একজন বালিনিজ নতুন কর্মী 2026-এ Canggu-এর একটি এজেন্সিতে যোগ দেন এবং জানতে চান ডিল সামলানোর আগে Ministry of Trade Regulation 33/2025 তার কাছে ব্যক্তিগতভাবে কী চায়। কোনটি সঠিক?
- ব্যক্তিগত কিছু নয়: শুধু এজেন্সির লাইসেন্স লাগে
- একটি দক্ষতা সার্টিফিকেট, এবং তাকে একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত ব্রোকারেজ প্রতিষ্ঠানের অধীনে কাজ করতে হবে
- নোটারি চেম্বারের সদস্যপদ ও আইনের ডিগ্রি
- বালি প্রাদেশিক সরকারের পর্যটন গাইড লাইসেন্স
Permendag 33/2025 ব্যক্তিগত ব্রোকারদের জন্য দক্ষতা সার্টিফিকেশন বাধ্যতামূলক করে এবং তাদের একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানের সাথে যুক্ত থাকতে বলে। ব্রোকারেজ কোম্পানির নিজেরও ঝুঁকিভিত্তিক সিস্টেমের মাধ্যমে আলাদা ব্যবসায়িক লাইসেন্স লাগে।
NusaBali, বিদেশি নাগরিকদের সক্রিয় প্রপার্টি ব্রোকার হিসেবে কাজ নিষিদ্ধ, জোর দিয়েছে AREBI Bali (2025-11-14) Permendag 33/2025-এর অধীনে ইন্দোনেশিয়ায় ব্রোকারের মাধ্যমে প্রপার্টি বিক্রিতে কোন কমিশন সীমা প্রযোজ্য?
- দামের 1% থেকে 2%
- স্বাধীনভাবে আলোচনাসাপেক্ষ, কোনো সীমা নেই
- দামের 5% থেকে 8%
- দামের 2% থেকে 5%
প্রবিধানটি বিক্রিতে 2% থেকে 5% এবং ভাড়ায় 5% থেকে 8% নির্ধারণ করে। এটি ব্রোকারেজ ফার্মের ভেতরের বিশেষজ্ঞ কর্মীদের দেওয়া অংশও মোট কমিশনের 70%-এ সীমিত করে। ক্লায়েন্ট ও কো-ব্রোকারদের সাথে চুক্তি লিখিত হতে হবে।
SIP Law Firm, Aturan baru broker properti wajib sertifikasi (Permendag 33/2025) (2026-04-25) উদাহরণ সংখ্যা: আপনার এজেন্সি Sanur-এ একটি ফ্রিহোল্ড ভিলা একজন ইন্দোনেশীয় ক্রেতার কাছে IDR 5,000,000,000-এ 3% কমিশনে বিক্রি করে। Permendag 33/2025-এর অধীনে ডিলটি সামলানো সার্টিফায়েড এজেন্টকে এজেন্সি সর্বোচ্চ কত দিতে পারে (IDR-এ)?
IDR কমিশন = 5,000,000,000 x 3% = IDR 150,000,000। এজেন্টের অংশ মোট কমিশনের 70%-এ সীমিত: 150,000,000 x 70% = IDR 105,000,000। বাকিটা ব্রোকারেজ ফার্মের কাছে থাকে।
SIP Law Firm, Aturan baru broker properti wajib sertifikasi (Permendag 33/2025) (2026-04-25) ভিসা অন অ্যারাইভালে থাকা একজন অস্ট্রেলীয় একটি ভিলার ভিডিও করে ক্রেতা ও ভাড়াটে খুঁজতে সোশ্যাল মিডিয়ায় পোস্ট করেন। 2024-এর এমন একটি ঘটনায় বালির অভিবাসন বিভাগ কী করেছিল?
- মৌখিক সতর্কতা দিয়েছিল, কারণ সোশ্যাল মিডিয়া পোস্ট কাজ নয়
- 30 দিনের মধ্যে ওয়ার্ক পারমিটে রূপান্তর করতে বলেছিল
- তাকে দেশ থেকে বের করে দিয়েছিল, প্রচারকে এমন ব্যবসায়িক কার্যক্রম ধরে যা VoA অনুমতি দেয় না, সাথে পুনঃপ্রবেশে নিষেধাজ্ঞা
- শুধু ভিলার মালিককে জরিমানা করেছিল, কারণ বিদেশিরা কখনো দায়ী নন
Singaraja অভিবাসন অফিস সেপ্টেম্বর 2024-এ লোকটিকে দেশ থেকে বের করে দেয়: ভিসা অন অ্যারাইভাল শুধু পর্যটনের জন্য, এবং ভিলার প্রচারকে ব্যবসায়িক কার্যক্রম হিসেবে ধরা হয়। তাকে ছয় মাসের পুনঃপ্রবেশ নিষেধাজ্ঞা দেওয়া হয়, যা বাড়ানো যায়। এরপর থেকে বালি এমন যাচাই বাড়িয়েছে।
ইন্দোনেশীয় জাতীয় পুলিশের সংবাদ পোর্টাল, ভিলার প্রচারে ভিসার অপব্যবহারের জন্য বালির অভিবাসন অফিস এক অস্ট্রেলীয়কে বের করে দিয়েছে (2024-09-28) Permendag 33/2025 একটি প্রপার্টি ব্রোকারেজ কোম্পানির ওপর কোন বার্ষিক রিপোর্টিং দায়িত্ব দেয়?
- 30 এপ্রিলের মধ্যে বাণিজ্য মন্ত্রণালয়ের সিস্টেমের মাধ্যমে জমা দেওয়া একটি কার্যক্রম রিপোর্ট
- বিদেশি ক্লায়েন্টদের নিয়ে বালির গভর্নরকে ত্রৈমাসিক রিপোর্ট
- AREBI-কে পাঠানো মাসিক লিস্টিংয়ের সংখ্যা
- NIB জারি হওয়ার পর কোনো রিপোর্টিং নেই
ব্রোকারেজ ফার্মগুলোকে বাণিজ্য মন্ত্রণালয়ের সিস্টেমের মাধ্যমে 30 এপ্রিলের মধ্যে বার্ষিক কার্যক্রম রিপোর্ট জমা দিতে হবে। লঙ্ঘন করলে লিখিত সতর্কতা, স্থগিতাদেশ, লাইসেন্স বাতিল বা প্রশাসনিক জরিমানা হতে পারে।
SIP Law Firm, Aturan baru broker properti wajib sertifikasi (Permendag 33/2025) (2026-04-25) বালিতে থাকা একজন ফরাসি প্রবাসী আপনার এজেন্সিতে মাঠপর্যায়ের এজেন্ট হিসেবে যোগ দিতে চান, যিনি ভিলা দেখাবেন ও অফার নিয়ে দরকষাকষি করবেন। AREBI Bali-এর মতে নতুন ব্রোকারেজ নিয়ম কী অনুমতি দেয়?
- যেকোনো কিছু, যতক্ষণ তার যেকোনো ধরনের KITAS আছে
- মাঠপর্যায়ের ব্রোকিং, যদি প্রতিটি ডিলে একজন ইন্দোনেশীয় এজেন্ট সহ-স্বাক্ষর করেন
- শুধু বিদেশি ক্রেতাদের জন্য মাঠপর্যায়ের ব্রোকিং
- বিজনেস ডেভেলপমেন্টের মতো ম্যানেজমেন্ট পদ, তবে ক্লায়েন্ট সংগ্রহ, দরকষাকষি বা লেনদেন সামলানো নয়
AREBI Bali নভেম্বর 2025-এ জোর দিয়ে বলে যে Permendag 33/2025 বিদেশিদের মূল ব্রোকারেজ কাজ থেকে নিষেধ করে। তারা ম্যানেজমেন্টের দায়িত্ব নিতে পারেন, যেমন বিজনেস ডেভেলপমেন্ট বা কৌশলগত মার্কেটিং, কিন্তু সক্রিয় ব্রোকার হিসেবে কাজ করতে পারেন না।
NusaBali, বিদেশি নাগরিকদের সক্রিয় প্রপার্টি ব্রোকার হিসেবে কাজ নিষিদ্ধ, জোর দিয়েছে AREBI Bali (2025-11-14) ঝুঁকিভিত্তিক লাইসেন্সিং সিস্টেমে (OSS) নতুন নিয়মে প্রপার্টি ব্রোকারেজ (KBLI 68200, ফি বা চুক্তিভিত্তিক রিয়েল এস্টেট) কীভাবে শ্রেণিভুক্ত, এবং এর ফল কী?
- কম ঝুঁকি: শুধু NIB-ই যথেষ্ট
- মাঝারি-উচ্চ ঝুঁকি: কোম্পানির NIB-এর পাশাপাশি একটি স্ট্যান্ডার্ড সার্টিফিকেট লাগে
- উচ্চ ঝুঁকি: পূর্ণ মন্ত্রণালয় লাইসেন্স ও পরিবেশগত পারমিট
- শ্রেণিভুক্ত নয়: ব্রোকাররা রেজিস্ট্রেশন ছাড়াই কাজ করেন
ব্রোকারেজকে মাঝারি-উচ্চ ঝুঁকির কার্যক্রম হিসেবে ধরা হয়, তাই ফার্মকে NIB-এর পাশাপাশি একটি Medium-High Risk Standard Certificate নিতে হবে। এজেন্টদের নিজেদের দক্ষতা সার্টিফিকেট লাগে।
NusaBali, বিদেশি নাগরিকদের সক্রিয় প্রপার্টি ব্রোকার হিসেবে কাজ নিষিদ্ধ, জোর দিয়েছে AREBI Bali (2025-11-14) AREBI Permendag 33/2025-এর প্রচারকাল শেষের সাথে যুক্ত একটি জাতীয় সার্টিফিকেশন লক্ষ্য ঘোষণা করেছে। সেটি কী ছিল?
- ডিসেম্বর 2025-এর মধ্যে 500 জন সার্টিফায়েড ব্রোকার
- জুন 2026-এর মধ্যে বালির সব 3,000 এজেন্ট সার্টিফায়েড
- অক্টোবর 2026-এর মধ্যে 5,000 জন সার্টিফায়েড ব্রোকার
- 2030-এর মধ্যে 10,000 জন সার্টিফায়েড ব্রোকার
মে 2026-এ AREBI জানায় তাদের লক্ষ্য অক্টোবর 2026-এর মধ্যে, যখন প্রচারকাল শেষ হবে, 5,000 জন সার্টিফায়েড ব্রোকার। সার্টিফিকেশন পরিচালনা করে একটি স্বীকৃত LSP, জাতীয় দক্ষতা মান অনুযায়ী। শুধু বালিতেই AREBI 3,000-এর বেশি এজেন্ট গণনা করে, যাদের অনেকে এখনো সার্টিফায়েড নন।
Bisnis.com, AREBI target 5.000 broker properti tersertifikasi hingga Oktober 2026 (2026-05-19) একজন বিদেশি বিনিয়োগকারী 2026-এ বালিতে একটি PT PMA ব্রোকারেজ খুলতে চান। নতুন বিদেশি মালিকানাধীন কোম্পানির জন্য BKPM Regulation 5/2025 কী বদলেছে?
- ন্যূনতম পরিশোধিত মূলধন IDR 10 বিলিয়ন থেকে কমে IDR 2.5 বিলিয়ন হয়েছে, তবে পরিকল্পিত বিনিয়োগ এখনো IDR 10 বিলিয়নের বেশি হতে হবে
- PT PMA কোম্পানির আর কোনো ন্যূনতম মূলধন লাগে না
- ন্যূনতম পরিশোধিত মূলধন বেড়ে IDR 25 বিলিয়ন হয়েছে
- বিদেশি ব্রোকারেজের 51% মালিকানা এখন AREBI সদস্যদের হতে হবে
BKPM Regulation 5/2025 নতুন PT PMA কোম্পানির ন্যূনতম পরিশোধিত মূলধন কমিয়ে IDR 2.5 বিলিয়ন করেছে। মোট বিনিয়োগ পরিকল্পনা এখনো IDR 10 বিলিয়নের ওপরে হতে হবে, এবং পরিশোধিত তহবিল কমপক্ষে এক বছর তোলা যায় না। PT PMA-এর মালিক হলেও একজন বিদেশি পরিচালক মাঠপর্যায়ের ব্রোকার হিসেবে কাজ করতে পারেন না।
Infiniti, Perka BKPM 5/2025: aturan modal disetor PMA turun (2025) KITAS থাকা একজন ডাচ ক্রেতা জানতে চান তিনি নিজের নামে Uluwatu-তে Hak Milik (ফ্রিহোল্ড) হিসেবে একটি ভিলা কিনতে পারবেন কিনা। আপনি তাকে কী বলবেন?
- হ্যাঁ, যদি তার KITAS-এর বদলে KITAP থাকে
- হ্যাঁ, যদি দাম IDR 5 বিলিয়নের বেশি হয়
- হ্যাঁ, একটি নোটারি পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে
- না: Hak Milik ইন্দোনেশীয়দের জন্য; তিনি Hak Pakai-এর অধীনে একটি বাড়ি রাখতে পারেন বা একটি অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটের মালিক হতে পারেন (HMSRS)
বৈধ অভিবাসন নথিধারী বিদেশিরা PP 18/2021-এর অধীনে Hak Pakai (ব্যবহারের অধিকার)-এ একটি আবাসিক বাড়ি, একটি Hak Sewa লিজ, বা একটি অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটের মালিকানা রাখতে পারেন। একজন বিদেশি কিনলে বাড়ির Hak Milik, Hak Pakai-তে রূপান্তরিত হয়।
Hukumonline, Hak atas tanah dan bangunan bagi orang asing di Indonesia (2021-03-30) Kepmen ATR/BPN 1241/2022-এর অধীনে একজন বিদেশি বালিতে বাড়ি কিনলে কোন ন্যূনতম দাম প্রযোজ্য?
- বাড়ির জন্য IDR 1 বিলিয়ন ও অ্যাপার্টমেন্টের জন্য IDR 500 মিলিয়ন
- জমিসহ বাড়ির জন্য IDR 5 বিলিয়ন ও অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটের জন্য IDR 2 বিলিয়ন
- দুটোর জন্যই IDR 10 বিলিয়ন
- জাকার্তার বাইরে কোনো ন্যূনতম দাম নেই
মন্ত্রণালয়ের ডিক্রি প্রদেশভিত্তিক সীমা ঠিক করে। বালির জন্য: জমিসহ বাড়ির জন্য IDR 5 বিলিয়ন ও অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটের জন্য IDR 2 বিলিয়ন। এই দামের নিচের কোনো লিস্টিং Hak Pakai বা HMSRS-এর অধীনে বিদেশির কাছে বিক্রি করা যায় না।
Hukumonline, WNA bisa beli rumah hunian dengan harga minimal berikut ini (2023-02-08) উদাহরণ সংখ্যা: ইন্দোনেশীয় প্রবাসী সম্প্রদায়ের একজন সদস্য (বিদেশি পাসপোর্টধারী) বালিতে একটি জমিসহ বাড়ি চান। ডিক্রি প্রবাসী ক্রেতাদের বালির স্বাভাবিক IDR 5 বিলিয়ন সীমার 75% ব্যবহারের সুযোগ দেয়। তার ন্যূনতম দাম কত (IDR-এ)?
IDR 5,000,000,000 x 75% = IDR 3,750,000,000। অ্যাপার্টমেন্টের সীমায়ও একই 75% নিয়ম প্রযোজ্য: 2,000,000,000 x 75% = IDR 1,500,000,000।
Hukumonline, WNA bisa beli rumah hunian dengan harga minimal berikut ini (2023-02-08) একটি বিদেশি দম্পতি Hak Pakai-এর অধীনে একটি পারিবারিক বাড়ি বানাতে Tabanan-এ মোট 3,500 m2-এর দুটি পাশাপাশি প্লট কিনতে চান। কোন সীমা প্রযোজ্য?
- প্রতিটি প্লট 2,000 m2-এর কম হলে কোনো সীমা নেই
- প্রতি ব্যক্তি সর্বোচ্চ 5,000 m2
- প্রতি ব্যক্তি বা পরিবারে সর্বোচ্চ 2,000 m2-এর একটি প্লট, যদি না মন্ত্রী ব্যতিক্রম অনুমোদন করেন
- জমি পর্যটন জোনের বাইরে হলে সর্বোচ্চ 10,000 m2
বিদেশিদের জন্য জমিসহ বাড়ি প্রতি ব্যক্তি বা পরিবারে একটি প্লট ও 2,000 m2-এ সীমিত। ইতিবাচক অর্থনৈতিক বা সামাজিক যৌক্তিকতা থাকলে ATR/BPN মন্ত্রী বেশি অনুমতি দিতে পারেন, তবে এজেন্টদের কখনো তা ধরে নেওয়া উচিত নয়।
Hukumonline, WNA bisa beli rumah hunian dengan harga minimal berikut ini (2023-02-08) রাষ্ট্রীয় জমিতে একজন বিদেশি বাড়ির মালিককে Hak Pakai দেওয়া হয়েছে। PP 18/2021-এর অধীনে এটি দেওয়া, বাড়ানো ও তারপর পুরোপুরি নবায়ন করা হলে সর্বোচ্চ মোট মেয়াদ কত?
- 80 বছর: 30, সাথে 20 বছর বাড়ানো, সাথে 30 বছর নবায়ন
- 25 বছর, মেয়াদ বাড়ানোর সুযোগ নেই
- একবারে 99 বছর
- সীমাহীন, Hak Milik-এর মতো
PP 18/2021-এর অধীনে রাষ্ট্রীয় জমি বা ব্যবস্থাপনা-অধিকারের জমিতে Hak Pakai সর্বোচ্চ 30 বছর চলে, 20 বছর বাড়ানো যায় এবং 30 বছর নবায়ন করা যায়, মোট 80 বছর। Hak Milik জমিতে অধিকারটি সর্বোচ্চ 30 বছর চলে এবং একটি PPAT দলিলে নবায়ন হয়।
ASEAN Briefing, ইন্দোনেশিয়ার Omnibus Law: রিয়েল এস্টেটে বিদেশি মালিকানার শিথিল আইন (2022-09-13) একজন ক্লায়েন্ট Pererenan-এ একটি ভিলার 25 বছরের লিজহোল্ডে (Hak Sewa) সই করেন। ডিল শেষে তিনি আসলে কীসের মালিক?
