সাইপ্রাসে শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত একটি ডিল

সাইপ্রাসের একটি বিক্রি অনেক হাত ঘুরে যায়: আপনি, ক্রেতার আইনজীবী, প্রায়ই একটি ব্যাংক, Tax Department এবং ভূমি রেজিস্ট্রি Department of Lands and Surveys (DLS)। আপনার মূল্য হলো ক্রম জানা, সবাইকে সময়মতো রাখা এবং VAT বা হস্তান্তর ফি নিয়ে কেউ যেন অবাক না হন তা নিশ্চিত করা। এই পাঠ একটি পুনর্বিক্রয় অনুসরণ করে, তারপর ইউরোতে দুটি ডিল হিসাব করে দেখায়।

কে কী করেন

• আপনি, এজেন্ট বা সহকারী: এজেন্সি চুক্তি, মার্কেটিং, ভিউইং, অফার, ক্লায়েন্ট শনাক্তকরণ, সমন্বয়।
• ক্রেতার আইনজীবী: টাইটেল ও পারমিট যাচাই করেন, বিক্রয় চুক্তির খসড়া করেন বা পর্যালোচনা করেন, DLS-এ জমা দেন।
• ব্যাংক: প্রপার্টির মূল্যায়ন করে এবং ঋণ অনুমোদন করে।
• Tax Department: VAT, 5% হ্রাসকৃত হারের আবেদন, এবং বিক্রেতার কর ছাড়পত্র।
• DLS: জমা দেওয়া চুক্তি রাখে, তারপর হস্তান্তর নিবন্ধন করে ও হস্তান্তর ফি আদায় করে।

একটি রিসেল, ধাপে ধাপে

1. এজেন্সি চুক্তি। লিখিত, আপনার ফি ও VAT সহ (পাঠ 4)।
2. অফার ও রিজার্ভেশন। অনেক বিক্রেতা ভিউইং বন্ধ করতে রিজার্ভেশন ডিপোজিট নেন। আমরা এর জন্য কোনো বিশেষ আইনি নিয়ম পাইনি। Danos & Associates (জুন 2026) পরামর্শ দেয় যাচাই করতে কে টাকা রাখে, তা ফেরতযোগ্য কি না, রিজার্ভেশন কতদিন চলে এবং আইনজীবীর যাচাই ব্যর্থ হলে কী হয়।
3. শনাক্তকরণ। টাকা লেনদেনের আগে দুই পক্ষ এবং যেকোনো প্রকৃত সুবিধাভোগী মালিককে শনাক্ত করুন (পাঠ 4)।
4. যাচাই। আইনজীবী একটি DLS সার্চ সার্টিফিকেট অর্ডার করেন, মর্টগেজ, মেমো, নিষেধাজ্ঞা, প্রবেশপথ, প্ল্যানিং ও বিল্ডিং পারমিট এবং অনুমোদন সনদ যাচাই করেন।
5. বিক্রয় চুক্তি। এটি দাম, পরিশোধের ধাপ, দখল, দায়ভার, ওয়ারেন্টি, খেলাপ ও হস্তান্তরের তারিখ নির্ধারণ করে।
6. DLS-এ জমা। নিচে দেখুন।
7. মর্টগেজ অনুমোদন। সম্পন্ন হওয়ার আগে ব্যাংক ঋণ অনুমোদন করে।
8. নন-EU ক্রেতার পারমিট। ক্রেতা বিদেশি ব্যক্তি হলে DLS Cap. 109-এর অধীনে পারমিট চায়। Danos & Associates বলে, সাধারণত চুক্তি সইয়ের পর এর আবেদন করা হয়।
9. DLS-এ হস্তান্তর। দুই পক্ষ নথি জমা দেন, ক্রেতা হস্তান্তর ফি দেন, টাইটেল হাতবদল হয়।
10. আপনার ফি। article 20-এর অধীনে বিক্রয় চুক্তি সম্পন্ন হলে তা প্রদেয়, যদি না আপনি অন্যভাবে ঠিক করে থাকেন।

স্ট্যাম্প ডিউটি আর নেই

2025 পর্যন্ত জমা দেওয়ার আগে বিক্রয় চুক্তিতে স্ট্যাম্প ডিউটি দিতে হতো। EY জানায়, 31 ডিসেম্বর 2025-এ পাস হওয়া কর সংস্কারের অংশ হিসেবে স্ট্যাম্প ডিউটি আইন 1 জানুয়ারি 2026 থেকে বাতিল হয়েছে। 2026 সালে সই হওয়া চুক্তিতে কিছুই দিতে হয় না। DLS-এর কিছু পুরনো লিফলেটে এখনো স্ট্যাম্পিংয়ের কথা আছে, এবং 2026-এর আগে সই হওয়া নথি এখনো পুরনো নিয়মের আওতায় পড়তে পারে।

