বালিতে প্রতিদিন যে নিয়মগুলো মেনে চলবেন

সার্টিফায়েড হওয়া কেবল শুরু। আপনার লাইসেন্স, সুনাম এবং ক্লায়েন্টের টাকা নিরাপদ রাখা নির্ভর করে প্রতিদিনের অভ্যাসের উপর। এই পাঠে চারটি বড় বিষয় আছে: চুক্তি, বিজ্ঞাপন, টাকা, এবং যেসব বিষয় বালিতে ক্যারিয়ার শেষ করে দেয়।

1. প্রতিটি ম্যান্ডেট লিখিত রাখুন

Permendag 33/2025 অনুযায়ী একটি ব্রোকারেজের ক্লায়েন্ট ও কো-ব্রোকিং অংশীদারদের সাথে লিখিত চুক্তি থাকতে হবে (Bisnis.com, SIP Law Firm)। স্বাক্ষরিত চুক্তি না থাকলে ফি পাওয়ার কোনো স্পষ্ট অধিকার নেই।

একটি ভালো লিস্টিং বা ক্রেতা চুক্তিতে উল্লেখ থাকে:

• সম্পত্তি, দাম এবং অধিকারের ধরন: ফ্রিহোল্ড Hak Milik, লিজহোল্ড, Hak Pakai বা HGB।
• কমিশনের হার, বিক্রয়ের জন্য আইনি সীমা 2% থেকে 5% এবং ভাড়ার জন্য 5% থেকে 8%-এর মধ্যে, এবং VAT যোগ হবে কিনা।
• কে পরিশোধ করবেন এবং কখন: সাধারণত বিক্রেতা, দলিল বা লিজ স্বাক্ষরের সময়।
• ম্যান্ডেটটি এক্সক্লুসিভ কিনা, এবং কতদিনের জন্য।
• আপনার পরিচয় করিয়ে দেওয়া ক্রেতার সাথে ক্লায়েন্ট সরাসরি লেনদেন করলে কী হবে।
• এজেন্সির লাইসেন্সের বিবরণ।

কো-ব্রোকিংয়ের জন্য অন্য এজেন্সির সাথে আলাদা চুক্তি করুন, স্প্লিট লিখিতভাবে উল্লেখ করে। এজেন্সিগুলোর মধ্যে স্প্লিট আইন নির্ধারণ করে না।

2. সৎভাবে বিজ্ঞাপন দিন

নিয়মগুলো সংক্ষিপ্ত, এবং সেগুলো গুরুত্বপূর্ণ:

• লাইসেন্স প্রদর্শন করুন। একটি P4-কে তার ওয়েবসাইটে ও প্রকাশনায় লাইসেন্সের বিবরণ দেখাতে হবে (Bisnis.com)।
• কোনো মিথ্যা তথ্য নয়, কোনো অনিশ্চিত প্রতিশ্রুতি নয়। Permendag 33/2025 ব্রোকারেজ মার্কেটিংয়ে এগুলো নিষিদ্ধ করেছে। ভোক্তা সুরক্ষা আইন Law 8/1999-ও অনিশ্চিত প্রতিশ্রুতি দিয়ে পণ্য বা সেবার প্রচার নিষিদ্ধ করে (Article 9), এবং Article 62 অনুযায়ী 5 বছর পর্যন্ত কারাদণ্ড বা IDR 2 billion পর্যন্ত জরিমানা হতে পারে (Hukumonline)।
• রিটার্ন নিয়ে সতর্ক থাকুন। যে ব্রোশিওর “গ্যারান্টিড 12%”-এর প্রতিশ্রুতি দেয় অথচ তা চুক্তিতে নেই, এমন প্রতিশ্রুতিই ক্রেতা, ডেভেলপার ও এজেন্টদের সমস্যায় ফেলে। এর বদলে বাস্তব তুলনামূলক উদাহরণ দিন।
• অবৈধ ভাড়ার মার্কেটিং করবেন না। Ministry of Tourism আবাসনগুলোর OSS লাইসেন্স নেওয়ার সময়সীমা নির্ধারণ করেছে এবং 1 August 2026 থেকে বুকিং প্ল্যাটফর্ম থেকে লাইসেন্সবিহীন আবাসন সরিয়ে দেওয়ার ঘোষণা দিয়েছে (Freaking Nomads)। “ভাড়ার আয়সহ” কোনো ভিলা বিক্রি করলে আগে লাইসেন্স যাচাই করুন।
• বিদেশি এবং সোশ্যাল মিডিয়া। বিক্রির জন্য ভিলার পোস্ট দেওয়া একটি ব্যবসায়িক কার্যক্রম। 2024 সালে অনলাইনে একটি ভিলার প্রচার করার জন্য ভিসা অন অ্যারাইভালে থাকা একজন অস্ট্রেলীয়কে বহিষ্কার করা হয়েছিল (INP Polri)। আপনি বিদেশি হলে ক্লায়েন্টমুখী মার্কেটিং আপনার এজেন্সির ইন্দোনেশীয় ব্রোকাররা করবেন।

3. টাকার নিয়ম মেনে চলুন

জাতীয় পেমেন্ট সিস্টেম। ব্রোকারদের লেনদেনের জন্য জাতীয় পেমেন্ট সিস্টেম ব্যবহার করতে হবে (Bisnis.com)। কমিশনের ইনভয়েস এজেন্সি দেয় এবং তা কোম্পানির নামে একটি ইন্দোনেশীয় অ্যাকাউন্টে পরিশোধ হয়, কখনোই আপনার ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্টে বা বিদেশে নয়।