- জমির, লিজের পুরো টাকা দেওয়া হয়ে গেলে
- তার নামে একটি Hak Milik সার্টিফিকেটের
- BPN-এ স্বয়ংক্রিয়ভাবে রেজিস্টার হওয়া একটি Hak Pakai-এর
- মেয়াদকালে প্রপার্টি ব্যবহারের একটি চুক্তিভিত্তিক অধিকারের; জমি ইন্দোনেশীয় মালিকের কাছেই থাকে
লিজহোল্ড একটি ভাড়ার অধিকার: জমির মালিক টাইটেল রাখেন। লিজ সাধারণত প্রায় 25 বছর থেকে শুরু হয়, এবং যেকোনো মেয়াদ বাড়ানো নির্ভর করে লিজে সম্মত ধারার ওপর, তাই এজেন্টদের মেয়াদ বাড়ানোর শর্ত ও দাম মনোযোগ দিয়ে পড়তে হবে।
InCorp (Cekindo), বালিতে প্রপার্টির মালিকানা: ভাড়া ও লিজহোল্ড (2023-10-18) একজন বিক্রেতা প্রস্তাব দেন আপনার বিদেশি ক্রেতা যেন ফ্রিহোল্ড টাইটেলটি বিক্রেতার বালিনিজ চাচাতো ভাইয়ের নামে রাখেন, একটি পার্শ্ব চুক্তি ও পাওয়ার অব অ্যাটর্নির ভিত্তিতে। 2026-এ সঠিক পরামর্শ কী?
- পার্শ্ব চুক্তি নোটারাইজড হলে এটি নিরাপদ
- চাচাতো ভাই একটি ঋণ চুক্তিতেও সই করলে এটি নিরাপদ
- প্রত্যাখ্যান করুন: ইন্দোনেশিয়া সুবিধাভোগী মালিকানা স্বীকার করে না, পার্শ্ব চুক্তি বলবৎযোগ্য নয়, এবং বালি এমন pinjam nama ব্যবস্থা সরাসরি নিষিদ্ধ করার পদক্ষেপ নিয়েছে
- এটি 30 বছরের জন্য নিরাপদ, তারপর রূপান্তর করতে হবে
নমিনি কাঠামো বিদেশিকে কোনো বলবৎযোগ্য অধিকার দেয় না: সার্টিফিকেটে যার নাম তিনিই আইনি মালিক। বালির গভর্নর নমিনি নিয়ন্ত্রণকে অগ্রাধিকার দিয়েছেন এবং 2026-এ pinjam nama রেজিস্ট্রেশন নিষিদ্ধ করে একটি প্রাদেশিক বিধান জারি করেছেন। যে এজেন্ট এমন ব্যবস্থা করেন, তিনি ক্লায়েন্ট ও এজেন্সিকে ঝুঁকিতে ফেলেন।
Mondaq (IHF Partners), ক্রেতারা সাবধান: ইন্দোনেশিয়ার আবাসিক প্রপার্টিতে বিদেশি মালিকানা (2023-12-05) Government Regulation 43/2015-এর অধীনে এগুলোর মধ্যে কোনটি PPATK (ইন্দোনেশিয়ার আর্থিক গোয়েন্দা ইউনিট)-এর রিপোর্টিং পক্ষ হিসেবে তালিকাভুক্ত?
- শুধু ব্যাংক ও মানি চেঞ্জার
- প্রপার্টি কোম্পানি ও প্রপার্টি এজেন্ট, নোটারি ও PPAT ভূমি দলিল কর্মকর্তাদের পাশাপাশি
- শুধু PPAT, কখনো এজেন্ট নয়
- শুধু স্টক এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত ডেভেলপাররা
PP 43/2015 প্রপার্টি কোম্পানি ও এজেন্টদের মানি লন্ডারিং প্রতিরোধ ব্যবস্থার আওতায় এনেছে, নোটারি, PPAT কর্মকর্তা, আইনজীবী ও হিসাবরক্ষকদের সাথে। তাদের প্রপার্টি বিক্রির সাথে যুক্ত সন্দেহজনক লেনদেন PPATK-কে রিপোর্ট করতে হবে।
Setkab, Pemerintah wajibkan pihak-pihak ini lapor PPATK terkait transaksi mencurigakan (2015-06-23) একজন ক্রেতা Seminyak-এর একটি ভিলার দাম বিভিন্ন মানুষের কাছ থেকে কয়েক বান্ডিল নগদে দিতে চান, উৎস ব্যাখ্যা করতে অস্বীকার করেন এবং আপনাকে দাম কাগজে না রাখতে বলেন। আপনার কী করা উচিত?
- PPATK-এ একটি সন্দেহজনক লেনদেনের রিপোর্ট জমা দিন এবং ক্লায়েন্টকে রিপোর্ট করার কথা বলবেন না
- নগদ গ্রহণ করুন, তবে নোটারিকে কম দাম লিখতে বলুন
- ক্লায়েন্টকে সতর্ক করুন যে আপনি রিপোর্ট করবেন, তারপর তার প্রতিক্রিয়ার অপেক্ষা করুন
- উপেক্ষা করুন: শুধু ব্যাংকের রিপোর্টিং দায়িত্ব আছে
PP 43/2015-এর অধীনে রিপোর্টিং পক্ষ হিসেবে এজেন্সিকে সন্দেহজনক প্রপার্টি লেনদেন PPATK-কে রিপোর্ট করতে হবে। মানি লন্ডারিং প্রতিরোধ আইন (Law 8/2010) অনুযায়ী রিপোর্টিং পক্ষ ক্লায়েন্টকে জানাতে পারে না যে রিপোর্ট করা হচ্ছে। দলিলে দাম কম দেখানো আলাদা কর ও আইনি ঝুঁকি।
Setkab, Pemerintah wajibkan pihak-pihak ini lapor PPATK terkait transaksi mencurigakan (2015-06-23) জুলাই 2025-এ গভর্নর Wayan Koster বালির উৎপাদনশীল জমিতে পর্যটন প্রজেক্ট নিয়ে কী নির্দেশ দেন?
- পাঁচ বছরের জন্য পুরো দ্বীপে সব নির্মাণে নিষেধাজ্ঞা
- ধানক্ষেতে তৈরি হোটেলের জন্য কর ছাড়
- 2025 থেকে উৎপাদনশীল জমিতে পর্যটন স্থাপনার জন্য কোনো পারমিট দেওয়া যাবে না
- কৃষিজমিতে শুধু বিদেশি বিনিয়োগকারীদের পারমিট লাগবে
28 জুলাই 2025-এ Bali DPRD-তে বক্তব্যে গভর্নর বলেন উৎপাদনশীল জমিতে পর্যটন স্থাপনার জন্য আর কোনো পারমিট দেওয়া হবে না, এবং তিনি রিজেন্সিগুলোকে এ বিষয়ে একমত করবেন। এর আগে তিনি পূর্ণ স্থগিতাদেশের ধারণা বাদ দিয়ে বাছাইকৃত নিয়ন্ত্রণের পথ নেন।
Antara Bali, Bali mulai tahun ini tak beri izin properti wisata di lahan produktif (2025-07-28) 2026-এর শেষ দিকে একজন বিনিয়োগকারী Tabanan-এ একটি ধানক্ষেত (sawah) লিজ নিয়ে তাতে ছয়টি ভাড়ার ভিলা বানাতে চান। সেপ্টেম্বর 2025-এর প্রাণঘাতী বন্যার পর প্রদেশের কোন অবস্থান আপনাকে ব্যাখ্যা করতে হবে?
- ভিলা দুই তলার কম হলে অনুমোদিত
- জমি কেনার বদলে লিজ নেওয়া হলে অনুমোদিত
- বিনিয়োগকারী রিজেন্সিকে রূপান্তর ফি দিলে অনুমোদিত
- ধানক্ষেতের বাণিজ্যিক ব্যবহারের জন্য কোনো নতুন পারমিট নয়; সেখানে নির্মাণ শুধু জমির মালিকের নিজের বাড়ির মধ্যে সীমিত
বন্যার পর গভর্নর আবার বলেন যে ধানক্ষেত হোটেল, রেস্টুরেন্ট বা অন্য বাণিজ্যিক ভবনে রূপান্তর করা যাবে না, এবং sawah-তে নির্মাণ শুধু জমির মালিকের বাসস্থানে সীমিত। কৃষিজমিতে কোনো লিস্টিং নেওয়ার আগে এজেন্টদের জোনিং ম্যাপ ও KKPR যাচাই করা উচিত।
Good News From Indonesia, Cegah banjir, Gubernur Bali larang alih fungsi sawah jadi hotel dan restoran (2025-09-17) একজন ক্রেতা তার Canggu-এর ভিলা Airbnb ও Booking.com-এ তালিকাভুক্ত করার পরিকল্পনা করছেন। 1 আগস্ট 2026 থেকে পর্যটন মন্ত্রণালয় হোস্টদের কাছে কী চেয়েছে?
- নতুন কিছু নয়: প্ল্যাটফর্মগুলোই সব লাইসেন্সিং সামলায়
- মিল থাকা KBLI কোডসহ একটি বৈধ NIB, নইলে লিস্টিং সরিয়ে দেওয়া হতে পারে
- শুধু বিমানবন্দর থেকে একটি পর্যটক করের রসিদ
- শুধু banjar প্রধানের সই করা একটি চিঠি
মন্ত্রণালয় আবাসনগুলোর OSS-এর মাধ্যমে বৈধ লাইসেন্স রাখার জন্য 31 মার্চ 2026 সময়সীমা দেয়, তারপর 1 আগস্ট 2026 থেকে লাইসেন্সবিহীন আবাসন তালিকা থেকে সরানোর ঘোষণা দেয়। হোস্টদের একটি NIB ও সঠিক KBLI লাগে, এবং প্ল্যাটফর্মগুলো এগুলো ছাড়া নতুন লিস্টিং যুক্ত করতে পারে না। অক্টোবর 2025-এ OTA-তে থাকা বালির 29,000-এর বেশি নন-হোটেল ইউনিটের মধ্যে মাত্র প্রায় 14,500টি জাতীয় রেজিস্ট্রিতে ছিল।
Freaking Nomads, আগস্ট 2026 থেকে বুকিং প্ল্যাটফর্ম থেকে লাইসেন্সবিহীন আবাসন সরাবে ইন্দোনেশিয়া (2026-06-08) উদাহরণ সংখ্যা: একজন ক্রেতা বালিতে IDR 6,000,000,000-এ একটি Hak Milik বাড়ি কেনেন। ধরুন রিজেন্সি IDR 80,000,000 করমুক্ত ছাড়সহ (NPOPTKP) 5% BPHTB হার প্রয়োগ করে। ক্রেতা কত BPHTB দেন (IDR-এ)?
IDR BPHTB = (6,000,000,000 - 80,000,000) x 5% = 5,920,000,000 x 5% = IDR 296,000,000। প্রতিটি রিজেন্সি স্থানীয় প্রবিধানে নিজের NPOPTKP ঠিক করে, তাই Badung, Gianyar বা Tabanan-এর সংখ্যা যাচাই করুন। বিক্রেতা আলাদাভাবে মোট দামের ওপর 2.5% চূড়ান্ত আয়কর দেন: এখানে IDR 150,000,000।
Hukumonline, Cara menghitung pajak penjual dan pembeli dalam jual beli tanah (2025-10-08) Horwath HTL-এর তথ্যমতে 2025-এ বালির কোন সাবমার্কেটে হোটেল অকুপেন্সি সবচেয়ে বেশি ছিল?
- Canggu
- Ubud
- Nusa Dua
- Seminyak
2025-এ 79.2% অকুপেন্সি নিয়ে Nusa Dua বালিতে শীর্ষে ছিল, যেখানে দ্বীপের গড় 73.2%। এর বড় রিসোর্ট হোটেল, কনভেনশন ব্যবসা ও বিমানবন্দরের কাছের অবস্থান চাহিদা স্থিতিশীল রাখে।
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) একজন ক্লায়েন্ট এমন এলাকায় ভিলা চান যেখানে 2025-এ বালির সর্বোচ্চ হোটেল গড় দৈনিক রেট ছিল। আপনি কোন এলাকা আগে দেখাবেন?
- Jimbaran ও Uluwatu
- Kuta ও Legian
- Tegallalang
- Sanur
Horwath HTL জানায় 2025-এ Jimbaran ও Uluwatu সাবমার্কেটে সর্বোচ্চ গড় দৈনিক রেট ছিল, প্রায় IDR 4.8 মিলিয়ন, যেখানে দ্বীপের গড় প্রায় IDR 2.4 মিলিয়ন।
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) বালির ব্র্যান্ডেড রেসিডেন্স সরবরাহের প্রায় কত অংশ Canggu ও Berawa-তে (Horwath HTL, 2026)?
- প্রায় 10%
- প্রায় 25%
- প্রায় 60%
- প্রায় 40%
ব্র্যান্ডেড রেসিডেন্স সরবরাহের প্রায় 40% Canggu ও Berawa-তে। বালিতে বিক্রির জন্য থাকা সব সক্রিয় সরবরাহের প্রায় 10% ব্র্যান্ডেড রেসিডেন্স, 70-এর বেশি হোটেল-পরিচালিত প্রজেক্টসহ।
Horwath HTL: Bali Hotel and Branded Residences 2026 (2026-03) Ubud-এর কোন অংশটি নদীর গিরিখাত বরাবর লাক্সারি বেল্ট, যেখানে ভালো লোকেশনের একটি 3 বেডরুমের ভিলা প্রতি রাতে প্রায় USD 400 থেকে 700 আয় করতে পারে?
- Tegallalang
- Sayan (Ayung নদী উপত্যকা)
- Mas
- Nyuh Kuning
Ayung নদী উপত্যকার Sayan-এ জমির দাম প্রতি বর্গমিটার প্রায় IDR 10 থেকে 18 মিলিয়ন এবং নদীর ধারের লাক্সারি ভিলা USD 800,000 থেকে USD 2 মিলিয়নের বেশি (Rumavi, 2026)।
Rumavi: Ubud-এ প্রপার্টি কেনা, 2026 গাইড (2026-09) উদাহরণ সংখ্যা: Ubud-এর Penestanan-এ একটি 3 বেডরুমের ভিলা হাই সিজনে প্রতি রাতে USD 300-এ 20 রাত বুক হয়, যা 2026-এর জন্য জানানো USD 250 থেকে 350 সীমার মধ্যে। ওই রাতগুলোর মোট রুম আয় কত (USD-তে)?
USD 20 x 300 = USD 6,000। মাঝের মাসগুলোতে একই ভিলা প্রতি রাতে প্রায় USD 160 থেকে 220 এবং লো সিজনে USD 100 থেকে 150 আয় করে, তাই বার্ষিক আয় সর্বোচ্চ রেট দিয়ে নয়, মৌসুম অনুযায়ী হিসাব করতে হবে।
Rumavi: Ubud-এ প্রপার্টি কেনা, 2026 গাইড (2026-09) উদাহরণ সংখ্যা: একজন বিনিয়োগকারী Pererenan-এ 4 are (400 বর্গমিটার) প্রধান জমি প্রতি are প্রতি বছর IDR 45 মিলিয়নে 25 বছরের জন্য লিজ নেন। মোট লিজ খরচ কত (IDR-এ)?
IDR 4 x 45,000,000 x 25 = IDR 4,500,000,000। Bali Villa Realty প্রধান Pererenan, Berawa ও Batu Bolong লিজহোল্ড জমির দাম প্রতি are প্রতি বছর প্রায় IDR 40 থেকে 50 মিলিয়ন বা তার বেশি ধরে (সেপ্টেম্বর 2026)।
Bali Villa Realty: 2026 বালি প্রপার্টি মূল্য গাইড (2026-09) Bali Villa Realty (সেপ্টেম্বর 2026) অনুযায়ী Canggu এলাকার এই জোনগুলোর মধ্যে কোনটিতে প্রতি are প্রতি বছর লিজহোল্ড জমি সবচেয়ে সস্তা?
- Batu Bolong
- Berawa (প্রধান)
- Seseh ও Cemagi সৈকতের ধার
- Pererenan (প্রধান)
Seseh ও Cemagi সৈকতের ধারের জমি প্রতি are প্রতি বছর প্রায় IDR 20 থেকে 30 মিলিয়ন, যেখানে প্রধান Berawa, Batu Bolong ও Pererenan-এ প্রায় IDR 40 থেকে 50 মিলিয়ন বা তার বেশি।
Bali Villa Realty: 2026 বালি প্রপার্টি মূল্য গাইড (2026-09) 4 বেডরুমের ভিলার জন্য Rumavi-এর 2026 ডেটায় Canggu-এর কোন ছোট এলাকায় প্রতি রাতের রেট সবচেয়ে বেশি?
- Pererenan
- Umalas
- Seseh
- Batu Bolong
Batu Bolong-এ 50% মধ্যমা অকুপেন্সিতে প্রতি রাতে প্রায় USD 310 দেখা গেছে, যা Berawa (USD 290, 48%) ও Pererenan (USD 240, 44%)-এর চেয়ে বেশি। এই মধ্যমাগুলো সেলস ব্রোশিওরে প্রায়ই উল্লেখ করা সর্বোচ্চ সংখ্যার চেয়ে অনেক কম।
Rumavi: Canggu-এ প্রপার্টি কেনা, 2026 গাইড (2026-09) Seminyak-এ কোন ছোট এলাকায় স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার চাহিদা ও প্রবেশ মূল্য দুটোই সবচেয়ে বেশি (প্রায় USD 700,000 থেকে)?
- Petitenget
- Drupadi
- Legian
- Batu Belig
বিচ ক্লাব ও ফাইন ডাইনিং এলাকা Petitenget প্রতি রাতে প্রায় IDR 3 থেকে 8 মিলিয়ন রেট নিয়ে Seminyak-এ শীর্ষে। Drupadi শুরু প্রায় USD 350,000 থেকে এবং Batu Belig প্রায় USD 400,000 থেকে (Rumavi, 2026)।
Rumavi: Seminyak-এ প্রপার্টি কেনা, 2026 গাইড (2026-05) Bukit-এর কোন এলাকায় লিজহোল্ড জমি সবচেয়ে সস্তা, প্রতি are প্রতি বছর প্রায় IDR 10 থেকে 15 মিলিয়ন (Bali Villa Realty, সেপ্টেম্বর 2026)?
