শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত একটি বালি ডিল

বালির একটি ডিলে বেশিরভাগ বাজারের চেয়ে বেশি উপাদান থাকে: জমির অধিকারের ধরন, জোনিং, নির্মাণ পারমিট এবং দুই ধরনের কর্মকর্তা, নোটারি ও PPAT। এই পাঠে তিনটি ডিল ধাপে ধাপে দেখানো হয়েছে এবং শেষে রুপিয়ায় একটি হিসাবের উদাহরণ আছে।

কে কী করেন

• ব্রোকার (ইন্দোনেশীয়, সার্টিফায়েড, একটি P4-এ কর্মরত): লিস্টিং, মার্কেটিং, যাচাই, দর-কষাকষি এবং ফাইল এগিয়ে নেওয়া।
• ক্রেতার স্বাধীন আইনজীবী: ডিউ ডিলিজেন্স ও চুক্তি পর্যালোচনা। Global Investments-এর অনুমান IDR 20 million থেকে 60 million।
• নোটারি: PPJB (প্রাথমিক বিক্রয় চুক্তি) ও লিজ দলিল-এর মতো চুক্তির খসড়া তৈরি ও প্রত্যয়ন করেন।
• PPAT (জমির দলিল কর্মকর্তা): সনদ যাচাই করেন এবং AJB (Akta Jual Beli, বিক্রয় দলিল) স্বাক্ষর করেন। জমির অধিকারের হস্তান্তর কেবল PPAT দলিল দিয়েই নিবন্ধন করা যায় (Hukumonline)।
• BPN (জাতীয় ভূমি সংস্থা): ভূমি রেজিস্টার রাখে এবং হালনাগাদ সনদ দেয়।
• কর অফিস: বিক্রেতার চূড়ান্ত আয়কর যায় জাতীয় কর অফিসে, এবং ক্রেতার BPHTB যায় রিজেন্সিতে।
• ডেভেলপার (শুধু অফ-প্ল্যান): নির্মাণ করেন, পারমিট নেন এবং হস্তান্তর করেন।

ডিল 1: ইন্দোনেশীয়দের মধ্যে রিসেল, বা একজন বিদেশির কাছে Hak Pakai বিক্রি

1. মালিকের সাথে লিস্টিং চুক্তি স্বাক্ষর, ফি ও পরিশোধের তারিখসহ।
2. অফার ও শর্তাবলী লিখিতভাবে সম্মত: দাম, ডিপোজিট, সময়সূচি, ভিলায় কী থাকবে।
3. সনদ যাচাই (cek sertifikat)। PPAT BPN-এ নিবন্ধিত মালিক, দায় ও বিরোধের জন্য সনদ যাচাই করেন। একটি ফটোকপি কিছুই প্রমাণ করে না।
4. জোনিং ও পারমিট। স্থানিক পরিকল্পনায় জোন, PBG নির্মাণ অনুমোদন (এটি পুরনো IMB-কে প্রতিস্থাপন করেছে) এবং SLF ব্যবহার-উপযোগিতা সনদ যাচাই করুন। Bali Exception গ্রিন জোনকে এমন কৃষিজমি হিসেবে বর্ণনা করে যেখানে নির্মাণ অত্যন্ত সীমিত।
5. সব মালিক স্বাক্ষর করেন। পারিবারিক জমির প্রায়ই কয়েকজন উত্তরাধিকারী থাকেন। প্রত্যেকের সম্মতি লাগবে।
6. প্রয়োজনে PPJB। পেমেন্ট ধাপে ধাপে হলে বা কোনো কাগজ এখনো বাকি থাকলে পক্ষগুলো নোটারির সামনে PPJB স্বাক্ষর করেন। এটি নিজে মালিকানা হস্তান্তর করে না (Hukumonline)।
7. কর পরিশোধ। বিক্রেতা মোট দামের 2.5% চূড়ান্ত আয়কর দেন (Directorate General of Taxes)। ক্রেতা কমপক্ষে IDR 80 million-এর করমুক্ত সীমার উপরের মূল্যের 5% পর্যন্ত BPHTB দেন (Hukumonline)। দুটোই AJB-এর আগে পরিশোধ করতে হয়।
8. PPAT-এর সামনে AJB স্বাক্ষর, এবং বাকি টাকা পরিশোধ।
9. নিবন্ধন। PPAT দলিলটি BPN-এ পাঠান, যারা নতুন মালিক নথিভুক্ত করে।

Hak Pakai-এর অধীনে বিদেশি ক্রেতার ক্ষেত্রে ধাপগুলো একই, তবে দামকে বালির ন্যূনতম সীমা (বাড়ির জন্য IDR 5 billion) পূরণ করতে হবে, এবং একজন বিদেশি কিনলে একটি Hak Milik বাড়ি Hak Pakai-তে রূপান্তরিত হয় (Hukumonline, PP 18/2021)।

