মরক্কোতে প্রতিদিন যে নিয়মগুলো মেনে চলবেন

এজেন্টদের জন্য কোনো লাইসেন্স বা নিয়ন্ত্রক না থাকায় কেউ প্রতি সপ্তাহে আপনার ফাইল যাচাই করে না। তাতে নিয়ম হালকা হয় না। চুক্তি আইন, ভোক্তা আইন, তথ্য আইন এবং মানি লন্ডারিং বিরোধী আইন সবই আপনার উপর প্রযোজ্য। এই পাঠ সেগুলোকে দৈনন্দিন অভ্যাসে পরিণত করে।

ম্যান্ডেট ও ভিজিট স্লিপ

একজন ক্লায়েন্টের সাথে আপনার সম্পর্ক Code of Obligations and Contracts অনুযায়ী একটি সাধারণ চুক্তি। কোনো নির্দিষ্ট ফর্ম বাধ্যতামূলক নয়, কিন্তু লিখিত নথি ছাড়া আপনার ফি রক্ষা করা কঠিন। Rabat-এর এজেন্টরা November 2025-এ Le Brief-কে বলেছেন যে স্বাক্ষরিত ম্যান্ডেট, প্রসপেক্টিং চুক্তি ও ভিজিট স্লিপ প্রায়ই থাকে না, এবং ক্লায়েন্টরা সরাসরি লেনদেন করলে এজেন্টরা এভাবেই ফি হারান।

একটি ভালো ম্যান্ডেটে থাকে:

1. পক্ষগুলো, সম্পত্তি এবং এর টাইটেল নম্বর (titre foncier) যদি থাকে।
2. এক্সক্লুসিভ কিনা, এবং মেয়াদ।
3. কমিশন: হার বা পরিমাণ, কে দেবেন, কর অন্তর্ভুক্ত কিনা, এবং কখন প্রাপ্য।
4. ম্যান্ডেট শেষ হওয়ার পরে ক্লায়েন্ট আপনার পরিচয় করিয়ে দেওয়া কারও সাথে কেনাবেচা করলে কী হবে।

আপনি যাকেই সম্পত্তি দেখান, প্রত্যেকের স্বাক্ষরিত একটি ভিজিট স্লিপ (bon de visite) যোগ করুন। এটিই আপনার পরিচয় করিয়ে দেওয়ার প্রমাণ।

মরক্কোতে কমিশনের কোনো আইনি সীমা নেই। ক্লায়েন্ট যে হারে স্বাক্ষর করেন, সেটিই হার।

সৎভাবে বিজ্ঞাপন দেওয়া

কিছু উপসাগরীয় বাজারে যেমন প্রয়োজন হয়, মরক্কোতে প্রপার্টি লিস্টিংয়ের জন্য তেমন কোনো বিজ্ঞাপন পারমিট আমরা পাইনি। সাধারণ আইন তবুও প্রযোজ্য। Challenge (June 2025) ব্যাখ্যা করে যে ভোক্তা সুরক্ষা Law 31-08 অনুযায়ী দাম, গুণাগুণ বা বিক্রেতার পরিচয়ের মতো মূল বিষয়ে ভোক্তাকে বিভ্রান্ত করলে বিজ্ঞাপন নিষিদ্ধ। এটি জানায় যে সংশ্লিষ্ট আইনে ক্ষেত্রভেদে জরিমানা MAD 1,000,000 পর্যন্ত হতে পারে।

বাস্তবে:

• প্রকৃত দাম, প্রকৃত আয়তন ও প্রকৃত ছবি দেখান।
• মালিকের ম্যান্ডেট ছাড়া কখনো কোনো সম্পত্তির বিজ্ঞাপন দেবেন না।
• কেনার সাথে রেসিডেন্সির প্রতিশ্রুতি দেবেন না। মরক্কোতে কোনো গোল্ডেন ভিসা নেই।
• ডেভেলপারের চুক্তিতে নেই এমন হস্তান্তরের তারিখের প্রতিশ্রুতি দেবেন না।

প্রসপেক্টিং মেসেজ ও ক্লায়েন্টের তথ্য

ক্লায়েন্টের তথ্য Law 09-08 দ্বারা সুরক্ষিত, যার তত্ত্বাবধান করে CNDP। প্রসপেক্টিং নিয়ে CNDP-এর তথ্যপত্র বলে, ইলেকট্রনিক মাধ্যমে বিজ্ঞাপন পাঠাতে ব্যক্তির পূর্ব সম্মতি এবং CNDP-তে পূর্ব ঘোষণা প্রয়োজন। ব্যতিক্রম: যিনি আগে আপনার কাছ থেকে একই ধরনের সেবা নিয়েছেন। প্রতিটি মেসেজে বিনামূল্যে ও সহজে অপ্ট-আউটের সুযোগ থাকতে হবে। আপত্তি জানানো কাউকে প্রসপেক্ট করলে MAD 20,000 থেকে 200,000 জরিমানা, কারাদণ্ড, বা উভয়ই হতে পারে।

তাই: যারা সম্মতি দিয়েছেন তাদের নিয়ে আপনার যোগাযোগ তালিকা তৈরি করুন, এবং যে থামতে বলেন তাকে সরিয়ে দিন।