- প্রধান Bingin ও Uluwatu সৈকত
- Ungasan, Pandawa ও ভেতরের Bukit
- Pecatu ও Balangan
- Jimbaran উপসাগরের সামনের অংশ
Ungasan, Pandawa ও ভেতরের Bukit-এ প্রতি are প্রতি বছর প্রায় IDR 10 থেকে 15 মিলিয়ন, যেখানে Pecatu ও Balangan-এ IDR 15 থেকে 25 মিলিয়ন এবং Bingin ও Uluwatu সৈকতের কাছে IDR 30 মিলিয়ন বা তার বেশি।
Bali Villa Realty: 2026 বালি প্রপার্টি মূল্য গাইড (2026-09) NusaBali-এর মে 2026-এর সংখ্যা অনুযায়ী Ungasan-এ ফ্রিহোল্ড ভিলার মধ্যমা দাম লিজহোল্ড ভিলার মধ্যমা দামের চেয়ে কত বেশি (USD-তে)?
USD USD 329,000 ফ্রিহোল্ড বিয়োগ USD 228,000 লিজহোল্ড = USD 101,000। বিদেশিরা সরাসরি ফ্রিহোল্ড (Hak Milik) রাখতে পারেন না, তাই ফ্রিহোল্ডের দাম মূলত ইন্দোনেশীয় ক্রেতাদের জন্য এবং লিজের পেছনের জমির মূল্য নির্ধারণে গুরুত্বপূর্ণ।
NusaBali: Bukit উপদ্বীপের জমির মার্কেট 2026, Balangan ও Ungasan (2026-05) Q1 2026-এ দ্বীপের কোথায় লিজহোল্ডের তুলনায় ফ্রিহোল্ডের প্রিমিয়াম সবচেয়ে বেশি ছিল, প্রায় 82%?
- Ubud
- Canggu
- Pecatu
- Seminyak
Propertia-এর লিস্টিং ডেটা উদ্ধৃত করে NusaBali জানায় Pecatu-তে প্রায় 82% ও Uluwatu-তে 76% ফ্রিহোল্ড প্রিমিয়াম, যা বালিতে সর্বোচ্চ, কারণ Bukit-এ খাড়া পাহাড়ের ফ্রিহোল্ড জমি দুর্লভ।
NusaBali: Bukit উপদ্বীপের জমির মার্কেট 2026, Balangan ও Ungasan (2026-05) উদাহরণ সংখ্যা: Pecatu-তে একটি 3 বেডরুমের ভিলায় হাই সিজনে মাসে 50 ট্রাক পানি লাগে, প্রতি 5,000 লিটারের লোড IDR 200,000। মাসিক পানির খরচ কত (IDR-এ)?
IDR 50 x 200,000 = IDR 10,000,000। Rumavi উল্লেখ করে যে Bukit-এর বেশিরভাগ অংশে পানির লাইন নেই বা অনির্ভরযোগ্য, প্রতি লোডের খরচ প্রায় IDR 150,000 থেকে 250,000, যা একটি বাস্তব খরচ এবং ক্রেতারা প্রায়ই ভুলে যান।
Rumavi: Uluwatu-তে প্রপার্টি কেনা, বিদেশিদের জন্য 2026-এর নিয়ম (2026-09) বালিতে Hak Pakai-তে জমিসহ বাড়ি কিনতে একজন বিদেশির জন্য ন্যূনতম দাম কত?
- IDR 2 বিলিয়ন
- IDR 3 বিলিয়ন
- IDR 1 বিলিয়ন
- IDR 5 বিলিয়ন
ATR/BPN Decree 1241/SK-HK.02/IX/2022 বালিতে জমিসহ বাড়ির জন্য IDR 5 বিলিয়ন (জাকার্তা ও জাভার মতো) এবং অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটের জন্য IDR 2 বিলিয়ন ঠিক করেছে। ইন্দোনেশীয় প্রবাসীরা এই সীমার 75%-এ কিনতে পারেন।
Hukumonline: বিদেশিদের আবাসিক বাড়ি কেনার ন্যূনতম দাম (Decree 1241/2022) (2023-02) 2026 থেকে OSS বালিতে কম ও কম-মাঝারি ঝুঁকির কার্যক্রমের জন্য নতুন PMA রেজিস্ট্রেশন প্রত্যাখ্যান করে। গভর্নরের চিঠিতে কোন রিয়েল এস্টেট KBLI নির্দিষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছিল?
- 68111 (নিজস্ব বা লিজ নেওয়া রিয়েল এস্টেট)
- 68200 (ফিভিত্তিক রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ)
- 41011 (আবাসিক ভবন নির্মাণ)
- 55110 (তারকা হোটেল)
গভর্নরের জানুয়ারি 2026-এর চিঠিতে নয়টি কোডের মধ্যে KBLI 68111 তালিকাভুক্ত ছিল, এবং বলা হয় কম ঝুঁকির কোম্পানিগুলো আসল ব্যবসা ছাড়াই রেসিডেন্স পারমিট পেতে ব্যবহৃত হয়েছে। মাঝারি-উচ্চ ও উচ্চ ঝুঁকির কার্যক্রম খোলা আছে (Emerhub, মে 2026)।
Emerhub: OSS-এ কম ঝুঁকি ও কম-মাঝারি ঝুঁকির PMA লাইসেন্সিং বন্ধ করেছে বালি (2026-05) বালির আঞ্চলিক প্রবিধান 4/2026 সংরক্ষিত ধানক্ষেতকে ভিলায় রূপান্তর ফৌজদারি অপরাধ করেছে। কোন দুটি রিজেন্সি প্রয়োগের প্রধান লক্ষ্য?
- Badung ও Denpasar
- Tabanan ও Gianyar
- Buleleng ও Karangasem
- Klungkung ও Bangli
Tabanan ও Gianyar প্রধান subak ধানের রিজেন্সি। Ubud (Gianyar)-এর ক্রেতাদের জন্য সবুজ বা ধানক্ষেত জোনের প্লট মানে ভবন অনুমোদন না পাওয়া ও সম্ভাব্য মামলা।
Emerhub: বালি ধানক্ষেত রূপান্তরকে অপরাধ ঘোষণা করেছে (আঞ্চলিক প্রবিধান 4/2026) (2026-03) চার সদস্যের একটি বিদেশি পর্যটক পরিবার ছুটিতে বালিতে আসে। তারা মোট কত পর্যটক লেভি দেন (IDR-এ)?
IDR লেভি প্রতি আন্তর্জাতিক পর্যটক প্রতি ভ্রমণে IDR 150,000, বয়স নির্বিশেষে, তাই 4 x 150,000 = IDR 600,000। KITAS, KITAP ও গোল্ডেন ভিসাধারীরা ছাড় পান।
Bali Travel Life: বালি পর্যটন লেভি 2026, কীভাবে দেবেন ও কারা ছাড় পান (2026-10) AREBI Bali (নভেম্বর 2025)-এর মতে Permendag 33/2025-এর অধীনে একজন বিদেশি নাগরিক বালির ব্রোকারেজে কী করতে পারেন?
- KITAS থাকলে মাঠপর্যায়ের ব্রোকার হিসেবে কাজ করতে পারেন
- নিজের দেশের ক্লায়েন্টদের জন্য ডিলে দরকষাকষি করতে পারেন
- শুধু ম্যানেজমেন্ট পদে থাকতে পারেন, মাঠপর্যায়ের ব্রোকারেজ নয়
- কিছুই নয়, বিনিয়োগকারী হিসেবেও নয়
শুধু ইন্দোনেশীয় নাগরিকরাই Broker Properti হতে পারেন। বিদেশিরা ম্যানেজমেন্ট পদে থাকতে পারেন, যেমন বিজনেস ডেভেলপমেন্ট বা কৌশলগত মার্কেটিং, কিন্তু ক্লায়েন্ট সংগ্রহ, দরকষাকষি বা লেনদেন সামলানো নয়।
NusaBali: বিদেশি নাগরিকদের সক্রিয় প্রপার্টি ব্রোকার হিসেবে কাজ নিষিদ্ধ, AREBI Bali (2025-11) উদাহরণ সংখ্যা: একটি এজেন্সি Berawa-তে একটি লিজহোল্ড ভিলা USD 400,000-এ 5% কমিশনে বিক্রি করে, যা Permendag 33/2025-এর বিক্রয় সীমার সর্বোচ্চ, এবং তার ব্রোকারকে অনুমোদিত সর্বোচ্চ অংশ দেয়। ব্রোকার কত পান (USD-তে)?
USD 5% x 400,000 = USD 20,000 কমিশন; P4 তার বিশেষজ্ঞ কর্মীদের সর্বোচ্চ 70% দিতে পারে, তাই 0.70 x 20,000 = USD 14,000।
Bisnis.com: Permendag 33/2025 বাস্তবায়ন, ব্রোকাররা ব্যাংকের সাথে অংশীদারত্ব করছেন (2025-12) উদাহরণ সংখ্যা: Kerobokan-এর একজন ভিলা মালিক একজন দীর্ঘমেয়াদি ভাড়াটের কাছ থেকে বছরে IDR 300 মিলিয়ন ভাড়া পান। কত চূড়ান্ত আয়কর দিতে হবে (IDR-এ)?
IDR PP 34/2017-এর অধীনে জমি ও ভবনের ভাড়ায় মোট অঙ্কের 10% চূড়ান্ত আয়কর, তাই 10% x 300,000,000 = IDR 30,000,000। কর্পোরেট ভাড়াটে এটি কেটে রাখতে পারে; নইলে মালিক দেন।
Pajakku: প্রপার্টি বিক্রি ও প্রপার্টি ভাড়ার ওপর চূড়ান্ত আয়কর (2026-07) একজন ডেভেলপার Ubud-এর একটি নতুন প্রজেক্টে জমিসহ ভিলার জন্য ক্রেতাদের দিয়ে PPJB (শর্তসাপেক্ষ বিক্রয় চুক্তি) সই করাতে চান। PP 12/2021 দ্বারা সংশোধিত PP 14/2016-এর অধীনে কোন শর্তগুলো আগে পূরণ হতে হবে?
- শুধু একটি সই করা রিজার্ভেশন ফর্ম ও একটি ডিপোজিট
- জমির পরিষ্কার অবস্থা, ভবন অনুমোদন (PBG), প্রাপ্য অবকাঠামো ও ইউটিলিটি, এবং কমপক্ষে 20% নির্মাণ সম্পন্ন
- দামের 100% কভার করা একটি ব্যাংক গ্যারান্টি
- AREBI ও banjar-এর অনুমোদন
জমিসহ বাড়ির ক্ষেত্রে PPJB করা যায় শুধু জমির মালিকানা, বস্তু, PBG, অবকাঠামো ও সুবিধা, এবং কমপক্ষে 20% সম্পন্ন হওয়া নিশ্চিত হলে। PPJB-তে দাম, পেমেন্টের পদ্ধতি, হস্তান্তরের সময় ও বাতিলের শর্তও উল্লেখ থাকতে হবে।
Hukumonline, Batalkan PPJB, bolehkah pembeli minta developer kembalikan DP rumah? (2021-10-07) আবাসন প্রবিধানের অধীনে একটি বাড়ির PPJB ক্রেতা ও ডেভেলপারকে কার সামনে সই করতে হবে?
- শুধু গ্রামপ্রধান
- সাক্ষী হিসেবে লিস্টিং এজেন্ট
- কারও সামনে নয়: একটি WhatsApp নিশ্চিতকরণই যথেষ্ট
- একজন নোটারি
PP 12/2021 দ্বারা সংশোধিত PP 14/2016-এর অনুচ্ছেদ 22K(3) অনুযায়ী PPJB নোটারির সামনে সই করতে হবে। চূড়ান্ত হস্তান্তর পরে একজন PPAT-এর সামনে AJB দলিলের মাধ্যমে হয়, যখন টাইটেল ভাগ ও হস্তান্তর করা যায়।
Hukumonline, Batalkan PPJB, bolehkah pembeli minta developer kembalikan DP rumah? (2021-10-07) আবাসন প্রবিধানের অধীনে একটি অ্যাপার্টমেন্ট প্রজেক্ট ও একটি জমিসহ বাড়ির প্রজেক্টের মার্কেটিংয়ের সময়ে পার্থক্য কী?
- অ্যাপার্টমেন্ট (rumah susun) নির্মাণ শুরুর আগেই মার্কেটিং করা যায়, আর জমিসহ বাড়ি কমপক্ষে 20% তৈরি হলে PPJB-এর মাধ্যমে বিক্রি হয়
- দুটোই শুধু SLF জারির পর মার্কেটিং করা যায়
- জমিসহ বাড়ি জমি অধিগ্রহণের আগেই মার্কেটিং করা যায়; অ্যাপার্টমেন্ট নয়
- কোনো পার্থক্য ও কোনো শর্ত নেই
প্রবিধান অ্যাপার্টমেন্টকে নির্মাণ শুরুর আগেই মার্কেটিংয়ের অনুমতি দেয়, আর নির্মাণাধীন জমিসহ বাড়ি 20% সম্পন্নের শর্তসহ PPJB-এর মধ্য দিয়ে যায়। দুই ক্ষেত্রেই ডেভেলপার মার্কেটিংয়ে অনিশ্চিত প্রতিশ্রুতি দিতে পারেন না।
Hukumonline, Batalkan PPJB, bolehkah pembeli minta developer kembalikan DP rumah? (2021-10-07) উদাহরণ সংখ্যা: একজন ক্রেতা IDR 3,000,000,000 দামের একটি ভিলার PPJB সই করে IDR 900,000,000 দিয়েছেন। নিজের দোষে তিনি বাতিল করেন। অনুচ্ছেদ 22L(4)-এর অধীনে ডেভেলপার দামের 10% কেটে রাখতে পারেন। কত ফেরত দিতে হবে (IDR-এ)?
IDR পেমেন্ট (900,000,000) দামের 10%-এর বেশি, তাই ডেভেলপার 10% x 3,000,000,000 = IDR 300,000,000 রাখতে পারেন। ফেরত = 900,000,000 - 300,000,000 = IDR 600,000,000।
Hukumonline, Batalkan PPJB, bolehkah pembeli minta developer kembalikan DP rumah? (2021-10-07) একজন ক্রেতা PPJB-এর অধীনে IDR 3,000,000,000-এর একটি ভিলায় IDR 250,000,000 ডিপোজিট দিয়েছেন, তারপর ব্যক্তিগত কারণে সরে যান। প্রবিধান ডেভেলপারকে কী করার অনুমতি দেয়?
- সব ফেরত দেওয়া, কারণ বাতিল সবসময় বিনামূল্যে
- ডিপোজিটের অর্ধেক ফেরত দেওয়া
- পুরো পেমেন্ট রেখে দেওয়া, কারণ এটি দামের 10%-এর বেশি নয়
- ক্রেতার কাছে পুরো দাম দাবি করা
IDR 250 মিলিয়ন দামের প্রায় 8.3%। অনুচ্ছেদ 22L(3)-এর অধীনে ক্রেতার দোষ থাকলে এবং তিনি 10%-এর বেশি না দিয়ে থাকলে ডেভেলপার পুরো অঙ্ক রাখতে পারেন। 10%-এর বেশি হলে শুধু দামের 10% কাটতে পারেন।
Hukumonline, Batalkan PPJB, bolehkah pembeli minta developer kembalikan DP rumah? (2021-10-07) ডেভেলপার হস্তান্তরের সময় পার করে ফেলেন ও PPJB-এর দায়িত্ব পালনে ব্যর্থ হন, এবং ক্রেতা বাতিল করেন। আবাসন প্রবিধানের অধীনে ক্রেতা কী পাওয়ার অধিকারী?
- কিছুই নয়, কারণ অফ-প্ল্যান ক্রেতারা সব ঝুঁকি বহন করেন
- পেমেন্টের 90%, ডেভেলপার 10% রাখেন
- শুধু ভবিষ্যৎ প্রজেক্টের একটি ক্রেডিট নোট
- প্রাপ্ত সব পেমেন্ট ফেরত
অনুচ্ছেদ 22L(2) অনুযায়ী ডেভেলপারের কারণে বাতিল হলে ডেভেলপারকে সব পেমেন্ট ফেরত দিতে হবে। PPJB-তে এটি দুর্বল করার চেষ্টা করা কোনো ধারা নেই কিনা যাচাই করুন, এবং প্রতিটি পেমেন্টের প্রমাণ রাখুন।
Hukumonline, Batalkan PPJB, bolehkah pembeli minta developer kembalikan DP rumah? (2021-10-07) Pecatu-এর একটি ভিলা প্রজেক্টের ব্রোশিওরে একটি বিচ ক্লাব ও নির্দিষ্ট 12% রিটার্নের প্রতিশ্রুতি ছিল, কিন্তু PPJB-তে কোনোটিই নেই। ক্রেতা নিজেকে প্রতারিত মনে করেন। কোন আইন তাকে পদক্ষেপ নেওয়ার ভিত্তি দেয়, এবং কী শাস্তি হতে পারে?
