পাঠ 6 / 8 · 12 মিনিট
ফ্রান্সে শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত একটি ডিল
একটি বিক্রির প্রতিটি ধাপ দেখুন, mandat ও অফার থেকে compromis, ক্রেতার 10 দিনের প্রত্যাহারের সময়, notaire ও acte authentique পর্যন্ত, 2026 সালের হস্তান্তর কর, এজেন্সি ফি, VEFA পেমেন্ট সূচি ও বিক্রেতার মূলধনী লাভ করসহ।
একটি ফরাসি বিক্রি কয়েক হাত ঘুরে যায়: আপনি, বিক্রেতা, ক্রেতা, সাধারণত একটি ব্যাংক, এবং notaire, সেই সরকারি কর্মকর্তা যিনি চূড়ান্ত দলিল তৈরি করেন ও কর আদায় করেন। আপনার মূল্য হলো ধাপের ক্রম জানা, সবাইকে সময়মতো রাখা এবং খরচ নিয়ে কেউ যেন অবাক না হন তা নিশ্চিত করা। এই পাঠ একটি রিসেল, তারপর একটি নতুন প্রকল্প অনুসরণ করে, এবং ইউরোতে হিসাব করে দেখায়।
কে কী করেন
- আপনি, négociateur বা agent commercial: কার্ডধারীর mandat-এর অধীনে মার্কেটিং, ভিউইং, অফার, notaire-এর জন্য ফাইল, সমন্বয়।
- কার্ডধারী: mandat সই করেন, ফি-র ইনভয়েস দেন এবং, গ্যারান্টি থাকলে, অর্থ রাখতে পারেন।
- notaire: মালিকানা ও ফাইল যাচাই করেন, চাইলে compromis তৈরি বা গ্রহণ করেন, acte authentique সই করেন এবং রাষ্ট্রকে কর পরিশোধ করেন।
- ব্যাংক বা ব্রোকার: লোন অনুমোদন করে।
একটি রিসেল, ধাপে ধাপে
- Mandat। সই করা ও registre des mandats-এ তোলা, TTC ফি ও কে দেন তা সহ (পাঠ 4)।
- ভিউইং ও অফার। ক্রেতা একটি লিখিত অফার দেন। দাম ও ফি-র ভিত্তি স্পষ্ট কিনা দেখুন।
- ডায়াগনস্টিক ও নথি। বিক্রেতা প্রযুক্তিগত ডায়াগনস্টিক দেন, DPE সহ, এবং ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রে ভবনের নথি।
- Compromis বা promesse de vente। প্রাথমিক চুক্তিতে দাম, শর্ত, দলিলের তারিখ ও কোনো জমা ঠিক হয়। এটি ব্যক্তিগতভাবে, এজেন্সিতে বা notaire-এর সামনে সই হতে পারে।
- 10 দিনের প্রত্যাহারের সময়। নিচে দেখুন।
- লোন অনুমোদন। দলিলের আগে ব্যাংক লোন অনুমোদন করে।
- Acte authentique। notaire-এর সামনে সই হয়, যিনি অর্থ গ্রহণ করে হস্তান্তর কর পরিশোধ করেন। ক্রেতা মালিক হন।
- আপনার ফি। শুধু বিক্রি আসলে হলে নেওয়া হয়। বিক্রি ছাড়া ফি নেওয়ার ধারা অবৈধ (DGCCRF)।
10 দিনের প্রত্যাহারের সময়
এটি ক্রেতাকে সুরক্ষা দেয়, আর আপনাকে এটি মুখস্থ জানতে হবে। Notaires de France অনুযায়ী:
- এটি Code de la construction et de l’habitation-এর article L.271-1 অনুযায়ী আবাসিক প্রপার্টির একজন অপেশাদার ক্রেতার জন্য প্রযোজ্য।
- এটি 10 ক্যালেন্ডার দিন চলে।
- এটি শুরু হয় সই হওয়া compromis-এর নোটিশসহ রেজিস্টার্ড চিঠি প্রথম উপস্থাপনের পরের দিন, অথবা compromis notaire-এর সামনে সই হলে সইয়ের পরের দিন।
- ক্রেতা রেজিস্টার্ড চিঠিতে সরে আসেন, কোনো কারণ না দেখিয়ে ও জরিমানা ছাড়াই।
- যেকোনো জমা 21 দিনের মধ্যে ফেরত দেওয়া হয়।
তাই সই হওয়া compromis দশ দিনের জন্য নিশ্চিত ডিল নয়। সময় পার হওয়ার আগে বিক্রেতাকে “বিক্রি হয়ে গেছে” বলবেন না।
2026 সালে হস্তান্তর কর
