পর্তুগালে এজেন্ট হিসেবে আপনার প্রথম 90 দিন

প্রথম তিন মাস ঠিক করে আপনি এই কাজে থাকবেন কিনা। নতুনরা কদাচিৎ প্রতিভার অভাবে সমস্যায় পড়েন। বেশিরভাগ সময় তারা লিডের অপেক্ষায় থাকেন, রুটিন বাদ দেন বা কাগজপত্রের ভুলে ফি হারান। এখানে একটি সহজ পরিকল্পনা।

দিন 1 থেকে 30: প্রস্তুত হোন ও শিখুন

1. আগে কাগজপত্র। NIF, NISS, Finanças-এ আপনার কার্যক্রম শুরুর নিবন্ধন এবং আপনি EU-র বাইরের হলে সঠিক ভিসা (পাঠ 2)।
2. এজেন্সির প্রক্রিয়া শিখুন। এর মধ্যস্থতা চুক্তির মডেল, পরিচয় যাচাইয়ের ফর্ম, কমপ্লায়েন্স অফিসার কে এবং ত্রৈমাসিক IMPIC রিপোর্ট কবে জমা দিতে হয় (পাঠ 3 ও 4)।
3. একটি এলাকা শিখুন। হেঁটে ঘুরে দেখুন। সেখানে আপনার এজেন্সির প্রতিটি লিস্টিং দেখে আসুন। স্কুল, যাতায়াত, সৈকত ও নতুন প্রকল্প নোট করুন।
4. সংখ্যাগুলো শিখুন। আবাসী ও অনিবাসীদের IMT, 0.8% স্ট্যাম্প ডিউটি, Casa Pronta ফি, 90% লোন টু ভ্যালুতে ক্রেতার প্রয়োজনীয় 10% নগদ। ক্লায়েন্টরা প্রথমে এগুলো দিয়েই আপনাকে যাচাই করেন।
5. আপনার টুলস প্রস্তুত করুন (নিচে দেখুন)।

দিন 31 থেকে 60: মানুষ খুঁজুন

মালিকরাই ব্যবসা। একটি লিস্টিং ক্রেতাদের আপনার কাছে আনে। প্রসপেক্টিংয়ের সময়ের অন্তত অর্ধেক মালিকদের পেছনে দিন।

• পোর্টাল। Doutor Finanças প্রধান পোর্টাল হিসেবে idealista, Imovirtual, SUPERCASA, Casa Sapo ও Mitula-র নাম বলে, আর ব্যক্তিগত লিস্টিং থাকে OLX, Custo Justo ও Facebook Marketplace-এ। আপনার এলাকায় নতুন ব্যক্তিগত লিস্টিংয়ে নজর রাখুন এবং যে মালিকরা নিজেরা বিক্রি করছেন তাদের ফোন করুন।
• আপনার নেটওয়ার্ক। পরিচিত সবাইকে বলুন আপনি কী করেন। আইনজীবী, সলিসিটর, হিসাবরক্ষক, মর্টগেজ ব্রোকার, নির্মাতা ও ভবন প্রশাসকদের সাথে যোগাযোগ রাখুন: বিক্রির খবর তারাই আগে পান।
• সোশ্যাল মিডিয়া। আপনার এলাকার ছোট ভিডিও, নামসহ সূত্র দিয়ে বাজারের আপডেট, এবং ভালোভাবে ব্যাখ্যা করা কয়েকটি লিস্টিং। এজেন্সির AMI নম্বরসহ আপনার ক্রেতাদের ভাষায় পোস্ট করুন।
• ওপেন হাউস। এগুলো ব্যবহার করুন সেই প্রতিবেশীদের সাথে দেখা করতে যারা পরে বিক্রি করতে পারেন।
• ডেভেলপার। আপনার এজেন্সি কোন প্রকল্পগুলো বিক্রি করে জিজ্ঞেস করুন এবং প্রতিটি লঞ্চে যান।
• বিদেশি ক্রেতাদের কমিউনিটি। ECO-তে প্রকাশিত INE-এর তথ্য দেখায় 2025 সালে বিদেশিদের কেনায় শীর্ষে ছিলেন ব্রাজিল, অ্যাঙ্গোলা ও ফ্রান্সের ক্রেতারা, আর UK ও US ক্রেতারা সর্বোচ্চ গড় দাম দিয়েছেন। ক্লাব, স্কুল ও প্রবাসী গ্রুপগুলো পরিচিত হওয়ার ভালো জায়গা।

দিন 61 থেকে 90: রূপান্তর করুন

• প্রতিটি ক্রেতাকে যাচাই করুন। বাজেট, নগদ নাকি মর্টগেজ, সময়সীমা, কর আবাসী কি না। আগস্ট 2026 থেকে Banco de Portugal স্থায়ী বাড়ির জন্য ঋণ মূল্যের 90% এবং অন্যান্য উদ্দেশ্যে 80%-এ সীমিত করেছে, তাই নিজস্ব অর্থ আগেভাগে যাচাই করুন।
• প্রথম দিনেই কর আবাস নিয়ে জিজ্ঞেস করুন। মে 2026 থেকে একজন অনিবাসী বাড়িতে সমান 7.5% IMT দেন।
• প্রতিটি ভিউইংয়ের পর 24 ঘণ্টার মধ্যে ফলো-আপ করুন।
• CPCV-র আগে ক্লায়েন্টের পরিচয় যাচাই করুন। এটি IMPIC-এর নিয়ম, এবং দেরিতে যাচাই করলে ডিল পিছিয়ে যায়।
• আপনার প্রথম সই করা CPCV-কে লক্ষ্য করুন, শুধু ভিউইং নয়।