- ভোক্তা সুরক্ষা আইন: বিভ্রান্তিকর প্রচার বেআইনি এবং এর জন্য সর্বোচ্চ 5 বছরের কারাদণ্ড বা সর্বোচ্চ IDR 2 বিলিয়ন জরিমানা হতে পারে
- কোনোটিই নয়: শুধু PPJB গণ্য হয় এবং ব্রোশিওরের কোনো আইনি মূল্য নেই
- পর্যটন আইন, সর্বোচ্চ IDR 10 মিলিয়ন জরিমানাসহ
- শুধু AREBI-এর আচরণবিধি, কোনো আইনি শাস্তি নেই
Law 8/1999 অনিশ্চিত প্রতিশ্রুতি দিয়ে পণ্য বা সেবার প্রচার নিষিদ্ধ করে (অনুচ্ছেদ 9)। ক্ষতিগ্রস্ত ভোক্তা মামলা করতে পারেন, এবং অনুচ্ছেদ 62 সর্বোচ্চ 5 বছর বা IDR 2 বিলিয়নের অনুমতি দেয়। যে এজেন্টরা যাচাই না করা প্রতিশ্রুতি পুনরাবৃত্তি করেন, তারাও সুনাম ও আইনি ঝুঁকির ভাগীদার।
Hukumonline, Batalkan PPJB, bolehkah pembeli minta developer kembalikan DP rumah? (2021-10-07) একজন ডেভেলপার Jimbaran-এর একটি প্লটের জন্য একটি পুরোনো IMB দেখান। PP 16/2021-এর অধীনে কোন নথি ভবন অনুমোদন হিসেবে IMB-এর জায়গা নিয়েছে?
- SHM সার্টিফিকেট
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), SIMBG-এর মাধ্যমে আবেদন করা হয়
- OSS থেকে NIB
- PPJB
PP 16/2021, IMB-এর বদলে PBG চালু করেছে, যা স্থানীয় সরকার SIMBG সিস্টেমের মাধ্যমে দেয়। এতে ভবনের কাজ ও শ্রেণিবিভাগ লেখা থাকে। PBG পরিকল্পিত ব্যবহারের সাথে মেলে কিনা জিজ্ঞেস করুন, যেমন বাসস্থান বনাম ভাড়ার ভিলা।
Tirto, Pemerintah resmi ganti IMB jadi PBG (2021-03-01) একটি সম্পন্ন অফ-প্ল্যান ভিলা হস্তান্তর হয়েছে, কিন্তু ডেভেলপারের এখনো SLF নেই। এটি কেন গুরুত্বপূর্ণ?
- গুরুত্বপূর্ণ নয়: ভিলার জন্য SLF ঐচ্ছিক
- এটি শুধু ডেভেলপারের কর রিটার্নকে প্রভাবিত করে
- SLF (ব্যবহারযোগ্যতার সার্টিফিকেট) নিশ্চিত করে ভবনটি ব্যবহারের উপযোগী, এবং ব্যবহার বা বসবাসের আগে এটি নিতে হবে
- SLF হলো জমির টাইটেল, তাই ক্রেতা কিছুরই মালিক নন
ভবনটি অনুমোদিত নকশা ও মান পূরণ করলে স্থানীয় সরকার SLF দেয়, এবং ব্যবহারের আগে এটি বাধ্যতামূলক। এটি ছাড়া ভিলা চালানো বা ভাড়ার লাইসেন্স পাওয়া কঠিন হয়ে যায়। হস্তান্তরের চেকলিস্টে SLF প্রদান রাখুন।
Tirto, Pemerintah resmi ganti IMB jadi PBG (2021-03-01) আবাসিক বাড়ি নয় এমন ভবনের, যেমন একটি হোটেলের, SLF কত দিন পরপর নবায়ন করতে হয়?
- প্রতি 5 বছরে
- প্রতি 20 বছরে
- প্রতি বছর
- কখনো নয়
PP 16/2021-এর অধীনে আবাসিক বাড়ির SLF প্রতি 20 বছরে এবং অন্যান্য ভবনের প্রতি 5 বছরে নবায়ন হয়। বাণিজ্যিক আবাসনের মালিক ও ম্যানেজারদের পুনঃপরিদর্শনের জন্য বাজেট রাখা উচিত।
Tirto, Pemerintah resmi ganti IMB jadi PBG (2021-03-01) উদাহরণ সংখ্যা: একটি অফ-প্ল্যান 2 বেডরুমের ভিলার দাম IDR 6,800,000,000 এবং ডেভেলপার বছরে IDR 485,000,000 ভাড়া আয়ের অনুমান দেন। গ্রস ইল্ড কত (%-এ, দুই দশমিক)?
% গ্রস ইল্ড = 485,000,000 / 6,800,000,000 = 7.13%। এটি ম্যানেজমেন্ট, প্ল্যাটফর্ম কমিশন, পরিচালন খরচ ও রিজার্ভের আগের আয়, তাই মালিক যা রাখেন তা নয়।
Bukit Vista, সত্য উন্মোচন: বালির ভিলার আসল নিট ইল্ড (2026-05-19) উদাহরণ সংখ্যা: একই ভিলা, দাম IDR 6,800,000,000 ও আয় IDR 485,000,000। আয়ের ওপর ম্যানেজমেন্ট 20%, OTA কমিশন 15%, পরিচালন খরচ 15% ও capex রিজার্ভ 5% বাদ দিন। নিট ইল্ড কত (%-এ, দুই দশমিক)?
% বাদ = 485,000,000-এর 55% = 266,750,000। নিট = 485,000,000 - 266,750,000 = 218,250,000। নিট ইল্ড = 218,250,000 / 6,800,000,000 = 3.21%। বালির সাধারণ খরচগুলো 7% গ্রস সংখ্যাকে কম বা মাঝারি এক অঙ্কের নিট ইল্ডে নামিয়ে আনে।
Bukit Vista, সত্য উন্মোচন: বালির ভিলার আসল নিট ইল্ড (2026-05-19) একজন ক্লায়েন্ট জানতে চান বালির একজন পূর্ণ-সেবার ভিলা ম্যানেজার সাধারণত কত নেন। 2026-এর মার্কেট বিশ্লেষণে কোন সীমা জানানো হয়েছে?
- আয়ের 1% থেকে 3%
- মাসে নির্দিষ্ট USD 100
- আয়ের 50% থেকে 70%
- OTA কমিশনের আগে আয়ের প্রায় 15% থেকে 30%
পূর্ণ-সেবার ম্যানেজমেন্ট সাধারণত আয়ের 15% থেকে 30% নেয়, এবং OTA বা ডিস্ট্রিবিউশন কমিশন আরও প্রায় 15% থেকে 20% যোগ করে। কী অন্তর্ভুক্ত তা জানতে ম্যানেজমেন্ট চুক্তি পড়ুন: পরিষ্কার, লিনেন, রক্ষণাবেক্ষণ ও মার্কেটিং প্রায়ই আলাদা।
Bukit Vista, সত্য উন্মোচন: বালির ভিলার আসল নিট ইল্ড (2026-05-19) Canggu-এর একজন ডেভেলপার IDR 4.2 বিলিয়নের একটি ভিলায় "গ্রস ROI 11.5%" বিজ্ঞাপন দেন। একজন ক্রেতাকে এই সংখ্যা ব্যাখ্যা করার সবচেয়ে সঠিক উপায় কী?
- এটি করের পর নিশ্চিত নিট আয়
- এটি অনুমিত আয়কে কেনার খরচ দিয়ে ভাগ করা, কোনো পরিচালন খরচ বাদ দেওয়ার আগে, তাই অকুপেন্সি ও প্রতি রাতের রেটের অনুমান চেয়ে নিতে হবে
- এটি ভিলার বার্ষিক মূল্যবৃদ্ধি
- এটি ডেভেলপারের অতীত প্রজেক্টে ইতিমধ্যে অর্জিত রিটার্ন
গ্রস ROI ম্যানেজমেন্ট, কমিশন, ইউটিলিটি, রক্ষণাবেক্ষণ, লাইসেন্স ও কর উপেক্ষা করে। ডেভেলপারের কাছে অনুমিত অকুপেন্সি ও ADR চেয়ে নিন এবং একই রাস্তার আসল তুলনীয় প্রপার্টির সাথে মিলিয়ে দেখুন।
Bukit Vista, বালির অফ-প্ল্যান ভিলা: ROI-এর চ্যালেঞ্জ কার্যকরভাবে সামলান (2026-05-20) বালির ব্র্যান্ডেড ভিলা ও কন্ডোটেল দীর্ঘদিন ধরে নিশ্চিত ইল্ডসহ বিক্রি হয়ে আসছে। JLL-এর গবেষণা কোন দুর্বলতা দেখিয়েছে?
- গ্যারান্টি বেআইনি ও বাতিল
- গ্যারান্টি সবসময় পুরো লিজের মেয়াদ জুড়ে থাকে
- সাধারণ গ্যারান্টিগুলো ছিল স্বল্পমেয়াদি (তিন বছরের জন্য প্রায় 7%), এবং কিছু দুর্বল প্রজেক্ট গ্যারান্টি শেষ হওয়ার পর যথেষ্ট রিটার্ন দিতে পারেনি
- গ্যারান্টির টাকা দেয় বালি সরকার
JLL প্রচলিত একটি অফারের বর্ণনা দিয়েছে: তিন বছরের জন্য বছরে প্রায় 7%, সাথে বিনামূল্যে থাকার দিন। গ্যারান্টি ততটাই ভালো যতটা ভালো এর টাকা দেওয়া ডেভেলপার, এবং প্রায়ই এটি বেশি বিক্রয়মূল্যের মধ্যেই ধরা থাকে। চতুর্থ বছরে কী হবে জিজ্ঞেস করুন।
JLL Research, বালি এখনো বিনিয়োগকারীদের কাছে আকর্ষণীয় (2016-04-15) উদাহরণ সংখ্যা: একজন ডেভেলপার IDR 4,000,000,000 দামের একটি ভিলায় 3 বছরের জন্য বছরে 8% ভাড়ার গ্যারান্টি দেন। পুরো সময়ে মোট নিশ্চিত পেমেন্ট কত (IDR-এ)?
IDR 4,000,000,000 x 8% = বছরে IDR 320,000,000, x 3 = IDR 960,000,000। গ্যারান্টি ছাড়া একই ধরনের ভিলার তুলনায় দামের অতিরিক্ত অংশের সাথে মিলিয়ে দেখুন: দাম যদি ঠিক ততটাই বাড়ানো থাকে, তাহলে ক্রেতা নিজের টাকাই ফেরত পাচ্ছেন।
JLL Research, বালি এখনো বিনিয়োগকারীদের কাছে আকর্ষণীয় (2016-04-15) উদাহরণ সংখ্যা: একজন ক্রেতা 30 বছরের লিজহোল্ড অফ-প্ল্যান ভিলার চুক্তিতে সই করেন; লিজের মেয়াদ শুরু হয় সইয়ের দিন থেকে। 18 মাসে হস্তান্তরের প্রতিশ্রুতি ছিল, কিন্তু ভিলা হস্তান্তর হয় 36 মাস পরে। তিনি যখন এটি ব্যবহার করতে পারবেন, তখন লিজের কত বছর বাকি থাকবে?
30 বছর - 3 বছর নির্মাণ = 27 বছর। লিজের মেয়াদ সই থেকে চললে প্রতিটি মাসের দেরি ব্যবহারযোগ্য বছর খেয়ে ফেলে। হস্তান্তর থেকে লিজ শুরু, অথবা চুক্তিতে লেখা ক্ষতিপূরণমূলক মেয়াদ বাড়ানোর জন্য দরকষাকষি করুন।
InCorp (Cekindo), বালিতে প্রপার্টির মালিকানা: ভাড়া ও লিজহোল্ড (2023-10-18) বালির একজন ছোট ডেভেলপার আপনার ক্রেতাকে এসক্রো ছাড়াই তার কোম্পানির অ্যাকাউন্টে আগাম 70% দিতে বলেন। আপনি কোন সুরক্ষার পরামর্শ দেবেন?
- ধাপভিত্তিক পেমেন্ট, যা শুধু স্বাধীন যাচাইয়ের পর ছাড়া হবে, বিস্তারিত চুক্তি ও একজন স্বাধীন নির্মাণ নিরীক্ষকসহ
- আগাম টাকা দিন, তবে ছাড় চান
- কাজ দ্রুত করতে সাইটের ফোরম্যানকে নগদে দিন
- মেনে নিন, কারণ ইন্দোনেশীয় আইন সব অফ-প্ল্যান ডিপোজিটের নিশ্চয়তা দেয়
বালির ব্যক্তিগত ভিলা প্রজেক্ট সাধারণত বাধ্যতামূলক এসক্রো ছাড়াই বিক্রি হয়, তাই পেমেন্টের কাঠামোই ক্রেতার প্রধান সুরক্ষা। পেমেন্টকে যাচাই করা ধাপের সাথে যুক্ত করুন, সাপ্তাহিক ছবির রিপোর্ট চান, এবং প্রতিটি পরিবর্তন লিখিতভাবে নথিভুক্ত করুন।
Bukit Vista, অফ-প্ল্যান প্রপার্টি ডিলের লুকানো ঝুঁকি: ঠিকাদাররা কীভাবে আপনার টাকা নিয়ে উধাও হতে পারে (2025-11-20) বালির অপারেটরদের মতে অফ-প্ল্যান ভিলা নির্মাণের কোন পর্যায়ে ঠিকাদারের কাজ ছেড়ে চলে যাওয়ার সম্ভাবনা সবচেয়ে বেশি?
- জমি পরিষ্কার করার আগে
- PPJB সইয়ের দিন
- SLF জারি হওয়ার পর
- নির্মাণের শেষের দিকে, যখন বেশিরভাগ টাকা ইতিমধ্যে দেওয়া হয়ে গেছে
পেমেন্ট শুরুর দিকে বেশি থাকে, তাই নির্মাণের শেষ দিকে ঠিকাদারের আয় করার মতো কিছু বাকি থাকে না, আর উপকরণের দাম বাড়ায় মার্জিন কমে যায়। সতর্কসংকেত: বারবার দেরি, ধীর উত্তর, কাঠামোগত নথি ছাড়া সুন্দর ফিনিশিং, এবং হঠাৎ অতিরিক্ত খরচ।
Bukit Vista, অফ-প্ল্যান প্রপার্টি ডিলের লুকানো ঝুঁকি: ঠিকাদাররা কীভাবে আপনার টাকা নিয়ে উধাও হতে পারে (2025-11-20) উদাহরণ সংখ্যা: নতুন হস্তান্তর হওয়া একটি ভিলা প্রতি রাতে IDR 3,500,000-এ ভাড়া হয়। হোটেল সেবার আঞ্চলিক কর (PBJT, যা ভিলাও কভার করে) 10% হারে নেওয়া হয়। প্রতি রাতে কত PBJT দিতে হবে (IDR-এ)?
IDR 3,500,000 x 10% = IDR 350,000। Law 1/2022 (HKPD)-এর অধীনে হোটেলের মতো চালানো ভিলা ও ব্যক্তিগত বাড়ি PBJT-এর আওতায়, এবং করদাতা মালিক বা অপারেটর, বুকিং প্ল্যাটফর্ম নয়। যে অনুমান এই কর উপেক্ষা করে, তা ইল্ড বাড়িয়ে দেখায়।
Okezone, Pemilik hotel dan tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel, pahami pajak PBJT (2024-05-23) একজন ডেভেলপারের ব্রোশিওরে বলা হয়েছে চীনা পর্যটকরা এখন বালির পর্যটনে প্রধান। 2026-এর প্রথমার্ধের BPS ডেটা অনুযায়ী আসলে কোন দেশ বালিতে বিদেশি ভ্রমণের সবচেয়ে বড় উৎস ছিল?
- চীন
- অস্ট্রেলিয়া
- ভারত
- যুক্তরাজ্য
H1 2026-এ প্রায় 802,800 ভ্রমণ নিয়ে অস্ট্রেলিয়া অনেক এগিয়ে ছিল, মোটের প্রায় এক-চতুর্থাংশ। এরপর চীন (প্রায় 285,000) ও ভারত (প্রায় 278,000)। শুধু জুন 2026-এই বিদেশি আগমনের 25.9% ছিল অস্ট্রেলীয় পাসপোর্ট, তাই অস্ট্রেলীয়রাই বালির ভিলার মূল দর্শক।
Databoks (Katadata), H1 2026-এ বালিতে 3.2 মিলিয়ন বিদেশি পর্যটক ভ্রমণ (BPS ডেটা) (2026-08) BPS ডেটাভিত্তিক উদাহরণ সংখ্যা: H1 2026-এ বালিতে প্রায় 3.2 মিলিয়ন বিদেশি ভ্রমণ হয়েছে, যার 802,837টি অস্ট্রেলীয়। অস্ট্রেলিয়া থেকে আসা ভ্রমণের অংশ কত (%-এ, এক দশমিক)?
% 802,837 / 3,200,000 = 0.2509, অর্থাৎ প্রায় 25.1%। Databoks BPS-এর সঠিক মোট ব্যবহার করে 25.06% জানায়। প্রতি চারজন পর্যটকের একজন অস্ট্রেলীয়, এজন্যই Perth, Melbourne ও Sydney বালির ভিলা মার্কেটিংয়ের স্বাভাবিক লক্ষ্য।
Databoks (Katadata), H1 2026-এ বালিতে 3.2 মিলিয়ন বিদেশি পর্যটক ভ্রমণ (BPS ডেটা) (2026-08) একজন ক্রেতা বলেন বালির পর্যটন প্রতি বছর বাড়ে, তাই ভাড়ার আয় শুধু বাড়তেই পারে। 2026-এর সংখ্যা কী দেখায়?
- 2026-এ আগমন 10%-এর বেশি বেড়েছে, তাই দাবিটি সঠিক
- পর্যটক লেভি চালুর পর আগমন দ্বিগুণ হয়েছে
- 2025-এ বিদেশি আগমন ছিল 6.95 মিলিয়ন, কিন্তু 2026-এর প্রথম আট মাস আগের বছরের তুলনায় প্রায় 1.6% কম ছিল
- BPS 2026-এ বালির আগমনের ডেটা প্রকাশ বন্ধ করেছে
BPS-এর সংখ্যা অনুযায়ী 2025-এ বিদেশি আগমন 6.95 মিলিয়ন, এবং জানুয়ারি থেকে আগস্ট 2026 ছিল 2025-এর একই সময়ের চেয়ে প্রায় 1.6% কম (H1-এ কমেছে 2.42%)। চাহিদা এখনো বিশাল, তবে স্থির, বাড়ছে না। পর্যটন শুধু বাড়ে, এই ধারণার ওপর কখনো আপনার পিচ দাঁড় করাবেন না।
The Jakarta Post (স্পনসর করা কনটেন্ট, Bali Villa Hub ডেটা), বালির দীর্ঘমেয়াদি ভাড়া Canggu ছাড়িয়ে যাচ্ছে (2026-10-14) একজন ফরাসি সহকর্মী ইউরোপীয় ক্রেতাদের লক্ষ্য করতে চান। H1 2026-এ কোন ইউরোপীয় দেশ থেকে বালিতে সবচেয়ে বেশি পর্যটক এসেছে?