মানি লন্ডারিং বিরোধী নিয়ম, প্রতিদিন

Law 43-05 ও Order 133.23 অনুযায়ী আপনাকে অবশ্যই:

• প্রতিটি ক্লায়েন্টকে শনাক্ত করতে হবে এবং কোনো কোম্পানির পেছনের প্রকৃত সুবিধাভোগী মালিককে।
• বেনামি ক্লায়েন্ট ও শেল কোম্পানি প্রত্যাখ্যান করতে হবে।
• নিষেধাজ্ঞা তালিকার সাথে নামগুলো যাচাই করতে হবে।
• সন্দেহজনক লেনদেন ANRF-এ রিপোর্ট করতে হবে।
• Housing Ministry-তে বার্ষিক প্রতিবেদনে অবদান রাখতে হবে।

Law 12-18 লঙ্ঘনের জন্য শৃঙ্খলামূলক শাস্তি যোগ করেছে, যার মধ্যে সাময়িক স্থগিতাদেশ আছে (Bladi, 2021)। মানি লন্ডারিং নিজেই একটি অপরাধ: Hespress জানায় ব্যক্তিদের জন্য দুই থেকে পাঁচ বছরের কারাদণ্ড এবং MAD 50,000 থেকে 500,000 জরিমানা।

2026 সালের যে নিয়মগুলো আপনার ডিল বদলে দেয়

• শুধু নোটারি বা adoul। 16 July 2026 (Law 41.25) থেকে বিক্রয় দলিল, বিক্রয়ের প্রতিশ্রুতি এবং অফ-প্ল্যান প্রাথমিক চুক্তি অবশ্যই একজন নোটারি বা দুজন adoul-এর প্রামাণ্য দলিল হতে হবে। আইনজীবীরা আর এগুলোর খসড়া করতে পারেন না।
• পাওয়ার অব অ্যাটর্নি। 1 June 2026 (Law 31.18) থেকে বিক্রি বা বন্ধকের জন্য ব্যবহৃত যেকোনো পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আগে প্রথম দৃষ্টান্তের আদালতে নিবন্ধিত হতে হবে, নইলে ভূমি রেজিস্ট্রি দলিল প্রত্যাখ্যান করতে পারে (Al3omk)।
• নগদ সারচার্জ। 1 July 2026 থেকে MAD 300,000-এর বেশি বিক্রয়ে দামের যে অংশ শনাক্তযোগ্য মাধ্যমে পরিশোধ ও দলিলে লিপিবদ্ধ হয়নি তার উপর অতিরিক্ত 2% নিবন্ধন শুল্ক দিতে হয় (Medias24)। উদাহরণ সংখ্যা: নগদে দেওয়া MAD 200,000-এর জন্য ক্রেতার খরচ MAD 4,000 বেশি।
• ঘোষিত দাম। ReaConsult সতর্ক করে যে কর অফিস খুব কম মনে হওয়া দাম সংশোধন করে জরিমানা যোগ করতে পারে। দামের কোনো অংশ লুকাতে কখনো সাহায্য করবেন না।

ভাড়া

দীর্ঘমেয়াদি লিজ Law 67-12-এর অধীনে: লিখিত লিজ, সর্বোচ্চ দুই মাসের ভাড়া জামানত, এবং শুধু আদালতের আদেশে উচ্ছেদ (Global Property Guide)। ছুটির ভাড়ার জন্য Law 80-14 অনুযায়ী লাইসেন্স লাগে।

কী কারণে এজেন্টরা সমস্যায় পড়েন

ভুল	পরিণতি
স্বাক্ষরিত ম্যান্ডেট বা ভিজিট স্লিপ নেই	ক্লায়েন্ট সরাসরি লেনদেন করেন, ফি হারানো
দামের অংশ নগদে গ্রহণ	ক্রেতার জন্য 2% সারচার্জ, আপনার জন্য AML ঝুঁকি
অনিবন্ধিত পাওয়ার অব অ্যাটর্নি	ভূমি রেজিস্ট্রিতে দলিল প্রত্যাখ্যাত
বিভ্রান্তিকর বিজ্ঞাপন বা দাম	ভোক্তা আইনে জরিমানা
অপ্ট-আউট করা মানুষদের মেসেজ পাঠানো	CNDP জরিমানা MAD 20,000 থেকে 200,000
ক্লায়েন্টের পরিচয়পত্রের ফাইল নেই	Law 43-05 লঙ্ঘন

মূল শিক্ষা

• আগে ম্যান্ডেট, তারপর ভিজিট। সবসময় লিখিতভাবে।
• শুধু যা সত্য এবং ম্যান্ডেটপ্রাপ্ত তারই বিজ্ঞাপন দিন।
• মার্কেটিং মেসেজ পাঠানোর আগে সম্মতি নিন।
• ক্লায়েন্টকে জানুন, নগদ প্রত্যাখ্যান করুন, এবং সন্দেহ হলে ANRF-এ রিপোর্ট করুন।

এই নিয়মগুলো দ্রুত বদলায়। কিছু করার আগে সরকারি উৎস যাচাই করুন, এবং অনুশীলন করুন মরক্কোর নিয়মকানুন প্রশিক্ষণ দিয়ে। কমিশনের বিস্তারিত জানতে পড়ুন মরক্কোতে রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কমিশন।