ক্রাউডফান্ডিং নয়, মানি লন্ডারিং নয়। Permendag 33/2025 ব্রোকারদের ক্রাউডফান্ডিংভিত্তিক প্রপার্টি অর্থায়ন, মানি লন্ডারিং বা সন্ত্রাসে অর্থায়নে সহায়তা করতে নিষেধ করে (Bisnis.com)।

আপনি একজন রিপোর্টিং পক্ষ। Government Regulation 43 of 2015 প্রপার্টি কোম্পানি ও প্রপার্টি এজেন্টদের সেই পক্ষগুলোর তালিকায় যুক্ত করেছে যাদের ইন্দোনেশিয়ার আর্থিক গোয়েন্দা ইউনিট PPATK-এ রিপোর্ট করতে হয় (Setkab)। বাস্তবে:

1. আপনার ক্লায়েন্টকে জানুন। পরিচয়পত্র সংগ্রহ করুন এবং আসল ক্রেতা কে তা বুঝুন।
2. টাকা কোথা থেকে আসছে জিজ্ঞেস করুন, বিশেষ করে নগদ ও তৃতীয় পক্ষের পেমেন্টে।
3. সন্দেহজনক লেনদেন রিপোর্ট করুন আপনার এজেন্সির মাধ্যমে PPATK-তে।
4. বড় নগদ লেনদেন রিপোর্ট করুন। পণ্য ও সেবা প্রদানকারীদের IDR 500 million বা তার বেশি নগদ লেনদেনও রিপোর্ট করতে হয় (Hukumonline)।
5. ক্লায়েন্টকে আগাম জানিয়ে দেবেন না। রিপোর্টিং পক্ষ ক্লায়েন্টকে বলতে পারে না যে তার বিষয়ে রিপোর্ট করা হচ্ছে (Setkab)।

যে ক্রেতা বিভিন্ন মানুষের কাছ থেকে নগদ টাকার বান্ডিলে পরিশোধ করেন, টাকার উৎস ব্যাখ্যা করেন না এবং দাম কাগজে না লেখার অনুরোধ করেন, তিনি একটি স্পষ্ট বিপদসংকেত। থামুন এবং আপনার ম্যানেজারের সাথে কথা বলুন।

4. যে কারণে এজেন্টরা শাস্তি পান বা ডিল বাতিল হয়

চর্চা	কী হতে পারে
October 2026-এর পরে যোগ্যতা সনদ ছাড়া কাজ করা	Kemendag থেকে সতর্কবার্তা (AFU)
কোনো P4 নিয়ম ভাঙলে বা বার্ষিক প্রতিবেদন না দিলে	লিখিত সতর্কতা, স্থগিতাদেশ, লাইসেন্স বাতিল, জরিমানা (SIP Law Firm)
ভুল ভিসায় বিদেশির মাঠপর্যায়ের ব্রোকারেজ	বহিষ্কার ও পুনঃপ্রবেশ নিষেধাজ্ঞা (INP Polri)
নমিনি ডিলের ব্যবস্থা করা	চুক্তিটি বাতিল এবং নমিনিকেই মালিক হিসেবে গণ্য করা হয় (Hukumonline)
চুক্তিতে নেই এমন রিটার্নের প্রতিশ্রুতি দেওয়া	Law 8/1999 অনুযায়ী ভোক্তার দাবি ও ফৌজদারি শাস্তি
যাচাই ছাড়া নগদ গ্রহণ	মানি লন্ডারিং বিরোধী দায়িত্ব লঙ্ঘন

নমিনি বিষয়ে বিশেষভাবে বলা দরকার। নমিনি ডিলে Hak Milik জমি একজন ইন্দোনেশীয়র নামে রাখা হয়, আর পার্শ্ব-কাগজপত্রে নিয়ন্ত্রণ দেওয়া হয় বিদেশিকে। Hukumonline জানায় যে Supreme Court এগুলোকে বাতিল হিসেবে গণ্য করে এবং নমিনিকেই আইনগত মালিক হিসেবে স্বীকৃতি দেয়। কোনো ক্লায়েন্ট বা বিক্রেতা এমন প্রস্তাব দিলে না বলুন, এবং একটি বৈধ পথ প্রস্তাব করুন: লিজ, Hak Pakai বা সঠিক কোম্পানি কাঠামো।

দৈনন্দিন অভ্যাসের তালিকা

• লিস্টিংয়ের মার্কেটিংয়ের আগে স্বাক্ষরিত চুক্তি।
• প্রতিটি পোস্ট ও ব্রোশিওরে লাইসেন্সের বিবরণ।
• ভাড়ার আয় উল্লেখ করার আগে টাইটেল, জোনিং ও পারমিট যাচাই।
• কোনো ডিপোজিটের আগে পরিচয়পত্র ও অর্থের উৎস।
• সব টাকা ইন্দোনেশীয় কোম্পানি অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে।

পড়ুন স্বাক্ষর করার আগে এবং বিদেশি হিসেবে বালিতে সম্পত্তি কেনা। ভাড়া ও বিদেশি কোম্পানি সংক্রান্ত নিয়ম 2026 সালে কয়েকবার বদলেছে, তাই কিছু করার আগে সরকারি উৎস যাচাই করুন।