- ফ্রান্স
- জার্মানি
- রাশিয়া
- যুক্তরাজ্য
প্রায় 138,200 ভ্রমণ নিয়ে যুক্তরাজ্য সামগ্রিকভাবে 4র্থ ছিল। রাশিয়া 7ম (প্রায় 109,600) এবং ফ্রান্স 8ম (প্রায় 105,500)। বালিতে রুশরা দৃশ্যমান ক্রেতা গোষ্ঠী, তবে পর্যটকের সংখ্যায় ইউরোপীয়দের মধ্যে ব্রিটিশরাই এগিয়ে।
Databoks (Katadata), H1 2026-এ বালিতে 3.2 মিলিয়ন বিদেশি পর্যটক ভ্রমণ (BPS ডেটা) (2026-08) AirDNA-এর বালির গড়ভিত্তিক উদাহরণ সংখ্যা: একটি ভিলার গড় দৈনিক রেট USD 130, অকুপেন্সি 57%। এতে মোট বার্ষিক আয় কত দাঁড়ায় (USD-তে)?
USD 130 x 365 x 0.57 = USD 27,046.5। AirDNA-এর নিজস্ব গত 12 মাসের আয়ের সংখ্যা প্রতি সক্রিয় লিস্টিংয়ে প্রায় USD 24,800, কারণ 48,000 লিস্টিং জুড়ে রেট ও অকুপেন্সির গড় নিখুঁতভাবে গুণ হয় না। যেকোনো ডেভেলপারের অনুমানের বিপরীতে দুটো সংখ্যাই যাচাইয়ের জন্য ব্যবহার করুন।
AirDNA, বালির স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার মার্কেটের সংক্ষিপ্ত চিত্র (2026-10-13) একজন ডেভেলপার Canggu-এর একটি নতুন দুই বেডরুমের ভিলায় সারা বছর 85% অকুপেন্সির প্রতিশ্রুতি দেন। আপনার ক্লায়েন্টকে কোন সৎ মানদণ্ড জানাবেন?
- জুন 2026-এ বালির তারকা হোটেলগুলোর গড় ছিল প্রায় 65% (সব প্রদেশের মধ্যে সর্বোচ্চ) এবং AirDNA 12 মাসে স্বল্পমেয়াদি ভাড়ায় প্রায় 57% দেখায়, তাই সারা বছর 85%-এর জন্য শক্ত প্রমাণ লাগে
- BPS অনুযায়ী 85% বালির গড়
- ভিলার জন্য অকুপেন্সি গুরুত্বপূর্ণ নয়, শুধু প্রতি রাতের রেট
- স্বল্পমেয়াদি ভাড়া সবসময় হোটেলের চেয়ে 20 পয়েন্ট এগিয়ে থাকে
BPS জুন 2026-এ বালির তারকা হোটেলে 64.87% অকুপেন্সি জানায়, যা ইন্দোনেশিয়ার সেরা প্রদেশ, এবং বালির লিস্টিংয়ে AirDNA-এর 12 মাসের গড় 57%। সারা বছর 85%-এর প্রতিশ্রুতি দুটোর চেয়েই অনেক বেশি। তুলনীয় ইউনিটে ডেভেলপারের আসল বুকিং ইতিহাস চেয়ে নিন।
Bisnis.com, জুন 2026-এ তারকা হোটেলের অকুপেন্সি (BPS), বালি সর্বোচ্চ (2026-08-03) বালির একটি ভিলার 25 বছরের লিজহোল্ড কোনো মেয়াদ বাড়ানোর চুক্তি ছাড়াই শেষ হলে কী হয়?
- ভাড়াটে স্বয়ংক্রিয়ভাবে ফ্রিহোল্ড মালিক হয়ে যান
- লিজটি Hak Pakai-তে রূপান্তরিত হয়
- জমি ও ভবন জমির মালিকের কাছে ফিরে যায়, এবং চুক্তির বাকি মূল্য শূন্যে নেমে আসে
- সরকার বাজারমূল্যে ভিলাটি কিনে নেয়
লিজহোল্ড (Hak Sewa) নির্দিষ্ট মেয়াদের জন্য জমি ব্যবহারের অধিকার। মেয়াদ শেষে জমির ওপর তৈরি ভিলা জমির মালিকের কাছে ফিরে যায়, যদি না চুক্তিতে নিশ্চিত মেয়াদ বাড়ানোর ব্যবস্থা থাকে। সেই ব্যবস্থা ছাড়া শেষ 3 থেকে 5 বছরের প্রায় কোনো মূল্য থাকে না।
Rumavi, বালিতে লিজহোল্ড ভিলা বিক্রি (2026-09-11) সরল উদাহরণ: একজন ক্লায়েন্ট লিজের 25 বছর বাকি থাকা একটি ভিলার জন্য USD 300,000 দেন। সরলরৈখিক হিসাবে (মার্কেটের প্রবৃদ্ধি নেই, সময়ের সাথে মূল্য সমানভাবে কমে) 10 বছর পর লিজের মূল্য কত (USD-তে)?
USD USD 300,000 x 15 / 25 = USD 180,000। আসল মার্কেটের দাম অনেকটা S-বক্ররেখা অনুসরণ করে: প্রথম 10 বছর মূল্য ধীরে কমে এবং 15 বছরের পর দ্রুত, 15 বছরের কম লিজে 20% থেকে 30% ছাড়সহ। সরলরৈখিক হিসাব একটি সহজ, রক্ষণশীল শেখার উপায়।
Rumavi, বালিতে লিজহোল্ড ভিলা বিক্রি (2026-09-11) উদাহরণ সংখ্যা: 20 বছর বাকি থাকা একটি লিজহোল্ড ভিলার দাম USD 250,000 এবং এটি বছরে USD 22,000 নিট আয় করে। দামকে লিজের মেয়াদ জুড়ে সমানভাবে ছড়ানো খরচ হিসেবে ধরলে (বছরে USD 12,500), কেনার দামের ওপর আসল বার্ষিক রিটার্ন কত (%-এ)?
% নিট আয় 22,000 বিয়োগ অ্যামর্টাইজেশন 12,500 = USD 9,500। 9,500 / 250,000 = 3.8%। প্রচারিত 8.8% (22,000 / 250,000) এই সত্যটি উপেক্ষা করে যে সম্পদটি ক্ষয় হয়ে যায়। লিজহোল্ড ক্লায়েন্টদের সবসময় অ্যামর্টাইজেশনের পরের রিটার্ন দেখান।
Rumavi, বালিতে লিজহোল্ড ভিলা বিক্রি (2026-09-11) উদাহরণ সংখ্যা: USD 350,000-এ কেনা একটি ভিলা বছরে USD 45,000 মোট ভাড়া আয় আনে। ম্যানেজমেন্ট, প্ল্যাটফর্ম ফি, কর্মী, ইউটিলিটি, রক্ষণাবেক্ষণ ও কর সেই আয়ের 40% নেয়। নিট ইল্ড কত (%-এ, এক দশমিক)?
% নিট আয় = 45,000 x 0.60 = USD 27,000। নিট ইল্ড = 27,000 / 350,000 = 7.71%। ডেভেলপাররা প্রায়ই গ্রস সংখ্যার বিজ্ঞাপন দেন (এখানে 12.9%)। প্রথম বছরের হিসাবে ক্লায়েন্ট দেখার আগেই এই ব্যবধান ব্যাখ্যা করুন।
AirDNA, বালির স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার মার্কেটের সংক্ষিপ্ত চিত্র (2026-10-13) একজন বিনিয়োগকারী জানতে চান কোম্পানি না খুলে প্যাসিভ বিনিয়োগের (সরকারি বন্ড, তালিকাভুক্ত শেয়ার বা মিউচুয়াল ফান্ড) মাধ্যমে ইন্দোনেশিয়ার গোল্ডেন ভিসার খরচ কত। কোনটি সঠিক?
- 10 বছরের জন্য USD 100,000
- 5 বছরের পারমিটের জন্য USD 350,000 বা 10 বছরের পারমিটের জন্য USD 700,000
- USD 500,000-এর ওপরের যেকোনো লিজহোল্ড ভিলা
- 10 বছরের জন্য একটি সেভিংস অ্যাকাউন্টে Rp 2 বিলিয়ন
যে ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীরা কোম্পানি খোলেন না, তাদের যোগ্য উপকরণে USD 350,000 (5 বছর) বা USD 700,000 (10 বছর) লাগে। লিজ নেওয়া জমির ভিলা সরাসরি যোগ্য নয়। ভিলা কেনার বোনাস হিসেবে গোল্ডেন ভিসার প্রতিশ্রুতি দেবেন না।
Bali Exception, ইন্দোনেশিয়া গোল্ডেন ভিসা 2026 বিনিয়োগকারী গাইড (2026-05-11) একটি অবসরপ্রাপ্ত অস্ট্রেলীয় দম্পতি সেকেন্ড হোম ভিসা নিয়ে জানতে চান। মূল আর্থিক শর্ত কী?
- বালিতে যেকোনো ভিলার মালিকানা
- বছরে USD 60,000 বিদেশি আয়
- ইন্দোনেশীয় শেয়ারে USD 1 মিলিয়ন
- 5 বা 10 বছর থাকার জন্য একটি ইন্দোনেশীয় ব্যাংকে কমপক্ষে Rp 2 বিলিয়ন (প্রায় USD 130,000) তহবিল
সেকেন্ড হোম ভিসায় একটি ইন্দোনেশীয় ব্যাংক অ্যাকাউন্টে কমপক্ষে Rp 2 বিলিয়ন লাগে (কিছু গাইড এখন যোগ্য প্রপার্টির মালিকানাও গ্রহণ করে), 5 থেকে 10 বছর থাকার জন্য। ভিসা সক্রিয় থাকা পর্যন্ত জমা টাকা আটকে থাকে। বর্তমান চেকলিস্টের জন্য দম্পতিকে একজন অভিবাসন এজেন্টের কাছে পাঠান।
ASEAN Briefing, ইন্দোনেশিয়ার সেকেন্ড হোম ভিসার শর্ত (2023-05-09) E33G রিমোট ওয়ার্কার KITAS-এ থাকা একজন ডিজিটাল নোম্যাড একটি ভিলা কিনে নিজেই ভাড়ার আয় নিতে চান। আপনি তাকে কী বলবেন?
- E33G শুধু বিদেশি উৎসের আয় কভার করে, তাই বালির ভিলার ভাড়া আয়ের জন্য সঠিক কাঠামো (লাইসেন্সপ্রাপ্ত অপারেটর বা কোম্পানি) ও কর পরামর্শ লাগে
- E33G তাকে ইন্দোনেশিয়ায় যেকোনো ব্যবসা চালানোর অনুমতি দেয়
- তিনি Airbnb-তে নিজের নামে এটি ভাড়া দিতে পারেন
- KITAS-ধারীদের জন্য ভাড়ার আয় করমুক্ত
E33G-তে বছরে কমপক্ষে USD 60,000 বিদেশি আয় লাগে, এটি এক বছর স্থায়ী এবং যেকোনো ইন্দোনেশীয় উৎসের আয় বাদ দেয়। স্বল্পমেয়াদি ভিলা ভাড়া একটি বাণিজ্যিক কার্যক্রম, যা একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রতিষ্ঠানের মাধ্যমে চালাতে হবে। সই করার আগে তাকে একজন আইনজীবী ও কর উপদেষ্টার কাছে পাঠান।
Emerhub, E33G রিমোট ওয়ার্কার KITAS (2026) অভিবাসন ডেটা অনুযায়ী জুলাই 2024 থেকে মে 2026-এর মধ্যে 1,274টি গোল্ডেন ভিসা দেওয়া হয়েছে, মূল্য প্রায় USD 2.9 বিলিয়ন। বালির একজন ভিলা এজেন্টের জন্য সঠিক শিক্ষা কী?
- বেশিরভাগ পারমিট পেয়েছেন ভিলা কেনা অস্ট্রেলীয়রা
- প্রকল্পটি ব্যর্থ হয়ে বন্ধ হয়ে গেছে
- প্রায় 98% টাকা এসেছে কর্পোরেট বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে, শীর্ষ জাতীয়তা আমেরিকান, চীনা ও তাইওয়ানিজ, তাই ব্যক্তিগত গোল্ডেন ভিসা ক্রেতারা একটি ছোট বিশেষ গোষ্ঠী
- প্রত্যেক ধারককে বালিতে প্রপার্টি কিনতে হয়েছে
প্রচারিত অঙ্কটি সত্য, তবে এর প্রায় 98% দিয়েছেন কর্পোরেট বিনিয়োগকারীরা। ব্যক্তিগত গোল্ডেন ভিসা ক্রেতা বিরল, এবং ভিলার লিজহোল্ড যোগ্যতার পথ নয়। গোল্ডেন ভিসার প্রশ্নকে বিক্রির যুক্তি নয়, বিশেষজ্ঞের কাছে পাঠানোর বিষয় হিসেবে দেখুন।
Uglobal, ইন্দোনেশিয়ার গোল্ডেন ভিসা: 1,274টি পারমিট (অভিবাসন ডেটা) (2026-05-27) Buleleng-এর একজন বিক্রেতা দাবি করেন তার জমির দাম দ্বিগুণ হবে কারণ 'উত্তর বালির বিমানবন্দর শীঘ্রই খুলছে'। অক্টোবর 2026-এ অবস্থা কী?
- এটি 2025-এ চালু হয়েছে
- Buleleng-এর Kubutambahan-এর স্থানটি 2025 থেকে 2029-এর জাতীয় উন্নয়ন পরিকল্পনায় আছে এবং জুলাই 2026-এ প্রেসিডেন্ট এটি দ্রুত করার পক্ষে মত দেন, কিন্তু এটি এখনো পরিকল্পনা পর্যায়ে, নির্মাণের কোনো তারিখ নেই
- পরিবহন মন্ত্রণালয় প্রকল্পটি বাতিল করেছে
- এটি নির্মাণাধীন, 2027-এ চালু হওয়ার কথা
বিমানবন্দরটি Kubutambahan-এ পরিকল্পিত এবং RPJMN 2025 থেকে 2029-এ আছে। এটি নির্মাণাধীন নয় এবং চালুর কোনো তারিখ নেই। এটিকে দীর্ঘমেয়াদি সম্ভাবনা হিসেবে উপস্থাপন করুন, কখনো আজ বাড়তি দাম যৌক্তিক করার মতো প্রায় নিশ্চিত ঘটনা হিসেবে নয়।
Villa Bali Sale, উত্তর বালির বিমানবন্দরের সর্বশেষ পরিকল্পনা (2026-08-10) 2026-এর কোন সংকেত বালির ভিলায় অতিরিক্ত সরবরাহের ঝুঁকির দিকে সবচেয়ে স্পষ্টভাবে ইঙ্গিত করে?
- বালির হোটেলগুলো 100% অকুপেন্সিতে পৌঁছেছে
- পর্যটক লেভি বাতিল করা হয়েছে
- 2026-এ আগমন 15% বেড়েছে
- একটি ভাড়ার প্ল্যাটফর্মে ভিলার লিস্টিং জুনে প্রায় 2,400 থেকে অক্টোবর 2026-এ 3,300-এর বেশি হয়েছে, এবং নতুন লিস্টিংয়ে চাওয়া ভাড়া 2025-এর শেষের চেয়ে প্রায় 5% কম, অন্যদিকে AirDNA 48,000-এর বেশি সক্রিয় স্বল্পমেয়াদি লিস্টিং ট্র্যাক করে
স্থির আগমনের চেয়ে সরবরাহ দ্রুত বাড়ছে। চার মাসে Bali Villa Hub-এর লিস্টিং প্রায় 40% বেড়েছে ও চাওয়া ভাড়া কমেছে, এবং AirDNA 48,162টি সক্রিয় লিস্টিং গণনা করে। ক্লায়েন্টদের আরেকটি সাধারণ দুই বেডরুমের ভিলার বদলে এমন প্রপার্টি বেছে নিতে সাহায্য করুন যা আলাদা (লোকেশন, ডিজাইন, লাইসেন্সিং)।
The Jakarta Post (স্পনসর করা কনটেন্ট, Bali Villa Hub ডেটা), বালির দীর্ঘমেয়াদি ভাড়া Canggu ছাড়িয়ে যাচ্ছে (2026-10-14) একজন ক্লায়েন্ট Tabanan-এর উৎপাদনশীল ধানক্ষেতের জমিতে ভাড়ার ভিলা বানাতে চান। আপনি প্রথমে কোন নিয়ন্ত্রক ঝুঁকি তুলে ধরবেন?
- কোনোটিই নয়, ধানক্ষেত সবচেয়ে সস্তা আইনি বিকল্প
- সেপ্টেম্বর 2025-এ গভর্নর Koster রিজেন্ট ও মেয়রদের উৎপাদনশীল কৃষিজমিতে নতুন হোটেল ও ভিলার পারমিট দেওয়া বন্ধ করতে বলেন, তাই প্রজেক্টটি কখনো লাইসেন্স না-ও পেতে পারে
- শুধু ছাদের রং নিয়ন্ত্রিত
- 5 বছর পর কৃষিজমি স্বয়ংক্রিয়ভাবে রিজোন হতে পারে
2024-এ পূর্ণ স্থগিতাদেশ নিয়ে আলোচনা হয়েছিল, কিন্তু কার্যকর হয়নি। বরং সেপ্টেম্বর 2025-এ গভর্নর উৎপাদনশীল কৃষিজমিতে নতুন হোটেল ও ভিলার পারমিট বন্ধের নির্দেশ দেন, এবং সবুজ (কৃষি) জোনে ভাড়া বন্ধ। যেকোনো ডিপোজিটের আগে সবসময় জোনিং যাচাই করুন।
The Jakarta Post (স্পনসর করা কনটেন্ট, Bali Villa Hub ডেটা), বালির দীর্ঘমেয়াদি ভাড়া Canggu ছাড়িয়ে যাচ্ছে (2026-10-14) অক্টোবর 2026-এ প্রকাশিত Bali Villa Hub-এর লিস্টিং ডেটা অনুযায়ী মাসিক লিজে দুই বেডরুমের ভিলার চাওয়া ভাড়ার মধ্যমা কোন এলাকায় সবচেয়ে বেশি ছিল?