ক্রেতারা একে বলেন frais de notaire, কিন্তু অঙ্কের বেশিরভাগই রাষ্ট্র ও département-কে দেওয়া হস্তান্তর কর (DMTO)। 2025 সালের অর্থ আইন département-গুলোকে 1 এপ্রিল 2025 থেকে 31 মার্চ 2028 পর্যন্ত তাদের অংশ 4.50% থেকে 5.00%-এ বাড়াতে দিয়েছে। 1 জুন 2026-এর DGFiP টেবিলের সাথে মিলিয়ে MesFraisNotaire দেয়:
| পরিস্থিতি | রিসেলে মোট DMTO |
|---|---|
| হার বাড়ানো 89টি département, প্যারিস (75), Rhône (69) ও Gironde (33) সহ | 6.31% (প্রায়ই 6.32%-এ রাউন্ড করা) |
| বৃদ্ধি ছাড়া 11টি département, Alpes-Maritimes (06) সহ | 5.81% |
| হার বাড়ানো département-এ যোগ্য প্রথমবারের ক্রেতা | 5.81% |
একই সাইটের FAQ Alpes-Maritimes নিয়ে অসংগত, তাই উদ্ধৃত করার আগে DGFiP টেবিল যাচাই করুন।
MesFraisNotaire-এর উদাহরণে রিসেলে ক্রেতার সব খরচ, কর ও notaire-এর ফি ও খরচ মিলিয়ে, দাঁড়িয়েছে দামের প্রায় 7.2% থেকে 7.8%।
উদাহরণ 1: প্যারিসে একটি রিসেল ফ্ল্যাট
একজন ক্রেতা প্যারিসে একটি রিসেল ফ্ল্যাটের জন্য €250,000 দেন। MesFraisNotaire-এর হিসাবে ক্রেতার মোট খরচ: 7.81%, অর্থাৎ প্রায় €19,525। এজেন্সি ফি mandat অনুযায়ী এর ওপরে বা দামের মধ্যে থাকে।
mandat যদি বিক্রেতার ওপর 5% TTC ফি রাখে, এজেন্সি বিক্রেতাকে €12,500 TTC ইনভয়েস করে, আর ক্রেতার খরচ হিসাব হয় €250,000-এর ওপর।
উদাহরণ 2: কে দেন তাতে কর বদলায়
লিয়ঁর একজন বিক্রেতা নিট €400,000 চান। ফি €20,000 TTC।
| বিকল্প | দলিলে দাম | 6.31%-এ DMTO |
|---|---|---|
| বিক্রেতা ফি দেন | €420,000 | €26,502 |
| ক্রেতা ফি দেন | €400,000 (সাথে €20,000 ফি) | €25,240 |
ক্রেতা দিলে হস্তান্তর কর ধরা হয় বিক্রেতার নিট দামের ওপর, যা এখানে প্রায় €1,262 বাঁচায়। Agence Immobilière France এই প্রভাবের কথা বলে, এবং হিসাব করে যে প্রায় 70% mandat-এ এখনও ফি বিক্রেতার ওপর থাকে।
উদাহরণ 3: কোত দাজুরে একটি রিসেল
একজন ক্রেতা Alpes-Maritimes-এ একটি ফ্ল্যাটের জন্য €340,000 দেন, যেখানে DMTO 5.81%-এ আছে। MesFraisNotaire-এর হিসাবে ক্রেতার মোট খরচ: 7.19%, প্রায় €24,446।
একটি নতুন প্রকল্প: VEFA
অফ-প্ল্যান কেনায় ধাপগুলো বদলায়:
- Contrat de réservation। ক্রেতা ইউনিটটি রিজার্ভ করেন এবং জমা দিতে পারেন, যা আইনে সীমিত: বিক্রি এক বছরের মধ্যে সই হলে 5%, দুই বছরের মধ্যে 2%, তার বেশি হলে কিছুই নয় (Le Mag Juridique; বেশিরভাগ পাঠ এই নিয়মগুলো কোডের articles R.261-28 থেকে R.261-31-এ রাখে, তাই নম্বরটি যাচাই করুন)।
- notaire-এর সামনে VEFA-তে Acte de vente।
- ধাপভিত্তিক পেমেন্ট, article R.261-14 দিয়ে সীমিত: ভিত্তিতে সর্বোচ্চ 35%, ভবন জলরোধী হলে (hors d’eau) 70%, সম্পন্ন হলে 95%, আর শেষ 5% হস্তান্তরে, যা ত্রুটি সংরক্ষিত থাকলে এসক্রোতে রাখা যায়। দেরিতে পেমেন্টের জরিমানার সীমা মাসে 1%।
- হস্তান্তর ও সংরক্ষণের তালিকা।
উদাহরণ: বোর্দোতে €400,000-এর একটি নতুন ফ্ল্যাট, বিক্রি এক বছরের মধ্যে সই।
| ধাপ | মোট সর্বোচ্চ পরিশোধ | যার মধ্যে এই ধাপে |
|---|---|---|
| রিজার্ভেশন জমা (5%) | €20,000 | €20,000 |
| ভিত্তি (35%) | €140,000 | €120,000 |
| জলরোধী (70%) | €280,000 | €140,000 |
| সম্পন্ন (95%) | €380,000 | €100,000 |
| হস্তান্তর (100%) | €400,000 | €20,000 |