DLS-এ চুক্তি জমা দিন

এই ধাপটিই ক্রেতাকে সবচেয়ে বেশি সুরক্ষা দেয়। Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011-এর অধীনে সই করা চুক্তি সইয়ের ছয় মাসের মধ্যে জেলা ভূমি অফিসে জমা দেওয়া উচিত। DLS বলে অবিলম্বে তা করতে। জমা দেওয়ার পর:

• একই প্রপার্টির জন্য অন্য কোনো বিক্রয় চুক্তি জমা দেওয়া যায় না।
• চুক্তিটি প্রপার্টির ওপর একটি দায় তৈরি করে, জমার তারিখ অনুযায়ী ক্রমানুসারে।
• বিক্রেতা চুক্তি পালন না করলে ক্রেতা আদালতের কাছে হস্তান্তরের আদেশ (specific performance) বা ক্ষতিপূরণ চাইতে পারেন।
• আগে থেকে কোনো মর্টগেজ থাকলে ক্রেতা ঋণের নিজের অংশ সরাসরি ঋণদাতাকে দিতে পারেন, এবং ঋণদাতা প্রপার্টি মুক্ত করতে অস্বীকার করলে আদালতে যেতে পারেন।

সময়সীমা পার হলে, Kleanthous & Platis (আগস্ট 2026) ব্যাখ্যা করে, চুক্তিটি পক্ষদের মধ্যে বৈধ থাকে, কিন্তু ক্রেতা তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে সুরক্ষা হারান এবং specific performance আদালতের বিবেচনাধীন হয়ে যায়। আদালত দেরিতে জমার অনুমতি দিতে পারে। DLS যোগ করে, ছয় মাসের মধ্যে চুক্তি জমা না হলে হস্তান্তর ফি 10% বাড়ে।

VAT নাকি হস্তান্তর ফি

একটি প্রপার্টি ডিলে হয় VAT, নয়তো হস্তান্তর ফি দিতে হয়, দুটোই পুরোপুরি নয়।

নতুন ভবনে VAT লাগে। সাধারণ হার 19%। 2023 সালের নিয়ম অনুযায়ী ক্রেতার প্রধান বাড়ির জন্য 5% হার প্রযোজ্য: প্রথম 130 sqm-এ 5% যদি তার মূল্য €350,000 পর্যন্ত হয়, 190 sqm পর্যন্ত বাড়ি ও €475,000 পর্যন্ত ডিলের জন্য (পাঠ 5)। GK Law Firm উল্লেখ করে, ক্রেতা সইয়ের পর ও দখল নেওয়ার আগে Tax For All-এর মাধ্যমে অনলাইনে আবেদন করেন।

হস্তান্তর ফি (DLS, PwC, আগস্ট 2026):

মূল্য	হার
€85,000 পর্যন্ত	3%
€85,001 থেকে €170,000	5%
€170,000-এর বেশি	8%

• একই বিক্রিতে VAT নেওয়া হলে কোনো হস্তান্তর ফি নেই (DLS একটি VAT Department সনদ চায়)।
• কেনাকাটায় VAT প্রযোজ্য না হলে 50% ছাড়, যা বেশিরভাগ পুনর্বিক্রয়ের ক্ষেত্রে খাটে।
• ফি নেওয়া হয় দাম বা বাজারমূল্যের ওপর, যদি DLS Director ঘোষিত দাম খুব কম মনে করেন।

বিক্রেতাকে 20% মূলধনী লাভ কর দিতে হতে পারে। 1 জানুয়ারি 2026 থেকে আজীবন ছাড় বেড়ে প্রধান বাসস্থানের জন্য €150,000 (শর্ত প্রযোজ্য) এবং অন্যান্য বিক্রির জন্য €30,000 হয়েছে (PwC)। হস্তান্তরের আগে বিক্রেতার কর ছাড়পত্র (ফর্ম N313) লাগে।

উদাহরণ 1: লারনাকায় একটি পুনর্বিক্রয় ফ্ল্যাট

একজন ক্রেতা প্রধান বাড়ি হিসেবে মর্টগেজসহ, VAT ছাড়া, একটি পুনর্বিক্রয় ফ্ল্যাটের জন্য €250,000 দেন। আপনার এজেন্সি চুক্তিতে লেখা 3% সাথে VAT, বিক্রেতা দেবেন।