- Pererenan, মাসে প্রায় USD 2,414
- Kuta
- Ubud
- Lovina
মাসে প্রায় USD 2,414 নিয়ে Pererenan শীর্ষে ছিল, Seseh (প্রায় USD 2,232)-এর আগে। Canggu, Uluwatu ও Tabanan ছিল প্রায় USD 2,039 থেকে 2,070-এর মধ্যে, এবং দ্বীপের মধ্যমা প্রায় USD 2,044। মনে রাখবেন, এটি একটি প্ল্যাটফর্মের নিজস্ব ডেটা ব্যবহার করা স্পনসর করা কনটেন্ট।
The Jakarta Post (স্পনসর করা কনটেন্ট, Bali Villa Hub ডেটা), বালির দীর্ঘমেয়াদি ভাড়া Canggu ছাড়িয়ে যাচ্ছে (2026-10-14) উদাহরণ সংখ্যা: Pererenan-এ একটি দুই বেডরুমের ভিলা বার্ষিক চুক্তিতে মাসে USD 2,414-এ ভাড়া হয়। লিজহোল্ডের দাম USD 280,000। গ্রস রেন্টাল ইল্ড কত (%-এ, এক দশমিক)?
% 2,414 x 12 = USD 28,968। 28,968 / 280,000 = 10.35%। এটি গ্রস: রিটার্ন বলার আগে রক্ষণাবেক্ষণ, কর (যেমন ভাড়া আয়ের ওপর 10% চূড়ান্ত কর) ও লিজের অ্যামর্টাইজেশন বাদ দিন।
The Jakarta Post (স্পনসর করা কনটেন্ট, Bali Villa Hub ডেটা), বালির দীর্ঘমেয়াদি ভাড়া Canggu ছাড়িয়ে যাচ্ছে (2026-10-14) জাকার্তার একটি পরিবার বালিতে একটি ভিলা চায়। সেই বছর 100 বেসিস পয়েন্ট বাড়ানোর পর Bank Indonesia জুলাই 2026-এ BI Rate 5.75%-এ রাখে, রুপিয়া প্রতি USD প্রায় 17,900। আপনার কী মনে রাখা উচিত?
- ইন্দোনেশীয় ক্রেতারা বালিতে কিনতে পারেন না
- সুদহার শূন্যে নামানো হয়েছে, তাই মর্টগেজ বিনামূল্যে
- ইন্দোনেশীয় নাগরিক হিসেবে তারা ফ্রিহোল্ড Hak Milik রাখতে পারেন, তবে উচ্চ সুদহার মর্টগেজ অর্থায়ন ব্যয়বহুল করে, তাই তাদের ঋণের পরিকল্পনা আগেভাগে যাচাই করুন
- তাদের অবশ্যই PT PMA ব্যবহার করতে হবে
ইন্দোনেশীয়রা Hak Milik টাইটেলের মালিক হতে পারেন, যা বিদেশিরা পারেন না। কিন্তু 2026-এ 100 bps বৃদ্ধি মর্টগেজ (KPR)-এর খরচ বাড়ায়, তাই জাকার্তার অনেক ক্রেতা নগদে কিনবেন বা তাদের ছোট বাজেট লাগবে। প্রপার্টি দেখানোর আগে তাদের অর্থায়ন যাচাই করুন।
IDN Financials, 2026-এ 100 bps বৃদ্ধির পর BI Rate 5.75%-এ স্থির (2026-07-22) উদাহরণ সংখ্যা: একজন ইন্দোনেশীয় ক্রেতা IDR 5,000,000,000-এ একটি ফ্রিহোল্ড ভিলা কেনেন। BPHTB হলো অধিগ্রহণ মূল্য থেকে NPOPTKP বাদ দিয়ে 5%; প্রথম অধিগ্রহণের জন্য জাতীয় ন্যূনতম NPOPTKP IDR 80,000,000 ধরুন। কত BPHTB দিতে হবে (IDR-এ)?
IDR (5,000,000,000 - 80,000,000) x 5% = IDR 246,000,000। UU HKPD BPHTB-কে 5%-এ সীমিত করে এবং প্রথম অধিগ্রহণে NPOPTKP কমপক্ষে IDR 80 মিলিয়ন নির্ধারণ করে। প্রতিটি রিজেন্সি (Badung, Gianyar, Tabanan) নিজের অঙ্ক ঠিক করে, তাই PPAT-এর সাথে স্থানীয় সংখ্যা নিশ্চিত করুন।
DDTCNews, NPOPTKP ও BPHTB নিয়ে UU HKPD-এর নিয়ম (2021-12-24) উদাহরণ সংখ্যা: একই ক্রেতা পরে একই রিজেন্সিতে IDR 3,000,000,000-এ দ্বিতীয় একটি প্রপার্টি কেনেন। দ্বিতীয় অধিগ্রহণে NPOPTKP আবার ব্যবহার করা যায় না। কত BPHTB দিতে হবে (IDR-এ)?
IDR 3,000,000,000 x 5% = IDR 150,000,000। NPOPTKP বাদ শুধু অঞ্চলের প্রথম অধিগ্রহণে প্রযোজ্য, তাই পরের কেনাকাটায় পুরো 5% দিতে হয়।
DDTCNews, NPOPTKP ও BPHTB নিয়ে UU HKPD-এর নিয়ম (2021-12-24) উদাহরণ সংখ্যা: একজন বিক্রেতা IDR 6,200,000,000-এ একটি ফ্রিহোল্ড ভিলা হস্তান্তর করেন। জমি ও ভবন হস্তান্তরের ওপর চূড়ান্ত আয়কর মোট মূল্যের 2.5%। বিক্রেতার কত দেনা (IDR-এ)?
IDR 6,200,000,000 x 2.5% = IDR 155,000,000। PP 34/2016-এর অধীনে 2.5% চূড়ান্ত এবং মোট হস্তান্তর মূল্যের ওপর, লাভের ওপর নয়। PPAT দলিলে সই করার আগে এটি দিতে হবে।
Setkab RI, PP 34/2016: জমি ও ভবন হস্তান্তরে 2.5% চূড়ান্ত আয়কর (2016-08-08) বালিতে দুজন ইন্দোনেশীয়র মধ্যে ফ্রিহোল্ড বিক্রিতে আইনত কে কোন হস্তান্তর কর দেন?
- ক্রেতা দুটোই দেন
- বিক্রেতা 2.5% চূড়ান্ত আয়কর দেন এবং ক্রেতা 5% BPHTB দেন
- নোটারি তার ফি থেকে দুটোই দেন
- আইন অনুযায়ী দুটো করই 50/50 ভাগ হয়
2.5% চূড়ান্ত আয়কর বিক্রেতার কর (PP 34/2016) এবং BPHTB ক্রেতার অধিগ্রহণ শুল্ক। বাস্তবে দরকষাকষিতে কখনো কখনো বিক্রেতার কর ক্রেতার ওপর চাপানো হয়, তাই এমন যেকোনো সমঝোতা লিখিতভাবে রাখুন।
Setkab RI, PP 34/2016: জমি ও ভবন হস্তান্তরে 2.5% চূড়ান্ত আয়কর (2016-08-08) উদাহরণ সংখ্যা: একজন ডেভেলপার ডিসেম্বর 2026-এ IDR 4,500,000,000-এ (VAT ছাড়া) একটি নতুন জমিসহ বাড়ি হস্তান্তর করেন। VAT কার্যত 11% (দামের 11/12 ভিত্তির ওপর 12%)। PMK 90/2025-এর অধীনে IDR 5 বিলিয়ন পর্যন্ত দামের বাড়ির প্রথম IDR 2 বিলিয়নের VAT-এর 100% সরকার বহন করে। ক্রেতা এখনো কত VAT দেন (IDR-এ)?
IDR মোট VAT = 4,500,000,000 x 11% = 495,000,000। সরকারের অংশ = 2,000,000,000 x 11% = 220,000,000। ক্রেতা দেন 495,000,000 - 220,000,000 = IDR 275,000,000। প্রণোদনাটি জানুয়ারি থেকে ডিসেম্বর 2026-এর হস্তান্তর কভার করে; ডেভেলপারের কর উপদেষ্টার সাথে ক্রেতা ও ইউনিটের যোগ্যতা যাচাই করুন।
Antara, 2026-এ বাড়ির জন্য সরকার-বহনকৃত 100% VAT নিয়ে PMK 90/2025 জারি করেছেন অর্থমন্ত্রী (2026-01-05) একটি নতুন ভিলার দাম IDR 5,600,000,000, হস্তান্তর নভেম্বর 2026-এ। 2026-এর VAT প্রণোদনা (PPN DTP) কি প্রযোজ্য?
- হ্যাঁ, প্রথম IDR 2 বিলিয়নের ওপর
- হ্যাঁ, পুরো দামের ওপর
- না, কারণ দাম IDR 5 বিলিয়ন সীমার ওপরে, তাই পুরো VAT প্রযোজ্য
- শুধু ক্রেতা বিদেশি হলে
PMK 90/2025 প্রণোদনাটি IDR 5 বিলিয়ন পর্যন্ত দামের বাড়িতে সীমিত করে, IDR 2 বিলিয়ন পর্যন্ত অংশে 100% ছাড়সহ। সীমার ওপরে কোনো ছাড় নেই, যা ক্রেতার মোট খরচ IDR 200 মিলিয়নের বেশি বদলে দিতে পারে।
Antara, 2026-এ বাড়ির জন্য সরকার-বহনকৃত 100% VAT নিয়ে PMK 90/2025 জারি করেছেন অর্থমন্ত্রী (2026-01-05) উদাহরণ সংখ্যা: একজন ইন্দোনেশীয় কর-নিবাসী জমির মালিক একজন বিদেশি ক্রেতাকে মোট IDR 2,000,000,000-এ 25 বছরের জন্য জমি লিজ দেন। জমি ও ভবন ভাড়ার ওপর চূড়ান্ত আয়কর মোট অঙ্কের 10%। কত কর দিতে হবে (IDR-এ)?
IDR 2,000,000,000 x 10% = IDR 200,000,000। PP 34/2017-এর অধীনে করটি চূড়ান্ত এবং মোট ভাড়ার ওপর হিসাব হয়। ভাড়াটে শুধু তখনই এটি কেটে রাখেন যখন তিনি নির্ধারিত কর্তনকারী (যেমন একটি কোম্পানি); নইলে জমির মালিক দেন। চুক্তিতে ঠিক করুন কে এটি বহন করবেন।
DDTCNews, জমি ও ভবন ভাড়ায় 10% চূড়ান্ত আয়কর (PP 34/2017) (2024-05-06) উদাহরণ সংখ্যা: একজন ইন্দোনেশীয় নিবাসী মালিক বার্ষিক চুক্তিতে USD 24,000-এ একটি ভিলা ভাড়া দেন। প্রতি USD IDR 17,900 হারে রূপান্তর করুন, তারপর ভাড়া আয়ের ওপর 10% চূড়ান্ত কর প্রয়োগ করুন। কত কর দিতে হবে (IDR-এ)?
IDR 24,000 x 17,900 = IDR 429,600,000। 10% = IDR 42,960,000। 10% চূড়ান্ত হার মোট ভাড়ার ওপর প্রযোজ্য, এর সাথে বিল করা সার্ভিস চার্জসহ।
DDTCNews, জমি ও ভবন ভাড়ায় 10% চূড়ান্ত আয়কর (PP 34/2017) (2024-05-06) উদাহরণ সংখ্যা: একজন অনিবাসী বিদেশি তার লিজহোল্ড ভিলার বাকি বছরগুলো USD 200,000-এ বিক্রি করেন। লিজ হস্তান্তরে ভাড়া আয় হিসেবে কর হয়: কর-নিবাসীদের জন্য 10%, অনিবাসীদের জন্য 20% (কর চুক্তির অধীনে কমানো যায়)। কোনো চুক্তির ছাড়ের আগে কত কর দিতে হবে (USD-তে)?
USD 200,000 x 20% = USD 40,000। করটি মোট দামের ওপর, লোকসানে বিক্রি করলেও। একজন কর-নিবাসী দিতেন USD 20,000। এজন্যই লিজহোল্ড বিক্রেতারা প্রায়ই দামের মাত্র প্রায় 74% থেকে 85% হাতে পান।
Rumavi, বালিতে লিজহোল্ড ভিলা বিক্রি (2026-09-11) উদাহরণ সংখ্যা: একজন PPAT নোটারি IDR 3,580,000,000-এর একটি লেনদেনে 0.75% নেন (আইনি সর্বোচ্চ 1%)। ফি কত (IDR-এ)?
IDR 3,580,000,000 x 0.75% = IDR 26,850,000। PPAT ফি লেনদেন মূল্যের 1%-এ সীমিত এবং 0.5% থেকে 0.75% প্রচলিত। আইনি ডিউ ডিলিজেন্স (প্রায় IDR 5 থেকে 20 মিলিয়ন) ও BPN রেজিস্ট্রেশন ফির জন্য আলাদা বাজেট রাখুন।
Global Investments, বালিতে কেনার পুরো খরচের বিবরণ (2026-06-13) উদাহরণ সংখ্যা: অতিথিরা প্রতি রাতে IDR 3,000,000-এ 5 রাতের জন্য একটি লাইসেন্সপ্রাপ্ত ভিলা বুক করেন। আঞ্চলিক হোটেল কর (আবাসনের ওপর PBJT, আগে PHR বা PB1) 10%। কত কর আদায় হয় (IDR-এ)?
IDR 5 x 3,000,000 = IDR 15,000,000। 10% = IDR 1,500,000। করটি রুমের দামের ওপর নেওয়া হয় এবং রিজেন্সিকে দেওয়া হয়, মালিকের লাভের ওপর আয়কর থেকে আলাদা।
Pajakku, PBJT-এর নিয়ম ও হার (UU HKPD) (2024-05-08) একজন মালিক ধরে নেন তার বালির ভিলার সব কর Airbnb সামলায়। সঠিক অবস্থান কী?
- Airbnb প্রতিটি ইন্দোনেশীয় কর আদায় করে ও পরিশোধ করে
- বালিতে স্বল্পমেয়াদি ভাড়া করমুক্ত
- শুধু অতিথিরা বিমানবন্দরে কর দেন
- ইন্দোনেশিয়ায় Airbnb সবসময় 10% হোটেল কর আদায় করে না, তাই অপারেটরকে NPWPD-এর জন্য রেজিস্টার করে প্রতি মাসে ঘোষণা ও পরিশোধ করতে হবে
10% আঞ্চলিক হোটেল কর অপারেটরকে একটি আঞ্চলিক কর নম্বর (NPWPD) ব্যবহার করে প্রতি মাসে ঘোষণা ও পরিশোধ করতে হবে। বুকিং ডেটা কর কর্তৃপক্ষের সাথে শেয়ার করা হয়, তাই অপরিশোধিত কর দায় হিসেবে জমতে থাকে, যা ভিলার সাথে থেকে যেতে পারে।
Villa Bali Sale, বালির ভিলা ভাড়ার কমপ্লায়েন্স গাইড (2026-04-02) উদাহরণ সংখ্যা: একটি ভিলা 5% এজেন্সি কমিশনে IDR 7,160,000,000-এ বিক্রি হয়। কমিশন কত (IDR-এ)?
IDR 7,160,000,000 x 5% = IDR 358,000,000। বালির ভিলায় বিক্রয়মূল্যের প্রায় 5% প্রচলিত সংখ্যা, সাধারণত বিক্রেতা দেন। এজেন্সির ইনভয়েসে VAT প্রযোজ্য কিনা নিশ্চিত করুন।
Global Investments, বালিতে কেনার পুরো খরচের বিবরণ (2026-06-13) উদাহরণ সংখ্যা: একটি লিজহোল্ড ভিলা USD 400,000-এ বিক্রি হয়। 5% কমিশন লিস্টিং এজেন্সি ও ক্রেতা আনা এজেন্সির মধ্যে 50/50 ভাগ হয়। প্রতিটি এজেন্সি কত পায় (USD-তে)?
USD 400,000 x 5% = USD 20,000, দুই ভাগে = প্রত্যেকে USD 10,000। কো-ব্রোকিং স্প্লিট ডিলের পরে নয়, প্রপার্টি দেখানোর আগেই লিখিতভাবে ঠিক করুন।
Global Investments, বালিতে কেনার পুরো খরচের বিবরণ (2026-06-13) বালির একটি সাধারণ ভিলা বিক্রিতে এজেন্টের 5% কমিশন কে দেন?
- সাধারণত বিক্রেতা; ক্রেতার পক্ষের এজেন্টের যেকোনো ফি আলাদা এবং লিখিতভাবে সম্মত হতে হবে
- সবসময় ক্রেতা
- লিজহোল্ডের জমির মালিক
- নোটারি, হস্তান্তর কর থেকে
বিক্রেতার দেওয়া 5% প্রচলিত চর্চা। আপনি ক্রেতার কাছ থেকেও নিলে (খোঁজ বা ডিউ ডিলিজেন্সের জন্য), বিরোধ এড়াতে সই করা চুক্তিতে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করুন।
Global Investments, বালিতে কেনার পুরো খরচের বিবরণ (2026-06-13) উদাহরণ হার: প্রতি USD IDR 17,900 (6 অক্টোবর 2026-এ রুপিয়া প্রায় IDR 17,901-এ লেনদেন হয়েছে)। একজন ক্লায়েন্টের বাজেট USD 250,000। IDR-এ তা কত?
IDR 250,000 x 17,900 = IDR 4,475,000,000। বালিতে দাম প্রায়ই USD-তে বলা হয়, কিন্তু দলিল ও কর IDR-এ, তাই আপনি কোন হার ও তারিখ ব্যবহার করেছেন তা সবসময় উল্লেখ করুন।
Databoks (Katadata), প্রতি মার্কিন ডলারে রুপিয়া IDR 17,901 (2026-10-06) উদাহরণ হার: প্রতি USD IDR 17,900। একটি ভিলার লিস্টিং দাম IDR 3,222,000,000। USD-তে দাম কত?
