থাইল্যান্ডে শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত একটি ডিল

একটি থাই কন্ডো বিক্রি কয়েকটি হাত ঘুরে যায়: এজেন্সি, ক্রেতার আইনজীবী, বিদেশে ক্রেতার ব্যাংক, টাকা গ্রহণকারী থাই ব্যাংক, প্রায়ই একটি ডেভেলপার, এবং ভূমি নিবন্ধন দপ্তর Department of Lands। আপনার মূল্য হলো ক্রম জানা, সবাইকে সময়মতো রাখা এবং কর বা ব্যাংক ফর্ম নিয়ে কেউ যেন অবাক না হন তা নিশ্চিত করা। এই পাঠ একজন বিদেশি ক্রেতার কাছে একটি রিসেল অনুসরণ করে, তারপর বাটে হিসাব করে দেখায়।

কে কী করেন

• এজেন্সি (মাঠে থাই এজেন্টরা): লিস্টিং চুক্তি, মার্কেটিং, ভিউইং, অফার, দর-কষাকষি, সমন্বয়।
• বৈধ পদে একজন বিদেশি (পাঠ 2): বিদেশি ক্রেতা খুঁজে তাদের ব্রিফ করেন, উপকরণ প্রস্তুত করেন ও প্রক্রিয়া ব্যাখ্যা করেন, আর থাই সহকর্মীরা ভিউইং ও দর-কষাকষি সামলান।
• ক্রেতার আইনজীবী: মালিকানা দলিল, চুক্তি ও বিদেশি কোটার অবস্থা যাচাই করেন।
• ব্যাংক: ক্রেতার ব্যাংক বিদেশ থেকে টাকা পাঠায়, থাই ব্যাংক FET ফর্ম দেয়।
• Department of Lands: হস্তান্তর নিবন্ধন করে এবং ফি ও কর আদায় করে।

একটি রিসেল কন্ডো, ধাপে ধাপে

1. লিস্টিং চুক্তি। লিখিত, কমিশন, কে দেবেন ও কখন প্রাপ্য তা উল্লেখসহ (পাঠ 4)।
2. অফার ও রিজার্ভেশন। বিক্রয় চুক্তির আগে প্রায়ই ছোট একটি রিজার্ভেশন ফি দিয়ে ইউনিট আটকে রাখা হয়। এটি ফেরতযোগ্য কি না তা ধারার ওপর নির্ভর করে, তাই টাকা দেওয়ার আগে ক্রেতার সাথে তা পড়ুন।
3. শনাক্তকরণ। দুই পক্ষ এবং ক্রেতার অর্থের উৎস শনাক্ত করুন (পাঠ 4)।
4. কোটা যাচাই। বিদেশি ফ্রিহোল্ড ক্রেতার জন্য ভবনের 49% বিদেশি কোটায় জায়গা লাগে। হস্তান্তরের দিনে নয়, বিক্রয় চুক্তির আগেই তা নিশ্চিত করুন।
5. বিক্রয় চুক্তি। দাম, পেমেন্টের তারিখ, হস্তান্তরের তারিখ, কোন খরচ কে দেবেন, এবং কোনো পক্ষ ব্যর্থ হলে কী হবে।
6. বিদেশ থেকে টাকা। ক্রেতা বিদেশ থেকে, বৈদেশিক মুদ্রায়, আগেভাগে অর্থ ওয়্যার করেন। USD 50,000 বা তার বেশি হলে গ্রহণকারী থাই ব্যাংক FET ফর্ম দেয় (Storm Real Estate Phuket, সেপ্টেম্বর 2026)।
7. Department of Lands-এ হস্তান্তর। ফি ও কর পরিশোধ হয়, এবং ইউনিটটি ক্রেতার নামে নিবন্ধিত হয়।
8. কমিশন। বিক্রেতা ইনভয়েসের বিপরীতে ব্যাংক ট্রান্সফারে এজেন্সিকে টাকা দেন। FazWaz উল্লেখ করে যে ক্রেতা সাধারণত কোনো এজেন্ট ফি দেন না।

2026-এর শেষে আরও প্রশ্নের জন্য প্রস্তুত থাকুন। 19 অক্টোবর 2026-এ শুরু হওয়া নমিনিবিরোধী অভিযান 2 মিলিয়ন বাটের বেশি কেনাকাটা বা 5 মিলিয়ন বাটের বেশি মূল্যায়িত মূল্যে যাচাই যোগ করেছে (Thai Examiner)। অর্থের উৎসের ফাইল প্রস্তুত রাখুন।

হস্তান্তরের খরচ

Storm Real Estate Phuket সেপ্টেম্বর 2026-এর গাইডে খরচগুলো তুলে ধরেছে:

খরচ	হার	ভিত্তি	কে দেন
হস্তান্তর ফি	2%	মূল্যায়িত মূল্য	আলোচনাসাপেক্ষ, প্রায়ই ভাগাভাগি
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	মূল্যায়িত মূল্য বা বিক্রয়মূল্যের মধ্যে যেটি বেশি	বিক্রেতা
স্ট্যাম্প ডিউটি	0.5%	মূল্যায়িত মূল্য বা বিক্রয়মূল্যের মধ্যে যেটি বেশি	শুধু যখন SBT প্রযোজ্য নয়
উইথহোল্ডিং ট্যাক্স	কোম্পানি বিক্রেতার জন্য 1%, ব্যক্তির জন্য মালিকানার বছর অনুযায়ী ক্রমবর্ধমান	Land Office-এর নিয়মে নির্ধারিত	বিক্রেতা

SBT কখন প্রযোজ্য। বিক্রেতা পাঁচ বছরের কম সময় প্রপার্টির মালিক থাকলে, বা রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় থাকলে SBT দেন। SBT প্রযোজ্য হলে স্ট্যাম্প ডিউটি নেই। না হলে তার বদলে স্ট্যাম্প ডিউটি প্রযোজ্য।

যে ছাড় বিদেশিরা পান না। 0.01% কমানো হস্তান্তর ও মর্টগেজ ফি শুধু 7 মিলিয়ন বাট বা তার কম মূল্যের বাড়ি কেনা থাই নাগরিকদের জন্য, এবং মেয়াদ 30 জুন 2027 পর্যন্ত বাড়ানো হয়েছে। বিদেশি ক্রেতারা পুরো হার দেন।

হিসাবের উদাহরণ 1: ব্যাংককে একটি রিসেল কন্ডো, বিক্রেতার 3 বছরের মালিকানা

একজন বিদেশি ক্রেতা 5,000,000 বাট দেন। আমরা Department of Lands-এর মূল্যায়িত মূল্য 4,600,000 বাট ধরে নিচ্ছি। বিক্রেতা একজন ব্যক্তি যিনি তিন বছর আগে কিনেছিলেন। চুক্তি অনুযায়ী হস্তান্তর ফি 50/50 ভাগ হয়, এবং এজেন্সির কমিশন 3%, যা বিক্রেতা দেন।

বিষয়	হিসাব	পরিমাণ
হস্তান্তর ফি	4,600,000 x 2%	92,000 বাট
ক্রেতার অর্ধেক ও বিক্রেতার অর্ধেক	92,000 / 2	প্রত্যেকে 46,000 বাট
SBT, বিক্রেতা (পাঁচ বছরের কম)	5,000,000 x 3.3%	165,000 বাট
স্ট্যাম্প ডিউটি	প্রযোজ্য নয়, কারণ SBT প্রযোজ্য	0
উইথহোল্ডিং ট্যাক্স, বিক্রেতা	ক্রমবর্ধমান, Land Office-এ নির্ধারিত	একটি আনুমানিক হিসাব চান
কমিশন, বিক্রেতা	5,000,000 x 3%	150,000 বাট
FET ফর্ম	অর্থ USD 50,000-এর অনেক বেশি	প্রয়োজন

উইথহোল্ডিং ট্যাক্সের আগে বিক্রেতার খরচ 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 বাট, অর্থাৎ দামের প্রায় 7.2%। এ কারণেই বিক্রেতারা প্রথম মিটিংয়েই SBT নিয়ে জিজ্ঞাসা করেন।

হিসাবের উদাহরণ 2: একই কন্ডো, বিক্রেতার 7 বছরের মালিকানা

একই দাম ও মূল্যায়ন, তবে বিক্রেতা সাত বছর ধরে ইউনিটের মালিক এবং প্রপার্টি ব্যবসায় নেই।

বিষয়	হিসাব	পরিমাণ
হস্তান্তর ফি, প্রতিটি অর্ধেক	4,600,000 x 2% / 2	46,000 বাট
SBT	প্রযোজ্য নয় (পাঁচ বছর বা তার বেশি মালিকানা)	0
স্ট্যাম্প ডিউটি	5,000,000 x 0.5%	25,000 বাট
কমিশন	5,000,000 x 3%	150,000 বাট

উদাহরণ 1-এর তুলনায় বিক্রেতা 140,000 বাট বাঁচান। দামের ছোট পরিবর্তনের চেয়ে পাঁচ বছর পার হওয়ার পর বিক্রির সময় বেছে নেওয়া বেশি গুরুত্বপূর্ণ হতে পারে।

