্রায় USD 100।
3. আপনি একটি সীমিত অবস্থান ভিসা (E23 ওয়ার্ক রুট) পান এবং ইন্দোনেশিয়ায় প্রবেশ করেন।
4. ভিসাটি একটি KITAS-এ রূপান্তরিত হয়, সাধারণত 6 মাস, 1 বছর বা 2 বছরের জন্য বৈধ, এবং নবায়নযোগ্য।

পদের নাম গুরুত্বপূর্ণ। Minister of Manpower Decree 349 of 2019 অনুযায়ী কিছু পদ বিদেশিদের জন্য বন্ধ, এবং ব্রোকারের পদটি নিজেই নাগরিকদের জন্য সংরক্ষিত। একটি P4-এ ম্যানেজার পদের জন্যও যোগ্যতা সনদ লাগে (পাঠ 3)। ফি ও ধাপ প্রায়ই বদলায়, তাই কিছু করার আগে সরকারি উৎস যাচাই করুন।

পথ 2: PT PMA-র মাধ্যমে বিনিয়োগ

একজন বিদেশি একটি বিদেশি মালিকানাধীন কোম্পানি, অর্থাৎ PT PMA-র মাধ্যমে ব্রোকারেজের মালিক হতে পারেন। রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ বিদেশি বিনিয়োগের নিষিদ্ধ তালিকায় নেই। BKPM Regulation 5/2025 অনুযায়ী বিনিয়োগ পরিকল্পনা এখনো IDR 10 billion-এর বেশি হতে হবে, তবে নতুন কোম্পানির পরিশোধিত মূলধন কমে IDR 2.5 billion হয়েছে (Infiniti)।

কোম্পানির মালিক হলেই আপনি ব্রোকার হয়ে যান না। PT PMA-কে তবুও সার্টিফায়েড ইন্দোনেশীয় ব্রোকার নিয়োগ দিতে হবে, এবং আপনি শুধু পরিচালনা করতে পারবেন। বালি বিদেশি কোম্পানিগুলোর উপর কড়া নজরও রাখছে: 2026 থেকে OSS সিস্টেম বালিতে নিম্ন ও নিম্ন-মাঝারি ঝুঁকির কার্যক্রমের নতুন PMA নিবন্ধন প্রত্যাখ্যান করছে (Emerhub, May 2026)। লাইসেন্সপ্রাপ্ত ব্রোকারেজ একটি মাঝারি-উচ্চ ঝুঁকির কার্যক্রম, তাই এটি খোলা আছে, তবে মূলধন, অফিস ও ব্যবসায়িক কোডের অডিট আশা করুন।

পথ 3: বিদেশ থেকে কাজ

কিছু বিদেশি নিজ দেশের ক্রেতাদের একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত বালি P4-এর কাছে রেফার করেন, অথবা নিজ দেশের নিয়ম মেনে বিদেশে কোনো ডেভেলপারের সেলস অফিসে কাজ করেন। এটি বৈধ কিনা তা নির্ভর করে আপনি কোথায় থাকেন এবং কীভাবে টাকা পান তার উপর। কোনো ফি নেওয়ার আগে একজন ইন্দোনেশীয় আইনজীবীকে জিজ্ঞেস করুন, এবং কখনোই ভিজিট ভিসায় বালি থেকে এটি করবেন না।

আপনি যদি ইন্দোনেশীয় হন

আইনটি আপনাকে কেন্দ্র করেই তৈরি। আপনার পথ হলো একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত P4, একটি যোগ্যতা সনদ এবং নিয়মিত প্রশিক্ষণ। ইংরেজির পাশাপাশি রুশ বা ফরাসি জানলে বিদেশি ক্রেতাদের সেবা দিতে সুবিধা হবে। পাঠ 3-এ ধাপগুলো দেওয়া আছে।

আরও পড়ুন বালিতে কীভাবে রিয়েল এস্টেট এজেন্ট হবেন এবং অনুশীলন করুন বালির নিয়মকানুনের অনুশীলনী দিয়ে।

এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা ইমিগ্রেশন পরামর্শ নয়। ইন্দোনেশিয়ার নিয়ম দ্রুত বদলায়: কিছু করার আগে সরকারি উৎস যাচাই করুন।