পর্তুগালে শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত একটি ডিল

পর্তুগালে একটি বিক্রি কয়েকজনের হাত দিয়ে যায়: আপনি, প্রায়ই একজন আইনজীবী বা সলিসিটর, ব্যাংক, কর অফিস, একজন নোটারি বা Casa Pronta ডেস্ক, এবং ভূমি রেজিস্ট্রি। আপনার মূল্য হলো ক্রম জানা, সবাইকে সময়মতো রাখা এবং কেউ যেন করের বিলে অবাক না হন তা নিশ্চিত করা। এই পাঠ একটি রিসেল অনুসরণ করে, তারপর ইউরোতে একটি ডিল হিসাব করে দেখায়।

কে কী করেন

• আপনি, কনসালট্যান্ট: মধ্যস্থতা চুক্তি, মার্কেটিং, ভিউইং, অফার, ক্লায়েন্টের পরিচয় যাচাই, সমন্বয়।
• ক্রেতার আইনজীবী বা সলিসিটর: কাগজপত্র যাচাই করেন, CPCV তৈরি বা পর্যালোচনা করেন, দলিলের সময় বুক করেন।
• ব্যাংক: বাড়ির মূল্যায়ন করে এবং মর্টগেজ অনুমোদন করে।
• কর অফিস (Finanças): IMT ও স্ট্যাম্প ডিউটির পেমেন্ট স্লিপ দেয়, যা ক্রেতা দলিলের আগে পরিশোধ করেন।
• নোটারি বা Casa Pronta: বিক্রির সরকারি কাজ। Casa Pronta হলো ভূমি রেজিস্ট্রির ওয়ান-স্টপ ডেস্ক।
• ভূমি রেজিস্ট্রি (conservatória do registo predial): নতুন মালিক ও যেকোনো মর্টগেজ নথিভুক্ত করে।

একটি রিসেল, ধাপে ধাপে

1. মধ্যস্থতা চুক্তি। লিখিত ও সই করা, ফি ও VAT হারসহ (পাঠ 4)।
2. অফার ও রিজার্ভেশন। অনেক এজেন্সি ভিউইং বন্ধ করতে একটি রিজার্ভেশন নেয়। এর জন্য কোনো বিশেষ আইনি নিয়ম আমরা পাইনি, তাই অঙ্ক, CPCV সইয়ের সময়সীমা এবং এটি ফেরতযোগ্য কি না লিখে রাখুন।
3. পরিচয় যাচাই। IMPIC-এর নিয়ম অনুযায়ী CPCV-র আগে উভয় পক্ষ ও যেকোনো beneficial owner-এর পরিচয় যাচাই করুন (পাঠ 4)।
4. যাচাই। আইনজীবী certidão permanente (মালিক, মর্টগেজ, জব্দ), caderneta predial (কর তথ্য), এনার্জি সার্টিফিকেট ও পৌরসভার লাইসেন্সের ইতিহাস তোলেন। 2024 থেকে দলিলের সময় licença de utilização আর লাগে না (Montepio), কিন্তু লাইসেন্স না থাকলে এখনো মর্টগেজ আটকে যেতে পারে।
5. CPCV ও sinal। নিচে দেখুন।
6. মর্টগেজ অনুমোদন। দলিল বুক করার আগে ব্যাংক ঋণ অনুমোদন করে।
7. IMT ও স্ট্যাম্প ডিউটি। ক্রেতা IMT ফর্ম (Modelo 1) জমা দেন এবং স্লিপ ইস্যুর পরের কর্মদিবসের মধ্যে পরিশোধ করেন, সবসময় দলিলের আগে (Portal das Finanças)।
8. দলিল ও নিবন্ধন। একজন নোটারির কাছে, অথবা Casa Pronta-তে যেখানে বিক্রি ও নিবন্ধন একই বৈঠকে হয়।
9. আপনার ফি। ডিল সম্পন্ন হলে প্রাপ্য, অথবা আপনার মধ্যস্থতা চুক্তিতে লেখা থাকলে CPCV-র সময় (Law 15/2013, article 19)।

CPCV ও sinal

contrato-promessa de compra e venda (CPCV) হলো কেনা ও বেচার প্রতিশ্রুতি। Montepio-র সেপ্টেম্বর 2026-এর গাইড ব্যাখ্যা করে:

• এটি লিখিত এবং উভয় পক্ষের সই করা। আইনে সশরীরে স্বাক্ষর প্রত্যয়নের বিধান আছে, যা পক্ষগুলো চুক্তিতে মওকুফ করতে পারে।
• এতে পক্ষগুলো, প্রপার্টি ও এর রেজিস্ট্রি ও কর রেফারেন্স, দাম ও পেমেন্টের শর্ত, sinal, দলিলের সময়সীমা, বাড়িটি দায়মুক্ত অবস্থায় বিক্রি হচ্ছে, এর নগর পরিকল্পনা লাইসেন্স ও এনার্জি সার্টিফিকেট উল্লেখ থাকা উচিত।
• Sinal (ডিপোজিট) স্বাধীনভাবে ঠিক করা যায়, সাধারণত দামের 10% থেকে 20%, এবং দলিলের সময় বাদ দেওয়া হয়।
• দ্বিগুণ ফেরতের নিয়ম। Civil Code-এর article 442 অনুযায়ী যে ক্রেতা সরে যান তিনি sinal হারান। যে বিক্রেতা সরে যান তাকে এটি দ্বিগুণ ফেরত দিতে হয়। আদালতের কাছে বিক্রি বাধ্যতামূলক করার আবেদনও করা যায় (execução específica)।

নিশ্চিত করুন sinal ব্যাংক ট্রান্সফারে দেওয়া হয়েছে এবং CPCV-তে লেখা আছে।

মর্টগেজ

Banco de Portugal 1 আগস্ট 2026 থেকে তাদের নির্দেশনা কঠোর করেছে (Dinheiro Vivo):

• লোন টু ভ্যালু: স্থায়ী বাড়ির জন্য 90% পর্যন্ত, অন্যান্য উদ্দেশ্যে 80%।
• ঋণ পরিশোধের অনুপাত: কিস্তি ঋণগ্রহীতার আয়ের 45% পর্যন্ত, আগে ছিল 50%।
• মেয়াদ: সবচেয়ে বয়স্ক ঋণগ্রহীতা 35 বা কম হলে 40 বছর পর্যন্ত, অন্যথায় 35 বছর।

তাই একজন আবাসীরও সাধারণত দামের অন্তত 10% নগদ লাগে, সাথে কর ও ফি।

2026 সালে IMT ও স্ট্যাম্প ডিউটি

ক্রেতা IMT (হস্তান্তর কর) এবং 0.8% স্ট্যাম্প ডিউটি (imposto do selo) দেন, দুটিই IMT করযোগ্য মূল্যের ওপর (Portal das Finanças)। PwC-র 2026 কর গাইড মূল ভূখণ্ড পর্তুগালের IMT ধাপ দেয়:

করযোগ্য মূল্য	স্থায়ী বাড়ি (HPP)	দ্বিতীয় বাড়ি বা ভাড়া
€106,346 পর্যন্ত	0%	1%
€106,346 থেকে €145,470	2%	2%
€145,470 থেকে €198,347	5%	5%
€198,347 থেকে €330,539	7%	7%
€330,539 থেকে €660,982	8%	8%
€660,982 থেকে €1,150,853	সমান 6%	সমান 6%
€1,150,853-এর বেশি	সমান 7.5%	সমান 7.5%

€660,982 পর্যন্ত হারগুলো প্রান্তিক: দামের প্রতিটি অংশে নিজস্ব হারে কর হয়। এর ওপরে পুরো দামে একটি হার প্রযোজ্য। 35 বা কম বয়সী যারা প্রথম স্থায়ী বাড়ি কিনছেন তারা €330,539 পর্যন্ত অব্যাহতি পেতে পারেন (PwC)। মাদেইরা ও আজোরস ভিন্ন ধাপ ব্যবহার করে, যা আমরা এখানে কভার করি না।

অনিবাসী। মে 2026-এর শেষ থেকে Decree-law 97/2026 অনুযায়ী যে ক্রেতা কর আবাসী নন তিনি বাড়িতে কোনো ধাপ ছাড়াই সমান 7.5% দেন (Financial Options)। idealista-র প্রকাশিত কর অফিসের সেপ্টেম্বর 2026-এর নির্দেশনা বলে, যে ক্রেতা আগে আবাসী ছিলেন তিনি স্বাভাবিক হার দেন, আর যে ক্রেতা দুই বছরের মধ্যে আবাসী হন তিনি ছয় মাসের মধ্যে পার্থক্য ফেরত দাবি করতে পারেন। বাড়িটি ছয় মাসের মধ্যে মাঝারি ভাড়ায় (মাসে €2,300 পর্যন্ত) এবং প্রথম পাঁচ বছরে 36 মাস ভাড়া দেওয়া হলেও ফেরত পাওয়া সম্ভব।

