ফ্রান্সে রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কাজ

কোর্সে স্বাগতম। আটটি ছোট পাঠে আপনি শিখবেন কীভাবে ফ্রান্সে রিয়েল এস্টেট এজেন্ট হিসেবে শুরু করবেন, কাজ করবেন ও এগিয়ে যাবেন। এই প্রথম পাঠটি কাজটি নিয়েই: কে এটি করার অনুমতি পান, কে আপনাকে টাকা দেন, এবং প্রথম বছর আসলে কেমন হয়।

পরিধি। এই কোর্স মূল ফ্রান্স নিয়ে, চারটি মার্কেটে মনোযোগসহ: প্যারিস, কোত দাজুর (নিস, কান, Antibes), লিয়ঁ ও বোর্দো।

একটি লাইসেন্সভিত্তিক পেশা, প্রবেশের তিনটি পথ

ফ্রান্স প্রপার্টি মধ্যস্থতাকারীদের নিয়ন্ত্রণ করে loi Hoguet (2 জানুয়ারি 1970-এর law n° 70-9) ও তার ডিক্রি n° 72-678 (20 জুলাই 1972) দিয়ে। যিনি নিয়মিতভাবে অন্যের হয়ে প্রপার্টি নিয়ে আলোচনা, বিক্রি, ভাড়া বা ব্যবস্থাপনা করেন, তাকে একটি carte professionnelle-এর অধীনে কাজ করতে হবে, যা CCI, অর্থাৎ চেম্বার অব কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি, ইস্যু করে। বিক্রির জন্য এটি carte T (transaction)।

কার্ডটি শুধু একজন ব্যক্তি বা কোম্পানির কাছে থাকে। বাকি যারা আলোচনা করেন, তারা সেই ধারকের নামে কাজ করেন। বাস্তবে আপনি তিন ধরনের প্রোফাইল দেখবেন:

• কার্ডধারী (titulaire de la carte T)। এজেন্সি বা নেটওয়ার্কের প্রধান কোম্পানি, অথবা তার আইনি প্রতিনিধি। তিনি mandat সই করেন, বিমা রাখেন এবং, যেখানে অনুমোদিত, ক্লায়েন্টের অর্থ রাখেন (পাঠ 3)।
• বেতনভুক্ত négociateur। কার্ডধারীর একজন কর্মচারী, রিয়েল এস্টেটের জাতীয় সমষ্টিগত চুক্তি (IDCC 1527)-এর অধীনে বেতন ও কমিশন পান।
• agent commercial immobilier, যাকে প্রায়ই mandataire বলা হয়। একজন স্বনিযুক্ত পরামর্শদাতা যিনি কোনো কার্ডধারীর সাথে চুক্তিতে কাজ করেন, প্রায়ই IAD, Safti, Capifrance বা eXp-এর মতো কোনো নেটওয়ার্ক।

বেতনভুক্ত négociateur ও agent commercial দুজনেরই একটি attestation d’habilitation লাগে: একটি নামযুক্ত নথি, যা কার্ডধারী CCI-এর কাছে আবেদন করেন, এবং যা তাদের তার পক্ষে আলোচনা করতে দেয়। তাদের নিজের কার্ড লাগে না (পাঠ 2)।

একজন এজেন্ট আসলে কী করেন

রিসেলে আপনি সাধারণত বিক্রেতার হয়ে কাজ করেন। আপনি:

1. লিস্টিং জিতে নিন এবং যেকোনো আলোচনার আগে একটি লিখিত mandat সই করুন (পাঠ 4)।
2. বাড়ির মূল্যায়ন করুন, ডায়াগনস্টিক সংগ্রহ করুন এবং নিয়ম অনুযায়ী ফি দেখিয়ে লিস্টিং প্রকাশ করুন।
3. ক্রেতাদের যাচাই করুন, ভিউইং আয়োজন করুন ও অফার সংগ্রহ করুন।
4. দুই পক্ষকে compromis বা promesse de vente পর্যন্ত পৌঁছাতে সাহায্য করুন, তারপর চূড়ান্ত দলিল পর্যন্ত ক্রেতার 10 দিনের প্রত্যাহারের সময়, ব্যাংক ও notaire-এর বিষয়টি অনুসরণ করুন (পাঠ 6)।

নতুন প্রকল্পে আপনি একজন ডেভেলপারের হয়ে বিক্রি করেন, VEFA নিয়মের অধীনে (পাঠ 5)। ভাড়ার ক্ষেত্রে আপনি একজন বাড়িওয়ালার জন্য ভাড়াটে খুঁজে যাচাই করেন।

কারা নিয়োগ দেয়

আপনি চার ধরনের প্রধান নিয়োগকর্তা দেখবেন:

• Mandataire নেটওয়ার্ক। La Maison des Mandataires 2025-এর শেষে 47,000 নেটওয়ার্ক পরামর্শদাতা গুনেছে, এক বছরে 7% বেশি। 2025 সালে মধ্যস্থতাকারীর মাধ্যমে হওয়া লেনদেনের 28% নেটওয়ার্কগুলো সামলেছে, যেখানে 2018 সালে 13%।
• ফ্র্যাঞ্চাইজি ও শাখা নেটওয়ার্ক, যেমন Orpi, Century 21, Laforêt, Guy Hoquet বা Nestenn, প্রায়ই স্থানীয় মালিকরা চালান।
• প্রেস্টিজ এজেন্সি, প্যারিস ও কোত দাজুরে শক্তিশালী, যেমন Barnes, Daniel Féau, Émile Garcin, Kretz, Engel & Völkers, Sotheby’s International Realty, John Taylor বা Michaël Zingraf।
• স্বাধীন স্থানীয় এজেন্সি, প্রায়ই পারিবারিক প্রতিষ্ঠান যারা ভাড়া ও প্রপার্টি ম্যানেজমেন্টও সামলায়।

