থাইল্যান্ডের এজেন্সি ও অ্যাসোসিয়েশন: লাইসেন্স নেই, তবে আসল নিয়ম আছে

এই কোর্সের বেশিরভাগ দেশে এই পাঠটি লাইসেন্স পাওয়া নিয়ে। থাইল্যান্ডে কোনো লাইসেন্স নেই। এর বদলে আছে কোম্পানি আইন, বিদেশি মালিকানার সীমা, মানি লন্ডারিং প্রতিরোধের দায়িত্ব এবং কিছু স্বেচ্ছাসেবী অ্যাসোসিয়েশন। এই পাঠ প্রতিটি ব্যাখ্যা করে, যাতে যোগ দেওয়ার আগে আপনি একটি এজেন্সি যাচাই করতে পারেন, এবং একটি খুলতে কী লাগে তা জানেন।

লাইসেন্স নেই, আর কোনো খসড়া আইনও আমরা পাইনি

থাইল্যান্ডে রিয়েল এস্টেট এজেন্ট বা ব্রোকারদের জন্য কোনো সরকারি লাইসেন্স নেই এবং কোনো বাধ্যতামূলক পরীক্ষাও নেই (Themis Partner; Thaiger)। অক্টোবর 2026-এ আমরা যখন যাচাই করি, তখন আমাদের পড়া 2025 ও 2026 সালের কোনো আইনি গাইডে ব্রোকার লাইসেন্সের খসড়া আইনের উল্লেখ ছিল না। 2026 সালে যে খসড়া আইন আছে তা নমিনির মাধ্যমে জমির মালিকানা নিয়ে, যা আমরা নিচে দেখব।

এর মানে এই নয় যে কাজটি নিয়মহীন। এর মানে নিয়মগুলো অন্য জায়গায়:

• কোম্পানি আইন: এজেন্সি একটি নিবন্ধিত কোম্পানি।
• Foreign Business Act: এজেন্সিতে বিদেশি মালিকানার সীমা।
• শ্রম আইন: 2020 সালের তালিকা যা এজেন্সির কাজ থাইদের জন্য সংরক্ষিত রাখে (পাঠ 2)।
• মানি লন্ডারিং প্রতিরোধের দায়িত্ব (পাঠ 4)।

এজেন্সি একটি কোম্পানি

Themis Partner ব্যাখ্যা করে যে একটি রিয়েল এস্টেট এজেন্সি হলো Department of Business Development (DBD)-এ নিবন্ধিত একটি সাধারণ থাই লিমিটেড কোম্পানি। থাই মালিকানাধীন এজেন্সির জন্য কার্যত সেই নিবন্ধনই একমাত্র “লাইসেন্স”।

কোনো এজেন্সিতে যোগ দেওয়ার সময় নিবন্ধিত হুবহু কোম্পানির নাম, এর ডিরেক্টর এবং এটি থাই-সংখ্যাগরিষ্ঠ নাকি বিদেশি-সংখ্যাগরিষ্ঠ তা জিজ্ঞাসা করুন। উত্তর থেকে অনেক কিছু বোঝা যায়: এটি আইনত বিদেশি কর্মী স্পনসর করতে পারে কি না, এবং এর কাঠামো সঠিক কি না।

বিদেশি মালিকানা: 49% সীমা

Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) বিদেশি-সংখ্যাগরিষ্ঠ কোম্পানির জন্য কিছু ব্যবসা সীমিত করে। List 3, item 11-এ আছে ব্রোকারেজ বা এজেন্সি ব্যবসা। আইনের পাঠে ব্যতিক্রমগুলো সংকীর্ণ: সিকিউরিটিজ, গ্রুপের ভেতরে সংগ্রহ, অন্তত 100 মিলিয়ন বাট বিদেশি মূলধনসহ আন্তর্জাতিক বাণিজ্য বিতরণ, এবং Ministerial Regulation নির্ধারিত অন্যান্য ধরন (Siam Legal, আইনের পাঠ)। রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ এর মধ্যে নেই।

তাই বিদেশি-সংখ্যাগরিষ্ঠ এজেন্সির একটি Foreign Business Licence (FBL) লাগে। বাস্তবে:

• Leto নামের একটি এজেন্সি বিদেশি-সংখ্যাগরিষ্ঠ এজেন্সির জন্য FBL পাওয়াকে প্রায় অসম্ভব বলে বর্ণনা করে।
• বিদেশিরা 49% পর্যন্ত রাখতে পারেন, আর 51% থাকে প্রকৃত থাই শেয়ারহোল্ডারদের হাতে (Leto)।
• Themis Partner যোগ করে যে BOI প্রমোশন বা FBL 100% পর্যন্ত বিদেশি মালিকানার অনুমতি দিতে পারে, এবং BOI-তে 50 মিলিয়ন বাট পর্যন্ত মূলধন লাগতে পারে।

বিদেশি কর্মী স্পনসর করতে কোম্পানির প্রতিটি বিদেশি ওয়ার্ক পারমিটের জন্য 2 মিলিয়ন বাট পরিশোধিত মূলধন ও 4 জন থাই কর্মীও লাগে (Thaiger; পাঠ 2)।

“প্রকৃত” কেন গুরুত্বপূর্ণ: 2026 সালে নমিনি

নমিনি হলেন এমন একজন থাই শেয়ারহোল্ডার যিনি একজন বিদেশির হয়ে কাগজে শেয়ার রাখেন। এটি বাজারের সবচেয়ে পুরনো শর্টকাট, এবং 2026 সালে এটি সরাসরি আক্রমণের মুখে।

• জমি। Land Code section 97 অনুযায়ী 49%-এর বেশি বিদেশি মূলধন বা সংখ্যাগরিষ্ঠ বিদেশি শেয়ারহোল্ডারের কোম্পানিকে বিদেশি হিসেবে গণ্য করা হয় এবং তা জমির মালিক হতে পারে না (Leto)।
• অক্টোবর 2026-এর অভিযান। 19 অক্টোবর 2026-এ প্রধানমন্ত্রী Anutin Charnvirakul, যিনি স্বরাষ্ট্রমন্ত্রীও, নমিনির মাধ্যমে জমির মালিকানার বিরুদ্ধে দেশব্যাপী অভিযান শুরু করেন। Thai Examiner জানায় 1,550টি কোম্পানিসহ 13,088টি সন্দেহভাজন পক্ষ, প্রায় 14.01 বিলিয়ন বাট মূল্যের 2,360টি প্লট, এবং ডিসেম্বর 2026-এর শেষের মধ্যে অগ্রাধিকারভিত্তিক তদন্ত শেষ করতে গভর্নরদের প্রতি নির্দেশ।
• 2026 সালের অন্যান্য পদক্ষেপ। একক শিল্প-সূত্র Leto জানায় যে মন্ত্রিসভা 24 ফেব্রুয়ারি 2026-এ নমিনির হাতে থাকা জমি রাষ্ট্রের অধীনে নিতে Land Code section 94-এর একটি খসড়া সংশোধনী অনুমোদন করেছে, Department of Business Development 1 এপ্রিল 2026 থেকে মূলধনের উৎস ঘোষণা চায়, এবং ফুকেট, Surat Thani (কোহ সামুই), Chiang Mai ও Chonburi (পাতায়া)-সহ আটটি প্রদেশ বিশেষ নিয়ন্ত্রণে আছে। এগুলোর ওপর নির্ভর করার আগে একজন আইনজীবীর সাথে যাচাই করুন।

যে এজেন্সির থাই শেয়ারহোল্ডাররা তাদের টাকার উৎস ব্যাখ্যা করতে পারেন না, তা আপনার চাকরি, ওয়ার্ক পারমিট ও ক্লায়েন্টদের জন্য ঝুঁকি।

স্বেচ্ছাসেবী অ্যাসোসিয়েশন ও সনদ

এগুলোর কোনোটিই লাইসেন্স নয়। এগুলো শেখার, নেটওয়ার্ক গড়ার এবং নিয়োগকর্তা ও ক্লায়েন্টদের দেখানোর উপায় যে আপনি কাজটিকে গুরুত্ব দেন।