উদাহরণ: লিসবনে একটি ফ্ল্যাট

এক দম্পতি স্থায়ী বাড়ি হিসেবে মর্টগেজ নিয়ে লিসবনে €400,000-এ একটি ফ্ল্যাট কেনেন। মধ্যস্থতা চুক্তিতে লেখা 5% সাথে VAT, বিক্রেতা দেবেন। Sinal ও Casa Pronta বেছে নেওয়া উদাহরণমাত্র।

বিষয়	হিসাব	পরিমাণ
10% sinal (উদাহরণ)	400,000 x 10%	€40,000
90% LTV-তে ন্যূনতম নিজস্ব অর্থ (sinal এর মধ্যে ধরা)	400,000 x 10%	€40,000
IMT, স্থায়ী বাড়ি	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
কেনার ওপর স্ট্যাম্প ডিউটি	400,000 x 0.8%	€3,200
মর্টগেজসহ Casa Pronta	নির্দিষ্ট ফি (Kinvest)	€700
এজেন্সি ফি, বিক্রেতা দেন	400,000 x 5%	€20,000
ফি-এর ওপর ভ্যাট	20,000 x 23%	€4,600

IMT কীভাবে যোগ হয়: প্রথম €106,346-এ কিছু নয়, তারপর পরের €39,124-এ 2%, €52,877-এ 5%, €132,192-এ 7% এবং শেষ €69,461-এ 8%।

একই ফ্ল্যাট, অনিবাসী ক্রেতা। 400,000 x 7.5% = €30,000 IMT, প্রায় €11,763 বেশি। অফার দেওয়ার আগে বিদেশি ক্লায়েন্টদের এটি দেখান। দলিলের সময় কেউ চমক পছন্দ করেন না।

ব্যাংক নিজস্ব ফি ও ঋণের ওপর কর যোগ করে। তাদের লিখিত খরচের তালিকা চেয়ে নিন।

দলিল: নোটারি নাকি Casa Pronta

Casa Pronta একটি রেজিস্ট্রি ডেস্কে একটি অ্যাপয়েন্টমেন্টেই বিক্রি ও ভূমি নিবন্ধন সম্পন্ন করে। Kinvest-এর অক্টোবর 2026-এর গাইড নির্দিষ্ট ফি দেয়: একটি নিবন্ধন কাজসহ (নগদে কেনা) €375 এবং একাধিক কাজসহ (কেনা ও মর্টগেজ) €700, সাথে প্রতিটি অতিরিক্ত প্রপার্টির জন্য €50। IMT ও স্ট্যাম্প ডিউটি আলাদাভাবে দেওয়া হয়। সব ডকুমেন্ট প্রস্তুত থাকলে প্রায়ই প্রায় পাঁচ কর্মদিবসের মধ্যে অ্যাপয়েন্টমেন্ট পাওয়া যায়।

একজন নোটারির কাছে ফি কাজের ওপর নির্ভর করে। এরপর নোটারি বা আইনজীবী নিবন্ধন জমা দেন। যেভাবেই হোক, কেনাটি নিবন্ধিত হলেই কেবল ক্রেতা নিরাপদ।

অফ-প্ল্যান ও নতুন নির্মাণ

অফ-প্ল্যান কেনায় CPCV মূল ডকুমেন্ট। Montepio ভবনের স্পেসিফিকেশন ও নির্মাণকাজের সাথে যুক্ত যেকোনো শর্ত যোগ করার পরামর্শ দেয়। 2026 সালে দুটি বিষয়ে নজর রাখুন:

• 6% VAT। Decree-law 97/2026 কিছু নতুন বাড়ি 23%-এর বদলে 6% VAT-এ নির্মাণের সুযোগ দেয়, €660,982 পর্যন্ত দামের স্থায়ী বাড়ির জন্য। যে ক্রেতা ছয় মাসের মধ্যে বসবাস শুরু করেন না তাকে 10% IMT সারচার্জ দিতে হয় (ECO)।
• ধাপে ধাপে পেমেন্ট। স্পেনের মতো ক্রেতাদের ধাপে ধাপে পেমেন্টের গ্যারান্টি দেওয়ার কোনো সাধারণ আইনি বাধ্যবাধকতা ডেভেলপারদের আছে বলে আমরা নিশ্চিত করতে পারিনি। ডেভেলপারকে জিজ্ঞেস করুন তারা কী গ্যারান্টি দেয়, এবং ক্রেতার আইনজীবীকে দিয়ে তা যাচাই করান।

করের হার তারিখ ও আবাস অনুযায়ী বদলায়, তাই কিছু করার আগে অফিসিয়াল সূত্র যাচাই করুন। সেলস প্রশিক্ষণে অনুশীলন করুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়।