শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত স্পেনে একটি ডিল

একটি স্প্যানিশ বিক্রি অনেক হাত ঘুরে যায়: আপনি, দুজন আইনজীবী, প্রায়ই একটি ব্যাংক, একজন নোটারি, কর অফিস এবং Land Registry। আপনার মূল্য হলো ক্রম জানা, সবাইকে সময়মতো রাখা, এবং নিশ্চিত করা যে কেউ করের বিলে অবাক না হন। এই পাঠ একটি রিসেল ও একটি অফ-প্ল্যান বিক্রি অনুসরণ করে, তারপর ইউরোতে একটি ডিলের হিসাব করে।

কে কী করেন

• আপনি, এজেন্ট: ম্যান্ডেট, মার্কেটিং, ভিউইং, অফার, সমন্বয়।
• ক্রেতার আইনজীবী: যেকোনো ডিপোজিটের আগে স্বাধীন যাচাই, চুক্তি, কর। ক্রেতার আইনজীবী শুধু ক্রেতার জন্য কাজ করেন।
• নোটারি: একজন নিরপেক্ষ সরকারি কর্মকর্তা যিনি পরিচয়, পেমেন্ট ও বৈধতা যাচাই করেন এবং দলিল (escritura) অনুমোদন করেন।
• Land Registry (Registro de la Propiedad): নতুন মালিককে নথিভুক্ত করে, যা তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে কেনাকে কার্যকর করে।
• কর অফিস: অঞ্চল ITP বা AJD আদায় করে, টাউন হল plusvalía আদায় করে, রাষ্ট্রীয় Tax Agency আয়কর আদায় করে।
• ডেভেলপার: অফ-প্ল্যানে বাড়ি বিক্রি করেন এবং ক্রেতার অগ্রিম পেমেন্টের গ্যারান্টি দিতে হয়।

একটি রিসেল, ধাপে ধাপে

1. ম্যান্ডেট। বিক্রেতার সাথে স্বাক্ষরিত nota de encargo (পাঠ 4)।
2. অফার ও রিজার্ভেশন। ক্রেতার আইনজীবী যাচাই করার সময় একটি ছোট অঙ্ক বাড়িটিকে বাজার থেকে সরিয়ে রাখে।
3. যাচাই। আইনজীবী Land Registry থেকে nota simple (মালিক, বিবরণ, বন্ধক ও অন্যান্য দায়) নেন, Catastro, লাইসেন্স, কমিউনিটি ফির বকেয়া এবং সর্বশেষ IBI রসিদ যাচাই করেন।
4. Arras চুক্তি। একটি ডিপোজিটসহ ব্যক্তিগত চুক্তি, প্রায়ই দামের প্রায় 10% (Your Overseas Home)। arras penitenciales-এ যে ক্রেতা সরে যান তিনি ডিপোজিট হারান এবং যে বিক্রেতা সরে যান তিনি দ্বিগুণ ফেরত দেন। চুক্তিতে কোন ধরন তা বলা না থাকলে আইন confirmatory arras ধরে নেয়, যেখানে ক্ষতিগ্রস্ত পক্ষ সম্পন্ন করা বা ক্ষতিপূরণসহ বাতিল দাবি করতে পারেন (Legálitas)। নিশ্চিত করুন ধরনটি লেখা আছে।
5. নোটারির সামনে দলিল। বাকি টাকা পরিশোধ হয়, সাধারণত ব্যাংক চেক বা ট্রান্সফারে, এবং চাবি হস্তান্তর হয়।
6. কর ও নিবন্ধন। ক্রেতা হস্তান্তর কর দেন, তারপর দলিল নিবন্ধিত হয়। Legálitas উল্লেখ করে কর পরিশোধের পরেই কেবল নিবন্ধন হয়।

কে কোন কর দেন

রিসেল বাড়ির ক্রেতা: ITP, প্রতিটি অঞ্চল নির্ধারণ করে:

• Andalusia: 7% (Interforo)।
• Valencian Community: 1 June 2026 থেকে দলিলে 9%, €1 million-এর বেশি দামে পুরো দামের উপর 11% (TaxDown)।
• Catalonia: €600,000 পর্যন্ত 10%, €1.5 million-এর উপরে 13% পর্যন্ত (Osborne Clarke)।

ডেভেলপারের কাছ থেকে নতুন বাড়ির ক্রেতা: 10% VAT এবং AJD দলিলের স্ট্যাম্প ডিউটি: Andalusia-য় 1.2%, June 2026 থেকে Valencian Community-তে 1.4% (Guía Fiscal)।

নোটারি ও রেজিস্ট্রি সরকারি শুল্কতালিকা অনুসরণ করে। Interforo নোটারির জন্য মোটামুটি €500 থেকে €1,000 এবং রেজিস্ট্রির জন্য €400 থেকে €650 পরিসর দেয়।

বিক্রেতা দেন:

• Plusvalía municipal, জমির মূল্যবৃদ্ধির উপর টাউন হলের কর। প্রকৃত লাভ না থাকলে এটি প্রাপ্য নয়, তবে বিক্রেতাকে দুটি দলিল দিয়ে তা প্রমাণ করতে হবে (Guía Fiscal)। বিক্রেতা অনিবাসী ব্যক্তি হলে আইন ক্রেতাকে বিকল্প করদাতা করে (Local Finance Law, article 106), তাই ক্রেতার আইনজীবী সাধারণত সেই অঙ্ক আটকে রাখেন।
• লাভের উপর আয়কর। বিক্রেতা অনিবাসী হলে ক্রেতাকে দামের 3% কেটে রাখতে হবে এবং এক মাসের মধ্যে form 211-এ Tax Agency-তে জমা দিতে হবে।
• আপনার এজেন্সির ফি, সাথে 21% VAT, ম্যান্ডেটে যেমন ঠিক করা হয়েছে।

হিসাবের উদাহরণ: Málaga-য় একটি রিসেল

স্পেনে অনিবাসী একজন ব্রিটিশ বিক্রেতা Málaga-য় একটি ফ্ল্যাট €350,000-এ বিক্রি করেন। ম্যান্ডেটে লেখা আছে 5% এবং VAT। হারগুলো উপরের উৎস থেকে নেওয়া। রিজার্ভেশনের অঙ্কটি একটি উদাহরণ।

বিষয়	হিসাব	পরিমাণ
রিজার্ভেশন (উদাহরণ)	পক্ষগুলোর মধ্যে সম্মত	€5,000
10% হারে arras (রিজার্ভেশনসহ)	350,000 x 10%	€35,000
ক্রেতার ITP, Andalusia	350,000 x 7%	€24,500
ক্রেতার নোটারি ও রেজিস্ট্রি	Interforo-র পরিসর	প্রায় €900 থেকে €1,650
বিক্রেতার করের জন্য কেটে রাখা 3%	350,000 x 3%	€10,500
এজেন্সি ফি	350,000 x 5%	€17,500
ফি-এর ওপর ভ্যাট	17,500 x 21%	€3,675

দলিলের সময় বিক্রেতা পান দাম বিয়োগ €10,500 কর্তন, বিয়োগ আটকে রাখা কোনো plusvalía, বিয়োগ বিক্রির টাকা থেকে দেওয়া হলে €21,175 ফি। বিক্রেতাকে এই নিট অঙ্কটি আগেভাগে দেখান। নোটারির কাছে গিয়ে অবাক হতে কেউ পছন্দ করেন না।

একটি অফ-প্ল্যান বিক্রি, ধাপে ধাপে

1. নির্মাণ লাইসেন্স যাচাই করুন। ক্রেতার টাকার গ্যারান্টি দেওয়ার দায়িত্ব শুরু হয় লাইসেন্স পাওয়ার সময়। লাইসেন্স না থাকলে পেমেন্টও নয়।
2. রিজার্ভেশন, তারপর প্রথম কিস্তিসহ ব্যক্তিগত ক্রয় চুক্তি।
3. ব্যক্তিগত গ্যারান্টি। Law 38/1999-এর প্রথম অতিরিক্ত বিধান অনুযায়ী ডেভেলপারকে সব অগ্রিম ও আইনি সুদের গ্যারান্টি একটি ব্যাংক গ্যারান্টি বা বীমা দিয়ে দিতে হবে, এবং টাকা সেই প্রকল্পের জন্য একটি বিশেষ অ্যাকাউন্টে যেতে হবে।
4. ধাপে ধাপে পেমেন্ট। Pineapple Homes নির্মাণকালে প্রায় 20%, কখনো 30%-এর একটি সাধারণ Costa del Sol ধরন বর্ণনা করে। প্রতিটি ধাপে 10% VAT নেওয়া হয়।
5. সমাপ্তি। দলিলের আগে প্রথম বসবাসের লাইসেন্স এবং ত্রুটি যাচাইয়ের পরিদর্শনের উপর জোর দিন।
6. দলিল, AJD ও নিবন্ধন, বাকি টাকা প্রায়ই মর্টগেজে পরিশোধ হয়।

ডেভেলপার সময়মতো শেষ না করলে, Banco de España-র প্রতিবেদন ব্যাখ্যা করে, ক্রেতা একটি আনুষ্ঠানিক দাবি পাঠান, এবং ডেভেলপার 30 দিনের মধ্যে পরিশোধ না করলে ব্যাংক বা বীমাকারীর কাছে দাবি করতে পারেন।

করের হার অঞ্চল ও তারিখভেদে বদলায়, তাই কিছু করার আগে সরকারি উৎস যাচাই করুন। অনুশীলন করুন স্পেনে টাকা ও স্পেনে অফ-প্ল্যান প্রশিক্ষণ দিয়ে, এবং পড়ুন বিদেশি হিসেবে স্পেনে সম্পত্তি কেনা ও স্পেনে অফ-প্ল্যান।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়।