• TREBA, Thai Real Estate Broker Association। Thaiger সদস্যপদকে নিয়োগকর্তাদের কাছে বিশ্বাসযোগ্যতার সংকেত হিসেবে উপস্থাপন করে। এজেন্সিগুলো যোগ দিলে তা ঘোষণা করে, যেমন IRES Thailand নিজের সাইটে করেছে।
• REBA-ES, Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, যা পাতায়া ও Chonburi কভার করে।
• CIPS, US National Association of Realtors-এর Certified International Property Specialist পদবি। Thaiger বিদেশি ক্রেতাদের সেবা দেওয়া প্রবাসীদের জন্য একে উপযোগী বলে উল্লেখ করে।
• পোর্টালের সার্টিফিকেশন, যেমন DDproperty Agent Certification।

একটি নাম যা নিয়ে বিভ্রান্ত হবেন না। AREA, Agency for Real Estate Affairs, একটি বেসরকারি গবেষণা প্রতিষ্ঠান যা বাজারের তথ্য প্রকাশ করে, যেমন পাতায়ার ইনভেন্টরি নিয়ে (Pattaya Mail, ফেব্রুয়ারি 2026)। এটি কোনো ব্রোকার অ্যাসোসিয়েশন নয়।

যোগ দেওয়ার আগে কীভাবে একটি এজেন্সি যাচাই করবেন

1. নিবন্ধন। নিবন্ধিত কোম্পানির নাম কী, এবং ডিরেক্টর কারা?
2. মালিকানা। এটি কি থাই-সংখ্যাগরিষ্ঠ? বিদেশিদের শেয়ার থাকলে তা কি 49%-এর মধ্যে, এবং থাই শেয়ারহোল্ডাররা কি প্রকৃত?
3. স্পনসরশিপ, আপনি বিদেশি হলে: প্রতিটি বিদেশি পারমিটের জন্য এর কি 2 মিলিয়ন বাট পরিশোধিত মূলধন ও 4 জন থাই কর্মী আছে?
4. পদ। কে লিস্টিং নেন, ভিউইং চালান ও দর-কষাকষি করেন? বিদেশিদের ক্ষেত্রে উত্তর যদি হয় “সবাই সবকিছু করে”, সরে আসুন।
5. অ্যাসোসিয়েশন। এটি কি TREBA বা REBA-ES-এর সদস্য? বাধ্যতামূলক নয়, তবে ভালো লক্ষণ।
6. টাকা। এটি কি শুধু ইনভয়েসের বিপরীতে কোম্পানির ব্যাংক অ্যাকাউন্টে ফি নেয়?

নিজের এজেন্সি খোলা

আপনি থাই হলে পথটি ছোট: DBD-তে একটি লিমিটেড কোম্পানি নিবন্ধন করুন, কোম্পানির ব্যাংক অ্যাকাউন্ট খুলুন, আপনার কমিশন চুক্তি ও মানি লন্ডারিং প্রতিরোধের প্রক্রিয়া লিখুন, এবং পোর্টালে লিস্টিং দিন।

আপনি বিদেশি হলে সৎ সারসংক্ষেপ হলো:

1. আপনি একটি থাই এজেন্সির 49% পর্যন্ত রাখতে পারেন, বাকিটা রাখবেন প্রকৃত থাই পার্টনাররা।
2. বিদেশি-সংখ্যাগরিষ্ঠ এজেন্সির FBL বা BOI প্রমোশন লাগে, যা Leto ব্রোকারেজের জন্য প্রায় অসম্ভব বলে এবং যাতে 50 মিলিয়ন বাট পর্যন্ত লাগতে পারে।
3. শেয়ারহোল্ডার বা ডিরেক্টর হলেও আপনি নিজে এজেন্সির মাঠের কাজ করতে পারেন না (পাঠ 2)। লিস্টিং, ভিউইং ও দর-কষাকষি থাই কর্মীদেরই সামলাতে হবে।
4. আপনারটিসহ প্রতিটি বিদেশি ওয়ার্ক পারমিটের জন্য কোম্পানির 2 মিলিয়ন বাট ও 4 জন থাই কর্মী লাগে।

2026 সালে নিয়ম দ্রুত বদলাচ্ছে, তাই কিছু করার আগে সরকারি সূত্র যাচাই করুন। সেলস ট্রেনিং দিয়ে অনুশীলন করুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়। CloserPass TREBA, REBA-ES, কোনো পোর্টাল বা থাইল্যান্ডের কোনো সরকারি সংস্থার সাথে সম্পর্কিত নয়।