USD 3,222,000,000 / 17,900 = USD 180,000। USD পেতে IDR-কে হার দিয়ে ভাগ করুন; IDR পেতে USD-কে হার দিয়ে গুণ করুন।
Databoks (Katadata), প্রতি মার্কিন ডলারে রুপিয়া IDR 17,901 (2026-10-06) উদাহরণ সংখ্যা: একজন আমেরিকান প্রতি USD IDR 17,900 হারের সময় IDR 4,475,000,000-এ একটি ভিলা কেনেন। কয়েক বছর পর তিনি একই IDR দামে বিক্রি করেন, কিন্তু রুপিয়া শক্তিশালী হয়ে প্রতি USD IDR 16,500 হয়েছে। তার মুদ্রা লাভ কত (USD-তে, পূর্ণসংখ্যায়)?
USD কেনার খরচ = 4,475,000,000 / 17,900 = USD 250,000। বিক্রি = 4,475,000,000 / 16,500 = USD 271,212। লাভ = USD 21,212, দামের কোনো প্রবৃদ্ধি ছাড়াই। রুপিয়া দুর্বল হলে উল্টোটা ঘটে, তাই মুদ্রা ঝুঁকি দুই দিকেই কাজ করে।
Databoks (Katadata), প্রতি মার্কিন ডলারে রুপিয়া IDR 17,901 (2026-10-06) উদাহরণ সংখ্যা: 30 বছর মেয়াদের একটি লিজহোল্ড ভিলার দাম USD 300,000। লিজের প্রতি বছরের খরচ কত (USD-তে)?
USD 300,000 / 30 = বছরে USD 10,000। ভিন্ন মেয়াদের দুটি লিজহোল্ড ভিলা তুলনা করার দ্রুততম উপায় হলো বাকি প্রতি বছরের খরচ তুলনা করা।
Rumavi, বালিতে লিজহোল্ড ভিলা বিক্রি (2026-09-11) উদাহরণ সংখ্যা: একজন ক্রেতা প্রতি are প্রতি বছর IDR 6,000,000-এ 25 বছরের জন্য 4 are জমি (1 are = 100 m2) লিজ নেন, আগাম পরিশোধ। মোট লিজের দাম কত (IDR-এ)?
IDR 4 x 6,000,000 x 25 = IDR 600,000,000। বালিতে জমির লিজ প্রায়ই প্রতি are প্রতি বছর হিসেবে দাম ধরা হয়। এই অঙ্কের ওপর জমির মালিকের 10% চূড়ান্ত করের কথা মনে রাখুন এবং কে বহন করবেন তা ঠিক করুন।
DDTCNews, জমি ও ভবন ভাড়ায় 10% চূড়ান্ত আয়কর (PP 34/2017) (2024-05-06) উদাহরণ সংখ্যা: USD 320,000-এ কেনা একটি ভিলা বছরে USD 48,000 গ্রস আয় করে। ম্যানেজমেন্ট গ্রসের 20%, প্ল্যাটফর্ম ফি গ্রসের 15%, এবং রক্ষণাবেক্ষণ ও ইউটিলিটি USD 6,000 নেয়। নিট ইল্ড কত (%-এ, এক দশমিক)?
% ম্যানেজমেন্ট 9,600 + প্ল্যাটফর্ম 7,200 + পরিচালন খরচ 6,000 = 22,800। নিট = 48,000 - 22,800 = USD 25,200। নিট ইল্ড = 25,200 / 320,000 = 7.875%, অর্থাৎ প্রায় 7.9%। কর ও লিজের অ্যামর্টাইজেশন এটি আরও কমাবে।
AirDNA, বালির স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার মার্কেটের সংক্ষিপ্ত চিত্র (2026-10-13) আগের উদাহরণ ব্যবহার করে (দাম USD 320,000, নিট আয় বছরে USD 25,200), সরল পেব্যাক সময়কাল কত, এবং এটি কীসের সাথে তুলনা করা উচিত?
- প্রায় 7.9 বছর, কোনো কিছুর সাথে তুলনা নয়
- প্রায় 12.7 বছর, যা লিজের বাকি মেয়াদের সাথে তুলনা করতে হবে (25 বছরের লিজে পেব্যাকের পর মাত্র প্রায় 12 বছরের লাভ বাকি থাকে)
- প্রায় 25 বছর, লিজের মেয়াদ
- প্রায় 3.8 বছর, কারণ সময়ের সাথে ভাড়ার আয় দ্বিগুণ হয়
320,000 / 25,200 = 12.7 বছর। লিজহোল্ডে পেব্যাক লিজ শেষ হওয়ার অনেক আগে হতে হবে, কারণ ভিলা জমির মালিকের কাছে ফিরে যায়। বাকি মেয়াদের চেয়ে দীর্ঘ পেব্যাক মানে ক্লায়েন্টের টাকা লোকসান।
Rumavi, বালিতে লিজহোল্ড ভিলা বিক্রি (2026-09-11) একজন অস্ট্রেলীয় ক্রেতা জিজ্ঞেস করেন: 'আমি কি নিজের নামে ভিলাটি ফ্রিহোল্ডে কিনতে পারি?' সৎ উত্তর কী?
- হ্যাঁ, যেকোনো বিদেশি Hak Milik রাখতে পারেন
- না। Hak Milik ফ্রিহোল্ড ইন্দোনেশীয় নাগরিকদের জন্য সংরক্ষিত। তার বিকল্প হলো লিজহোল্ড (Hak Sewa), ন্যূনতম দাম পূরণ করা বাড়িতে Hak Pakai, অথবা HGB টাইটেল রাখা একটি কোম্পানি (PT PMA)
- হ্যাঁ, যদি তিনি যে কাউকে বিয়ে করেন
- শুধু যদি তিনি দ্বিগুণ BPHTB দেন
ফ্রিহোল্ড Hak Milik শুধু ইন্দোনেশীয় নাগরিকদের জন্য। প্রথম দিনেই তিনটি আইনি পথ ও তাদের সুবিধা-অসুবিধা ব্যাখ্যা করুন, যাতে ক্রেতা অবৈধ নমিনি ব্যবস্থার দিকে না ঝোঁকেন।
Global Investments, বালিতে কেনার পুরো খরচের বিবরণ (2026-06-13) একজন জার্মান অবসরপ্রাপ্ত ব্যক্তি Hak Pakai (ব্যবহারের অধিকার)-এর অধীনে বালিতে একটি জমিসহ বাড়ি চান। Kepmen ATR/BPN 1241/2022-এর অধীনে বালিতে জমিসহ বাড়ির জন্য বিদেশিদের ক্ষেত্রে কোন ন্যূনতম দাম প্রযোজ্য?
- IDR 1 বিলিয়ন
- IDR 2 বিলিয়ন
- IDR 10 বিলিয়ন
- IDR 5 বিলিয়ন
বালিতে ন্যূনতম দাম জমিসহ বাড়ির (rumah tapak) জন্য IDR 5 বিলিয়ন এবং অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটের জন্য IDR 2 বিলিয়ন। এই সীমার নিচে একজন বিদেশি বাড়িতে Hak Pakai নিতে পারেন না।
Hukumonline, বিদেশিদের জন্য বাড়ির ন্যূনতম দাম (Kepmen ATR/BPN 1241/2022) (2023-02-08) একজন বিদেশি মালিকের আবাসিক বাড়িতে Hak Pakai মেয়াদ বাড়ানোসহ কতদিন চলতে পারে?
- মোট সর্বোচ্চ 80 বছর (30 + 20 + 30)
- 10 বছর, নবায়নযোগ্য নয়
- চিরকাল, ফ্রিহোল্ডের মতো
- 25 বছর, সাধারণ লিজের মতো
কর্মকর্তারা Hak Pakai-এর মেয়াদ বর্ণনা করেন 30 বছর, 20 বছর বাড়ানো যায় এবং আরও 30 বছর নবায়ন করা যায়। অধিকারটি উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া ও হস্তান্তর করা যায়। 2023 থেকে বৈধ ভিসা ও পাসপোর্টই যথেষ্ট; কেনার জন্য আর KITAS লাগে না।
Detik Finance, ইন্দোনেশিয়ায় বিদেশিদের বাড়ির মালিকানা নিয়ে তথ্য (PP 18/2021) (2023-05-17) একটি ডাচ দম্পতি একটি PT PMA চান, যাতে তারা বছরে কয়েক সপ্তাহ ভাড়া দেবেন এমন একটি ছুটির ভিলার 'মালিক' হতে পারেন। আপনি তাদের সৎভাবে কী বলবেন?
- PT PMA একটি সস্তা শেল কোম্পানি যা যে কেউ অনলাইনে খুলতে পারে
- PT PMA একটি আসল বিদেশি মালিকানাধীন পরিচালন কোম্পানি, যার বড় মূলধনের শর্ত, KBLI কোড অনুযায়ী লাইসেন্স (বাণিজ্যিক ভিলার জন্য 55193), কর রিটার্ন ও রিপোর্টিং আছে; 2026-এ বালির কর্মকর্তারা মূলধনের প্রমাণের ওপর জোর দেন ও ভার্চুয়াল অফিসের বিরোধিতা করেন, তাই এটি মাঝেমধ্যে ব্যবহৃত ছুটির বাড়ির জন্য খুব কমই মানানসই
- PT PMA তাদের Hak Milik রাখার সুযোগ দেয়
- এর কোনো ইন্দোনেশীয় কর রেজিস্ট্রেশন লাগে না
2026-এ কর্তৃপক্ষ বালিতে PT PMA-এর অপব্যবহারকে লক্ষ্য করে: ভুল KBLI কোড, মূলধনের ঘাটতি, নমিনি শেয়ারহোল্ডার ও ভার্চুয়াল অফিস। PT PMA আসল ভাড়ার ব্যবসার জন্য যৌক্তিক, দ্বিতীয় বাড়ির বিকল্প পথ হিসেবে নয়।
Bali Villa Realty, ভিলা পারমিটের অপব্যবহারে বালির বিনিয়োগ নিয়ম কঠোর করছে ইন্দোনেশিয়া (2026-02-13) একজন রুশ ক্লায়েন্ট বলেন তার বালিনিজ ড্রাইভার একটি ব্যক্তিগত পার্শ্ব চুক্তির ভিত্তিতে জমিটি 'তার হয়ে' নিজের নামে রাখবেন। আপনার পরামর্শ কী?
- এটি প্রচলিত চর্চা এবং সম্পূর্ণ নিরাপদ
- চুক্তি ইংরেজিতে হলে ঠিক আছে
- এর ব্যবস্থা করতে অস্বীকার করুন: নমিনি কাঠামো বিদেশিকে কোনো আইনি সুরক্ষা দেয় না, এবং বালি এগুলোকে শাস্তিযোগ্য করার পদক্ষেপ নিয়েছে, তাই তিনি জমি হারানো ও দায়ের মুখে পড়ার ঝুঁকিতে আছেন
- ড্রাইভার আত্মীয় হলে এটি বৈধ
একটি পার্শ্ব চুক্তি একজন বিদেশিকে Hak Milik জমির মালিকানা দিতে পারে না। বালির নেতারা নমিনির বিরুদ্ধে আঞ্চলিক নিয়মের জন্য চাপ দিয়েছেন, এবং 2026-এর নিয়ম ইন্দোনেশীয় সামনের ব্যক্তি ব্যবহারকারী বিদেশিদের শাস্তির মুখে ফেলে। এর বদলে একটি আইনি পথ প্রস্তাব করুন।
Antara Bali, নমিনি নিয়ে আঞ্চলিক নিয়মের প্রস্তাব দিলেন Koster ও Giri (2024-10-11) বালির ভিলা বা জমিতে যেকোনো ডিপোজিটের আগে প্রথম নথি যাচাই কী?
- স্থানীয় BPN ভূমি অফিসে জমির সার্টিফিকেট যাচাই করুন: ধারকের নাম, টাইটেলের ধরন, আয়তন, এবং কোনো বন্ধক, আটকাদেশ বা বিরোধ
- বিক্রেতার কাছে সার্টিফিকেটের একটি সুন্দর ছবি চান
- ডেভেলপারের Google রিভিউ দেখুন
- ভিলাটি Airbnb-তে আছে কিনা নিশ্চিত করুন
BPN-এ সার্টিফিকেট যাচাই (cek sertifikat), যা PPAT করেন, নিশ্চিত করে যে বিক্রেতা রেজিস্টার্ড ধারক এবং টাইটেল পরিষ্কার। ফটোকপি বা ছবি কিছুই প্রমাণ করে না। যাচাই নেই, ডিপোজিট নেই।
Global Investments, বালিতে কেনার পুরো খরচের বিবরণ (2026-06-13) Canggu-এর একটি প্লট নিখুঁত মনে হচ্ছে, কিন্তু ক্লায়েন্ট স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার পরিকল্পনা করছেন। কোন জোনিং যাচাই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ?
- আশেপাশের বাড়ির রং
- জোনিং (KKPR) যাচাই করুন: পর্যটন জোন পূর্ণ ভাড়ার লাইসেন্স সমর্থন করে, আবাসিক জোন সীমিত, এবং সবুজ কৃষি জোনে ভাড়া বন্ধ
- জোনিং শুধু 100 রুমের বেশি হোটেলের জন্য গুরুত্বপূর্ণ
- বিক্রেতা জোনিং বদলাতে পারেন
জোনিংই ঠিক করে ভিলাটি কখনো লাইসেন্স পাবে কিনা। সবুজ জোন ও উৎপাদনশীল কৃষিজমি সতর্কসংকেত, বিশেষ করে কৃষিজমির পারমিট নিয়ে গভর্নরের 2025-এর নির্দেশের পর। সইয়ের আগে লিখিত জোনিং অডিট নিন।
Villa Bali Sale, বালির ভিলা ভাড়ার কমপ্লায়েন্স গাইড (2026-04-02) বিক্রির জন্য থাকা একটি পুরোনো ভিলার শুধু 2015-এর একটি IMB ভবন পারমিট আছে। যে ক্রেতা এটি ভাড়া দিতে চান, তাকে কী বলবেন?
- IMB চিরকালের জন্য যথেষ্ট
- ভিলার জন্য পারমিট লাগে না
- শুধু নতুন ভিলার পারমিট লাগে
- ভাড়ার লাইসেন্স পাওয়া বা নবায়নের আগে IMB-কে SLF (ব্যবহারযোগ্যতার সার্টিফিকেট)-সহ PBG-তে রূপান্তর করতে হবে, তাই অফারে খরচ ও সময় হিসাবে ধরুন
PBG, IMB-এর জায়গা নিয়েছে, এবং SLF প্রত্যয়ন করে যে ভবনটি ব্যবহারের জন্য নিরাপদ। এগুলো ছাড়া লাইসেন্সপ্রাপ্ত ভাড়ার পথ বন্ধ। বিক্রেতাকে রূপান্তর সামলাতে বলুন বা দাম কমাতে বলুন।
Villa Bali Sale, 2026-এ বালিতে বিনিয়োগ: কী বদলেছে (2026-07-03) Uluwatu-এর কাছে একটি সস্তা প্লটে যেতে হয় শুধু প্রতিবেশীর জমির ওপর দিয়ে একটি পায়ে চলা পথে। সঠিক পরামর্শ কী?
- এখনই কিনুন, প্রতিবেশী পরে নিশ্চয়ই রাজি হবেন
- ভিলার মূল্যে প্রবেশপথের কোনো গুরুত্ব নেই
- আইনি সড়ক প্রবেশপথকে শর্ত করুন: রেজিস্টার্ড চলাচলের অধিকার নিন বা প্রবেশপথের জমিটুকু কিনুন, কারণ চারদিকে ঘেরা প্লটে নির্মাণ, লাইসেন্স বা পুনরায় বিক্রি অসম্ভব হতে পারে
- বদলে একটি হেলিপ্যাড ব্যবহার করুন
নথিভুক্ত প্রবেশপথ ছাড়া নির্মাণের ট্রাক, ইউটিলিটি ও ভবিষ্যৎ ক্রেতা সবাই আটকে যেতে পারে। বালির ডিউ ডিলিজেন্স গাইডগুলো টাইটেল ও জোনিংয়ের পাশাপাশি প্রবেশপথকে মূল যাচাই হিসেবে তালিকাভুক্ত করে। চূড়ান্ত পেমেন্টের আগে এর সমাধানের ওপর জোর দিন।
Global Investments, বালিতে কেনার পুরো খরচের বিবরণ (2026-06-13) প্রস্তাবিত জমিটি চার ভাইবোনের উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া বালিনিজ পারিবারিক জমি, কিন্তু শুধু বড় ভাই দরকষাকষি করছেন। আপনার কী চাওয়া উচিত?
- কিছুই না, বড় ভাই সিদ্ধান্ত নেন
- প্রমাণ যে প্রত্যেক রেজিস্টার্ড ধারক বা উত্তরাধিকারী সম্মত এবং নোটারির সামনে সই করেন (প্রয়োজনে স্বামী-স্ত্রীসহ), নইলে পরে ডিলটি চ্যালেঞ্জ হতে পারে
- শুধু বাবা-মায়ের মৌখিক সম্মতি
- ক্ষতিপূরণ হিসেবে বেশি ডিপোজিট
পারিবারিক জমির প্রায়ই কয়েকজন উত্তরাধিকারী বা রেজিস্টার্ড ধারক থাকেন। একজন সই না করলে লিজ বা বিক্রি নিয়ে বছরের পর বছর বিরোধ চলতে পারে। PPAT-এর উচিত সব মালিকের পরিচয় তাদের পরিচয়পত্র ও সার্টিফিকেটের সাথে মিলিয়ে নিশ্চিত করা।
Global Investments, বালিতে কেনার পুরো খরচের বিবরণ (2026-06-13) মধ্যপ্রাচ্যের একজন বিনিয়োগকারী চান ভিলা কেনার মাধ্যমে তিনি ইন্দোনেশিয়ার গোল্ডেন ভিসা পাবেন। কোনটি সঠিক?