পেশাজীবী সংগঠন FNAIM-এর দাবি তাদের প্রায় 10,000 সদস্য এজেন্সি আছে। মার্কেটটি নিজেও বড়: মে 2026-এর শেষ পর্যন্ত 12 মাসে প্রায় 949,000টি পুরোনো বাড়ি হাতবদল হয়েছে, এক বছরে 5.7% বেশি (MesFraisNotaire, Notaires de France-এর উদ্ধৃতি দিয়ে)।

আপনি কীভাবে আয় করেন

ফ্রান্সে কোনো আইনি ফি তালিকা নেই। এজেন্সি নিজের মূল্যতালিকা ঠিক করে, তবে তা প্রকাশ করতে হয়, VAT সহ (TTC), একটি সর্বোচ্চ হার ও কে দেন তা সহ (পাঠ 4)। ইন্ডাস্ট্রির ব্লগ Agence Immobilière France অনুযায়ী বেশিরভাগ ফি দামের 3% থেকে 10%, দাম বাড়লে কমে, আর হিসাব অনুযায়ী প্রায় 70% বিক্রয় mandat-এ ফি বিক্রেতার ওপর থাকে। এগুলোকে আনুমানিক ধরুন, অফিশিয়াল নয়।

সেই ফি কার্ডধারীর কাছে যায়। আপনার অংশ নির্ভর করে আপনার স্ট্যাটাসের ওপর:

স্ট্যাটাস	আপনি কীভাবে আয় করেন	প্রধান ঝুঁকি
বেতনভুক্ত négociateur	বেতন ও কমিশন, নিয়োগকর্তার মাধ্যমে সামাজিক সুরক্ষা	প্রতি ডিলে ছোট অংশ
নেটওয়ার্কে agent commercial	আপনার আনা ফি-র একটি শতাংশ, মাসিক প্যাক বাদে	ডিল ক্লোজ না হওয়া পর্যন্ত কোনো আয় নেই
স্থানীয় এজেন্সিতে agent commercial	আপনার চুক্তিতে ঠিক করা একটি অংশ	একটি এজেন্সির লিডের ওপর নির্ভর করে
carte T সহ আপনার নিজের এজেন্সি	ফি আপনার, খরচও আপনার	সব ঝুঁকি ও কাগজপত্র

বেতনভুক্ত কর্মীদের জন্য Kohen Avocats IDCC 1527-এর অধীনে নন-এক্সিকিউটিভ négociateur VRP-এর ন্যূনতম বেতন ঠিক করে মাসে €1,500 গ্রস, বা 13 মাসে বছরে €19,500, এবং উল্লেখ করে এটি কমিশনের অগ্রিম হতে পারে। পাঠ 8-এ আমরা হিসাব করব, এবং আপনি কমিশন ক্যালকুলেটরে নিজের সংখ্যা যাচাই করতে পারেন।

বাস্তবসম্মত প্রথম বছর

শুরুর আগে নিজের সাথে সৎ থাকুন:

• কাগজপত্র ফরাসিতে। mandat, অফার, compromis ও CCI ফাইল সবই ফরাসিতে। কোনো ভাষা পরীক্ষা নেই, তবে বাস্তবে আপনার সাবলীল ফরাসি লাগবে। প্যারিসের লাক্সারি ও কোত দাজুরে ইংরেজি, ইতালীয়, রুশ বা আরবি বাস্তব সুবিধা।
• স্বাধীনতার একটি খরচ আছে। agent commercial হিসেবে আপনি নিজের কন্ট্রিবিউশন, বিমা ও নেটওয়ার্ক প্যাক দেন, বিক্রিহীন মাসেও।
• আপনাকে প্রশিক্ষণ নিতে হবে। যারা আলোচনা করেন তাদের সবাইকে চলমান প্রশিক্ষণ নিতে হয়: তিন বছরে 42 ঘণ্টা (পাঠ 3)।
• নিয়ম যাচাই করা হয়। 2019 সালে 2,175টি প্রতিষ্ঠানের জরিপে DGCCRF তাদের 64%-এ অসংগতি পেয়েছে, বেশিরভাগ mandat ও ফি প্রদর্শন নিয়ে। প্রথম দিন থেকেই সব নিয়ম মেনে করুন।

যে এজেন্টরা টিকে থাকেন, তারা একটি দৈনিক রুটিন গড়েন, নিজের এলাকা রাস্তা ধরে ধরে চেনেন এবং প্রতিটি বিক্রেতাকে ভবিষ্যৎ রেফারেল হিসেবে দেখেন। এই কোর্স আপনাকে ঠিক সেটাই করতে সাহায্য করবে।

এরপর কী

পাঠ 2-এ আমরা দেখব ফ্রান্সে কে কাজ করার অনুমতি পান, এবং কোন স্ট্যাটাসে। এখনই খোলা পদ দেখতে চাকরি ব্রাউজ করুন এবং এজেন্সি পেজে নিয়োগকর্তাদের তুলনা করুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়। CloserPass CCI, FNAIM বা কোনো সরকারি সংস্থার সাথে যুক্ত নয়। নিয়ম ও সংখ্যা বদলায়, তাই কাজ করার আগে অফিশিয়াল সূত্র যাচাই করুন।