ডিল 2: একটি লিজহোল্ড ভিলা

বেশিরভাগ বিদেশি ক্রেতা লিজ নেন। Emerhub (June 2026) ব্যাখ্যা করে:

1. মেয়াদ ঠিক করুন, সাধারণত 25 থেকে 30 বছর, এবং মেয়াদ বাড়ানোর ধারা, দাম বা সূত্র এখনই নির্ধারণ করে।
2. একই সনদ, জোনিং ও পারমিট যাচাই করুন।
3. Hak Milik মালিকের সাথে নোটারি দলিলের মাধ্যমে লিজ স্বাক্ষর করুন।
4. লিজদাতা মোট ভাড়ার 10% চূড়ান্ত আয়কর দেন। BPHTB প্রযোজ্য কিনা এবং কোন ভিত্তিতে, নোটারিকে জিজ্ঞেস করুন, কারণ Global Investments উল্লেখ করেছে লিজ ভিন্নভাবে মূল্যায়িত হতে পারে।

একজন লিজধারী পরে বাকি বছরগুলো বিক্রি করলে, Rumavi ব্যাখ্যা করে যে এই হস্তান্তরকে ভাড়ার আয় হিসেবে করারোপ করা হয়: মোট দামের উপর কর-নিবাসীদের জন্য 10% এবং অনিবাসীদের জন্য 20%, যদি না কোনো চুক্তি তা কমায়।

ডিল 3: অফ-প্ল্যান

PP 12/2021 অনুযায়ী ডেভেলপারের বিক্রি করা বাড়ির ক্ষেত্রে নোটারির সামনে PPJB স্বাক্ষর করা যায় কেবল পাঁচটি শর্ত পূরণ হলে: নিশ্চিত জমির অবস্থা, বিক্রির স্পষ্ট বিষয়বস্তু, PBG, অবকাঠামো এবং নির্মাণের কমপক্ষে 20% (Hukumonline)। ডেভেলপারের দোষে ক্রেতা বাতিল করলে ডেভেলপারকে সব পেমেন্ট ফেরত দিতে হবে। ক্রেতা সরে গেলে ডেভেলপার দামের 10% পর্যন্ত রাখতে পারেন (Hukumonline)।

অফ-প্ল্যান লিজহোল্ড ভিলা প্রায়ই এই নিয়মের বাইরে থাকে, জমির লিজের সাথে একটি নির্মাণ চুক্তি থাকে। প্রতিটি পেমেন্ট একটি যাচাইকৃত মাইলফলকের সাথে যুক্ত করুন এবং SLF-সহ হস্তান্তরের জন্য একটি উল্লেখযোগ্য অঙ্ক রেখে দিন।

VAT। VAT-নিবন্ধিত ডেভেলপারের নতুন নির্মাণে PMK 131/2024 অনুযায়ী কার্যকর 11% VAT (বিলাসপণ্যে 12%) দিতে হয়। PMK 90/2025 অনুযায়ী IDR 5 billion পর্যন্ত দামের প্রস্তুত বাড়ির প্রথম IDR 2 billion-এর VAT সরকার দেয়, যদি 2026 সালে হস্তান্তর হয় (Katadata)। একজন বিদেশি ক্রেতা যোগ্য কিনা ডেভেলপারের কর উপদেষ্টাকে জিজ্ঞেস করুন।

হিসাবের উদাহরণ: জাকার্তার একজন ক্রেতার কাছে IDR 5 billion-এর একটি ফ্রিহোল্ড ভিলা বিক্রি

বিষয়	কে দেন	পরিমাণ
দাম	ক্রেতা	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 বিয়োগ 80,000,000) x 5%	ক্রেতা	IDR 246,000,000
বিক্রেতার চূড়ান্ত আয়কর: 2.5%	বিক্রেতা	IDR 125,000,000
এজেন্সির কমিশন: 5%	বিক্রেতা	IDR 250,000,000
কমিশনের উপর VAT: 11%	বিক্রেতা	IDR 27,500,000
নোটারি ও PPAT 0.75% হারে (Global Investments: 1% পর্যন্ত)	সাধারণত ভাগাভাগি	IDR 37,500,000

ক্রেতার প্রয়োজন প্রায় IDR 5.246 billion, সাথে আইনি ফি ও নোটারির খরচের একটি অংশ। বিক্রেতা নোটারির অংশের আগে প্রায় IDR 4.5975 billion পান। BPHTB সীমা রিজেন্সিভেদে আলাদা, তাই সঠিক সংখ্যা নোটারি নিশ্চিত করেন।

টাকার পুরো দিকটি জানতে পড়ুন বালিতে এজেন্টের কমিশন এবং বালিতে অফ-প্ল্যান। কর নিয়ম বদলায়, তাই কিছু করার আগে সরকারি উৎস যাচাই করুন।