- USD 300,000-এর ওপরের যেকোনো ভিলা যোগ্য
- গোল্ডেন ভিসাধারীরা Hak Milik-এর মালিক হতে পারেন
- লিজ নেওয়া জমির ভিলা সরাসরি যোগ্য নয়; ব্যক্তিগত পথ মূলত বন্ড, শেয়ার বা ফান্ডে USD 350,000 (5 বছর) বা USD 700,000 (10 বছর), তাই তাকে একজন অভিবাসন বিশেষজ্ঞের কাছে পাঠান
- গোল্ডেন ভিসা শুধু ইন্দোনেশীয়দের জন্য
যে ভিসা দিতে পারবেন না তা বিক্রি করবেন না। গোল্ডেন ভিসার নিজস্ব বিনিয়োগের পথ আছে, এবং লিজ নেওয়া জমির আলাদা ভিলা সেগুলোর একটি নয়। প্রপার্টির পরামর্শ ও ভিসার পরামর্শ আলাদা রাখুন।
Bali Exception, ইন্দোনেশিয়া গোল্ডেন ভিসা 2026 বিনিয়োগকারী গাইড (2026-05-11) একজন ফরাসি ক্রেতা পড়েন যে একটি লিজে 'মেয়াদ বাড়ানোর অপশন' আছে। কোন ধারা তাকে সবচেয়ে ভালো সুরক্ষা দেয়?
- লিজে লেখা নির্দিষ্ট বা মূল্যস্ফীতি-সূচকভিত্তিক দামে মেয়াদ বাড়ানো, সাথে লিজ হস্তান্তরের অনুমতি দেওয়া একটি অ্যাসাইনমেন্ট ধারা
- 'জমির মালিকের সাথে সম্মত হওয়া দামে' মেয়াদ বাড়ানো
- জমির মালিকের ছেলের মৌখিক প্রতিশ্রুতি
- কোনো ধারা নয়, কারণ মেয়াদ বাড়ানো স্বয়ংক্রিয়
জমির মালিকের ইচ্ছামতো দামে মেয়াদ বাড়ানো একটি প্রচলিত ফাঁদ। নির্দিষ্ট দাম (বা একটি সূত্র) ও একটি অ্যাসাইনমেন্ট ধারা লিজকে মূল্যবান ও বিক্রয়যোগ্য রাখে। এগুলো ছাড়া লিজের শেষ বছরগুলোর মূল্য খুবই কম।
Rumavi, বালিতে লিজহোল্ড ভিলা বিক্রি (2026-09-11) জাকার্তার একজন ক্রেতা জানতে চান তার কেনা একজন বিদেশির কেনা থেকে কীভাবে আলাদা। আপনি কী ব্যাখ্যা করবেন?
- বিদেশিদের মতো তাকে লিজহোল্ড ব্যবহার করতে হবে
- ইন্দোনেশীয় নাগরিক হিসেবে তিনি ফ্রিহোল্ড Hak Milik রাখতে পারেন, প্রথম অধিগ্রহণে স্থানীয় NPOPTKP বাদে 5% BPHTB দেন, এবং বিক্রেতা 2.5% চূড়ান্ত কর দেন
- তিনি কোনো করই দেন না
- তার একটি PT PMA লাগে
দেশীয় ক্রেতাদের বিকল্প সবচেয়ে বেশি এবং টাইটেল সবচেয়ে পরিষ্কার। BPHTB, বিক্রেতার 2.5% ও নোটারি ফি ধাপে ধাপে বুঝিয়ে দিন, যাতে তার মোট বাজেট বাস্তবসম্মত হয়।
DDTCNews, NPOPTKP ও BPHTB নিয়ে UU HKPD-এর নিয়ম (2021-12-24) আপনি একজন ব্রিটিশ ক্লায়েন্টের জন্য প্রপার্টি দেখার ট্রিপের ব্যবস্থা করছেন। বালির পর্যটক লেভি নিয়ে তার কী জানা উচিত?
- এটি থাকার প্রতিদিনের জন্য দিতে হয়
- এটি IDR 1.5 মিলিয়ন
- প্রপার্টি ক্রেতাদের জন্য এটি ঐচ্ছিক
- প্রতি বিদেশি পর্যটক প্রতি ভ্রমণে IDR 150,000, অফিশিয়াল LoveBali পোর্টালে (lovebali.baliprov.go.id) বা বিমানবন্দরে দিতে হয়, KITAS ও KITAP ধারীরা ছাড় পান
Perda 6/2023-এর অধীনে লেভিটি 14 ফেব্রুয়ারি 2024 থেকে প্রযোজ্য। অফিশিয়াল লিংক নিজেই পাঠান, কারণ ভুয়া পেমেন্ট সাইট আছে। এমন ছোট বিষয় প্রথম প্রপার্টি দেখার আগেই আস্থা তৈরি করে।
Bali Travel Life, বালি পর্যটন লেভি 2026 (Perda 6/2023) (2026-04-27) Melbourne-এর একজন ক্রেতা ভ্রমণ না করেই কিনতে চান। দূর থেকে কেনা সামলানোর সবচেয়ে নিরাপদ উপায় কী?
- নিশ্চিত করতে বিক্রেতার ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্টে পুরো দাম পাঠান
- টাইটেল, জোনিং ও পারমিট যাচাইয়ের পরই শুধু নোটারির প্রক্রিয়ার মাধ্যমে টাকা দিন, এবং যথাযথভাবে তৈরি পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে বা পরের ভ্রমণে সশরীরে সই করুন, সবকিছু একজন স্বাধীন আইনজীবী পর্যালোচনা করবেন
- লিখিত ম্যান্ডেট ছাড়াই এজেন্টকে সবকিছুতে সই করতে দিন
- একজন বন্ধুর মাধ্যমে নগদে দিন
দূরের ক্রেতারাই প্রতারণার প্রধান লক্ষ্য। পেমেন্ট PPAT প্রক্রিয়া ও ডিউ ডিলিজেন্সের ফলাফল মেনে হওয়া উচিত, এবং যেকোনো প্রতিনিধির আনুষ্ঠানিক পাওয়ার অব অ্যাটর্নি লাগে। স্বাধীন আইনি যাচাইয়ের জন্য IDR 5 থেকে 20 মিলিয়ন বাজেট রাখুন।
Global Investments, বালিতে কেনার পুরো খরচের বিবরণ (2026-06-13) একজন অফ-প্ল্যান ডেভেলপার '15% নিশ্চিত ROI' প্রস্তাব দেন এবং জমির সার্টিফিকেট দেখানোর আগে একটি ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্টে ডিপোজিট চান। আপনার প্রতিক্রিয়া কী?
- আর্লি-বার্ড দাম পেতে দ্রুত টাকা দিন
- শুধু ছাড় চান
- এটিকে সতর্কসংকেত হিসেবে দেখুন: BPN সার্টিফিকেট যাচাই, জোনিং ও পারমিট পর্যালোচনার আগে পেমেন্ট প্রত্যাখ্যান করুন, এবং প্রতিশ্রুতিকে আসল মানদণ্ডের সাথে তুলনা করুন (AirDNA-তে গড় অকুপেন্সি প্রায় 57%)
- বালিতে নিশ্চিত রিটার্ন আইনে সুরক্ষিত
মার্কেট ডেটার চেয়ে অনেক বেশি গ্যারান্টি, দ্রুত টাকা দেওয়ার চাপ ও ব্যক্তিগত ব্যাংক অ্যাকাউন্ট সাধারণ সতর্কসংকেত। আগে নথির ওপর জোর দিন। শিল্প সংগঠনগুলোও সতর্ক করে যে অনলাইন লিস্টিং আসল সরবরাহকে বাড়িয়ে দেখায়, ডুপ্লিকেট ও লাইসেন্সবিহীন এন্ট্রিসহ।
Bisnis.com, ভিলা আবাসনের লাইসেন্সিং নিয়ে টানাপোড়েন (2026-05-15) জানুয়ারি থেকে জুন 2026-এ অভিবাসন বিভাগ বালিতে 342 জন বিদেশিকে দেশ থেকে বের করে দিয়েছে। সবচেয়ে সাধারণ লঙ্ঘন কী ছিল?
- অতিরিক্ত গতিতে গাড়ি চালানো
- লিজহোল্ড ভিলা কেনা
- দেরিতে পর্যটক লেভি দেওয়া
- রেসিডেন্স পারমিটের অপব্যবহার ও মেয়াদের বেশি থাকা
বেশিরভাগ ঘটনায় পারমিটের অপব্যবহার ও মেয়াদের বেশি থাকা ছিল। ক্লায়েন্টদের মনে করিয়ে দিন যে ট্যুরিস্ট ভিসায় ভাড়ার ব্যবসা চালানো বা তাদের ভিলা প্রজেক্টে কাজ করা যায় না, এবং প্রতিটি কার্যক্রমের জন্য সঠিক পারমিট লাগে।
RRI, বালিতে অভিবাসন তদারকি: 342 জন বিদেশিকে বের করে দেওয়া হয়েছে (2026-07-05) বিক্রির পর আপনার ক্লায়েন্ট জানতে চান তিনি বুকিং প্ল্যাটফর্মে নিজের নামে ভিলাটি ভাড়া দিতে পারবেন কিনা। 2026-এ কোনটি সঠিক?
- হ্যাঁ, যেকোনো ব্যক্তি একটি ভিলা তালিকাভুক্ত করতে পারেন
- স্বল্পমেয়াদি ভাড়া বাণিজ্যিক কার্যক্রম হিসেবে গণ্য, তাই এটি একটি রেজিস্টার্ড প্রতিষ্ঠানের মাধ্যমে চালাতে হবে (তার PT PMA বা অপারেটর হিসেবে কাজ করা লাইসেন্সপ্রাপ্ত ম্যানেজমেন্ট কোম্পানি), এবং লাইসেন্সবিহীন লিস্টিং সরিয়ে দেওয়ার ঝুঁকি আছে
- হ্যাঁ, যদি তিনি পর্যটক লেভি দেন
- শুধু রুশদের ওপর বিধিনিষেধ
PP 28/2025-এর অধীনে পর্যটন আবাসনের পেছনে একটি রেজিস্টার্ড ব্যবসা থাকতে হবে। প্ল্যাটফর্মগুলো লিস্টিংকে OSS লাইসেন্সিং সিস্টেমের সাথে মিলিয়ে নিচ্ছে এবং যাচাই না হওয়াগুলো নিষ্ক্রিয় করছে। একজন লাইসেন্সপ্রাপ্ত ম্যানেজার তার আয় সুরক্ষিত রাখেন।
Villa Bali Sale, 2026-এ বালিতে বিনিয়োগ: কী বদলেছে (2026-07-03) বিদেশে থাকা একজন মালিকের জন্য একটি ভালো ভিলা ম্যানেজমেন্ট চুক্তিতে কী থাকা উচিত?
- শুধু পরিষ্কারের সময়সূচি
- 90% অকুপেন্সির প্রতিশ্রুতি
- স্পষ্ট ফি (ম্যানেজমেন্ট সাধারণত মোট আয়ের একটি শতাংশ নেয়), মাসিক হিসাব, লাইসেন্সের দায়িত্ব, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে 10% হোটেল কর ও 10% ভাড়া আয়কর, রক্ষণাবেক্ষণের বাজেট এবং একটি প্রস্থান ধারা
- কিছুই না, বালিতে হ্যান্ডশেকই স্বাভাবিক
ম্যানেজার লাইসেন্স, কর পরিশোধ ও অতিথিদের বিষয়ে মালিকের পক্ষে কাজ করেন। জিজ্ঞেস করুন NPWPD-এর মাধ্যমে মাসিক হোটেল কর কে জমা দেন, আয় কীভাবে জানানো হয়, এবং মালিক কীভাবে চুক্তি ছাড়তে পারেন।
Villa Bali Sale, বালির ভিলা ভাড়ার কমপ্লায়েন্স গাইড (2026-04-02) একজন ক্লায়েন্ট একই দামের দুটি লিজহোল্ড ভিলা তুলনা করছেন: একটিতে 28 বছর বাকি, অন্যটিতে 13 বছর। পার্থক্যটি সৎভাবে কীভাবে ব্যাখ্যা করবেন?
- দাম একই হওয়ায় মূল্যও একই
- লিজহোল্ডের মূল্য S-বক্ররেখা অনুসরণ করে: শুরুতে ধীরে কমে এবং প্রায় 15 বছরের পর দ্রুত, তাই 13 বছরের লিজ আসল ছাড়ে (প্রায়ই 20% থেকে 30%) বেচাকেনা হওয়া উচিত, যদি না এর নিশ্চিত মেয়াদ বাড়ানোর ব্যবস্থা থাকে
- ছোট লিজটি ভালো কারণ এটি নতুন
- বাকি বছর শুধু ফ্রিহোল্ডের জন্য গুরুত্বপূর্ণ
15 বছরের কম হলে ক্রেতা ও ব্যাংক একে দ্রুত সংকুচিত হতে থাকা সম্পদ হিসেবে দেখে, এবং তালিকাভুক্ত লিজহোল্ডের মাত্র প্রায় 4% এত ছোট। বাকি প্রতি বছরের খরচ ও মেয়াদ বাড়ানোর শর্ত পাশাপাশি দেখান।
Rumavi, বালিতে লিজহোল্ড ভিলা বিক্রি (2026-09-11) - দুবাইয়ের এলাকা
- নিয়ম ও প্রক্রিয়া
- অর্থ ও হিসাব
- অফ-প্ল্যান
- লিজিং
- বিক্রয় দক্ষতা
- দুবাই বিক্রি করা
- কমপ্লায়েন্স
- মার্কেটিং ও সোশ্যাল মিডিয়া
- ক্লায়েন্ট দক্ষতা
- মানসিকতা ও পারফরম্যান্স
- মার্কেট সাইকেল ও ভ্যালুয়েশন
- আবুধাবি: নিয়ম ও এলাকা
- শারজাহ: নিয়ম ও এলাকা
- রাস আল খাইমাহ: নিয়ম ও এলাকা
- আজমান: নিয়ম ও এলাকা
- উম্ম আল কুওয়াইন: নিয়ম ও এলাকা
- ফুজাইরাহ: নিয়ম ও এলাকা
- সৌদি আরব: নিয়ম ও লাইসেন্স
- সৌদি অঞ্চল ও এলাকা
- সৌদি অফ-প্ল্যান (Wafi)
- সৌদি আরবে কোথায় বিনিয়োগ করবেন
- সৌদি হিসাব: ROI ও ইল্ড
- সৌদি ক্লায়েন্ট ও সংস্কৃতি
- মিশর: নিয়মকানুন ও ব্রোকার রেজিস্ট্রি
- মিশরের এলাকা ও নতুন শহর
- মিশরের অফ-প্ল্যান
- মিশরে কোথায় বিনিয়োগ করবেন
- মিশরের হিসাব: ROI ও পেমেন্ট প্ল্যান
- মিশরীয় ক্লায়েন্ট ও সংস্কৃতি
- মরক্কো: নিয়মকানুন ও এজেন্ট পেশা
- মরক্কোর শহর ও এলাকা
- মরক্কোর অফ-প্ল্যান (VEFA)
- মরক্কোতে কোথায় বিনিয়োগ করবেন
- মরক্কোর হিসাব: খরচ, ROI ও ইল্ড
- মরক্কোর ক্লায়েন্ট ও সংস্কৃতি
- স্পেন: নিয়মকানুন ও এজেন্ট পেশা
- স্পেনের শহর ও এলাকা
- স্পেনের অফ-প্ল্যান
- স্পেনে কোথায় বিনিয়োগ করবেন
- স্পেনের হিসাব: কর, ROI ও ইল্ড
- স্পেনে আন্তর্জাতিক ক্লায়েন্ট
- বালি: নিয়ম, লাইসেন্স এবং কে ব্রোকার হতে পারেন
- বালির এলাকা
- বালির অফ-প্ল্যান ভিলা
- বালিতে কোথায় বিনিয়োগ করবেন
- বালির হিসাব: কর, ROI ও ইল্ড
- বালিতে আন্তর্জাতিক ক্লায়েন্ট
- সব আমিরাত: কে কী করে
- শিক্ষানবিশ
- জুনিয়র ব্রোকার
- ব্রোকার
- সিনিয়র ব্রোকার
- টপ প্রডিউসার
- ক্লোজার
সহজমাঝারিএক্সপার্ট সঠিক!দারুণ!একদম ঠিক!পুরোপুরি সঠিক! পুরোপুরি ঠিক নয়।এবার হলো না।কাছাকাছি, কিন্তু না। আগুন ঝরাচ্ছেন! স্ট্রিক বোনাস পরের প্রশ্নআমার ফলাফল দেখুন সঠিক উত্তর:আপনার উত্তর: সর্বোচ্চ র্যাংকে পৌঁছেছেনপয়েন্ট বাকি, পরের র্যাংক:সেরা অসাধারণ। আপনি এটা একজন টপ প্রডিউসারের মতো জানেন। দারুণ রাউন্ড। 90% ছুঁতে নিচের সংশোধনগুলো দেখুন। ভালো চেষ্টা। সংশোধনগুলো পড়ুন আর আবার খেলুন: দ্বিতীয় রাউন্ড সবসময় ভালো হয়। প্রত্যেক টপ ব্রোকার এখান থেকেই শুরু করেছেন। সংশোধনগুলো পড়ুন, তারপর আবার খেলুন। এইমাত্র আমার স্কোরCloserPass ব্রোকার ট্রেনিংয়ে। আমাকে হারাতে পারবেন? লিংক কপি হয়েছে প্রথম রাউন্ডআপনি প্রথম রাউন্ড শেষ করেছেন পারফেক্ট রাউন্ড100% সঠিক উত্তর আগুন ঝরানোপরপর 5টি সঠিক উত্তর এক্সপার্ট মাইন্ডএকটি এক্সপার্ট প্রশ্নের সঠিক উত্তর হিসাবের জাদুকরএকটি হিসাব সঠিক রোজকার খেলোয়াড়আজকের চ্যালেঞ্জ শেষ পরীক্ষার জন্য প্রস্তুতএক্সাম মোডে 80% বা তার বেশি 