গতি সম্পর্কে জানুন

ECO-র মার্চ 2026-এর সংখ্যা অনুযায়ী 2025 সালে পাঁচটি বড় নেটওয়ার্কে গড়ে প্রতি কনসালট্যান্ট 5.2টি লেনদেন হয়েছে। এই গড়ে অভিজ্ঞ কনসালট্যান্টরাও আছেন। প্রথম বছরের লক্ষ্য এই গড়ের নিচে রাখুন, সেই অনুযায়ী সঞ্চয় পরিকল্পনা করুন, এবং শুধু ডিল নয়, আপনার কার্যক্রমও গুনুন।

একটি দৈনন্দিন রুটিন

সময়	কাজ
9:30 থেকে 11:30	প্রসপেক্টিং: মালিকদের কল, পোর্টাল যাচাই, নেটওয়ার্ক মেসেজ
11:30 থেকে 13:00	ভিউইং ও মূল্যায়ন
14:30 থেকে 15:30	ফলো-আপ ও CRM হালনাগাদ
15:30 থেকে 18:30	ভিউইং, কনটেন্ট, বাজার অধ্যয়ন
দিনের শেষে	আগামীকালের পরিকল্পনা করুন, তিনটি সাফল্য ও একটি শিক্ষা লিখে রাখুন

আপনার এজেন্সি অনুযায়ী সময় মানিয়ে নিন, কিন্তু প্রসপেক্টিংয়ের সময়টুকু স্থির রাখুন। ব্যস্ত দিনে এটিই প্রথমে বাদ পড়ে, এবং এ কারণেই এক মাস পরে আপনার পাইপলাইন শুকিয়ে যায়।

আপনার টুলস

• প্রতিটি যোগাযোগ, ভিউইং ও ফলো-আপের তারিখসহ একটি CRM।
• আপনার এজেন্সির ব্যবহৃত পোর্টালগুলোতে অ্যাকাউন্ট।
• ভালো ছবি ও ভিডিওর মানসহ WhatsApp-যুক্ত একটি ফোন।
• টেমপ্লেট: এজেন্সির মধ্যস্থতা চুক্তি, ক্লায়েন্ট পরিচয় যাচাইয়ের ফর্ম, ক্রেতা যাচাইয়ের শিট এবং IMT, স্ট্যাম্প ডিউটি ও Casa Pronta সহ খরচের হিসাব।
• একটি সূত্র তালিকা: বাজারের আপডেটের জন্য INE, Banco de Portugal, Portal das Finanças ও পোর্টালের রিপোর্ট।

এড়িয়ে চলার মতো পাঁচটি ভুল

1. সই করা মধ্যস্থতা চুক্তি ছাড়া বাড়ি দেখানো। Law 15/2013 অনুযায়ী এটি লিখিত হতে হবে, এবং না থাকলে আপনার ফি ঝুঁকিতে।
2. AMI নম্বর ছাড়া বিজ্ঞাপন দেওয়া বা এনার্জি ক্লাস ছাড়া।
3. নগদ নেওয়া বা CPCV-র আগে পরিচয় যাচাই বাদ দেওয়া।
4. ভিসার প্রতিশ্রুতি দেওয়া। Law 56/2023 নতুন আবেদনকারীদের জন্য প্রপার্টি ভিত্তিক গোল্ডেন ভিসা বন্ধ করেছে।
5. পুরনো IMT উদ্ধৃত করা। অনিবাসী হার 2026 সালে বদলেছে, এবং ধাপগুলো প্রতি বছর হালনাগাদ হয়।

আপনার উদ্যম ধরে রাখুন

Ekonomista নতুন কনসালট্যান্টদের মনে করিয়ে দেয় যে recibos verdes মানে কোনো নির্দিষ্ট কর্মঘণ্টা নেই, বেতনসহ ছুটি নেই এবং ডিল ছাড়া আয় নেই। প্রত্যাখ্যান প্রতিদিনের অংশ। প্রতি শুক্রবার আপনার সংখ্যাগুলো পর্যালোচনা করুন এবং শিখতে থাকুন।

CloserPass jobs-এ চাকরির সুযোগ খুঁজুন এবং এজেন্সি-তে নিয়োগকর্তাদের তুলনা করুন। মাইন্ডসেট, সেলস ও ক্লায়েন্ট প্রশিক্ষণে অনুশীলন করুন।

নিয়ম বদলায়, তাই কিছু করার আগে সরকারি উৎস যাচাই করুন। এই পাঠ সাধারণ তথ্য।