জমা দামের সাথে সমন্বয় হয়। প্রতিটি আবাসিক VEFA-তে ব্যাংক, বিমা বা গ্যারান্টি কোম্পানির একটি garantie financière d’achèvement (GFA)-ও লাগে, যা ডেভেলপার ব্যর্থ হলেও ভবন শেষ হওয়া নিশ্চিত করে (Homunity)। নতুন বাড়ির প্রথম বিক্রিতে ক্রেতার খরচ সাধারণত রিসেলের চেয়ে অনেক কম বলে জানানো হয়, কিন্তু এই কোর্সের জন্য আমরা হারটি যাচাই করিনি, তাই রিসেলের সংখ্যা উদ্ধৃত না করে notaire-এর কাছে একটি হিসাব চান।
বিক্রেতার দিক: মূলধনী লাভ
অনিবাসী বিক্রেতারা প্রায়ই জিজ্ঞেস করেন তাদের কত দিতে হবে। David Notaires নিয়মগুলো দেয়:
- লাভের ওপর 19% আয়কর, সাথে 17.2% সামাজিক লেভি, অথবা EEA বা সুইস সামাজিক নিরাপত্তা ব্যবস্থায় যুক্ত বিক্রেতাদের জন্য মাত্র 7.5%।
- €50,000-এর বেশি লাভে 2% থেকে 6% সারট্যাক্স।
- ষষ্ঠ বছর থেকে মালিকানার ছাড়: 22 বছর পর কোনো আয়কর নয়, 30 বছর পর কোনো সামাজিক লেভি নয়।
- বিক্রেতা EEA-র বাইরে থাকলে, দাম €150,000-এর বেশি হলে এবং প্রপার্টি 30 বছরের কম রাখা হলে একজন ফিসকাল প্রতিনিধি লাগে।
ফার্নিশড ভাড়া। 15 ফেব্রুয়ারি 2025 থেকে বিক্রির ক্ষেত্রে LMNP real regime-এ দাবি করা অবচয় লাভ হিসাবের সময় আবার যোগ হয় (NBE Avocats)। যে বিনিয়োগকারীরা ফার্নিশড ভাড়া দেন তাদের বিক্রির আগে অ্যাকাউন্ট্যান্টকে জিজ্ঞেস করা উচিত।
মর্টগেজ
অক্টোবর 2026-এ ব্রোকারদের গড় ছিল 15 বছরে 3.50%, 20 বছরে 3.66% ও 25 বছরে 3.75% (PAP.fr)। অফার দেওয়ার আগেই আপনার ক্রেতাদের একজন ব্রোকারের সাথে পরিচয় করিয়ে দিন।
কর, ফি ও হার বদলায়, তাই কাজ করার আগে অফিশিয়াল সূত্র যাচাই করুন। বিক্রয় প্রশিক্ষণ দিয়ে অনুশীলন করুন।
এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়।
এগিয়ে যাওয়ার আগে
পাঠ সম্পন্ন। আপনার অগ্রগতি এই ব্রাউজারে সংরক্ষিত হয়েছে।
যা শিখলেন তা অনুশীলন করুন
- Notaires de France (tangram.notaires.fr), Compromis de vente : comment exercer son droit de rétractation ? (23 জুন 2025)
- MesFraisNotaire, DMTO 2026 : comprendre les taux (5,81 %, 6,32 %, 5,09 %) (14 অক্টোবর 2026-এ হালনাগাদ)
- MesFraisNotaire, Frais de notaire Alpes-Maritimes (06) 2026 (14 অক্টোবর 2026-এ হালনাগাদ)
- Agence Immobilière France, Honoraires d'agence immobilière 2026 : barème et qui paie (28 মে 2026, 8 সেপ্টেম্বর 2026-এ হালনাগাদ)
- DGCCRF (economie.gouv.fr), Agences immobilières : attention aux clauses illicites et à l'information sur les tarifs (20 জুন 2022)
- Le Mag Juridique, Comment fonctionne l'échelonnement du prix d'une vente en VEFA ? (24 নভেম্বর 2021)
- Homunity, La garantie financière d'achèvement : de quoi s'agit-il ? (31 মে 2024)
- David Notaires, Plus-value des non-résidents : que dois-je payer ? (22 অক্টোবর 2020)
- NBE Avocats, LMNP : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value depuis la loi de finances 2025 (16 সেপ্টেম্বর 2026)
- PAP.fr, Crédit immobilier : en octobre, les taux repassent au-dessus de... (7 অক্টোবর 2026)