হিসাবের উদাহরণ 3: থাই ক্রেতা ও বিদেশি ক্রেতা, একই নতুন ইউনিট

একজন ডেভেলপার 3,000,000 বাটে একটি নতুন কন্ডো বিক্রি করেন, এবং আমরা মূল্যায়িত মূল্যও একই ধরে নিচ্ছি। ডেভেলপার রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় আছেন, তাই তিনি 99,000 বাট SBT (3.3%) এবং কোম্পানি হিসেবে 1% উইথহোল্ডিং ট্যাক্স দেন।

হস্তান্তর ফি	থাই ক্রেতা	বিদেশি ক্রেতা
হার	0.01% (30 জুন 2027 পর্যন্ত ছাড়)	2%
3,000,000 বাটের ওপর অঙ্ক	300 বাট	60,000 বাট

নতুন ইউনিটে হস্তান্তর ফি কে দেবেন তা ডেভেলপারের চুক্তিতে ঠিক থাকে। ক্রেতার সাথে তা পড়ুন।

অফ-প্ল্যান: টাকা কীভাবে যায়

অফ-প্ল্যানে কেনা নতুন কন্ডোর জন্য Thailand Law Online সাধারণ ধরনটি বর্ণনা করে: ক্রেতা ধাপে ধাপে সরাসরি ডেভেলপারকে টাকা দেন:

1. ইউনিট আটকে রাখতে একটি রিজার্ভেশন ফি।
2. বিক্রয় চুক্তি সইয়ের সময় একটি চুক্তির ডিপোজিট।
3. নির্মাণের সময় কিস্তি।
4. Department of Lands-এ হস্তান্তরের সময় বাকি অর্থ।

এসক্রো স্বেচ্ছামূলক। Escrow Act B.E. 2551 (2008) শুধু তখনই প্রযোজ্য যখন দুই পক্ষ লাইসেন্সপ্রাপ্ত এসক্রো এজেন্ট ব্যবহারে সম্মত হয়। কোনো আইন ডেভেলপারকে এটি ব্যবহারে বাধ্য করে না।

স্ট্যান্ডার্ড চুক্তি ক্রেতাকে সুরক্ষা দেয়। Condominium Act-এর section 6/2 অনুযায়ী ডেভেলপারের চুক্তি অবশ্যই Ministry of Interior-এর ফর্ম মেনে চলবে, এবং না মানা শর্ত অবৈধ (Siam Legal)। এতে 30 দিনের নোটিশসহ হস্তান্তরের তারিখ থাকতে হবে, নির্মাণ বন্ধের সীমা এক বছর, কাঠামোর ত্রুটির দায় 5 বছর ও অন্যান্য অংশের 2 বছর, ক্রেতা কোনো ফি ছাড়াই চুক্তি হস্তান্তর করতে পারেন, এবং দেরিতে হস্তান্তরের জরিমানা অন্তত দিনে 0.01%, সর্বোচ্চ 10%।

অফ-প্ল্যানের একটি উদাহরণমূলক সূচি

4,300,000 বাটের একটি ইউনিট, যা 2026-এর প্রথমার্ধে বিদেশি ক্রেতাদের গড়ের কাছাকাছি (The Nation)। ধাপগুলো শুধু উদাহরণ। চুক্তিই চূড়ান্ত।

ধাপ	পেমেন্ট	এ পর্যন্ত পরিশোধিত
রিজার্ভেশন	50,000 বাট	50,000 বাট
চুক্তির ডিপোজিট	380,000 বাট	430,000 বাট
নির্মাণকালীন কিস্তি	860,000 বাট	1,290,000 বাট
হস্তান্তরের সময় বাকি অর্থ	3,010,000 বাট	4,300,000 বাট

বিদেশ থেকে প্রতিটি পেমেন্ট বৈদেশিক মুদ্রায় আসা উচিত, যাতে হস্তান্তরের সময় ক্রেতা পুরো অঙ্কের জন্য FET ফর্ম পান।

লিজহোল্ড ডিল

ভিলা বা বাড়ি কেনা একজন বিদেশি জমির মালিক হতে পারেন না। সাধারণ কাঠামো হলো 30 বছর পর্যন্ত নিবন্ধিত লিজ, আইনে অনুমোদিত সবচেয়ে দীর্ঘ নিবন্ধিত আবাসিক লিজ। নবায়নের যেকোনো বিকল্প চুক্তিগত, এবং Bektu যেমন বলে, আদালত সাধারণত শুধু প্রথম নিবন্ধিত মেয়াদ কার্যকর করে। ডিলের দাম 90 নয়, 30 বছরের ভিত্তিতে ঠিক করুন।

কর, ফি ও নিয়ম বদলায়, তাই কিছু করার আগে সরকারি সূত্র যাচাই করুন। সেলস ট্রেনিং ও অর্থের অনুশীলনী দিয়ে অনুশীলন করুন।

এই পাঠ সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়।