বিষয়	হিসাব	পরিমাণ
ছাড়ের আগে হস্তান্তর ফি	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
50% ছাড়ের পর হস্তান্তর ফি	13,200 x 50%	€6,600
স্ট্যাম্প ডিউটি	2026 সালে বাতিল	€0
80% লোন টু ভ্যালুতে নিজস্ব অর্থ	250,000 x 20%	€50,000
এজেন্সি ফি, বিক্রেতা দেন	250,000 x 3%	€7,500
ফি-এর ওপর ভ্যাট	7,500 x 19%	€1,425
কাউন্সিলকে আপনার এজেন্সির পরিশোধ	250,000 x 2/10,000	€50

ফি যেভাবে যোগ হয়: প্রথম €85,000-এ €2,550, পরের €85,000-এ €4,250, এবং শেষ €80,000-এ €6,400।

80% সংখ্যাটি এসেছে প্রধান বাসস্থানের জন্য Central Bank of Cyprus-এর সীমা থেকে (অন্য প্রপার্টিতে 70%), যা 2021 সালে জানানো হয়। ব্যাংকের বর্তমান অফার দেখুন, এবং এর নিজস্ব ফি ও PwC-র তালিকাভুক্ত 1% মর্টগেজ নিবন্ধন ফি যোগ করুন।

উদাহরণ 2: লিমাসলে একটি নতুন ফ্ল্যাট

একজন ক্রেতা প্রধান বাড়ি হিসেবে একজন ডেভেলপারের কাছ থেকে 110 sqm-এর নতুন ফ্ল্যাটের জন্য €300,000 দেন। GK Law Firm একই উদাহরণ ব্যবহার করে।

বিষয়	5% হার (প্রধান বাড়ি)	19% হার
VAT	€15,000	€57,000
হস্তান্তর ফি	€0 (VAT নেওয়া হয়েছে)	€0 (VAT নেওয়া হয়েছে)

এই €42,000 পার্থক্যের কারণেই প্রথম দিনেই ক্রেতার পরিকল্পনা জিজ্ঞেস করেন। ক্রেতা 10 বছরের মধ্যে ফ্ল্যাট বিক্রি বা ভাড়া দিলে 30 দিনের মধ্যে Tax Department-কে জানাতে এবং বাকি বছরগুলোর পার্থক্য ফেরত দিতে হবে।

টাইটেল ডিড ও হস্তান্তর

আলাদা টাইটেল ডিড থাকলে যাচাইয়ের পরপরই হস্তান্তর হতে পারে। পক্ষরা জেলা ভূমি অফিসে জমা দেন: হস্তান্তরের ঘোষণা (ফর্ম N270), বিক্রেতার কর ছাড়পত্র N313, পৌরসভা, পয়ঃনিষ্কাশন ও পানির সনদ, আইডির কপি, এবং প্রপার্টি মর্টগেজ করা থাকলে মর্টগেজগ্রহীতার সম্মতি। এরপর DLS একটি অ্যাপয়েন্টমেন্ট দেয়।

টাইটেল এখনো না থাকলে, যা নতুন ও অফ-প্ল্যান বাড়ির ক্ষেত্রে সাধারণ, ডেভেলপার ভবনের অনুমোদন সনদ ও আলাদা টাইটেল না পাওয়া পর্যন্ত জমা দেওয়া চুক্তিই ক্রেতার সুরক্ষা। 2024 সালের Interior Ministry-র তথ্যে 2015 সালের একটি আইনের অধীনে 21,495টি “আটকে পড়া ক্রেতা” আবেদন দেখা যায়, যার 11,158টি ক্ষেত্রে টাইটেল হস্তান্তর হয়েছে। প্রত্যেক ডেভেলপারকে জিজ্ঞেস করুন জমি মর্টগেজ করা কি না এবং কবে টাইটেল আশা করা যায়।

অফ-প্ল্যান ও নতুন নির্মাণ

অফ-প্ল্যান কেনাকাটায় চুক্তি ধাপে ধাপে পরিশোধ নির্ধারণ করে। নিশ্চিত করুন ক্রেতার আইনজীবী:

• অবিলম্বে DLS-এ চুক্তি জমা দেন।
• প্ল্যানিং ও বিল্ডিং পারমিট যাচাই করেন।
• নিশ্চিত করেন ডেভেলপার DLS-এ ইউনিটের মূল্য অনুপাত জমা দিয়েছে, যা জমির ওপর যেকোনো মর্টগেজে ক্রেতার অংশ নির্ধারণ করে।
• ক্রেতা যোগ্য হলে সময়মতো 5% VAT-এর আবেদন জমা দেন।

কর, ফি ও ঋণের নিয়ম বদলায়, তাই কিছু করার আগে সরকারি সূত্র যাচাই করুন। বিক্রয় প্রশিক্ষণ দিয়ে অনুশীলন করুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়।